شراء عقار في تركيا للأجانب: الشروط والإجراءات والضرائب

شراء عقار في تركيا متاح للشخص الطبيعي الأجنبي إذا كان من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية وبقي التملك ضمن الحدود القانونية (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35). والمعاملة بالمثل ليست من الشروط التي تضعها المادة اليوم. ويحسم الشراء بعد ذلك أربعة أمور أخرى: حدود المساحة، ووقوع العقار في منطقة عسكرية أو أمنية، والتزام المشروع الذي يلحق الأرض الخالية من البناء، والحقوق التي يملكها أشخاص آخرون على العقار. ثم تأتي كلفة المعاملة: رسم الطابو على الثمن المصرَّح به، وضريبة المباني السنوية.

نذكر عناوين القوانين بالتركية لأن النصوص الرسمية تُنشر بها، ومديرية الطابو والكاتب العدل والمحكمة تبحث عن الاسم التركي لا عن ترجمته. وكل ترجمة عربية في هذه المقالة غير رسمية.

1. شراء عقار في تركيا للأجانب: من يحق له التملك وبأي شرط

شراء عقار في تركيا للأجانب يتوقف على شرط أول واحد. يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، في ضوء العلاقات الثنائية الدولية وحيث تقتضي مصالح البلاد، تملّك العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا، بشرط الالتزام بالقيود القانونية (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).

يترتب على هذه الجملة أمران. التملك ليس متاحًا لكل أجنبي تلقائيًا، بل يجب أن تقع الجنسية داخل الإطار. والإطار يُحدَّد بقرار من رئيس الجمهورية لا بظروف المشتري الشخصية، فالسؤال عن قائمة لا عن الفرد.

1.1. شراء عقار في تركيا دون شرط المعاملة بالمثل

شراء عقار في تركيا لم يعد مرتبطًا بسؤال «هل تبيع دولتي عقارات للأتراك؟». أُعيدت صياغة المادة 35 كاملة بالقانون رقم 6302، ويحمل نصها الحالي شرح التعديل نفسه. والمعيار الذي يضعه النص هو أن يكون المشتري من مواطني دولة يحددها رئيس الجمهورية، وسماح دولته للأتراك بالتملك ليس من الشروط المذكورة في المادة.

وهذا مهم لأن الشرط القديم ما زال يُكرَّر. فالسؤال العملي هو هل تقع الجنسية ضمن الإطار الساري يوم المعاملة، والشروحات المكتوبة على النص السابق تصف شرطًا لا يتضمنه النص الحالي.

1.2. شراء عقار في تركيا لمقيمي الخليج: العبرة بالجنسية لا ببلد الإقامة

شراء عقار في تركيا لمن يقيم في الإمارات أو السعودية أو قطر أو الكويت أو البحرين أو عُمان يُقدَّر بجنسيته هو. تتحدث المادة 35/1 عن الأشخاص الطبيعيين الأجانب «من مواطني» الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، فالإقامة في دولة ما لا تنقل صاحبها إلى إطار تلك الدولة. والمقيم في دبي أو الرياض الذي يحمل جنسية دولة أخرى يُنظر إلى جنسيته عند تقدير أهليته للتملك، وتُقاس حدود المساحة عليه شخصيًا.

2. شراء عقار في تركيا: حدود المساحة للشخص وللقضاء

شراء عقار في تركيا محدود في المقدار أيضًا، والشرطان في الفقرة نفسها. لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات وللحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يتملكها الأشخاص الطبيعيون الأجانب عشرة بالمئة من مساحة القضاء الخاضعة للملكية الخاصة، ولا ثلاثين هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد. ولرئيس الجمهورية زيادة المقدار الذي يجوز للشخص تملّكه على مستوى البلاد حتى ضعفيه (2644 sayılı Kanun m.35/1).

2.1. شراء عقار في تركيا: أيّ الحدّين تستطيع حسابه بنفسك

شراء عقار في تركيا يخضع لحدّين يعملان بطريقتين مختلفتين، والفرق يحدد من يجيب عن السؤال.

حدّ الثلاثين هكتارًا شخصي. يقيس ما يملكه مشترٍ واحد في البلاد كلها، والمشتري يعرف ما يملكه. وهو الرقم الذي يجوز لرئيس الجمهورية مضاعفته، فالرقم المطبَّق هو الساري يوم المعاملة.

أما حدّ العشرة بالمئة فليس شخصيًا. إنه سقف على القضاء، يُقاس إلى مساحته الخاضعة للملكية الخاصة، وبلوغه يتوقف على ما تملّكه كل المشترين الأجانب الآخرين هناك. فلا يستطيع أي مشترٍ حسابه من ملفه، والجهة التي تعرفه هي الطابو، ولذلك يُجاب عنه عبر مديرية الطابو لا بحساب المشتري.

3. شراء عقار في تركيا عند تغيّر إطار الدول المسموح لها

شراء عقار في تركيا يجري في إطار قابل للتغيير بنص القانون. إذا اقتضت مصالح البلاد، يجوز لرئيس الجمهورية أن يحدد تملّك الأشخاص الطبيعيين الأجانب والشركات التجارية المؤسسة في الخارج للعقارات والحقوق العينية المحدودة، أو يقيّده، أو يوقفه جزئيًا أو كليًا، أو يحظره، وذلك بحسب الدولة والشخص والمنطقة الجغرافية والمدة والعدد والنسبة والنوع والصفة والمساحة والمقدار (2644 sayılı Kanun m.35/3).

هذه الفقرة هي ما يجعل التحقق يوم المعاملة ضرورة. فالأهلية والنسب وحتى الإيقاف الكامل يمكن تغييرها بقرار رئاسي، وقائمة الدول التي كانت صحيحة يوم كتابتها ليست دليلًا على ما يسري يوم النقل. ولا ترد قائمة الدول في نص القانون نفسه؛ فمن يبحث عن «قانون التملك في تركيا للأجانب» يجد في المادة 35 المعيار والصلاحية، ويجد القائمة في قرار رئيس الجمهورية الساري.

4. شراء عقار في تركيا في المناطق العسكرية والأمنية

شراء عقار في تركيا قد يتعثر بعد الاتفاق على الثمن بسبب شرط له مصدر قانوني مختلف عن كل ما سبق. الأهلية وحدود المساحة من قانون الطابو، أما سؤال المنطقة فمن قانون المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية.

4.1. شراء عقار في تركيا في منطقة عسكرية برية ممنوعة من الدرجة الثانية

شراء عقار في تركيا في المنطقة العسكرية البرية الممنوعة من الدرجة الثانية ممنوع على الأجانب: لا يجوز للأشخاص الأجانب الطبيعيين والاعتباريين تملّك عقار في هذه المنطقة، ولرئيس الجمهورية أن يقرر تصفية العقارات العائدة للأجانب فيها وأن يحدد شكل التصفية وشروطها (2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9). فهذا بالنسبة إلى الشخص الأجنبي ليس شرط إذن يمكن استيفاؤه، بل منع يشمل الأشخاص الاعتباريين أيضًا (2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9-b).

وتُغلق المادة نفسها بابًا ثانيًا قلّما يُفكَّر فيه. فلا يجوز للأجانب في تلك المنطقة، ولو مؤقتًا، الدخول أو السكن أو العمل أو استئجار عقار دون إذن (2565 sayılı Kanun m.9-c). ومن يظن أن سؤال المنطقة لا يعنيه لأنه ينوي الاستئجار لا الشراء قد قرأ نصف النص.

4.2. شراء عقار في تركيا في المناطق المحددة لأسباب استراتيجية

شراء عقار في تركيا لا يتقيد بالأراضي المصنفة عسكرية فقط. يجوز لرئيس الجمهورية أن يقرر أنه في المناطق التي تُحدَّد بسبب قربها من المناطق العسكرية الممنوعة أو لأسباب استراتيجية أخرى لا يجوز للأجانب تملّك العقار ولا استئجاره دون إذن (2565 sayılı Kanun m.28). فالمنطقة التي لا يظهر عليها طابع عسكري قد تحمل القيد.

4.3. شراء عقار في تركيا: كيف يصل سؤال المنطقة إلى مديرية الطابو

شراء عقار في تركيا لا يترك سؤال المنطقة لبحث المشتري. تُرسل وزارة الدفاع الوطني خرائط المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق العسكرية الأمنية والمناطق الاستراتيجية وقيم إحداثياتها، وترسل وزارة الداخلية خرائط المناطق الأمنية الخاصة، إلى الوزارة التي تتبعها المديرية العامة للطابو والمساحة، ثم تُجرى معاملات الطابو وفق الوثائق والمعلومات المرسلة (2644 sayılı Kanun m.35/5). وبهذه الآلية يظهر قيد المنطقة في مديرية الطابو، ولذلك يأتي الجواب منها لا من خريطة يطالعها المشتري.

5. شراء عقار في تركيا عبر شركة: نظامان منفصلان

شراء عقار في تركيا عبر شركة ليس فئة واحدة. الشركة المؤسسة في الخارج والشركة المؤسسة في تركيا برأس مال أجنبي تحكمهما مادتان مختلفتان، بحدود مختلفة وجهات إذن مختلفة. فاختيار الأداة سؤال قانوني قبل أن يكون تجاريًا.

5.1. شراء عقار في تركيا عبر شركة مؤسسة في الخارج

شراء عقار في تركيا عبر شركة مؤسسة في الخارج محصور في الشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية المؤسسة وفق قوانين بلدانها، وهي لا تتملك العقارات والحقوق العينية المحدودة إلا في إطار أحكام القوانين الخاصة. وما عدا هذه الشركات التجارية لا يتملك عقارًا ولا يُنشأ لصالحه حق عيني محدود (2644 sayılı Kanun m.35/2).

والفقرة نفسها تستثني التمويل. لا تُطبَّق قيود المادة على إنشاء رهن عقاري لصالح هذه الشركات أو لصالح الأشخاص الطبيعيين الأجانب (2644 sayılı Kanun m.35/2). فالأجنبي الذي لا يجوز له تملّك قطعة معيّنة قد يأخذ عليها ضمانًا، ولهذا تُحلَّل هياكل الإقراض منفصلة عن هياكل الملكية.

5.2. شراء عقار في تركيا عبر شركة مؤسسة في تركيا برأس مال أجنبي

شراء عقار في تركيا عبر شركة مؤسسة في تركيا حالة أخرى. الشركات ذات الشخصية الاعتبارية المؤسسة في تركيا التي يملك فيها أشخاص طبيعيون أجانب أو أشخاص اعتباريون مؤسسون وفق قوانين دول أجنبية أو منظمات دولية خمسين بالمئة أو أكثر من الحصص، أو يملكون صلاحية تعيين أغلبية من لهم حق الإدارة أو عزلهم، يجوز لها تملّك العقار أو الحقوق العينية المحدودة واستعمالها لممارسة الأنشطة المذكورة في عقد تأسيسها (2644 sayılı Kanun m.36/1). ويُستثنى صراحةً من هذا الاختبار الأشخاص الداخلون في نطاق المادة 28 من قانون الجنسية التركية.

والقيد هنا ليس سقف مساحة بل غرض الشركة: يجب أن يخدم التملك الأنشطة المذكورة في عقد التأسيس، وتتابع الولايات استعمال العقار على أساس سجلات الطابو (2644 sayılı Kanun m.36). وفي المناطق العسكرية لا تُمنع هذه الشركات منعًا مطلقًا: تملّكها في المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق العسكرية الأمنية والمناطق المحددة وفق المادة 28 من القانون رقم 2565 يخضع لإذن رئاسة الأركان العامة أو القيادات التي تفوّضها، وتملّكها في المناطق الأمنية الخاصة لإذن الولاية التي يقع فيها العقار، ويُعتمد في التقدير مدى ملاءمة التملك لأمن البلاد (2644 sayılı Kanun m.36).

فقاعدتا المنطقة ليستا قاعدة واحدة تُطبَّق على مشتريين. للشخص الطبيعي الأجنبي منع، وللشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي إذن من جهة مسمّاة تختلف بنوع المنطقة. وتأسيس الشركة وبنود نشاطها مشروحة في تأسيس شركة في تركيا للأجانب.

6. شراء عقار في تركيا: أرض بلا بناء ومهلة السنتين للمشروع

شراء عقار في تركيا لا بناء عليه يحمل التزامًا يكتشفه المشترون متأخرين. يجب على الأشخاص الطبيعيين الأجانب والشركات التجارية المؤسسة في الخارج تقديم المشروع الذي سينفذونه على العقار الخالي من البناء الذي اشتروه إلى الوزارة المختصة للموافقة خلال سنتين. ويُرسل المشروع الذي توافق عليه الوزارة، مع تحديد مدتي البدء والإنجاز، إلى مديرية الطابو التي يقع فيها العقار لتسجيله في خانة البيانات، وتتابع الوزارة تنفيذه في المدة (2644 sayılı Kanun m.35/4).

ثلاثة مواعيد تعمل في هذه الفقرة: سنتان للتقديم، ومدتا البدء والإنجاز اللتان تحددهما الوزارة، والمتابعة بعدهما. وتفويت أيٍّ منها من أسباب نظام التصفية المشروح في آخر المقالة، فالالتزام ليس إجراءً إداريًا ثانويًا.

7. شراء عقار في تركيا: خطوات الفحص قبل نقل الطابو

شراء عقار في تركيا يقتضي الإجابة عن سؤالين منفصلين قبل النقل، وكثيرًا ما يُدمجان في سؤال واحد. لكل منهما مصدر وجواب وأثر مختلف.

الأول: هل يحق لهذا المشتري التملك؟ أي الجنسية ضمن إطار الدول، وحدود المساحة، وكلاهما في الفقرة الأولى من المادة (2644 sayılı Kanun m.35/1). وحدّ العشرة بالمئة في القضاء هو الجزء الذي لا يستطيع المشتري حسابه، فيُجاب عن هذا السؤال عبر مديرية الطابو.

والثاني: هل يجوز لأجنبي تملّك هذا العقار؟ أي وضع المنطقة، ومصدره قانون المناطق العسكرية الممنوعة، ويصل إلى مديرية الطابو عبر الخرائط والإحداثيات المرسلة وفق المادة 35/5. وللشخص الطبيعي تكون النتيجة منعًا (2565 sayılı Kanun m.9-b)، وللشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي إذنًا من جهة مسمّاة (2644 sayılı Kanun m.36).

ولا يغطي أيّ من السؤالين حالة العقار نفسه، ولا من يملك حقوقًا عليه، ولا هل البائع حرّ في البيع. هذه أسئلة مستقلة تتناولها الأقسام التالية، ثم يُحدَّد وعاء رسم الطابو ويتم النقل.

8. شراء عقار في تركيا: قراءة سند الطابو بخاناته الثلاث

شراء عقار في تركيا يمر بسجل الطابو، وهو ليس قائمة واحدة. له ثلاث خانات لكل منها أثر قانوني مختلف، وتسمية كلها «شرحًا» في الحديث اليومي مصدر اللبس.

8.1. شراء عقار في تركيا وخانة التسجيل: حيث تنشأ الحقوق العينية

شراء عقار في تركيا مثقل برهن يعني أن الرهن حق عيني لا ملاحظة. تُسجَّل في سجل الطابو الملكية، وحقوق الارتفاق والأعباء العقارية، وحقوق الرهن (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1008). والتسجيل هو ما ينشئ هذه الحقوق، فالرهن القائم على العقار المشترى مرتبط بالعقار ولا يزول بتغيّر المالك.

8.2. شراء عقار في تركيا وخانة الشرح: حيث يُحتج بالحق الشخصي على الغير

شراء عقار في تركيا عليه شرح لصالح شخص آخر يعني أن حق ذلك الشخص يُحتج به على المالك الجديد. يجوز أن تُشرح في سجل الطابو الحقوق الناشئة عن عقود المقاولة مقابل حصة من الأرض ووعد البيع والإيجار والشراء والشفعة والاسترداد، وسائر الحقوق التي تجيز القوانين شرحها صراحةً، وبعد شرحها يُحتج بها على أصحاب الحقوق المكتسبة لاحقًا على العقار (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1009).

ولا تنظّف الخانة نفسها بصمت. إذا لم يتم البيع أو لم يُنشأ الارتفاق ويُسجَّل خلال خمس سنوات من الشرح، يُشطب الشرح تلقائيًا من مدير الطابو أو موظفيه (2644 sayılı Kanun m.26). والمهم للشراء حالة السجل يوم المعاملة، لأن الشرح الظاهر ما زال شرحًا.

8.3. شراء عقار في تركيا وخانة البيانات: الملحقات والقيود العامة

شراء عقار في تركيا يقتضي قراءة خانة البيانات أيضًا. تُبيَّن ملحقات العقار في هذه الخانة بطلب المالك، ويتوقف شطبها على موافقة جميع ذوي المصلحة الظاهرين في السجل (4721 sayılı Kanun m.1012). وفي هذه الخانة يُسجَّل المشروع الموافق عليه للأرض الخالية (2644 sayılı Kanun m.35/4)، فقد يكون قيد البيانات أول علامة على أن القطعة تحمل التزام تطوير.

8.4. شراء عقار في تركيا: حق ارتفاق الطبقات أم ملكية الطبقات في السند

شراء عقار في تركيا لشقة يعني أن السند يقول أحد أمرين، والفرق حقيقة عن المبنى لا تفصيل تقني. ملكية الطبقات (kat mülkiyeti) وحق ارتفاق الطبقات (kat irtifakı) ينشآن كلاهما بسند رسمي وبالتسجيل في سجل الطابو، ولا تُنشأ ملكية الطبقات على جزء أو أجزاء من العقار دون تحويل ملكية العقار الأصلي كله (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).

والفرق في ما يتطلبه القانون للتحويل. لإنشاء ملكية الطبقات يتقدم المالك أو جميع الشركاء إلى إدارة الطابو بالوثائق التي يعددها القانون، ومنها المشروع المعماري الذي أعده المعماري صاحب المشروع ووافقت عليه الجهة العامة المختصة، ورخصة استعمال المبنى، وخطة الإدارة الموقعة من المالك أو الملاك (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12). فالسند الذي ما زال يقول «حق ارتفاق الطبقات» يخبر المشتري أن التحويل لم يكتمل، ورخصة استعمال المبنى جزء مما يكمله. وقراءة ذلك لا تكلف شيئًا لأنها على الوثيقة التي يحملها المشتري.

9. شراء عقار في تركيا من بائع متزوج: موافقة الزوج على مسكن الأسرة

شراء عقار في تركيا من بائع متزوج يصطدم بأقل القيود ظهورًا في السجل. لا يجوز لأحد الزوجين، دون الموافقة الصريحة للزوج الآخر، إنهاء عقد إيجار مسكن الأسرة أو نقل مسكن الأسرة أو تقييد الحقوق عليه (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194).

وسمتان في المادة تحددان التعامل معها عمليًا. الموافقة يجب أن تكون صريحة، ولا تضع المادة شكلًا لها. والشرح في جملة مستقلة: يجوز للزوج غير المالك للعقار المخصص مسكنًا للأسرة أن يطلب من مديرية الطابو وضع الشرح اللازم. فالموافقة شرط المعاملة نفسها، والشرح أمر يجوز للزوج غير المالك طلبه.

وفي المقابل يحمي السجل نفسه الغير الذي يكتسب الملكية أو حقًا عينيًا آخر اعتمادًا بحسن نية على التسجيل في سجل الطابو (4721 sayılı Kanun m.1023). يلتقي النصان في كل شراء من بائع متزوج، وطريقة إبعاد المعاملة عن هذا الالتقاء واقعية لا قانونية: يُثبَت الوضع العائلي للبائع واستعمال المسكن قبل التوقيع، وتُؤخذ موافقة الزوج الصريحة إذا كان العقار مسكن الأسرة أو قد يكونه. وعلى المشتري المقيم في الخارج أن ينتبه إلى أن السؤال عن كيفية استعمال المسكن لا عن عدد مرات وجود الأسرة فيه.

10. شراء عقار في تركيا في إسطنبول وأنطاليا وطرابزون: ما الذي يغيّره الموقع

شراء عقار في تركيا في إسطنبول أو أنطاليا أو طرابزون يخضع للقواعد الوطنية نفسها. لا يضع قانون الطابو نظام تملك مستقلًا لأي مدينة، لكنه يخوّل رئيس الجمهورية تقييد التملك أو إيقافه بحسب المنطقة الجغرافية (2644 sayılı Kanun m.35/3). والذي يغيّره الموقع هو القوانين الأخرى التي تصل إلى القطعة.

10.1. شراء عقار في تركيا: القضاء لا المدينة هو وحدة حدّ العشرة بالمئة

شراء عقار في تركيا في مدينة كبيرة لا يجعل المدينة وحدة حدّ المساحة. يُقاس سقف العشرة بالمئة إلى المساحة الخاضعة للملكية الخاصة في القضاء (ilçe) لا في الولاية (2644 sayılı Kanun m.35/1). وإسطنبول وأنطاليا وطرابزون ولايات تتكون من أقضية عدة، فالسؤال هو هل بلغ السقف في القضاء الذي تقع فيه القطعة تحديدًا، والشراء في قضاء لا يدل على وضع قضاء آخر.

10.2. شراء عقار في تركيا على الساحل: الشاطئ للجميع

شراء عقار في تركيا على الساحل يُدخل قانون السواحل. السواحل تحت حكم الدولة وتصرفها، ومفتوحة لانتفاع الجميع على قدم المساواة وبحرية، ويُراعى النفع العام أولًا في الانتفاع بالساحل والشريط الساحلي (3621 sayılı Kıyı Kanunu m.5).

ويترتب على ذلك أمران للمشتري. الإعلان الذي يعد بـ«شاطئ خاص» يصف أرضًا يضعها القانون تحت تصرف الدولة ويفتحها للجميع. والمباني في الشريط الساحلي لا تقترب من خط حافة الساحل أكثر من خمسين مترًا، والأرض بين حدّ الاقتراب وذلك الخط لا تُستعمل إلا للمشاة والتنزه والاستراحة والمشاهدة والترفيه (3621 sayılı Kıyı Kanunu m.5).

10.3. شراء عقار في تركيا في إسطنبول على البوسفور: قانون تنظيم مستقل

شراء عقار في تركيا قرب البوسفور يضيف قانونًا يسري على تلك المنطقة وحدها. غاية قانون البوسفور حماية القيم الثقافية والتاريخية والجمال الطبيعي لمنطقة البوسفور في إسطنبول والحد من البناء الذي يزيد كثافة السكان فيها (2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.1). وتتكون منطقة البوسفور من الشريط الساحلي ومنطقة المنظر الأمامي ومنطقة المنظر الخلفي ومناطق التأثير كما هي مبيّنة على المخطط الملحق بالقانون (2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.2).

وتُبنى المباني في منطقة البوسفور وفق هذا القانون ومبادئ مخططات التنظيم، وما خالفها يُهدم، وتُسجَّل قرارات استعمال الأرض المحددة للقطع في مخططات التنظيم في سجل الطابو (2960 sayılı Kanun m.3). فالاستعمال المسموح به على القطعة يُقرأ في السجل قبل الاتفاق على الثمن، لا يُستنتج من المنظر.

10.4. شراء عقار في تركيا في مبنى محدد بأنه مبنى خطر

شراء عقار في تركيا في مبنى قديم يطرح سؤالًا لا يجيب عنه سطر الملكية: هل حُدِّد المبنى مبنى خطرًا وفق قانون التحول العمراني؟ المبنى الخطر هو المبنى، داخل منطقة خطر أو خارجها، الذي أتم عمره الاقتصادي أو ثبت بالبيانات العلمية والتقنية أنه معرّض لخطر الانهيار أو الضرر الجسيم (6306 sayılı Kanun m.2/1-d).

وبعد تحديد المبنى خطرًا يُبلَّغ التحديد إلى مديرية الطابو خلال عشرة أيام عمل ليُكتب في خانة البيانات (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3)، وللمالكين الاعتراض على التحديد خلال خمسة عشر يومًا (6306 sayılı Kanun m.3). ثم تُتخذ القرارات على القطعة، ومنها إعادة البناء وبيع الحصص والتطوير مقابل الشقق أو تقاسم الإيراد، بالأغلبية المطلقة للشركاء بحسب حصصهم (6306 sayılı Kanun m.6). فمشتري شقة واحدة في مبنى كهذا ينضم إلى تلك الأغلبية شريكًا ويلتزم بقراراتها، وخانة البيانات أول ما يُنظر فيه.

10.5. شراء عقار في تركيا لتأجيره للسياح

شراء عقار في تركيا بنية تأجيره للإقامات القصيرة يصطدم بنظام إذن أدخله القانون رقم 7464. التأجير السياحي تأجير مسكن لمدة لا تتجاوز مئة يوم، وما زاد على مئة يوم دفعةً واحدة خارج نطاق القانون (7464 sayılı Kanun m.1). ويجب الحصول على الإذن قبل عقد الإيجار، وتمنحه وزارة الثقافة والسياحة ويجوز لها أن تمارس ذلك عبر الولاية (7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.3).

ويجب أن يتضمن طلب الإذن قرارًا يتخذه جميع مالكي الشقق في المبنى بالإجماع، وفي المجمعات السكنية ذات المباني المتعددة يُشترط ذلك للمبنى المعني فقط (7464 sayılı Kanun m.3). وفي المباني المؤلفة من أكثر من ثلاث وحدات مستقلة لا يُمنح الإذن باسم المؤجر نفسه لأكثر من خمسة وعشرين بالمئة من الوحدات (7464 sayılı Kanun m.3). والتأجير دون إذن تقابله غرامة إدارية عن كل مسكن ومهلة خمسة عشر يومًا للحصول على الإذن، ثم غرامة أعلى إذا استمر التأجير (7464 sayılı Kanun m.4). والغرامات الإدارية تُزاد في بداية كل سنة تقويمية بنسبة إعادة التقييم (5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7)، فالمبالغ المكتوبة في القانون أرقام أساس ولا تُنقل هنا. فمن يتوقع دخلًا من الإقامات القصيرة يعتمد على موافقة كل مالك آخر في المبنى، وهذه الموافقة تُؤمَّن قبل الشراء لا بعده.

11. شراء عقار في تركيا على الخارطة: شكل العقد والتسليم

شراء عقار في تركيا قبل اكتمال بنائه يُدخل قانونًا مستقلًا إلى جانب قواعد التملك، ويمنح المشتري موقعًا ثابتًا. لا يجوز إبرام عقد بيع مسكن بالدفع المسبق مع المستهلك قبل الحصول على رخصة البناء (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40). ويجب أن يُسجَّل البيع في سجل الطابو أو أن يُعقد وعد البيع بسند موثّق لدى الكاتب العدل، وإلا فلا يجوز للبائع أن يحتج لاحقًا ببطلان العقد على نحو يضر المستهلك (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.41).

وللمستهلك العدول عن عقد بيع المسكن بالدفع المسبق خلال أربعة عشر يومًا دون بيان سبب ودون دفع غرامة (6502 sayılı Kanun m.43)، والتسليم في المدة المتعهد بها في العقد إلزامي ولا يجوز أن تتجاوز تلك المدة بأي حال ثمانية وأربعين شهرًا من تاريخ العقد (6502 sayılı Kanun m.44). وإذا لم يؤدِّ البائع التزاماته أصلًا أو لم يؤدِّها على الوجه الصحيح فلا يطالب المستهلك بأي دفعة (6502 sayılı Kanun m.45). وتفاصيل العدول بعد الأيام الأربعة عشر والتعويض المسقوف مشروحة في دليل الشراء على الخارطة (بالإنجليزية).

12. شراء عقار في تركيا والضرائب: رسم الطابو وضريبة العقار وضريبة البيع

شراء عقار في تركيا تتبعه ثلاث كلف منفصلة المصدر: رسم الطابو عند النقل، وضريبة المباني كل سنة، وضريبة كسب زيادة القيمة إذا بيع العقار خلال خمس سنوات. ونذكر المعيار الذي تضعه النصوص ونترك النسب التي تتغير لتُتحقق يوم المعاملة.

12.1. شراء عقار في تركيا: رسم الطابو على الثمن المصرَّح به

شراء عقار في تركيا يخضع لرسم الطابو والمساحة: معاملات الطابو والمساحة الواردة في التعرفة رقم 4 الملحقة بالقانون تخضع لهذا الرسم (492 sayılı Harçlar Kanunu m.57). ووعاؤه في نقل العقار واكتسابه هو ثمن النقل المصرَّح به، بشرط ألا يقل عن القيمة الضريبية للعقار، وفي العقار ذي حق ارتفاق الطبقات يُحسب الرسم على كامل الثمن (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63).

والتصريح بثمن أقل من الحقيقة لا يُغلق المسألة. إذا تبيّن بعد المعاملة أن الرسم دُفع على ثمن أقل من القيمة الضريبية، أو أن الثمن المصرَّح به لا يعكس الحقيقة، يُفرض الرسم المقابل للفرق تكميليًا أو تلقائيًا، وتُطبَّق غرامة ضياع الضريبة الواردة في قانون الإجراءات الضريبية بمقدار مرة واحدة (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63). وهذا المقدار حديث: قبل التعديل الذي أُجري بالقانون رقم 7566 في 4/12/2025 كانت الغرامة تُطبَّق بنسبة خمسة وعشرين بالمئة، فالشروحات المكتوبة قبل هذا التاريخ تذكر نسبة لم تعد مطبَّقة. أما النسبة فواردة في البند 20/a من التعرفة رقم 4: يُستوفى رسم نقل العقار بمقابل من المتنازل ومن المتنازل له كلٌّ على حدة، والمقدار المطبَّق المذكور في عمود التعرفة اثنان بالمئة (binde 20) لكل منهما (التعرفة رقم 4 الملحقة بالقانون رقم 492، البند 20/a). ولرئيس الجمهورية رفع هذه النسبة حتى ضعفها أو خفضها حتى عُشرها، مجتمعةً أو منفصلةً بحسب نوع العقار والبيع الأول للمساكن أو أماكن العمل الجديدة والصنف والمساحة والموقع والقيمة الضريبية (البند نفسه). فالنسبة التي تُطبَّق على معاملة بعينها يُتحقق منها لدى مديرية الطابو يوم المعاملة.

12.2. شراء عقار في تركيا: ضريبة المباني السنوية

شراء عقار في تركيا يجعل المالك داخل نطاق ضريبة سنوية: المباني الواقعة داخل حدود تركيا تخضع لضريبة المباني (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.1). ونسبتها في المساكن واحد بالألف وفي المباني الأخرى اثنان بالألف، وتُطبَّق هذه النسب بزيادة مئة بالمئة داخل حدود بلديات المدن الكبرى الخاضعة للقانون رقم 5216 ومناطقها الملحقة (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8).

ولرئيس الجمهورية تخفيض نسب الضريبة إلى النصف أو رفعها حتى ثلاثة أمثالها (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8)، فالنسبة التي تُطبَّق على سنة معيّنة يُتحقق منها لتلك السنة. والقيمة الضريبية نفسها هي التي يُقاس إليها الحد الأدنى لوعاء رسم الطابو (492 sayılı Kanun m.63)، فالمبلغان مرتبطان.

12.3. شراء عقار في تركيا ثم بيعه: قاعدة السنوات الخمس

شراء عقار في تركيا ثم بيعه خلال خمس سنوات يُدخل الربح في نطاق الضريبة. الأرباح الناشئة عن التصرف في العقارات والحقوق المذكورة في القانون خلال خمس سنوات من تاريخ اكتسابها هي كسب زيادة قيمة، أيًا كانت طريقة الاكتساب، باستثناء ما اكتُسب دون مقابل (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80).

وثلاث سمات تحسم أكثر الحالات. السنوات الخمس تبدأ من تاريخ الاكتساب، فالعبرة بتسجيل الشراء لا بلحظة قرار البيع. والمكتسب دون مقابل مستثنى، فالعقار الموروث يُعامل بخلاف المشترى. والتصرف معرَّف تعريفًا واسعًا: البيع والنقل والتنازل بمقابل والمقايضة والمبادلة ونزع الملكية والتأميم وتقديم العقار حصةً في رأس مال شركة تجارية كلها تصرف. وللقانون مبلغ معفى سنوي يُعاد تقييمه، فيُتحقق منه عن سنة البيع.

13. شراء عقار في تركيا والميراث: أي قانون يحكم

شراء عقار في تركيا يُخطَّط له عادةً دون التخطيط للإرث، والأمران مرتبطان على نحو مختلف. يخضع الإرث لقانون جنسية المتوفى، لكن القانون التركي يُطبَّق على العقارات الواقعة في تركيا، وأحكام افتتاح التركة واكتسابها وقسمتها تخضع لقانون البلد الذي توجد فيه التركة (5718 sayılı MÖHUK m.20).

فالرابط هو الموقع لا نوع المال ولا جنسية المتوفى، وقد تحكم التركة الواحدة أكثر من قانون في الوقت نفسه. والتصرف لسبب الموت المكتوب في شكل يوافق قانون جنسية المتوفى صحيح أيضًا، والأهلية للتصرف يحكمها قانون جنسية المتصرف وقت التصرف (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.20). ويُمنح من ثبت أنهم ورثة قانونيون وثيقة تبيّن صفتهم بناءً على طلبهم (4721 sayılı Kanun m.598).

وانتقال الأموال الواقعة في تركيا من شخص إلى آخر بالإرث أو بأي طريق دون مقابل يخضع لضريبة الإرث والانتقال (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.1). والرابط موقع المال لا جنسية الوارث. وينص نظام التصفية صراحةً على العقارات المكتسبة بالإرث خارج حدود الفقرة الأولى (2644 sayılı Kanun m.35)، فحدود المساحة لها أثر حتى في الإرث. وتفاصيل الورثة والأنصبة مشروحة في قانون الميراث في تركيا.

14. شراء عقار في تركيا والإقامة العقارية

شراء عقار في تركيا قد يكون أساسًا لإذن إقامة قصيرة الأمد. الأجانب الذين يملكون عقارًا في تركيا من الفئات التي يجوز منحها هذا الإذن (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31). وكلمة «يجوز» مقصودة: الملكية وحدها لا تحسم السؤال، إذ أضاف تعديل عام 2024 فقرة تنص على أن الوزارة تحدد طبيعة العقار الذي يُبنى عليه إذن الإقامة قصيرة الأمد وقيمته (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/6، المضافة بالقانون رقم 7533). فالعقار يجب أن يستوفي معيارًا يوضع خارج القانون نفسه، ويُتحقق منه يوم الطلب.

14.1. شراء عقار في تركيا: شروط الإقامة العقارية في المادة 32

شراء عقار في تركيا لا يكفي وحده لإذن الإقامة؛ فالمادة 32 من القانون رقم 6458 تشترط لكل إذن إقامة قصيرة الأمد خمسة أمور: تقديم الطلب بسبب أو أكثر من الأسباب المعدودة في المادة 31/1 مع المعلومات والوثائق المتعلقة به، وعدم الدخول في نطاق المادة 7، وتوافر شروط سكن مطابقة للمعايير العامة للصحة والأمان، وتقديم وثيقة السجل العدلي الصادرة من سلطات بلد الجنسية أو بلد الإقامة القانونية إذا طُلبت، وبيان عنوان الإقامة في تركيا (6458 sayılı Kanun m.32). وتحدد المادة 33 ما يترتب على غياب هذه الشروط، وهي موضوع القسم التالي.

ويُمنح الإذن في هذه الفئة لمدة أقصاها سنتان في كل مرة (6458 sayılı Kanun m.31/2). وإذا رُفع إلى المحكمة طعن في رفض طلب الإقامة قصيرة الأمد أو إلغائها، يُعدّ الملف مكتملًا بتقديم الدفاع أو بمرور مدته، وإذا تعذّر التبليغ إلى العنوان الذي أعطاه المدعي تُطبَّق المدة المنصوص عليها في المادة 26/3 من القانون رقم 2577 شهرين، وعقد الجلسة متروك لتقدير المحكمة (6458 sayılı Kanun m.31/7، المضافة بالقانون رقم 7533). وأنواع الإقامة الأخرى مشروحة في أنواع الإقامة في تركيا.

14.2. شراء عقار في تركيا: أسباب رفض الإقامة العقارية وإلغائها في المادة 33

شراء عقار في تركيا لا يحمي إذن الإقامة المبني عليه من الرفض أو الإلغاء. لا يُمنح إذن الإقامة قصيرة الأمد، ويُلغى إن كان قد مُنح، ولا يُمدَّد إذا انتهت مدته، في ثلاث حالات: عدم استيفاء شرط أو أكثر من شروط المادة 32 أو زواله، وثبوت استعمال الإذن لغير الغرض الذي مُنح له، ووجود قرار ترحيل أو قرار حظر دخول إلى تركيا ساري المفعول بحق الأجنبي (6458 sayılı Kanun m.33/1). وتُنظَّم أصول إلغاء الإذن بسبب مدة البقاء خارج تركيا بلائحة (6458 sayılı Kanun m.33/2).

ويترتب على الحالة الأولى أمر عملي لمالك العقار. فالشروط ليست شروط لحظة التقديم فقط: الإذن يُلغى إذا «زال» شرط من شروط المادة 32 بعد منحه، ولا يُمدَّد إذا لم يعد الشرط قائمًا عند طلب التمديد. فاستيفاء الشرط يُنظر فيه من جديد عند طلب التمديد، ومعيار العقار نفسه تحدده الوزارة (6458 sayılı Kanun m.31/6).

15. شراء عقار في تركيا والجنسية التركية

شراء عقار في تركيا لا يمر عبر قواعد التملك وحدها إذا كان الهدف الجنسية. يجوز لرئيس الجمهورية منح الجنسية التركية، بشرط عدم وجود مانع من حيث الأمن الوطني والنظام العام، للأجانب الذين يحصلون على إذن إقامة لقيامهم باستثمار في النطاق والمبلغ اللذين يحددهما رئيس الجمهورية (5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12). والمبلغ مثبت في اللائحة التنفيذية: عقار بقيمة 400.000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادلها من العملات الأجنبية، أُنشئت عليه ملكية طبقات أو حق ارتفاق طبقات أو أرض عليها بناء، يُشترى مع شرح عدم البيع لثلاث سنوات في سجل الطابو؛ أو عقد وعد بيع موثّق لدى الكاتب العدل بالمبلغ نفسه مدفوعًا مقدمًا مع شرح التعهد بعدم النقل والإلغاء لثلاث سنوات (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20).

والعتبة تحددها لائحة وقد عُدّلت من قبل، فتُقرأ على النص الساري يوم الاستثمار. والطرق السبعة وشرح عدم البيع وبيع العملة للبنك المركزي مشروحة في الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، والاستثمار طريق واحد من طرق عدة تقارنها مقالة الحصول على الجنسية التركية.

16. شراء عقار في تركيا بالمخالفة: التصفية والتحويل إلى نقد

شراء عقار في تركيا خلافًا للمادة لا يبقى على حاله. العقارات والحقوق العينية المحدودة المكتسبة خلافًا لأحكام المادة، أو التي تحدد الوزارة والإدارات المختصة أنها تُستعمل خلافًا لغرض الاكتساب، أو التي لم يُراجَع بشأنها الوزارة في المدة، أو لم تُنفَّذ مشاريعها في المدة، ومعها العقارات المكتسبة بالإرث خارج حدود الفقرة الأولى، تُصفّى وتُحوَّل إلى نقد إذا لم يصفّها مالكها في مدة لا تتجاوز سنة تمنحها وزارة المالية، ويُدفع الثمن لصاحب الحق (2644 sayılı Kanun m.35).

خمسة أسباب في هذه الجملة: الاكتساب خلافًا للمادة، والاستعمال خلافًا لغرض الاكتساب، وعدم مراجعة الوزارة في المدة، وعدم تنفيذ المشروع في المدة، والإرث خارج حدود الفقرة الأولى. ويُمنح المالك سنة على الأكثر للتصفية، فإذا مضت صُفّي العقار وحُوِّل إلى نقد ودُفع الثمن لصاحب الحق. فالمالك لا تُنزع ملكيته دون مقابل، لكنه يفقد خيار الاحتفاظ بالعقار. ويسري حكم مماثل على الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي: العقارات التي يثبت اكتسابها أو استعمالها خلافًا للمادة 36 تُصفّى وتُحوَّل إلى نقد بالطريقة نفسها إذا لم يصفّها مالكها في المدة التي تمنحها وزارة المالية (2644 sayılı Kanun m.36).