المحتويات 12
ملاحظة بشأن المصادر. النصوص الرسمية للقوانين التركية باللغة التركية. وكل حكم فيما يلي منقول حرفيًا بالتركية (النص المعتبر)، تليه ترجمة عربية غير رسمية للتيسير فقط. وحيثما كانت دقة الألفاظ مهمة — عتبة 400.000 دولار، شرح الثلاث سنوات — فالنص التركي هو الحاكم.
الجواب المختصر
تقوم الجنسية التركية عبر العقار على الطريق الاستثنائي في المادة 12 من القانون رقم 5901، وتفصّلها المادة 20 من اللائحة التنفيذية: الأجنبي الذي يتملك عقارًا بقيمة 400.000 دولار أمريكي على الأقل، مع تسجيل شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو، يجوز له اكتساب الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية. وتوجد طرق بديلة مثل استثمار رأس مال ثابت بـ500.000 دولار. وقيد مهم: هذه المبالغ تحددها التشريعات الفرعية وهي تتغير — فيجب التحقق من العتبة السارية وقت تقديم الطلب.
وهذا أحد الطرق فحسب؛ ويُقارَن الطريق العام وطريق الزواج في كيفية اكتساب الجنسية التركية. أما قواعد الشراء نفسها — الدول المسموح لمواطنيها وحدود المساحة والمناطق العسكرية — فمبيّنة في تملّك الأجانب للعقارات في تركيا.
هل هذه حالتك؟
- مستثمر أجنبي يخطط لـالجنسية عبر العقار في تركيا،
- من يريد تأكيد مبلغ الاستثمار ومدة الاحتفاظ،
- من يقارن طرق الاستثمار غير العقار،
- من يتقدم بالطلب مع الزوج والأبناء،
- من يسعى لتفادي تخطيط خاطئ مبني على أرقام قديمة.
الأساس القانوني: الطريق الاستثنائي (المادة 12)
لا ترتبط الجنسية عبر الاستثمار بشرط الإقامة خمس سنوات في الطريق العام؛ بل تقوم على الطريق الاستثنائي:
“(1) Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler.”
(5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12)
ترجمة غير رسمية: «(1) بشرط ألا توجد حالة تشكّل مانعًا من حيث الأمن القومي والنظام العام، يجوز للأجانب المبيّنين أدناه اكتساب الجنسية التركية بقرار من رئيس الجمهورية.»
ويربط هذا الحكم الحالات القائمة على الاستثمار بقرار من رئيس الجمهورية. أما نوع الاستثمار ومبلغه فتحددهما اللائحة التنفيذية.
شرط العقار: 400.000 دولار وثلاث سنوات
الشرط المحدد لطريق العقار في المادة 20 من اللائحة التنفيذية:
“En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı”
(Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20)
ترجمة غير رسمية: «من اشترى عقارًا — أُنشئت عليه ملكية طوابق أو حق ارتفاق طوابق، أو أرضًا عليها بناء — بقيمة لا تقل عن 400.000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية، بشرط وضع شرح عدم البيع لثلاث سنوات في قيود الطابو.»
ويعمل الشرطان معًا: قيمة العقار 400.000 دولار أمريكي على الأقل، وتسجيل شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو. وخلال مدة الشرح لا يمكن نقل ملكية العقار؛ وهذا شرط جوهري لهذا الطريق.
طريق بديل: رأس المال الثابت (500.000 دولار)
اللائحة ليست مقصورة على العقار. واستثمار رأس المال الثابت أحد البدائل:
“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen.”
(Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20)
ترجمة غير رسمية: «من تثبت وزارة الصناعة والتكنولوجيا أنه حقّق استثمار رأس مال ثابت لا يقل عن 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية.»
كما تنص اللائحة على طرق أخرى مرتبطة بمبالغ ومدد احتفاظ محددة (كالودائع المصرفية والسندات الحكومية). ولكل منها مبلغه ومدة احتفاظه؛ والطريق المناسب يتوقف على ظروف المستثمر.
المبالغ تتغير: أهم قيد
أكثر الأخطاء شيوعًا في هذا المجال هو الاعتماد على مبالغ قديمة. فعتبات الاستثمار تحددها التشريعات الفرعية وقد تغيّرت بمرور الوقت؛ وكانت عتبة العقار مختلفة في الماضي ثم حُدِّثت. ورقم 400.000 دولار أمريكي المنقول أعلاه هو العتبة السارية النافذة — لكنه هو الآخر قد يتغير مستقبلًا.
النتيجة العملية: التخطيط بناءً على أرقام قديمة سُمعت على الإنترنت أو شفاهةً يخلق خطر الهبوط دون العتبة ورفض الطلب. يجب التحقق من العتبة السارية من التشريعات الفرعية وقت المعاملة.
لا نتيجة مضمونة
استيفاء شرط الاستثمار يفتح الطريق الاستثنائي، لكنه لا يضمن نتيجة. والقانون يقول ذلك صراحةً: توافر الشروط لا يمنح حقًا مطلقًا في الجنسية (المادة 10 من القانون رقم 5901). كما تشترط المادة 12 عدم وجود مانع من حيث الأمن القومي والنظام العام؛ والقرار النهائي لرئيس الجمهورية. لذا فإن توقع «استثمرتُ، إذن الجنسية مؤكدة» غير صحيح قانونًا.
أفراد الأسرة: الزوج والأولاد
يفترض المستثمرون عادةً أن الأسرة تتبع تلقائيًا. والقانون يفصل بين المسألتين:
“(2) Yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığının kazanılması eşin vatandaşlığına tesir etmez. Ana veya babanın velayeti kendisinde bulunan çocukları, diğer eşin muvafakat etmesi halinde Türk vatandaşlığını kazanır. Muvafakat verilmemesi halinde ana veya babanın mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hakim kararına göre işlem yapılır. Türk vatandaşlığını birlikte kazanan ana ve babanın çocukları da Türk vatandaşlığını kazanır.”
(5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.20)
ترجمة غير رسمية: «(2) اكتساب الجنسية التركية بقرار من الجهة المختصة لا يؤثر في جنسية الزوج. ويكتسب أولاد الأم أو الأب الذين تكون ولايتهم لديه الجنسية التركية في حال موافقة الزوج الآخر. وفي حال عدم إعطاء الموافقة يجري العمل وفقًا لقرار القاضي في البلد الذي يوجد فيه محل الإقامة المعتاد للأم أو الأب. كما يكتسب أولاد الأم والأب اللذين يكتسبان الجنسية التركية معًا الجنسية التركية.»
من هذه الصياغة تلزم نتيجتان مباشرتان. الزوج لا يُحمل مع المستثمر؛ اكتسابه لا يمتد إليه. وبالنسبة للأولاد فإن موافقة الطرف الآخر شرط، وحيث تُحجب الموافقة يمر الطريق عبر قرار قاضٍ في بلد الإقامة المعتادة، وهو خطر زمني لا يكشفه أي تقرير تقييم عقاري.
واللائحة التنفيذية تضيف القاعدة الأصلية في التوقيت:
“(8) Türk vatandaşlığını kazanmak üzere başvuran ana veya babanın çocuklarının ana veya baba ile birlikte işlem görmesi esastır. Ana veya babanın Türk vatandaşlığını kazandığı tarihte kendileri ile birlikte işlem görmeyen çocukları ergin olduktan sonra Türk vatandaşlığını kazanmak üzere başvurdukları takdirde haklarında 15 inci maddedeki hükümler uygulanır.”
(Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.37)
ترجمة غير رسمية: «(8) الأصل أن يُعامَل أولاد الأم أو الأب المتقدم لاكتساب الجنسية التركية مع الأم أو الأب معًا. أما الأولاد الذين لم يُعامَلوا معهم في تاريخ اكتساب الأم أو الأب الجنسية التركية، فإذا تقدموا لاكتساب الجنسية التركية بعد بلوغهم سن الرشد تُطبَّق في حقهم أحكام المادة 15.»
ولهذا يكون وضع الأسرة بندًا يُخطَّط له من اليوم الأول لا إجراءً شكليًا يُترك للنهاية: فالولد الذي يبقى خارج ملف والده لا يُضاف لاحقًا بمجرد طلب، بل يتقدم بعد رشده على أساسه الخاص.
يمكن سحب الجنسية: المادة 40
الجانب الذي نادرًا ما يذكره تسويق الاستثمار هو أن قرار الاكتساب ليس نهائيًا بمعنى أنه لا يُمَس:
“(1) Türk vatandaşlığının kazanılması veya kaybına ilişkin kararlar, hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer olarak verildiği sonradan anlaşıldığı takdirde geri alınır.”
(5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.40)
ترجمة غير رسمية: «(1) تُسحب القرارات المتعلقة باكتساب الجنسية التركية أو فقدانها إذا تبيّن لاحقًا أنها صدرت دون تحقق الشروط القانونية أو صدرت مكررة.»
سبب السحب ضيق — عدم تحقق الشروط القانونية، أو قرار مكرر — لكنه استُعمل فعلًا وكان محل تقاضٍ. ففي عام 2025 ألغى مجلس الدولة قرارًا رئاسيًا بسحب الجنسية، مقررًا أن الإدارة لم تقم بما يقع على عاتقها من إثبات:
“işlemin sebep unsuru olan istihbaratın tek başına davacıların milli güvenlik ve kamu düzeni açısından engel hali olduğunu ortaya koymaya yeterli olmadığı, sonuç olarak davacıların hukuki şartlar oluşmadan vatandaşlığa alındığını ispata yarayacak herhangi bir bilgi ve belgenin dosyaya sunulmadığı anlaşıldığından, dava konusu kararda sebep unsuru yönüyle hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”
(Danıştay 10. Daire, E. 2022/7637, K. 2025/3313, T. 26.06.2025 — oy çokluğuyla iptaline)
ترجمة غير رسمية: «لما تبيّن أن الاستخبارات التي تشكل ركن السبب في العمل الإداري لا تكفي وحدها لإثبات أن لدى المدعين حالة تشكل مانعًا من حيث الأمن القومي والنظام العام، وأنه لم يُقدَّم إلى الملف أي معلومة أو وثيقة تصلح لإثبات أن المدعين مُنحوا الجنسية دون تحقق الشروط القانونية، خُلص إلى أن القرار محل الدعوى غير مطابق للقانون من حيث ركن السبب.»
القاعدة العملية التي تخرج من هذا الحكم ليست «الجنسية غير آمنة»، بل أن عبء الإثبات في السحب يقع على الإدارة، وأن ركن السبب يخضع للرقابة القضائية.
الإجراءات بإيجاز
- اختيار وتقييم عقار مناسب — التأكد بتقرير تقييم معتمد من استيفائه عتبة 400.000 دولار.
- الشراء وتسجيل الشرح — وضع شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو.
- شهادة المطابقة — الحصول على الوثيقة المؤكِّدة لاستيفاء الاستثمار للشروط.
- طلبا الإقامة والجنسية — تقديمهما مع الشهادة.
واكتمال الوثائق في كل مرحلة يؤثر مباشرةً في الجدول الزمني؛ ولأن العتبة مذكورة بالدولار الأمريكي فمن المهم ألا تدفع تحركات سعر الصرف والتقييم المبلغ دون العتبة.
أخطاء شائعة
- التخطيط على مبلغ قديم. العتبات تتغير؛ والعتبة العقارية السارية 400.000 دولار أمريكي وهي أيضًا قابلة للتغير (المادة 20 من اللائحة).
- تخطي شرح الثلاث سنوات. بدون الشرح لا يصح طريق العقار (المادة 20 من اللائحة).
- افتراض نتيجة مضمونة. توافر الشروط لا يمنح حقًا مطلقًا؛ والقرار لرئيس الجمهورية (المادتان 10 و12).
- تجاهل التقييم وسعر الصرف. المبلغ بالدولار الأمريكي؛ وتحركات التقييم والعملة قد تدفعه دون العتبة.
- ترك الأسرة إلى اللحظة الأخيرة. ينبغي التخطيط لوضع الزوج والأبناء منذ البداية.
الخلاصة
تقوم الجنسية التركية عبر العقار على الطريق الاستثنائي (المادة 12) وتفصّلها المادة 20 من اللائحة التنفيذية: عقار بقيمة 400.000 دولار أمريكي على الأقل مع شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو. واستثمار رأس المال الثابت بـ500.000 دولار أحد البدائل. ولأن المبالغ تحددها التشريعات الفرعية وهي تتغير، فيجب دائمًا التحقق من العتبة السارية وقت تقديم الطلب — وهكذا يُتفادى أشيع الأخطاء وهو الاعتماد على رقم قديم. وأخيرًا، استيفاء شرط الاستثمار يفتح الطريق لكنه لا يضمن النتيجة؛ فالقرار النهائي لرئيس الجمهورية.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن الحصول على الجنسية التركية بشراء عقار؟
نعم. بموجب الطريق الاستثنائي في المادة 12 من القانون رقم 5901، والمادة 20 من اللائحة التنفيذية، يجوز للأجنبي الذي يتملك عقارًا بقيمة 400.000 دولار أمريكي على الأقل اكتساب الجنسية التركية بقرار من رئيس الجمهورية. ويجب وضع شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو.
ما الحد الأدنى للمبلغ للجنسية عن طريق العقار؟
تشترط المادة 20 من اللائحة التنفيذية عقارًا بقيمة 400.000 دولار أمريكي على الأقل (أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية). وهذه العتبة تحددها التشريعات الفرعية وقد تغيّرت بمرور الوقت (كانت أدنى في فترة سابقة)؛ لذا يجب التحقق من العتبة السارية وقت تقديم الطلب. ولا تعتمد على أرقام قديمة على الإنترنت.
هل يمكن بيع العقار المشترى فورًا؟
لا. بموجب المادة 20 من اللائحة التنفيذية، يجب شراء العقار بشرط تسجيل شرح عدم البيع لثلاث سنوات على سند الطابو. وهذا الالتزام بالاحتفاظ ثلاث سنوات شرط جوهري لهذا الطريق؛ ولا يمكن نقل ملكية العقار حتى يُرفع الشرح.
ما طرق الاستثمار الأخرى غير العقار؟
تعدد المادة 20 من اللائحة التنفيذية عدة طرق، منها استثمار رأس مال ثابت لا يقل عن 500.000 دولار أمريكي. كما تنص اللائحة على طرق أخرى مرتبطة بمبالغ ومدد احتفاظ محددة، مثل الودائع المصرفية والسندات الحكومية؛ ولكل منها مبلغه ومدة احتفاظه.
هل يضمن استيفاء شرط الاستثمار الحصول على الجنسية؟
لا. استيفاء شرط الاستثمار يفتح الطريق الاستثنائي، لكن بموجب المادة 10 من القانون رقم 5901 فإن توافر الشروط لا يمنح حقًا مطلقًا في الجنسية. كما تشترط المادة 12 عدم وجود مانع من حيث الأمن القومي والنظام العام. والقرار النهائي لرئيس الجمهورية.
هل يشمل ذلك أفراد الأسرة؟
قد يُنظر أيضًا في وضع زوج المستثمر الذي يكتسب الجنسية عبر الطريق الاستثنائي وأبنائه بشروط معينة. غير أن النطاق والشروط تحكمها التشريعات الفرعية ويجب تقييمها في كل حالة على حدة. وينبغي التخطيط لوضع أفراد الأسرة منذ بداية الطلب.
كيف تسير الإجراءات؟
بصورة عامة: اختيار وتقييم عقار مناسب يستوفي العتبة؛ ثم شراؤه وتسجيل شرح عدم البيع لثلاث سنوات؛ ثم الحصول على شهادة المطابقة التي تؤكد الاستثمار؛ وأخيرًا تقديم طلبَي الإقامة والجنسية. واكتمال الوثائق في كل مرحلة يؤثر مباشرةً في الجدول الزمني.
كيف يُحدد المبلغ والتقييم؟
تُحدد قيمة العقار بتقرير تقييم معتمد، ويُتخذ المعادل بالعملة الأجنبية أساسًا. ولأن عتبة اللائحة مذكورة بالدولار الأمريكي فإن سعر الصرف والتقييم حاسمان. ولتفادي الهبوط دون العتبة ينبغي مراجعة التقييم والمبلغ قانونيًا قبل المعاملة.