بيع العقار في تركيا للأجانب: الضريبة والطابو والخطوات

بيع العقار في تركيا للأجانب يسير في الطريق نفسه لأي بيع: عقد رسمي في مديرية الطابو، ورسم طابو يدفعه الطرفان، وضريبة على الربح فقط إذا تم البيع خلال خمس سنوات من الشراء (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80). والبائع غير المقيم يقدّم إقرارًا مستقلًا لدى دائرة الضرائب التي يقع العقار في نطاقها خلال خمسة عشر يومًا، ويستطيع تحويل ثمن البيع إلى الخارج عن طريق مصرف.

هذا الدليل لمالك العقار المقيم خارج تركيا، في الخليج أو غيره، الذي يريد بيع شقة أو منزل أو أرض مسجلة باسمه. ويتبع ترتيب القرارات: هل تنشأ ضريبة، وكم يكلّف البيع في الطابو، وكيف يوقّع من الخارج، وكيف يخرج المال من تركيا. ونذكر أسماء القوانين بالتركية لأن النصوص الرسمية والدوائر تستعملها، وكل ترجمة عربية هنا غير رسمية.

1. بيع العقار في تركيا للأجانب: من يبيع وبأي شكل

بيع العقار في تركيا للأجانب لا يحتاج إلى إذن خاص للبائع؛ الشرط هو شكل العقد. فبيع العقار لا يصح إلا إذا نُظِّم في الشكل الرسمي (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1)، وصحة العقود التي ترمي إلى نقل ملكية العقار متوقفة على تنظيمها في الشكل الرسمي (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.706/1). وهذا الشكل الرسمي هو السند الذي يُوقَّع في مديرية الطابو.

والاتفاق الخاص أو إيصال العربون أو العقد الموقَّع في مكتب الوساطة العقارية لا ينقل الملكية، ووعد البيع نفسه لا يصح ما لم يُنظَّم في الشكل الرسمي (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/2). أما شروط من يحق له الشراء فتخص المشتري لا البائع: إذا كان المشتري أجنبيًا تسري عليه حدود الجنسية والمساحة (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1)، وهي مشروحة في شراء عقار في تركيا للأجانب.

2. بيع العقار في تركيا: قاعدة السنوات الخمس لضريبة البيع

بيع العقار في تركيا خلال خمس سنوات من اكتسابه يجعل الربح خاضعًا للضريبة، وبعد خمس سنوات يخرج من هذا النطاق. فالقانون يعدّ كسبَ زيادة قيمة الربحَ الناشئ عن التصرف في العقار خلال خمس سنوات من تاريخ اكتسابه، أيًا كانت طريقة الاكتساب، باستثناء ما اكتُسب دون مقابل (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80).

وثلاث سمات تحسم أكثر الحالات:

• المدة تبدأ من الاكتساب. السنوات الخمس تُحسب من تاريخ اكتسابك العقار، أي من تسجيل الشراء عمليًا، لا من تاريخ قرار البيع.
• الموروث والموهوب مستثنى. ما اكتُسب دون مقابل خارج القاعدة، فالشقة الموروثة تُعامل بخلاف الشقة المشتراة.
• التصرف معرَّف تعريفًا واسعًا. البيع والنقل بمقابل والمقايضة ونزع الملكية والتأميم وتقديم العقار حصةً في رأس مال شركة كلها تصرف (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80).

وللمادة نفسها مبلغ معفى من كسب زيادة القيمة في كل سنة تقويمية، وهو يُعاد تقييمه سنويًا؛ فيُتحقق من مبلغ سنة البيع بدل الاعتماد على رقم منشور لسنة سابقة.

2.1. بيع العقار في تركيا: كيف يُحسب الربح الخاضع للضريبة

بيع العقار في تركيا خلال خمس سنوات ينتج مبلغًا خاضعًا صافيًا لا إجماليًا. فصافي الربح هو ثمن البيع بعد خصم كلفة الاكتساب، والمصاريف التي يتحملها البائع بسبب البيع، والضرائب والرسوم التي دفعها (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.81).

وتُعدَّل كلفة الاكتساب للتضخم: تُرفع بنسبة الزيادة في مؤشر أسعار الجملة لمؤسسة الإحصاء الرسمية المذكور في القانون، دون شهر البيع، بشرط أن تبلغ الزيادة عشرة بالمئة أو أكثر (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.81). وفي سنوات التضخم المرتفع قد يخفّض هذا التعديل الربح الخاضع كثيرًا، فاحتفظ بسند الشراء وإيصالات الرسوم التي دفعتها عند الشراء.

2.2. بيع العقار في تركيا: نسب ضريبة الدخل

بيع العقار في تركيا خلال خمس سنوات يُدخل صافي الربح في تعرفة ضريبة الدخل. فالدخل الخاضع لضريبة الدخل يُضرَّب بشرائح نسبها خمسة عشر وعشرون وسبعة وعشرون وخمسة وثلاثون وأربعون بالمئة (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.103). وحدود الشرائح محددة بالليرة التركية وتُعاد تقييمها كل سنة، فالنسبة المطبقة على ربحك تتوقف على سنة البيع وحجم الربح؛ فيُتحقق من تعرفة تلك السنة بدل جدول قديم.

2.3. بيع العقار في تركيا لغير المقيم: الإقرار خلال خمسة عشر يومًا

بيع العقار في تركيا لغير المقيم يعني أنه يُضرَّب فقط على ما يكسبه في تركيا: فالأشخاص غير المقيمين في تركيا يُضرَّبون على الكسب والإيراد الذي يحققونه في تركيا وحده (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.6)، وربح العقار التركي من هذا الكسب.

وغير المقيم الذي لا يلزمه إقرار سنوي يصرّح بأرباح التصرف في العقار بإقرار مستقل لدى دائرة الضرائب التي يقع العقار في نطاقها، خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تحقق الربح (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.101). والمدة قصيرة لمن يعيش خارج تركيا، فرتّب مسبقًا من سيقدّم الإقرار، وخاصة إذا كان البيع بوكيل.

3. بيع العقار في تركيا: رسم الطابو والثمن المصرَّح به

بيع العقار في تركيا يكلّف البائع رسم طابو كما يكلّف المشتري. فرسم نقل العقار بمقابل يُستوفى من المتنازل ومن المتنازل له كلٌّ على حدة، والمقدار المذكور في عمود التعرفة اثنان بالمئة لكل منهما، ولرئيس الجمهورية رفعه حتى ضعفه أو خفضه حتى عُشره، مجتمعًا أو منفصلًا، بحسب نوع العقار وموقعه وغيرهما (492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a). فيُتحقق من النسبة المطبقة على المعاملة لدى مديرية الطابو يوم البيع.

ويُحسب الرسم على ثمن النقل المصرَّح به، بشرط ألا يقل عن القيمة الضريبية للعقار (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63). والتصريح بثمن أقل من الحقيقة لا يُغلق المسألة: إذا تبيّن لاحقًا أن الثمن المصرَّح به لا يعكس الحقيقة يُفرض فرق الرسم مع غرامة ضياع الضريبة بمقدار مرة واحدة (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63). والثمن المصرَّح به يهمّك أيضًا في حساب ضريبة البيع، لأن الربح يُقاس من ثمن البيع.

4. بيع العقار في تركيا: ما الذي تفحصه مديرية الطابو

بيع العقار في تركيا ينتهي بالتسجيل، ولا تُجري مديريات الطابو معاملات التسجيل المتعلقة بالمباني والوحدات المستقلة الخاضعة لتأمين الزلازل الإلزامي ما لم يُثبَت أن التأمين ساري المفعول في تاريخ المعاملة (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2). فتأكد أن البوليصة لم تنقضِ وأنت خارج تركيا.

ويُدرج في السند الرسمي الثمن المتفق عليه أو القيمة الضريبية، ومعلومات الرسم، ومعلومات بوليصة تأمين الزلازل حيث يلزم (Resmî Senet Yönetmeliği m.7/1-ğ, m.7/1-l, m.7/1-m). وإذا كان العقار مشترى في إطار برنامج الجنسية فافحص سجل الطابو أولًا كما في القسم التالي.

4.1. بيع العقار في تركيا لمشترٍ أجنبي: تقرير التقييم

بيع العقار في تركيا لمشترٍ أجنبي يضيف خطوة في جهة المشتري. فوفق التعميم رقم 2024/2 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة بتاريخ 1 مارس 2024، يكون تقرير تقييم العقار إلزاميًا في المعاملات التي يكون فيها المشتري شخصًا طبيعيًا أجنبيًا، ويعدّه أحد مكاتب التقييم المرخصة من هيئة أسواق المال والمسجلة لدى اتحاد خبراء التقييم في تركيا. والتعميم توجيه إداري لا تشريع، ولا يُنشر في الجريدة الرسمية، ونصه في صفحة إعلانات مديرية الطابو. وإذا كان المشتري مواطنًا تركيًا فلا يُنشئ هذا التعميم ذلك الشرط.

4.2. بيع العقار في تركيا المرهون

بيع العقار في تركيا المثقل برهن لا يفك الرهن ولا يُبرئ المدين بذاته. فنقل العقار المرهون لا يغيّر مسؤولية المدين ولا الضمان ما لم يُتفق على خلاف ذلك (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.888). ولذلك يطلب المشتري عادةً سداد الرهن وشطبه من السجل في الموعد نفسه، فاتفق مع مصرفك مسبقًا على طريقة إغلاق القرض من ثمن البيع.

4.3. بيع العقار في تركيا المشترى للحصول على الجنسية

بيع العقار في تركيا الذي اشتريته للحصول على الجنسية التركية مقيَّد ثلاث سنوات. فالجنسية عن طريق الاستثمار العقاري تشترط وضع شرح في سجل الطابو بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات، أو في حالة وعد البيع الموثق لدى الكاتب العدل شرحًا بعدم النقل والترقين لمدة ثلاث سنوات (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b). وشروط البرنامج نفسه مشروحة في الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

5. بيع العقار في تركيا من الخارج بوكالة

بيع العقار في تركيا من الخارج يتم غالبًا بوكيل. فإذا لم يحضر المالك بنفسه يُطلب من الوكيل توكيل منظَّم وفق قانون الكتّاب العدل يتضمن صلاحية هذه المعاملة بعينها ويحمل توقيع الموكِّل (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/4). والوكالة الصادرة من كاتب عدل أجنبي تخضع أيضًا لشروط مديرية الطابو في التصديق والصورة والترجمة، وهي مشروحة في التوكيل من دبي للاستخدام في تركيا.

وامنح الوكيل الصلاحيات التي يحتاجها البيع فقط: بيع العقار المسمى، وتوقيع السند، وقبض الثمن في حساب مصرفي محدد، ودفع الرسوم. فالوكالة الواسعة التي تشمل الرهن أو بيع أموال أخرى تعرّضك لأكثر مما يحتاجه البيع.

6. بيع العقار في تركيا عبر وسيط عقاري

بيع العقار في تركيا عبر وسيط اختياري؛ القانون يشترط السند الرسمي لا الوسيط. وإذا استعنت بوسيط فإن تجارة العقارات لا تمارسها إلا المنشآت الحاملة لشهادة تفويض (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.5/1)، والخدمة تُقدَّم بناءً على عقد تفويض مكتوب (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.15/1).

وأجرة الوسيط في البيع لا يجوز أن تزيد على أربعة بالمئة من ثمن البيع المذكور في عقد الوساطة، دون ضريبة القيمة المضافة، وتُقسم بين المشتري والبائع بالتساوي ما لم يُتفق في عقد الوساطة على خلاف ذلك (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/1, m.20/5). فاقرأ عقد التفويض قبل توقيعه، لأنه يحدد الأجرة ومدتها.

7. بيع العقار في تركيا: تحويل الثمن إلى الخارج

بيع العقار في تركيا لغير المقيم لا يحبس المال في تركيا. فتحويل إيرادات العقارات التي اشتراها أو يملكها المقيمون في الخارج في تركيا وأثمان بيعها حرٌّ بشرط أن يتم عن طريق المصارف (Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m.16/1). فاطلب من المشتري الدفع إلى حساب مصرفي تركي باسمك، ورتّب التحويل إلى الخارج من المصرف نفسه، ليتطابق أثر المال مع الثمن المذكور في السند.

وإذا كانت لديك إقامة مبنية على ملكية هذا العقار فإن البيع يؤثر فيها، وأسباب إلغاء الإقامة قصيرة الأمد أو عدم تمديدها مشروحة في الإقامة في تركيا. وإذا آل إليك العقار بالإرث فلا تسري عليه قاعدة السنوات الخمس، وخطوات تسجيل العقار الموروث مشروحة في قانون الميراث في تركيا.