للموكلين الدوليين
العقارات
إرشاد قانوني للمشترين الأجانب الراغبين في تملّك عقار في تركيا — من عقد الشراء وحتى نقل سند الملكية.
نرافق المشترين الأجانب في الجوانب القانونية لتملّك العقارات في تركيا: مراجعة عقد الشراء، والتحقق من سند الملكية ومن أي قيود أو رهون واردة عليه، وإجراء التدقيق القانوني قبل الالتزام.
ويخضع تملّك الأشخاص الطبيعيين الأجانب لأحكام المادة 35 من القانون رقم 2644 (قانون السجل العقاري)، وهو ليس مطلقًا: فالأهلية مرتبطة بإطار الجنسيات الذي يحدده رئيس الجمهورية، وتسري حدود قانونية على المساحة، وتخضع المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية لقواعد مستقلة. ونحدّد موقع العقار والمشتري داخل هذا الإطار قبل أي التزام.
ونتولّى الخطوات حتى نقل سند الملكية لدى السجل العقاري وبما يشمله، ونقدّم المشورة بشأن متطلبات الامتثال التي تنشأ عندما يكون الشراء مرتبطًا كذلك بطلب إقامة أو جنسية.
المسائل التي نتناولها في هذا المجال
- مراجعة عقد الشراء والتفاوض عليه
- التحقق من سند الملكية والقيود المقيّدة عليه (التدقيق القانوني)
- تقييم الأهلية وحدود المساحة بموجب المادة 35 من القانون رقم 2644
- نقل سند الملكية لدى السجل العقاري
- الامتثال في عمليات الشراء المرتبطة بالإقامة أو الجنسية
الأسئلة الشائعة
- متى ينبغي إشراك محامٍ في عملية شراء عقار؟
- قبل توقيع عقد الشراء وقبل سداد أي مبلغ. فإمكانية التملّك أصلًا تتوقف على إطار الجنسيات الوارد في المادة 35 من القانون رقم 2644، بينما ترتبط حدود المساحة القانونية وقيود المناطق العسكرية والأمنية بالعقار المعيّن ذاته. وكل ذلك يتحدد لحظة إجراء المعاملة، وتصحيح تملّك جرى بالمخالفة للحدود القانونية أصعب بكثير من تفاديه ابتداءً.
- ما الذي يجري التحقق منه قبل إتمام الشراء؟
- ما إذا كانت جنسية المشتري تقع داخل إطار التملّك، وما إذا كان سيجري تجاوز حدود المساحة القانونية، وما إذا كان العقار واقعًا في منطقة عسكرية ممنوعة أو منطقة أمنية، وحالة سند الملكية وما قد يكون مقيّدًا عليه من قيود، إضافة إلى التقييم. وكل بند من هذه البنود قد يحول وحده دون نقل الملكية أو يعقّده، لذلك يُتحقق منها قبل الالتزام لا عند السجل العقاري.
- ما الذي يتغيّر إذا كان الشراء مقصودًا به أيضًا دعم طلب إقامة أو جنسية؟
- عندئذ يتعيّن أن يستوفي الشراء شروطًا تتجاوز قواعد قانون الملكية العادية. فالملكية قد تصلح أساسًا لإقامة قصيرة الأمد بموجب المادة 31 من القانون رقم 6458، وقد يُؤخذ الاستثمار العقاري في الحسبان للجنسية الاستثنائية بموجب المادة 12 من القانون رقم 5901. وهذه الشروط المؤهِّلة واردة في تشريعات فرعية وقد تغيّرت عبر الزمن، لذلك نعمل وفق القواعد النافذة يوم إجراء المعاملة.
- هل يختلف الوضع إذا كان المشتري شركة؟
- نعم، وينبغي حسم ذلك مبكرًا. فالمادة 35 من القانون رقم 2644 تنظّم تملّك الأشخاص الطبيعيين الأجانب، أما تملّك الشركات التجارية الأجنبية فيخضع لأحكام مستقلة ولتشريعات خاصة. ولأن الحالتين تُقيَّمان على نحو مختلف، ينبغي تحديد الصفة القانونية للمشتري قبل تثبيت هيكل عملية الشراء.