خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی

یادداشتی درباره منابع. متون رسمی قوانین ترکیه به زبان ترکی است. هر مقرره در ادامه ابتدا عیناً به ترکی (متن معتبر) نقل شده و سپس ترجمه غیررسمی فارسی آن تنها برای سهولت مطالعه آمده است. هرجا که دقت واژگان اهمیت دارد، متن ترکی حاکم است.

پاسخ کوتاه

خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه ملک تملک کنند، در چارچوب محدودیت‌های قانونی. بر اساس ماده 35 قانون شماره 2644 (قانون ثبت اسناد)، تملک برای اشخاص حقیقی خارجی که تابع کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور هستند ممکن است. نکته مهم و به‌روز: شرط پیشین عمل متقابل در سال 2012 لغو شد — آنچه اکنون تعیین‌کننده است، قرار داشتن تابعیت در آن فهرست کشورهاست. محدودیت مساحت نیز وجود دارد: حداکثر سی هکتار برای هر شخص در سراسر کشور و ده درصد مساحت تحت مالکیت خصوصی هر شهرستان.

آستانه‌های مالی، شرح منع فروش سه‌ساله و گواهی انطباق در شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری توضیح داده شده‌اند.

آیا این وضعیت شماست؟

این راهنما به کار شما می‌آید اگر:

• خارجی هستید و می‌خواهید در ترکیه خانه یا زمین بخرید،
• مالک یا واسطه‌ای هستید که می‌خواهد به خارجی بفروشد،
• از راه سرمایه‌گذاری ملکی اقامت/شهروندی را برنامه‌ریزی می‌کنید،
• بر اطلاعات قدیمی درباره «عمل متقابل» تکیه کرده‌اید،
• درباره محدودیت‌های مناطق نظامی/امنیتی پرسش دارید.

آیا خارجی می‌تواند تملک کند؟ (قاعده اصلی)

چارچوب تملک در ماده 35 است:

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

ترجمه غیررسمی: «مشروط بر رعایت محدودیت‌های قانونی، و در مواردی که روابط دوجانبه بین‌المللی و منافع کشور اقتضا کند، اشخاص حقیقی خارجی که تابع کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور هستند می‌توانند در ترکیه ملک و حق عینی محدود تملک کنند.»

نکته کلیدی آن است که تملک برای اتباع کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور ممکن است. پس هر خارجی به‌طور خودکار نمی‌تواند تملک کند؛ تابعیت باید در این چارچوب قرار گیرد.

لغو عمل متقابل: یک تصور نادرست رایج

پرتکرارترین خطا — در اینترنت و به‌صورت شفاهی — این است که هنوز شرط عمل متقابل بر تملک ملک حاکم است. این به‌روز نیست. اصل عمل متقابل با اصلاحیه سال 2012 لغو شد و جای آن را نظام فهرست کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور گرفت.

پیامد عملی: پرسش «آیا کشور من به اتباع ترکیه ملک می‌فروشد؟» دیگر تعیین‌کننده نیست. آنچه تعیین‌کننده است، قرار گرفتن تابعیت شخص در چارچوب تملک (در میان کشورهای تعیین‌شده) است. ارزیابی‌هایی که بر منطق قدیمی عمل متقابل انجام شود می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

محدودیت مساحت: ده درصد و سی هکتار

تملک نامحدود نیست و از نظر میزان محدود شده است:

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

ترجمه غیررسمی: «مجموع مساحت املاک و حقوق عینی محدود مستقل و دائمی که اشخاص حقیقی خارجی تملک می‌کنند نمی‌تواند از ده درصد مساحت تحت مالکیت خصوصی شهرستان و از سی هکتار برای هر شخص در سراسر کشور بیشتر باشد.»

دو محدودیت با هم عمل می‌کنند: مجموع مساحتی که خارجی‌ها در یک شهرستان می‌توانند تملک کنند نمی‌تواند از ده درصد مساحت تحت مالکیت خصوصی آن شهرستان بیشتر باشد؛ و مساحتی که یک شخص در سراسر کشور می‌تواند تملک کند نمی‌تواند از سی هکتار بیشتر باشد. قانون همچنین پیش‌بینی کرده که رئیس‌جمهور می‌تواند میزان هر شخص را دو برابر کند.

ملک، اقامت و شهروندی

تملک ملک نه‌تنها از نظر مالکیت بلکه از نظر وضعیت اقامتی نیز اهمیت دارد:

• اقامت: مالکیت ملک در ترکیه می‌تواند پشتیبان اقامت کوتاه‌مدت باشد (ماده 31 قانون شماره 6458).
• شهروندی: سرمایه‌گذاری ملکی به مبلغ و شرایط معین می‌تواند برای شهروندی استثنایی در نظر گرفته شود (ماده 12 قانون شماره 5901). با این حال آن مبالغ و شرایط با مقررات فرعی تعیین می‌شود و در طول زمان تغییر می‌کند؛ آستانه جاری باید در زمان معامله بررسی شود. به ارقام قدیمی نباید تکیه کرد.

اشتباهات رایج

• جست‌وجوی عمل متقابل. این شرط در سال 2012 لغو شد؛ آنچه تعیین‌کننده است فهرست کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور است (ماده 35).
• نادیده گرفتن محدودیت مساحت. حد سی هکتار برای هر شخص و ده درصد برای هر شهرستان قابل تجاوز نیست (ماده 35).
• بررسی نکردن مناطق نظامی/امنیتی. محدودیت‌های قانونی محفوظ است؛ تملک در چنین مناطقی ممکن است اجازه ویژه بخواهد.
• خلط اشخاص حقیقی با شرکت‌ها. ماده 35 اشخاص حقیقی را تنظیم می‌کند؛ تملک شرکت‌های خارجی تابع مقررات جداگانه است.
• تکیه بر آستانه‌های قدیمی سرمایه‌گذاری. مبالغ شهروندی/اقامت از راه ملک تغییر می‌کند؛ آستانه جاری باید بررسی شود.

خلاصه

اشخاص حقیقی خارجی می‌توانند در ترکیه، در چارچوب محدودیت‌های قانونی و مشروط بر تابعیت کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور، ملک تملک کنند (ماده 35 قانون شماره 2644). شرط پیشین عمل متقابل در سال 2012 لغو شد؛ آنچه امروز تعیین‌کننده است قرار گرفتن تابعیت در چارچوب تملک است. تملک تابع محدودیت مساحت برای هر شخص (سی هکتار) و هر شهرستان (ده درصد) است. تملک ملک به اقامت (ماده 31) و شهروندی استثنایی (ماده 12) نیز مربوط می‌شود؛ اما چون مبالغ و شرایط آن راه‌ها می‌تواند تغییر کند، مقررات جاری باید در زمان معامله بررسی شود.