Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir, Nasıl Alınır?

Yapı kullanma izin belgesi, halk arasındaki adıyla iskan, inşaatı biten bir yapının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten alınması zorunlu olan izindir. Yapı kullanma izin belgesi mal sahibinin başvurusu üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığı tespit edilerek verilir (İmar Kanunu m.30/1). İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır (m.30/2). Yapı kullanma izin belgesi alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz (m.31).

Yapı kullanma izin belgesi yalnız bir oturma izni değildir. İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarih sayılır (İmar Kanunu m.31) ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Bu yüzden iskan sorunu, bina sahibini, daire alıcısını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını farklı biçimlerde etkiler.

1. Yapı Kullanma İzin Belgesi Nedir?

Yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun yapıldığını ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını gösteren idari izindir. Yapı tamamen bittiğinde tamamının kullanılabilmesi için bu iznin inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten alınması zorunludur. Ruhsata tabi olmayan yapıların kullanılabilmesi için de ilgili belediye veya valilikten izin alınır (İmar Kanunu m.30/1).

Yapı kullanma izin belgesi verilmesi, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine uymamaktan doğan sorumluluktan kurtarmaz. Aynı izin yapı sahibini vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmaz (İmar Kanunu m.30/3). Belge, yapının denetlendiğini gösterir; yapıdaki sonradan anlaşılan bir aykırılığı hukuken ortadan kaldırmaz.

1.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi ile İskan Aynı Şey mi?

Yapı kullanma izin belgesi ile iskan aynı belgedir. Kanun bu izni “yapı kullanma izni” adıyla düzenler (İmar Kanunu m.30); yönetmelik de aynı belgeyi “yapı kullanma izin belgesi” olarak adlandırır ve belgenin düzenlenmesinden önce verilen raporu “iskâna uygunluk raporu” diye anar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/12). İskan ruhsatı, oturma izni veya iskan belgesi ifadeleri de aynı izni anlatır.

1.2. Yapı Kullanma İzin Belgesi ile Yapı Ruhsatı Arasındaki Fark

Yapı kullanma izin belgesi inşaatın sonunda, yapı ruhsatı ise inşaata başlamadan önce alınır. Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, istisnalar dışında belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur (İmar Kanunu m.21/1). Ruhsat inşaatın hangi projeye göre yapılacağını belirler; yapı kullanma izin belgesi ise bitmiş yapının bu ruhsata ve eklerine uygun olup olmadığının tespitine dayanır (m.30/1). Ruhsatın idare veya mahkeme tarafından iptal edilmesi ayrı bir süreçtir; ayrıntısı yapı ruhsatının iptali yazısındadır.

1.3. Yapı Kullanma İzin Belgesinde Kısmi İzin

Kısmi yapı kullanma izni, yapının tamamı bitmeden kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlar için verilen izindir (İmar Kanunu m.30/1). Kısmi yapı kullanma izni için bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması ve yapıda mevzuata aykırılık bulunmaması şarttır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/5). Kısmi izne bağlanan yapının yalnız izin alan bölümleri elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılır (m.64/7).

Aynı parselde birden fazla bina varsa bir kısım binalardaki ruhsat eki projelerine aykırılıklar, aykırılık içermeyen binalara yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesine engel değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/10). Ancak bu durumda yapı kullanma izni alınan binalara kat mülkiyeti düzenlenemez (m.54/12).

2. Yapı Kullanma İzin Belgesi Nasıl Alınır?

Yapı kullanma izin belgesi, yapı tamamlandığında mal sahibinin inşaat ruhsatını veren idareye başvurmasıyla alınır (İmar Kanunu m.30/1). Başvuru ilgili idareye dilekçeyle yapılır ve dilekçeye fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşlarının raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları eklenir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/1). İdare, mal sahibinin başvurusu üzerine ayrıca bir başvuru aramaksızın yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belirler (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/3).

Yapı mevzuata uygun bulunursa 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Uygun bulunmazsa eksikliklerin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi istenir; eksiklikler tamamlandıktan sonra aynı süreç izlenerek belge düzenlenir. Belgenin birer örneği mal sahiplerine, yapının müteahhidine ve fenni mesullere verilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4).

Yapı, ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında tüm parsel maliklerinin muvafakati aranmaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/11). Bu nedenle kat maliklerinden birinin onay vermemesi, projesine uygun bitmiş bir yapıda başvuruyu tek başına durdurmaz.

2.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi İçin Gerekli Belgeler

Yapı kullanma izin belgesi başvurusunda idare, başvuru dilekçesi veya kendi hazırladığı matbu form ile aşağıdaki belgeler dışında belge isteyemez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.65/1):

• Fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları: Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu, uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını ve kullanılmasında fen ve sağlık bakımından sakınca bulunmadığını gösterir.
• Enerji kimlik belgesi: Yetki belgesine sahip mimar, mühendis veya kuruluşlarca düzenlenir (m.64/1).
• Yapının fotoğrafları: Tamamlanan yapının durumunu gösterir.

Yönetmelik, sık karıştırılan bazı belgelerin başvuru sahibinden istenmeyeceğini ayrıca sayar: malzemenin irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik (itfaiye) raporu, sığınak raporu, emlak alım vergisi ve ilişik kesme belgesi, vize işlemleri için onay belgesi, işgaliye borcu olmadığına ilişkin yazı, vergi dairelerinden vergi borcu olmadığına ilişkin belge ve belediyece alınan vergi ve harçların makbuzları bunlar arasındadır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.65/7). İdarenin kendi kayıtlarında bulunan ve diğer idarelerin elektronik ortamda paylaştığı bilgi ve belgeler de yeniden istenmez (m.65/2, m.65/3).

Yapı kullanma izin belgesi için ayrıca Sosyal Güvenlik Kurumuna borç bulunmadığına dair Kurumca düzenlenmiş bir belge gerekir. Belediyeler, valilikler ve ruhsat vermeye yetkili diğer merciler, yapı kullanma izin belgesi vermeden önce yapılan inşaat dolayısıyla bu belgeyi ilgililerden istemek zorundadır (Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m.90/4). Bu yükümlülük yerine getirilmeden belge verilirse ilgililer hakkında genel hükümlere göre idari ve cezai işlem yapılır (m.90/5). Müteahhidin inşaattan doğan prim borcu, bu yüzden yapı kullanma izin belgesinin önünde fiilen bir engel olabilir.

2.2. Yapı Kullanma İzin Belgesi Başvurusu Kaç Günde Sonuçlanır?

Yapı kullanma izin belgesi başvurusu en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmalıdır. Kanun, belediyeleri ve valilikleri mal sahiplerinin başvurularını bu süre içinde neticelendirmekle yükümlü tutar ve aksi hâlde sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını söyler (İmar Kanunu m.30/2). Yönetmelik ise 30 günlük süreyi yapının mevzuata uygun bulunması hâline bağlar; yapı uygun bulunmazsa eksikliklerin tamamlanması istenir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4).

Otuz günün sonunda izin verilmiş sayılma, kanunun lafzında yer alan bir sonuçtur. Kanun metni, idarenin süre içinde eksiklik bildirdiği başvuruyu ayrıca düzenlemez; yönetmelik bu durumda eksikliklerin tamamlanmasının isteneceğini söyler (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4). İzin verilmiş sayılma da yapı sahibinin kanuna, ruhsata ve eklerine uymamaktan doğan sorumluluğunu kaldırmaz (İmar Kanunu m.30/3).

3. Yapı Kullanma İzin Belgesi Yoksa Ne Olur?

Yapı kullanma izin belgesi yoksa yapı, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz; kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlandırılır (İmar Kanunu m.31). Yönetmelik bu listeye haberleşme ve benzeri hizmetleri ekler ve kullanma izni olmayan yapının bu hizmetlerden yararlandırılması durumunda hizmeti veren idarenin sorumlu olacağını belirtir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/7).

Yapı kullanma izin belgesinin yokluğu tapudaki durumu da etkiler. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Belge alınmadıkça bu çevirme yapılamaz ve taşınmaz tapuda kat irtifakı olarak kalır. Geçişin belgeleri ve masrafı kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazısında ayrıca anlatılmıştır.

Yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarih yapının tamamlandığı tarihtir (İmar Kanunu m.31; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/6). Yapının hukuken ne zaman bittiği sorusu bu yüzden belgeye bağlanır.

3.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmayan Ev Alınır mı?

Yapı kullanma izin belgesi olmayan evin satışını yasaklayan bir hüküm İmar Kanununun 30. ve 31. maddelerinde yer almaz; bu maddeler kullanma izninin alınma usulünü ve izin yokluğunun hizmetlere bağlanma bakımından sonucunu düzenler. Ancak iskansız bir bağımsız bölümü alan kişi, satıcının taşıdığı sonuçları da devralır: bölüm izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz (İmar Kanunu m.31) ve bina tapuda kat irtifakı olarak kalır, çünkü kat mülkiyetine çevirme yapı kullanma izin belgesine dayanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3).

Satın almadan önce belgenin neden alınmadığının öğrenilmesi bu nedenle önemlidir. Yapı projesine uygun bitmiş ama başvuru yapılmamışsa eksik olan bir işlemdir; yapıda ruhsat ve eklerine aykırılık varsa belgenin verilmesi için önce aykırılığın giderilmesi gerekir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4). İkinci durumda yapı, ruhsata aykırı yapılara ilişkin yaptırımların konusu olabilir (İmar Kanunu m.32, m.42).

4. Yapı Kullanma İzin Belgesi 5 Yıl İçinde Alınmazsa Ne Olur?

Yapı kullanma izin belgesi için anılan beş yıl, kanunda yapı ruhsatının süresi olarak düzenlenir. Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu süre içinde başlanmayan veya başlanıp da başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunlu hâle gelir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır (İmar Kanunu m.29/1). Yönetmelik de 5 yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izninin düzenlenmesi gerektiğini, aksi hâlde ruhsata ilişkin genel hükümlerin uygulanacağını söyler (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/6).

Süre aşımının sonucu, yapının ruhsatına uygun bitip bitmediğine göre ayrılır:

• Yapı ruhsatına uygun tamamlanmışsa: Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmediği için ruhsatı hükümsüz hâle gelen yapılara, fenni mesul veya yapı denetim kuruluşunun denetim raporu hazırlaması ve idarenin dosyasında ve yerinde inceleme yapması koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54/7).
• Yapı süresi içinde tamamlanmamışsa: 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54/2). Ruhsatı hükümsüz hâle gelen yapının inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur (m.54/5).

Bu ayrım, “5 yıl içinde iskan alınmazsa ne olur” sorusunun cevabını belirler. Projesine uygun bitmiş bir binada beş yılın geçmesi, yönetmelikte yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilmesinin yolunu açık tutar. İnşaatı süresinde bitmemiş veya ruhsatına aykırı bir binada ise ruhsatsız yapı hükümleri gündeme gelir.

4.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Ruhsata Aykırı Yapı

Ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıda idare o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir (İmar Kanunu m.32/1). Yapı sahibi yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister (m.32/3); aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina belediye encümeni veya il idare kurulu kararından sonra yıktırılır (m.32/5).

Ruhsata aykırı yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere ayrıca idari para cezası uygulanır (İmar Kanunu m.42/2). Cezanın tutarı yapı sınıfı ve grubu ile aykırılığın büyüklüğüne göre hesaplanır ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; madde metnindeki birim tutarlar taban değerdir.

5. Yapı Kullanma İzin Belgesini Müteahhit Almazsa Ne Yapılır?

Yapı kullanma izin belgesi başvurusu kanunda mal sahibine tanınmıştır (İmar Kanunu m.30/1). Müteahhidin başvuru yapmaması, kat maliklerini idareye başvurmaktan alıkoymaz. Yönetmelik ayrıca müteahhidin imzasının bulunmadığı durumu doğrudan düzenler.

Yapının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yasal süresi içinde tamamlandığı idare tarafından fenni mesuller ve yapı sahibiyle birlikte belgelenmişse, belge düzenlenmeden önce yapı müteahhidine, şantiye şefine veya mimari proje müellifine vefat, mahkûmiyet veya benzeri nedenlerle ulaşılamaması hâlinde de belge düzenlenir. Bu kişilerin haklı bir gerekçe göstermeksizin imzadan kaçınması durumunda da aynı kural uygulanır: yapı kullanma izin belgesine bu kişilerin bilgileri kaydedilir, belge imzaları olmadan düzenlenir ve kişiler hakkında işlem yapılmak üzere ilgili meslek odasına bildirilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/12). Belgede müteahhidin imzasının bulunmaması onun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz (m.64/12). Haklı gerekçe göstermeksizin belgeyi imzalamayan fenni mesuller hakkında da İmar Kanununun 42. maddesine göre işlem yapılır (m.64/13).

Bu yolun bir koşulu vardır: yapının ruhsatına uygun ve yasal süresi içinde tamamlandığı idarece belgelenmiş olmalıdır. Ruhsat dosyasında daha önce verilmiş iskâna uygunluk raporu, süresi içinde yapılan başvuruya ilişkin belgeler ve ilgililere ulaşılamadığını gösteren belgeler bulunmak zorundadır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/12). İnşaat eksik kalmışsa bu hüküm uygulanmaz; eksikliğin tamamlanması gerekir.

5.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi Almayan Müteahhide Karşı Haklar

Yapı kullanma izin belgesi almayan müteahhide karşı haklar, idareye karşı başvuru yolundan ayrıdır ve taraflar arasındaki sözleşmeye dayanır. Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde müteahhit (yüklenici) bir eser meydana getirmeyi üstlenir (Türk Borçlar Kanunu m.470). Sözleşme yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteahhide yüklemişse ve bu borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse müteahhit, kendisine kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe doğan zararı gidermekle yükümlüdür (m.112).

Müteahhit temerrüde düşmüş ve verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir. Alacaklı bunun yerine, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (Türk Borçlar Kanunu m.125/1-2). Hangi hakkın kullanılacağı, belgenin alınmamasının nedenine, eksik işin boyutuna ve sözleşmedeki düzenlemelere göre değişir. Müteahhidin işi bırakması hâlinde kat maliklerinin durumu kentsel dönüşümde müteahhit mağdurları yazısında ayrıca ele alınmıştır.

İki yol birbirinin yerine geçmez. İdareye yapılan başvuru belgenin düzenlenmesini hedefler ve konusu idari işlemdir; müteahhide karşı talep ise sözleşmeye aykırılıktan doğan ifa, tazminat veya dönme hakkına yöneliktir. Projesine uygun bitmiş bir binada belge idareye yapılacak başvuruyla alınabilir; zarar ve gecikme ise sözleşme yolunda istenir.

6. Yapı Kullanma İzin Belgesi Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılır?

Yapı kullanma izin belgesi başvurusunun reddi bir idari işlemdir. İdari işlemin yetki, şekil, sebep, konu veya maksat yönlerinden biriyle hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa menfaati ihlal edilen kişi idare mahkemesinde iptal davası açabilir (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2/1-a). Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde altmış gündür (m.7/1) ve idari uyuşmazlıklarda yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (m.7/2-a).

Ret işlemine karşı dava açmadan önce retin gerekçesinin okunması, hangi yolun izleneceğini belirler. Gerekçe yapıdaki bir eksikliğe dayanıyorsa yönetmelik o eksikliğin tamamlanmasını ve aynı sürecin yeniden izlenmesini öngörür (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4). Gerekçe ruhsata aykırılığa dayanıyorsa uyuşmazlık, yapının ruhsatına uygun olup olmadığı sorusuna döner (İmar Kanunu m.30/1).

7. Yapı Kullanma İzin Belgesi ile Yapı Kayıt Belgesi

Yapı kullanma izin belgesi ile yapı kayıt belgesi farklı belgelerdir. Yapı Kayıt Belgesi, imar barışı kapsamında 31 Aralık 2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için süresi içinde başvurulması ve kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde verilebilen belgedir (İmar Kanunu geçici m.16/1). Kanun bu belgeyi yapı kullanma izni olarak tanımlamaz; belgenin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu ve talep hâlinde abone grubuna göre geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceğini söyler (İmar Kanunu geçici m.16/3).

Yapı Kayıt Belgesi, kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesinin yerini belirli koşullarla tutar. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir (İmar Kanunu geçici m.16/5). Yapı Kayıt Belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve yapı yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır (İmar Kanunu geçici m.16). İmar barışının kapsamı ve başvuru koşulları imar barışı yazısında anlatılmıştır.