شراء عقار في تركيا للأجانب: الشروط

ملاحظة بشأن المصادر. النصوص الرسمية للقوانين التركية باللغة التركية. وكل حكم فيما يلي منقول حرفيًا بالتركية (النص المعتبر)، تليه ترجمة عربية غير رسمية للتيسير فقط. وحيثما كانت دقة الألفاظ مهمة، فالنص التركي هو الحاكم.

الجواب المختصر

يجوز للأجانب تملّك العقارات في تركيا ضمن الحدود القانونية. فبموجب المادة 35 من القانون رقم 2644 (قانون الطابو)، التملك متاح للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية. ونقطة مهمة ومحدَّثة: شرط المعاملة بالمثل السابق أُلغي عام 2012 — والحاسم الآن هو وجود الجنسية ضمن قائمة الدول تلك. وثمة أيضًا حدود للمساحة: ثلاثون هكتارًا كحد أقصى للشخص على مستوى البلاد وعشرة بالمئة من مساحة القضاء الخاضعة للملكية الخاصة.

أما العتبات المالية وشرح منع البيع لمدة ثلاث سنوات وشهادة المطابقة فمشروحة في الجنسية التركية عبر الاستثمار.

هل هذه حالتك؟

هذا الدليل يعنيك إذا كنت:

• أجنبيًا ترغب في شراء منزل أو أرض في تركيا،
• مالكًا أو وسيطًا يرغب في البيع لأجنبي،
• تخطط لـإقامة/جنسية عبر الاستثمار العقاري،
• تعتمد على معلومات قديمة بشأن «المعاملة بالمثل»،
• تتساءل عن قيود المناطق العسكرية/الأمنية.

هل يستطيع الأجنبي التملّك؟ (القاعدة الأساسية)

إطار التملك في المادة 35:

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

ترجمة غير رسمية: «بشرط الالتزام بالحدود القانونية، وفي الحالات التي تقتضيها العلاقات الثنائية الدولية ومصالح البلاد، يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية تملّك العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا.»

والنقطة الجوهرية أن التملك متاح لـمواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية. فليس كل أجنبي يستطيع التملك تلقائيًا؛ بل يجب أن تقع الجنسية ضمن هذا الإطار.

إلغاء المعاملة بالمثل: تصور خاطئ شائع

أكثر الأخطاء تكرارًا — على الإنترنت وشفاهةً — هو أن شرط المعاملة بالمثل ما زال ساريًا على تملّك العقارات. وهذا غير محدَّث. فقد أُلغي مبدأ المعاملة بالمثل بتعديل عام 2012 وحل محله نظام قائمة الدول التي يحددها رئيس الجمهورية.

النتيجة العملية: لم يعد سؤال «هل تبيع دولتي عقارات للمواطنين الأتراك؟» حاسمًا. الحاسم هو وقوع جنسية الشخص ضمن إطار التملك (بين الدول المحددة). والتقييمات المبنية على منطق المعاملة بالمثل القديم قد تكون مضللة.

حدود المساحة: عشرة بالمئة وثلاثون هكتارًا

التملك ليس مطلقًا بل محدود من حيث المقدار:

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

ترجمة غير رسمية: «لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يتملكها الأشخاص الطبيعيون الأجانب عشرة بالمئة من مساحة القضاء الخاضعة للملكية الخاصة، ولا ثلاثين هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد.»

وثمة حدّان يعملان معًا: المساحة الإجمالية التي يمكن للأجانب تملّكها في قضاءٍ ما لا تتجاوز عشرة بالمئة من مساحة ذلك القضاء الخاضعة للملكية الخاصة؛ والمساحة التي يمكن لشخص واحد تملّكها على مستوى البلاد لا تتجاوز ثلاثين هكتارًا. كما ينص القانون على أن لرئيس الجمهورية مضاعفة المقدار الفردي.

العقار والإقامة والجنسية

لا يهم تملّك العقار من حيث الملكية فحسب، بل من حيث الوضع أيضًا:

• الإقامة: قد يدعم تملّك عقار في تركيا الحصول على إقامة قصيرة الأمد (المادة 31 من القانون رقم 6458).
• الجنسية: قد يؤخذ الاستثمار العقاري بمبلغ وشروط معينة في الاعتبار للجنسية الاستثنائية (المادة 12 من القانون رقم 5901). غير أن تلك المبالغ والشروط تحددها التشريعات الفرعية وهي تتغير بمرور الوقت؛ فيجب التحقق من العتبة السارية وقت المعاملة. ولا ينبغي الاعتماد على أرقام قديمة.

أخطاء شائعة

• البحث عن المعاملة بالمثل. أُلغي الشرط عام 2012؛ والحاسم هو قائمة الدول التي يحددها رئيس الجمهورية (المادة 35).
• تجاهل حدود المساحة. لا يجوز تجاوز حدّي ثلاثين هكتارًا للشخص وعشرة بالمئة للقضاء (المادة 35).
• عدم فحص المناطق العسكرية/الأمنية. الحدود القانونية محفوظة؛ وقد يتطلب التملك فيها إذنًا خاصًا.
• الخلط بين الأشخاص الطبيعيين والشركات. تنظّم المادة 35 الأشخاص الطبيعيين؛ وتملّك الشركات الأجنبية يخضع لأحكام مستقلة.
• الاعتماد على عتبات استثمار قديمة. مبالغ الجنسية/الإقامة عبر العقار تتغير؛ ويجب التحقق من العتبة السارية.

الخلاصة

يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب تملّك العقارات في تركيا ضمن الحدود القانونية وبشرط أن يكونوا من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية (المادة 35 من القانون رقم 2644). وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل السابق عام 2012؛ والحاسم اليوم هو وقوع الجنسية ضمن إطار التملك. ويخضع التملك لحدود مساحة للشخص (ثلاثون هكتارًا) وللقضاء (عشرة بالمئة). ويرتبط تملّك العقار كذلك بالإقامة (المادة 31) وبالجنسية الاستثنائية (المادة 12)؛ لكن لأن مبالغ وشروط هذين الطريقين قد تتغير، فيجب التحقق من التشريعات السارية وقت المعاملة.