Покупка недвижимости в Турции иностранцами: Стамбул и Анталия

Покупка недвижимости в Турции открыта иностранцам, если они являются гражданами стран, определяемых Президентом, и приобретение укладывается в установленные законом ограничения (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). Взаимности среди условий, которые статья устанавливает сейчас, нет. Купить недвижимость в Турции можно или нельзя, решают ещё четыре вещи: лимиты по площади, нахождение участка в военной или охранной зоне, обязанность по проекту для незастроенной земли и права, которые другие лица уже имеют на объект. Для покупки квартиры в Стамбуле или Анталии добавляется пятый вопрос: какие ещё законы действуют именно там, где стоит дом.

Турецкие названия законов приводятся в скобках потому, что официальные тексты публикуются под ними, и кадастровое управление, нотариус или суд будут искать турецкое название, а не перевод.

1. Покупка недвижимости в Турции: кто может приобретать

Покупка недвижимости в Турции иностранным физическим лицом зависит от одного входного условия. Иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определяемых Президентом с учётом международных двусторонних отношений и в случаях, когда этого требуют интересы страны, могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права при соблюдении установленных законом ограничений (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).

Из этого следуют две вещи. Приобретение открыто не каждому иностранцу автоматически: гражданство должно входить в установленные рамки. И рамки определяются решением Президента, а не обстоятельствами самого покупателя, поэтому это вопрос о перечне, а не о личности. Так же отвечается и частый вопрос, может ли гражданин России купить квартиру в Турции: статья стран не называет, и ответ даёт перечень, действующий в день сделки.

1.1. Покупка недвижимости в Турции без взаимности: что её заменило

Статья изменена Законом № 6302, и отметка об этом содержится в самом её тексте. Критерий, который устанавливает действующая редакция, состоит в гражданстве страны, определённой Президентом. Разрешает ли страна покупателя гражданам Турции приобретать недвижимость, среди условий статьи не названо.

Это важно, потому что прежнее условие до сих пор повторяется в разъяснениях. Практический вопрос звучит не как «продаёт ли моя страна недвижимость туркам», а как «входит ли моё гражданство в перечень, действующий в день сделки». Разъяснения, написанные по прежнему тексту, описывают условие, которого в нынешнем тексте нет.

2. Покупка недвижимости в Турции: ограничения по площади

Покупка недвижимости в Турции ограничена не только по гражданству, но и по объёму, и оба условия находятся в одном абзаце. Общая площадь недвижимости и самостоятельных постоянных ограниченных вещных прав, приобретённых иностранными физическими лицами, не может превышать десяти процентов находящейся в частной собственности площади района (ilçe) и тридцати гектаров на одно лицо по всей стране. Президент вправе увеличить площадь, которую одно лицо может приобрести по стране, до двух раз (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).

2.1. Покупка недвижимости в Турции: какой лимит можно проверить самому

Два лимита устроены по-разному, и от этого зависит, кто отвечает на вопрос.

Тридцать гектаров являются личным лимитом. Он измеряет то, чем один покупатель владеет по всей стране, и покупатель знает собственные владения. Именно эту величину Президент может удвоить, поэтому применяется та, что действует в день сделки.

Десять процентов вовсе не личный лимит. Это потолок для района, измеряемый от находящейся в частной собственности площади этого района, и достигнут ли он, зависит от того, что уже приобрели все другие иностранцы в районе. Ни один покупатель не может рассчитать его по своим документам. Знает это кадастровое управление, поэтому на этот вопрос отвечает запрос через него, а не собственный расчёт покупателя.

3. Покупка недвижимости в Турции при изменении перечня стран

Перечень прямо назван в законе изменяемым. Если этого требуют интересы страны, Президент может определять, ограничивать, частично или полностью приостанавливать либо запрещать приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав иностранными физическими лицами и компаниями, учреждёнными за рубежом по законам своих стран, по стране, лицу, географическому региону, сроку, количеству, доле, виду, качеству, площади и объёму (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/3).

Именно эта норма делает проверку в день сделки необходимой, а не просто разумной. Допустимость, доли и даже полная приостановка могут быть изменены решением Президента. Перечень, верный на момент написания любой статьи, включая эту, не доказывает, что он действует в день перехода права собственности.

4. Покупка недвижимости в Турции в военной или охранной зоне

Этот вопрос чаще всего срывает сделку уже после согласования цены, и его источник другой. Допустимость и лимиты по площади установлены Законом о кадастре, а вопрос о зоне — Законом о военных запретных зонах и зонах безопасности.

4.1. Покупка недвижимости в Турции во второй степени военной запретной зоны

Во второй степени сухопутных военных запретных зон иностранные физические и юридические лица не могут приобретать недвижимость, а Президент вправе принять решение о ликвидации принадлежащей иностранцам недвижимости в зоне и определить её форму и условия (2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9/b). Для иностранца это не разрешение, которое можно получить, а запрет, и он распространяется также на юридических лиц.

Та же статья закрывает и вторую возможность, о которой покупатели думают редко. В этой зоне иностранцы без разрешения не могут даже временно въезжать, проживать, работать или арендовать недвижимость (m.9/c). Поэтому план арендовать вместо покупки вопроса не снимает.

4.2. Покупка недвижимости в Турции в районах, определённых по стратегическим причинам

Запрет распространяется не только на явные военные территории. Президент может решить, что в районах, определённых по близости к военным запретным зонам или по иным стратегическим причинам, иностранцы не могут приобретать недвижимость и не могут арендовать её без разрешения (m.28). Поэтому район, в котором на местности нет ничего военного, всё равно может нести это ограничение.

4.3. Покупка недвижимости в Турции: как вопрос о зоне доходит до кадастра

Покупателю не нужно искать эти зоны на карте самостоятельно. Карты и координаты военных запретных зон, военных зон безопасности и стратегических районов передаёт Министерство национальной обороны, а карты особых зон безопасности передаёт Министерство внутренних дел Министерству, которому подчинено Главное управление земельного кадастра; кадастровые операции ведутся по этим данным (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/5). Так ограничение по зоне становится видимым в окне кадастрового управления, и ответ приходит через него.

5. Покупка недвижимости в Турции через компанию: два режима

Компании здесь не одна категория. Компания, учреждённая за рубежом, и компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом, подчиняются разным нормам, с разными ограничениями и разными органами, выдающими разрешения. Выбор формы покупки является правовым вопросом раньше, чем коммерческим.

5.1. Покупка недвижимости в Турции компанией, учреждённой за рубежом

Торговые компании со статусом юридического лица, учреждённые за рубежом по законам своих стран, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права только в рамках положений специальных законов. Иные образования приобретать недвижимость не могут, и ограниченные вещные права в их пользу не устанавливаются (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/2).

Разрешение здесь узкое: оно касается торговых компаний и только через специальные законы. Исключение широкое: оно охватывает всё, что не является такой торговой компанией. Финансирование при этом выведено отдельно: ограничения статьи не применяются к установлению ипотеки в пользу таких компаний и иностранных физических лиц (m.35/2). Иностранец, который не может приобрести конкретный участок, всё же может получить его в залог.

5.2. Покупка недвижимости в Турции компанией, учреждённой в Турции

Компании со статусом юридического лица, учреждённые в Турции, в которых иностранным физическим лицам, юридическим лицам, учреждённым по законам иностранных государств, или международным организациям принадлежит пятьдесят и более процентов акций либо право назначать или смещать большинство лиц с управленческими полномочиями, могут приобретать и использовать право собственности или ограниченные вещные права на недвижимость для осуществления деятельности, указанной в уставе (2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/1). Лица, на которых распространяется норма о Голубой карте Закона о гражданстве Турции, из этого подсчёта пятидесяти процентов прямо исключены.

Ограничивает здесь не площадь, а заявленная цель компании: приобретение должно служить деятельности из устава, а использование недвижимости губернаторства проверяют по данным кадастра (m.36/6). Та же логика пятидесяти процентов применяется, когда такая компания становится участником другой турецкой компании и когда иностранные инвесторы достигают пятидесяти процентов в компании, уже владеющей недвижимостью, через передачу долей (m.36/2).

В военных зонах и зонах безопасности эти компании не лишены права полностью. Их приобретения в военных запретных зонах, военных зонах безопасности и районах, определённых по 2565 sayılı Kanun m.28, требуют разрешения Генерального штаба или уполномоченных им командований, а в особых зонах безопасности — разрешения губернаторства по месту нахождения недвижимости; основой оценки служит соответствие приобретения интересам национальной безопасности (m.36/3). Для иностранного физического лица ответ — запрет, для турецкой компании с иностранным капиталом — разрешение от названного органа.

Статья 36 перечисляет и случаи, которые она не регулирует: установление ипотеки, приобретения в результате обращения взыскания на неё, переходы права при слиянии и разделении, приобретения в организованных промышленных, промышленных, технологических и свободных зонах, а также недвижимость, которую банки получают в связи с кредитами или для взыскания долгов, пока действует обязанность её реализовать (m.36/5). Компании, не подпадающие под указанные абзацы, приобретают на тех же условиях, что и компании с отечественным капиталом (m.36/4). Учреждение такой компании рассмотрено в статье регистрация компании в Турции иностранцем.

6. Покупка земли в Турции: двухлетняя обязанность по проекту

Покупка недвижимости в Турции без здания на участке несёт обязанность, о которой покупатели узнают поздно. Иностранные физические лица и торговые компании со статусом юридического лица, учреждённые за рубежом, обязаны в течение двух лет представить проект, который они реализуют на купленном незастроенном участке, на утверждение соответствующего Министерства. Утверждённый проект со сроками начала и завершения направляется в кадастровое управление по месту нахождения недвижимости для внесения в графу заявлений земельной книги, а Министерство следит, реализуется ли он в срок (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/4).

В этом абзаце работают три срока: два года на подачу, сроки начала и завершения, установленные Министерством, и последующий контроль. Пропуск любого из них является одним из оснований режима ликвидации, описанного в конце статьи, поэтому эта обязанность не формальность.

7. Покупка недвижимости в Турции: два вопроса до оформления тапу

До перехода права нужно ответить на два отдельных вопроса, которые часто сливают в один. У них разные источники, разные ответы и разные последствия.

Первый вопрос: может ли приобретать этот покупатель. Это гражданство в пределах перечня стран и лимиты по площади, и оба условия находятся в первом абзаце статьи (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). Десятипроцентный лимит района покупатель рассчитать не может, поэтому ответ даёт кадастровое управление.

Второй вопрос: может ли иностранец приобрести этот участок. Это статус зоны, который следует из Закона о военных запретных зонах и зонах безопасности и доходит до кадастра через карты и координаты, переданные по m.35/5. Для физического лица результат — запрет (2565 sayılı Kanun m.9/b), для турецкой компании с иностранным капиталом — разрешение от названного органа (2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/3).

Ни один из этих вопросов не касается состояния объекта, прав других лиц на него и того, свободен ли продавец продать. Это отдельные проверки, и им посвящены следующие разделы.

8. Покупка недвижимости в Турции: три графы тапу

Земельная книга не является одним списком. В ней три графы с тремя разными правовыми последствиями, и то, что в разговоре все их называют şerh, чаще всего порождает путаницу.

8.1. Покупка недвижимости в Турции: графа регистрации

Собственность, сервитуты и земельные обременения, а также залоговые права регистрируются в земельной книге (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1008). Регистрация создаёт эти права. Ипотека на покупаемый объект поэтому не пометка в деле, а вещное право на объект, которое не исчезает при смене собственника.

8.2. Покупка недвижимости в Турции: графа отметок

Права из договоров о строительстве в обмен на долю земли, обещания продажи, аренды, покупки, преимущественной покупки и обратной покупки, а также иные права, которые законы прямо разрешают отмечать, могут быть отмечены в земельной книге; после отметки их можно противопоставить лицам, приобретающим права на эту недвижимость позже (m.1009).

Для покупателя последствие прямое. Отметка об обещании продажи в пользу другого лица означает, что его личное требование может быть предъявлено новому собственнику. И графа не очищается сама незаметно: если в течение пяти лет со дня отметки продажа не состоялась или сервитут не установлен и не зарегистрирован, отметка исключается руководителем или должностными лицами кадастрового управления по должности (2644 sayılı Tapu Kanunu m.26). Для покупки значение имеет состояние книги в день сделки: отметка, которая всё ещё видна, всё ещё действует.

8.3. Покупка недвижимости в Турции: графа заявлений

Принадлежности недвижимости вносятся в графу заявлений по требованию собственника, а их исключение зависит от согласия всех заинтересованных лиц, значащихся в книге правообладателями (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1012). В эту же графу вносится утверждённый проект для незастроенного участка (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/4), поэтому запись в графе заявлений может быть первым видимым признаком обязанности по застройке.

9. Покупка недвижимости в Турции у продавца в браке: согласие супруга

Это ограничение хуже всего видно в книге. Ни один из супругов не может без прямо выраженного согласия другого расторгнуть договор аренды семейного жилья, передать семейное жильё или ограничить права на него (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194).

Два признака статьи определяют практику. Согласие должно быть прямо выраженным, а форма для него статьёй не установлена. Отметка регулируется отдельным предложением: супруг, не являющийся собственником недвижимости, выделенной под семейное жильё, вправе просить кадастровое управление внести соответствующую отметку. Согласие названо условием самой сделки, а отметка — тем, о чём может попросить супруг-несобственник.

Против этого стоит защита, которую даёт сама книга: третье лицо, добросовестно приобретшее собственность или иное вещное право, полагаясь на запись в земельной книге, в своём приобретении защищено (m.1023). Эти две нормы встречаются в каждой покупке у продавца, состоящего в браке. Чтобы сделка не оказалась в точке их столкновения, до подписания нужно выяснить семейное положение продавца и то, как используется жильё, и получить прямо выраженное согласие другого супруга, если объект является или может быть семейным жильём. Покупателю, живущему за границей, стоит учесть, что вопрос касается того, как используется жильё, а не того, как часто там бывает семья.

10. Покупка недвижимости в Турции: kat irtifakı или kat mülkiyeti в тапу

В тапу на квартиру написано одно из двух, и разница — это факт о здании, а не формальность.

Собственность на этаж (kat mülkiyeti) и сервитут на этаж (kat irtifakı) возникают на основании официального акта и регистрации в земельной книге, и kat mülkiyeti нельзя установить лишь на одну или несколько частей недвижимости без перевода в него собственности на весь основной объект (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10). Оба положения являются настоящими зарегистрированными правами и оба встречаются в реальных тапу.

Различает их то, что закон требует для перевода. Для установления kat mülkiyeti собственник или все совладельцы должны обратиться в кадастровое управление с документами, которые перечисляет закон (m.12), в том числе с архитектурным проектом, составленным его автором и утверждённым компетентным органом, разрешением на ввод в эксплуатацию и подписанным собственниками планом управления. Тапу, в котором всё ещё значится kat irtifakı, показывает покупателю, что перевод не завершён, а разрешение на ввод в эксплуатацию является частью того, что его завершает. Прочитать это ничего не стоит: сведения есть в документе, который у покупателя уже на руках.

10.1. Покупка недвижимости в Турции: что такое искан

Искан (iskân) в разговоре о покупке недвижимости в Турции означает разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Само слово «искан» в нормах не используется: документ называется yapı kullanma izin belgesi и определяется как утверждённый документ, который показывает, что здание завершено в соответствии с проектами, приложенными к разрешению на строительство, и разрешает его использование (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4). Это тот же документ, который закон требует для перевода объекта из kat irtifakı в kat mülkiyeti (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12).

Разрешение выдаёт по заявлению собственника тот орган, который выдал разрешение на строительство; оно нужно для всего здания после его завершения или для частей, которые уже можно использовать (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/1). Если здание признано соответствующим нормам, документ оформляется в течение тридцати дней; если нет, требуется устранить недостатки, и после этого процедура повторяется. Экземпляры документа получают собственник или собственники, подрядчик и технические ответственные лица (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/4). Отдельные части здания можно ввести в эксплуатацию раньше, но только если завершены и пригодны к использованию обслуживающие их общие помещения и в здании нет нарушений (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/5). Дата выдачи разрешения считается датой завершения здания (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/6).

Для покупателя квартиры в новостройке из этого следует простой вопрос к застройщику до окончательного расчёта: выдан ли на здание yapı kullanma izin belgesi. Если выдан, у собственника есть его экземпляр; если нет, запись kat irtifakı в тапу означает, что документа, нужного для перевода в kat mülkiyeti, ещё нет.

11. Купить квартиру в Стамбуле или Анталии: что меняет место

Купить квартиру в Стамбуле или Анталии иностранец может на тех же общенациональных условиях, что и в любом другом месте Турции. Отдельного режима приобретения для этих городов Закон о кадастре не устанавливает; при этом он позволяет Президенту ограничивать или приостанавливать приобретение по географическому региону (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/3), и это ещё одна причина проверять условия в день сделки. Место меняет другое: какие ещё законы действуют в отношении конкретного участка. Ниже перечислены те, с которыми покупатели чаще всего сталкиваются на этих побережьях и на этих двух городских рынках.

11.1. Купить квартиру в Анталии, Алании или Стамбуле: лимит 10% считается по району

Купить квартиру в Анталии, Алании или Стамбуле означает купить её в конкретном районе, и именно район является единицей для десятипроцентного лимита. Лимит считается от находящейся в частной собственности площади района (ilçe), а не провинции (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). Провинция Анталия состоит из многих районов: например, Коньяалты и Муратпаша образованы как отдельные районы этой провинции (5747 sayılı Kanun m.1). Поэтому название района в объявлении, например «недвижимость в Анталии, Коньяалты», указывает на район со своим собственным счётом, а покупка в одном районе ничего не говорит о положении в другом. Для квартиры в Алании счёт тоже ведётся по тому району, к которому относится участок, а не по провинции Анталия в целом. Эта величина зависит от приобретений других иностранцев, поэтому ответ даёт кадастровое управление, а не агентство, продающее квартиру.

11.2. Купить квартиру в Анталии или Алании от застройщика: три проверки по порядку

Купить квартиру в Анталии или Алании от застройщика чаще всего означает покупку в строящемся или только что построенном комплексе, и для такой покупки закон задаёт последовательность проверок. На каждом этапе проверяется свой документ.

Первая проверка — разрешение на строительство. Договор о продаже жилья с предоплатой нельзя заключить до получения разрешения на строительство проекта (6502 sayılı Kanun m.40). Предложение внести задаток за квартиру в комплексе, на который разрешения ещё нет, этим правилом не допускается.

Вторая проверка — форма сделки. Продажа должна быть зарегистрирована в земельной книге или обещание продажи оформлено нотариальным актом в надлежащей форме; без этого продавец не может требовать от покупателя никакой оплаты (6502 sayılı Kanun m.41/1). Договор, подписанный только в офисе застройщика, этому требованию не отвечает. После заключения договора у покупателя есть четырнадцать дней на отказ без объяснения причин (m.43/1), а передача не может быть назначена позднее сорока восьми месяцев со дня договора (m.44/1). Подробнее эти правила изложены в разделе о покупке на этапе строительства ниже.

Третья проверка — запись в тапу после завершения. В только что построенном комплексе тапу часто выдаётся на kat irtifakı, и перевод в kat mülkiyeti требует, в том числе, разрешения на ввод в эксплуатацию (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10, m.12). Запись kat irtifakı в тапу новой квартиры в Анталии поэтому показывает, что перевод ещё не завершён, и вопрос о разрешении на ввод в эксплуатацию нужно задать застройщику до окончательного расчёта.

11.3. Купить квартиру в Алании или Анталии на вторичном рынке и от собственника

Купить квартиру в Алании или Анталии на вторичном рынке, в том числе напрямую от собственника без агентства, означает принять объект вместе со всем, что записано в его тапу. Поэтому проверка начинается с трёх граф земельной книги, а не с осмотра квартиры.

В графе регистрации видны ипотека и другие залоговые права: они являются вещными правами на объект и не исчезают при смене собственника (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1008). В графе отметок могут стоять права третьих лиц, например обещание продажи или аренда, которые можно противопоставить новому собственнику (m.1009). В графе заявлений может значиться признание здания аварийным: об этом кадастровое управление уведомляется для внесения записи в течение десяти рабочих дней (6306 sayılı Kanun m.3/2). Для старых домов на побережье Анталии и Алании это третья графа, которую нужно прочитать до согласования цены.

Покупка напрямую от собственника добавляет вопрос о его семье. Если квартира служит семейным жильём, собственник не может передать её без прямо выраженного согласия другого супруга (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194). Семейное положение продавца и то, как используется квартира, нужно выяснить до подписания, особенно когда посредника, который обычно собирает эти сведения, в сделке нет.

11.4. Купить квартиру у моря в Анталии или Стамбуле: побережье принадлежит всем

Покупка у моря подпадает под Закон о побережье. Побережье находится под властью и в распоряжении государства и открыто для равного и свободного пользования всеми, а при использовании побережья и прибрежной полосы в первую очередь учитывается общественный интерес (3621 sayılı Kıyı Kanunu m.5). Побережьем закон называет полосу между линией воды и линией края побережья, то есть естественной границей песка, гальки, скал и подобных участков, образованных движением воды (m.4).

Для покупателя из этого следуют два вывода. Объявление о квартире «с собственным пляжем» описывает то, что закон отдаёт в распоряжение государства и открывает для всех. А здания в прибрежной полосе могут приближаться к линии края побережья не ближе чем на пятьдесят метров, и земля между ними используется только для пешеходных дорожек, прогулок, отдыха и обзора (m.5). Для планирования и строительства на побережье линия края побережья должна быть установлена; если её нет, её устанавливают в течение трёх месяцев после запроса (m.5).

11.5. Купить квартиру в Стамбуле у Босфора: отдельный закон о застройке

Покупка в Стамбуле рядом с Босфором добавляет закон, действующий только для этой территории. Закон о Босфоре направлен на защиту культурных и исторических ценностей и природной красоты района Босфора в Стамбуле и на ограничение застройки, повышающей плотность населения (2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.1). Район Босфора состоит из прибрежной полосы, зоны переднего обзора, зоны заднего обзора и зон влияния, отмеченных на плане, приложенном к закону (m.2/a).

Здания в районе Босфора строятся по этому закону и по принципам планов застройки, а противоречащие им сносятся (m.3/e). Решения о разрешённом использовании участков, установленные в планах застройки, вносятся в земельную книгу (m.3/n). Поэтому вопрос о Босфоре возвращает покупателя к тапу: разрешённое использование участка нужно прочитать в земельной книге до согласования цены, а не выводить из вида из окна.

11.6. Купить квартиру в Стамбуле или Анталии в аварийном доме

Купить квартиру в Стамбуле или Анталии в старом доме означает задать вопрос, на который строка о собственнике не отвечает: признано ли здание аварийным (riskli yapı) по закону о городской трансформации. Аварийным считается здание внутри или вне зоны риска, которое исчерпало свой экономический срок службы или, по научным и техническим данным, несёт риск обрушения или тяжёлого повреждения (6306 sayılı Kanun m.2/1-d).

После признания здания аварийным об этом в течение десяти рабочих дней сообщается в управление кадастра для внесения в графу заявлений (beyanlar) земельной книги (6306 sayılı Kanun m.3/2). Собственники могут оспорить признание в течение пятнадцати дней (m.3/1). Затем решения по участку, включая новое строительство, продажу долей и застройку в обмен на квартиры или долю выручки, принимаются абсолютным большинством совладельцев пропорционально их долям (m.6/1). Иностранный покупатель одной квартиры в таком доме становится одним из совладельцев и связан решениями этого большинства, поэтому графу заявлений нужно проверить первой.

11.7. Купить квартиру в Стамбуле или Анталии для посуточной аренды

Купить квартиру в Стамбуле или Анталии, чтобы сдавать её туристам, можно только с учётом разрешительного режима, введённого Законом № 7464. Аренда в туристических целях означает сдачу жилья на срок не более ста дней, а аренда более чем на сто дней за один раз под действие закона не подпадает (7464 sayılı Kanun m.1/3, m.2/1-g). Разрешение нужно получить до заключения договора аренды, выдаёт его Министерство культуры и туризма, которое может действовать через губернаторство (m.3/1-2).

К заявлению прилагается решение, принятое единогласно всеми собственниками квартир в здании; в жилом комплексе из нескольких зданий условие касается только здания, где находится квартира (m.3/3). В зданиях более чем из трёх независимых частей один арендодатель может получить разрешения не более чем на двадцать пять процентов из них (m.3/4). За сдачу без разрешения назначается административный штраф за каждую квартиру и даётся пятнадцать дней на получение разрешения, а если сдача продолжается, штраф увеличивается (m.4/1-a, b). Административные штрафы с начала каждого календарного года увеличиваются на коэффициент переоценки (5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7), поэтому суммы, записанные в законе, являются базовыми и здесь не приводятся. Покупатель, рассчитывающий на доход от посуточной аренды, зависит от согласия всех остальных собственников в доме, и это согласие нужно получить до покупки.

12. Покупка недвижимости в Турции на этапе строительства

Если жильё покупается до завершения строительства, наряду с правилами о приобретении действует отдельный закон, и он даёт покупателю необычно твёрдую опору.

Договор о продаже жилья с предоплатой нельзя заключить до получения разрешения на строительство проекта (6502 sayılı Kanun m.40). Продажа должна быть зарегистрирована в земельной книге или обещание продажи оформлено нотариальным актом в надлежащей форме; иначе продавец не может затем ссылаться на недействительность договора против потребителя и не может требовать от него никакой оплаты или документа, возлагающего на него обязательство, пока не заключён действительный договор (m.41).

Потребитель вправе в течение четырнадцати дней отказаться от договора о продаже жилья с предоплатой без объяснения причин и без неустойки, и достаточно, чтобы уведомление об отказе было направлено продавцу в этот срок; бремя доказывания того, что потребителя проинформировали об этом праве, несёт продавец (m.43/1). Передача в срок, указанный в договоре, обязательна, и этот срок ни в каком случае не может превышать сорока восьми месяцев со дня договора (m.44/1). Если продавец не исполняет обязательства вовсе или исполняет их ненадлежаще, он не может требовать от потребителя никакой оплаты (m.45/2).

Право иностранца приобрести объект и обязанности продавца по договору купли являются разными вопросами, и покупка может отвечать одному и не отвечать другому. Подробности изложены в руководстве о покупке строящегося жилья в Турции (на английском).

13. Покупка недвижимости в Турции и наследование

Покупатели планируют покупку и редко планируют наследование, а связаны они иначе. Наследование подчиняется национальному праву наследодателя, но к недвижимости, находящейся в Турции, применяется турецкое право; нормы об основаниях открытия наследства, его приобретении и разделе подчиняются праву страны, где находится наследство (5718 sayılı MÖHUK m.20/1-2).

Решающей является привязка к месту нахождения, а не вид имущества и не гражданство наследодателя. Поэтому одно наследство может одновременно подчиняться нескольким правопорядкам, и турецкая квартира подчиняется турецкому праву, а имущество в других странах может подчиняться иному.

Форма и способность привязаны отдельно. Распоряжение на случай смерти, составленное по форме национального права наследодателя, также действительно (m.20/4), а способность составить такое распоряжение определяется национальным правом распорядителя на момент его составления (m.20/5). Завещание, составленное за границей, поэтому не утрачивает силу лишь из-за несоблюдения турецких формальностей. Документ, подтверждающий статус наследника, выдаётся по заявлению лицам, признанным законными наследниками (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.598).

Одну связь с правилами о приобретении легко упустить. Наследование прямо названо в норме о нарушениях: недвижимость, полученная по наследству сверх ограничений первого абзаца, подпадает под режим ликвидации, описанный ниже (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35). Наследник не проходит проверку допустимости так же, как покупатель, но лимиты по площади и для него имеют последствия.

13.1. Покупка недвижимости в Турции и налог на наследство

Переход находящегося в Турции имущества от одного лица к другому по наследству или иным безвозмездным способом облагается налогом на наследство и дарение (7338 sayılı Kanun m.1). Налог привязан к месту нахождения имущества, а не к гражданству наследника, по той же логике, что и правило о недвижимости выше.

Кто является законными наследниками и в каких долях, обязательная доля, отказ от наследства и обязанность наследников действовать совместно изложены в статье наследство в Турции, а сам документ — в руководстве о свидетельстве о наследстве в Турции (на английском).

14. Покупка недвижимости в Турции и продажа: правило пяти лет

Доходы от отчуждения перечисленных в законе недвижимости и прав в течение пяти лет со дня приобретения являются приростом капитала независимо от способа приобретения, кроме безвозмездно приобретённого имущества (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80).

Три признака нормы решают большинство случаев. Пять лет исчисляются со дня приобретения, поэтому значение имеет регистрация покупки, а не момент, когда собственник решил продать. Имущество, приобретённое безвозмездно, исключено, поэтому унаследованный объект рассматривается иначе, чем купленный. И отчуждение закон понимает широко: продажа, возмездная передача и уступка, обмен, мена, изъятие, национализация и внесение в торговую компанию в качестве вклада в капитал. Внесение недвижимости в компанию в качестве вклада является отчуждением так же, как продажа.

Закон также предусматривает годовую необлагаемую сумму прироста капитала. Эта сумма переоценивается, поэтому применяется величина, действующая за год продажи, и её нужно проверять по законодательству этого года, а не брать из какой-либо статьи, включая эту. Объект, засчитанный для гражданства в исключительном порядке, несёт в книге и собственное ограничение на передачу; эти условия изложены в статье гражданство Турции за инвестиции.

15. Покупка недвижимости в Турции с нарушением ограничений: ликвидация

Закон не оставляет приобретение, нарушающее его условия, в силе. Недвижимость и ограниченные вещные права, приобретённые вопреки статье, используемые, по установлению соответствующего Министерства и органов, не по цели приобретения, по которым не обратились в Министерство в срок или проекты по которым не реализованы в срок, а также приобретённые в порядке наследования сверх ограничений первого абзаца, ликвидируются и обращаются в деньги, если собственник сам не ликвидирует их в срок до одного года, установленный Министерством финансов, а цена выплачивается правообладателю (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35).

В этом предложении пять отдельных оснований: приобретение вопреки статье, использование не по цели приобретения, необращение в Министерство в срок, нереализация проекта в срок и наследование сверх лимитов первого абзаца. Собственнику даётся до одного года на самостоятельную ликвидацию, а после этого объект обращается в деньги и цена выплачивается правообладателю. Собственник не лишается имущества без оплаты, но выбор, сохранить ли его, исчезает.

Параллельная норма действует для турецких компаний с иностранным капиталом: недвижимость и ограниченные вещные права, приобретённые или используемые вопреки статье 36, так же ликвидируются и обращаются в деньги, если собственник не ликвидирует их в срок, установленный Министерством финансов (m.36/7).

16. Покупка недвижимости в Турции, вид на жительство и гражданство

Покупка недвижимости влияет не только на собственность, но и на правовой статус, и затрагивает два разных пути.

Вид на жительство. Владение недвижимостью в Турции является одним из оснований для краткосрочного вида на жительство (6458 sayılı Kanun m.31/1-b). Одного владения недостаточно: поправка 2024 года установила, что характер и стоимость недвижимости, на основании которой выдаётся краткосрочный вид на жительство, определяет Министерство (m.31/6). Объект должен отвечать стандарту, установленному вне самого закона, и этот стандарт проверяется по тексту, действующему в день заявления. Виды разрешений описаны в статье ВНЖ в Турции.

Гражданство. Путь через инвестиции проходит не через правила о приобретении недвижимости. Президент может предоставить турецкое гражданство, при отсутствии препятствий с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка, иностранцам, получившим вид на жительство для инвестиций в объёме и размере, определённых Президентом (5901 sayılı Kanun m.12/1-b; 6458 sayılı Kanun m.31/1-j). Сумма установлена подзаконным актом: недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте, с установленным kat mülkiyeti или kat irtifakı либо со зданием на участке, купленная с отметкой в тапу о запрете продажи в течение трёх лет; альтернатива — нотариальный договор обещания продажи на ту же сумму, оплаченную заранее, с отмеченным в книге обязательством не передавать и не расторгать его в течение трёх лет (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b).

Этот порог установлен подзаконным актом и уже менялся, поэтому его нужно проверять по тексту, действующему в день инвестиции, а не брать из вторичных источников. Условия, отметка о запрете продажи и сертификат соответствия рассмотрены в статье гражданство Турции за инвестиции, а все пути к гражданству сопоставлены в статье как получить гражданство Турции.