Покупка недвижимости в Турции иностранцами

Примечание об источниках. Официальные тексты законов Турции составлены на турецком языке. Каждое приведённое ниже положение цитируется дословно по-турецки (аутентичный текст), после чего следует неофициальный перевод на русский — исключительно для удобства. Там, где важна точность формулировок, преимущественную силу имеет турецкий текст.

Краткий ответ

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Турции в пределах установленных законом ограничений. Согласно статье 35 Закона № 2644 (Закон о кадастре), приобретение доступно иностранным физическим лицам — гражданам стран, определяемых Президентом. Важное и актуальное обстоятельство: прежнее требование взаимности отменено в 2012 году — решающим теперь является наличие гражданства в этом перечне стран. Действуют также ограничения по площади: не более тридцати гектаров на человека по стране и десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности.

Пороговые суммы, отметка о запрете продажи в течение трёх лет и сертификат соответствия рассмотрены в статье гражданство Турции через инвестиции.

Это ваш случай?

Это руководство касается вас, если вы:

• иностранец, желающий купить жильё или землю в Турции,
• собственник или посредник, желающий продать иностранцу,
• планируете вид на жительство или гражданство через инвестиции в недвижимость,
• опираетесь на устаревшие сведения о «взаимности»,
• задаётесь вопросом об ограничениях в военных и охранных зонах.

Может ли иностранец приобретать? (Основное правило)

Рамки приобретения установлены статьёй 35:

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Неофициальный перевод: «При условии соблюдения установленных законом ограничений и в случаях, обусловленных международными двусторонними отношениями и интересами страны, иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определяемых Президентом, могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права.»

Ключевое положение состоит в том, что приобретение доступно гражданам стран, определяемых Президентом. Следовательно, не каждый иностранец может приобретать автоматически; гражданство должно входить в эти рамки.

Отмена взаимности: распространённое заблуждение

Наиболее часто повторяемая ошибка — как в интернете, так и в устных разъяснениях — состоит в том, что к приобретению недвижимости якобы по-прежнему применяется требование взаимности. Это неактуально. Принцип взаимности был отменён поправкой 2012 года и заменён системой перечня стран, определяемого Президентом.

Практическое следствие: вопрос «продаёт ли моя страна недвижимость гражданам Турции?» более не является решающим. Решающим является то, входит ли гражданство лица в рамки приобретения (в число определённых стран). Оценки, построенные на прежней логике взаимности, могут вводить в заблуждение.

Ограничения по площади: десять процентов и тридцать гектаров

Приобретение не является неограниченным и лимитировано по объёму:

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Неофициальный перевод: «Общая площадь недвижимости и ограниченных вещных прав самостоятельного и постоянного характера, приобретённых иностранными физическими лицами, не может превышать десяти процентов площади района, являющейся объектом частной собственности, и тридцати гектаров на человека по стране в целом.»

Два ограничения действуют одновременно: общая площадь, которую иностранцы могут приобрести в районе, не может превышать десяти процентов площади этого района, находящейся в частной собственности; а площадь, которую может приобрести одно лицо по стране, не может превышать тридцати гектаров. Закон также предусматривает, что Президент вправе удвоить величину на человека. Наследование подчинено отдельному режиму: применимое к наследству право, отдельная привязка недвижимости в Турции и оговорка статьи 35 о приобретённом в порядке наследования разобраны в статье наследство в Турции с иностранным элементом.

Недвижимость, вид на жительство и гражданство

Приобретение недвижимости важно не только с точки зрения собственности, но и с точки зрения правового статуса:

• Вид на жительство: владение недвижимостью в Турции может служить основанием для краткосрочного вида на жительство (статья 31 Закона № 6458).
• Гражданство: инвестиции в недвижимость на определённую сумму и при определённых условиях могут учитываться для исключительного гражданства (статья 12 Закона № 5901). Однако эти суммы и условия устанавливаются подзаконными актами и со временем изменяются; действующий порог необходимо проверять на момент сделки. Полагаться на устаревшие цифры не следует.

Распространённые ошибки

• Поиск взаимности. Требование отменено в 2012 году; решающим является перечень стран, определяемый Президентом (статья 35).
• Игнорирование ограничений по площади. Пределы в тридцать гектаров на человека и десять процентов на район превышать нельзя (статья 35).
• Отсутствие проверки военных и охранных зон. Установленные законом ограничения сохраняются; приобретение в таких зонах может требовать особого разрешения.
• Смешение физических лиц и компаний. Статья 35 регулирует физических лиц; приобретение иностранными компаниями подчиняется отдельным положениям.
• Опора на устаревшие инвестиционные пороги. Суммы для гражданства и вида на жительство через недвижимость изменяются; действующий порог необходимо проверять.

Резюме

Иностранные физические лица могут приобретать недвижимость в Турции в пределах установленных законом ограничений и при условии, что они являются гражданами стран, определяемых Президентом (статья 35 Закона № 2644). Прежнее требование взаимности отменено в 2012 году; решающим сегодня является вхождение гражданства в рамки приобретения. Приобретение подчинено ограничениям по площади — на человека (тридцать гектаров) и на район (десять процентов). Приобретение недвижимости имеет значение и для вида на жительство (статья 31), и для исключительного гражданства (статья 12); однако, поскольку суммы и условия этих путей могут изменяться, действующее законодательство необходимо проверять на момент сделки.