خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها: قانون، مراحل و اقامت

خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی، از جمله ایرانیان، ممکن است اما سه شرط دارد. نخست، خریدار باید تابع کشوری باشد که رئیس‌جمهور ترکیه تعیین کرده است. دوم، سقف‌های مساحت رعایت شود. سوم، ملک در منطقه‌ای نباشد که رئیس‌جمهور تملک خارجی را در آن ممنوع کرده است (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28). انتقال فقط با سند رسمی در اداره ثبت (تاپو) انجام می‌شود؛ قرارداد عادی، بیعانه یا قرارداد دفتر مشاور املاک مالکیت را منتقل نمی‌کند (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1). خرید خانه مسکونی می‌تواند پشتوانه اقامت کوتاه‌مدت باشد و خرید ملک به ارزش دست‌کم 400.000 دلار آمریکا با قید سه سال عدم فروش، راه شهروندی استثنایی است.

این راهنما برای شهروند ایرانی یا دیگر خارجی‌ای است که می‌خواهد در ترکیه خانه، آپارتمان یا زمین بخرد و برای فروشنده یا مشاوری که به خارجی می‌فروشد. ترتیب بخش‌ها همان ترتیب تصمیم خریدار است: چه کسی می‌تواند بخرد، چه محدودیت‌هایی هست، معامله در اداره ثبت چگونه انجام می‌شود، چه هزینه‌ای دارد و ملک چه اثری بر اقامت، شهروندی و ارث دارد.

متن رسمی قوانین ترکیه به زبان ترکی است و اداره ثبت و دادگاه با نام ترکی قانون کار می‌کنند؛ برای همین نام قوانین را به ترکی آورده‌ایم. قانون اصلی 2644 sayılı Tapu Kanunu (قانون ثبت املاک) است. همه ترجمه‌های فارسی در این مقاله غیررسمی‌اند.

1. خرید ملک در ترکیه: نکات کلیدی

• خرید ملک در ترکیه برای شخص حقیقی خارجی ممکن است، اگر تابع کشوری باشد که رئیس‌جمهور ترکیه تعیین کرده و محدودیت‌های قانونی رعایت شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).
• مجموع ملک خارجی‌ها در هر شهرستان از ده درصد مساحت ملک خصوصی آن شهرستان و ملک هر شخص در کل ترکیه از سی هکتار بیشتر نمی‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).
• فروش ملک فقط با قرارداد رسمی معتبر است و انتقال در اداره ثبت انجام می‌شود (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706/1).
• اداره ثبت ساختمان مسکونی را بدون بیمه اجباری زلزله معتبر به نام خریدار ثبت نمی‌کند (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2).
• عوارض ثبت برای فروشنده و خریدار جداگانه حساب می‌شود و پایه آن نباید از ارزش مالیات بر املاک کمتر باشد (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63/2).
• اقامت کوتاه‌مدت از راه ملک فقط با خانه مسکونی ممکن است که خود خارجی از آن برای سکونت استفاده کند (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/3).
• شهروندی از راه ملک به خرید دست‌کم 400.000 دلار آمریکا و قید سه سال عدم فروش در دفتر ثبت وابسته است (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b).

2. خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی: چه کسی می‌تواند بخرد؟

خرید ملک در ترکیه برای شخص حقیقی خارجی آزاد نیست، اما ممنوع هم نیست؛ قانون آن را به تابعیت خریدار گره زده است. شخص حقیقی خارجی که تابع کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور است، مشروط بر رعایت محدودیت‌های قانونی و در مواردی که روابط دوجانبه بین‌المللی و منافع کشور اقتضا کند، می‌تواند در ترکیه ملک و حق عینی محدود تملک کند (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). حق عینی محدود یعنی حقی مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق که کمتر از مالکیت کامل است.

2.1. خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان و فهرست کشورها

خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان به فهرست کشورهایی بستگی دارد که رئیس‌جمهور تعیین می‌کند، نه به اینکه ایران به اتباع ترکیه ملک می‌فروشد یا نه. متن کنونی ماده 35 که با قانون 6302 مورخ 3/5/2012 تنظیم شده، شرطی به نام «عمل متقابل» ندارد و تملک را به همان فهرست کشورها وابسته کرده است (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). این فهرست در متن قانون نیامده است.

رئیس‌جمهور همچنین می‌تواند در صورت اقتضای منافع کشور، تملک اتباع خارجی را بر حسب کشور، شخص، منطقه جغرافیایی، مدت، تعداد، نسبت، نوع، ویژگی و مساحت تعیین یا محدود کند، به‌طور کامل یا جزئی متوقف کند یا ممنوع سازد (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/3). پیامد عملی: وضعیت تابعیت خود را در زمان معامله و پیش از پرداخت بیعانه از اداره ثبت محل ملک بپرسید، نه از آگهی یا مطلبی که سال‌ها پیش نوشته شده است.

2.2. خرید ملک در ترکیه توسط شرکت‌ها

خرید ملک در ترکیه برای شرکت خارجی تابع قواعد دیگری است. شرکت تجاری که طبق قانون کشور خارجی تأسیس شده فقط در چارچوب قوانین خاص می‌تواند ملک و حق عینی محدود تملک کند و دیگر اشخاص حقوقی خارجی نمی‌توانند (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/2). اما شرکتی که در ترکیه ثبت شده و پنجاه درصد یا بیشتر سهامش در دست خارجی‌هاست، یا خارجی‌ها اکثر مدیرانش را تعیین می‌کنند، می‌تواند برای انجام فعالیت‌های مندرج در اساسنامه‌اش ملک تملک کند (2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/1).

تملک چنین شرکتی در مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطق تعیین‌شده طبق ماده 28 قانون 2565 به اجازه ستاد کل ارتش یا فرماندهی مجاز، و در مناطق امنیتی ویژه به اجازه استانداری محل ملک وابسته است (2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/3). شرکتی که ملک را برخلاف این ماده تملک یا استفاده کند، اگر در مهلتی که وزارت دارایی می‌دهد ملک را واگذار نکند، ملکش تصفیه و به پول تبدیل می‌شود (m.36/7). ثبت شرکت و شرایط آن در ثبت شرکت در ترکیه توسط اتباع خارجی آمده است.

3. خرید ملک در ترکیه و محدودیت‌های قانونی

خرید ملک در ترکیه برای خارجی چهار محدودیت قانونی دارد: سقف مساحت، مناطق نظامی و راهبردی، شرط پروژه برای زمین بدون بنا و تصفیه ملکی که برخلاف قانون تملک شده باشد. این محدودیت‌ها پیش از معامله بررسی می‌شوند، چون پس از ثبت می‌توانند به فروش اجباری برسند.

3.1. خرید ملک در ترکیه و سقف ده درصد و سی هکتار

خرید ملک در ترکیه برای هر خارجی تا سی هکتار در کل کشور مجاز است. مجموع مساحت املاک و حقوق عینی محدود مستقل و دائمی که اشخاص حقیقی خارجی تملک می‌کنند نمی‌تواند از ده درصد مساحت تحت مالکیت خصوصی هر شهرستان و از سی هکتار برای هر شخص در سراسر کشور بیشتر شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). رئیس‌جمهور می‌تواند سقف هر شخص در کل کشور را تا دو برابر افزایش دهد.

دو سقف جدا عمل می‌کنند. سقف سی هکتار به خود شما مربوط است و همه املاک شما را در کل ترکیه جمع می‌زند. سقف ده درصد به همه خارجی‌ها در یک شهرستان مربوط است؛ اگر سهم خارجی‌ها در شهرستانی پر شده باشد، خرید در آنجا ممکن نیست، حتی اگر شما هنوز ملکی نداشته باشید.

3.2. خرید ملک در ترکیه در مناطق نظامی و امنیتی

خرید ملک در ترکیه در مناطقی که رئیس‌جمهور به سبب نزدیکی به مناطق ممنوعه نظامی یا دلایل راهبردی دیگر تعیین کند برای خارجی ممنوع است و اجاره ملک در آنجا بدون اجازه ممکن نیست (2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28). اگر خارجی پیش از این تصمیم در چنین منطقه‌ای ملک داشته باشد، رئیس‌جمهور می‌تواند درباره تصفیه آن و شیوه و شرایطش تصمیم بگیرد (m.29).

نقشه و مختصات مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطق راهبردی از سوی وزارت دفاع، و مناطق امنیتی ویژه از سوی وزارت کشور به وزارتخانه متبوع اداره کل ثبت داده می‌شود و معاملات ثبتی بر پایه همین اسناد انجام می‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/5). یعنی بررسی منطقه در خود اداره ثبت انجام می‌شود، اما بهتر است پیش از بیعانه درباره آن پرسیده باشید.

3.3. خرید ملک در ترکیه و زمین بدون بنا: پروژه دو ساله

خرید زمین بدون بنا در ترکیه برای خارجی یک تعهد اضافه دارد. شخص حقیقی خارجی یا شرکت خارجی که زمین بدون بنا می‌خرد، باید پروژه‌ای را که روی آن اجرا می‌کند ظرف دو سال برای تأیید به وزارتخانه مربوط بدهد؛ پروژه تأییدشده با مدت شروع و پایان در دفتر ثبت قید می‌شود و وزارتخانه اجرای آن را پیگیری می‌کند (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/4).

اگر درخواست در مهلت داده نشود یا پروژه در مدتش اجرا نشود، ملک مشمول تصفیه بخش بعد است (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/6). کسی که زمین را فقط برای نگه‌داشتن یا فروش بعدی می‌خرد باید این تعهد را پیش از خرید بداند.

3.4. خرید ملک در ترکیه برخلاف قانون: تصفیه اجباری

خرید ملک در ترکیه برخلاف ماده 35 به فروش اجباری می‌انجامد. ملکی که برخلاف این ماده تملک شده، یا وزارتخانه‌ها و ادارات تشخیص داده‌اند برخلاف هدف تملک استفاده می‌شود، یا درخواست پروژه آن در مهلت داده نشده یا پروژه‌اش در مهلت اجرا نشده، اگر مالک در مهلتی که وزارت دارایی می‌دهد و از یک سال بیشتر نیست آن را واگذار نکند، تصفیه و به پول تبدیل می‌شود و بهای آن به صاحب حق پرداخت می‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/6).

3.5. خرید ملک در ترکیه و رهن

محدودیت‌های ماده 35 در رهن اعمال نمی‌شود. وقتی رهن ملک به نفع شخص حقیقی خارجی یا شرکت تجاری خارجی تأسیس می‌شود، سقف‌ها و شرایط این ماده اجرا نمی‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/2). این حکم درباره گرفتن رهن به‌عنوان وثیقه طلب است، نه درباره خرید ملک.

4. خرید ملک در ترکیه و سند: مالکیت آپارتمانی یا حق ساخت آپارتمانی

خرید ملک در ترکیه، اگر آپارتمان باشد، با سندی انجام می‌شود که یکی از دو عبارت را دارد: مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ساخت آپارتمانی (kat irtifakı). این تفاوت شکلی نیست و وضعیت خود ساختمان را نشان می‌دهد. هر دو با سند رسمی و ثبت در دفتر ثبت پدید می‌آیند، و تا مالکیت کل ملک اصلی به مالکیت آپارتمانی تبدیل نشود، نمی‌توان فقط روی یک یا چند واحد آن مالکیت آپارتمانی برقرار کرد (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).

آنچه این دو را از هم جدا می‌کند مدارکی است که قانون برای تبدیل می‌خواهد. برای برقراری مالکیت آپارتمانی، مالک یا همه شریکان باید با مدارک مشخص به اداره ثبت درخواست بدهند؛ از جمله نقشه معماری که معمار پروژه تهیه کرده و مرجع صالح با امضای مالکان تأیید کرده، همراه با گواهی پایان کار (yapı kullanma izin belgesi)، و آیین‌نامه مدیریت ساختمان که مالکان امضا کرده‌اند (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12). پس سندی که هنوز «kat irtifakı» دارد به خریدار نشان می‌دهد که تبدیل انجام نشده است. این را در خود سندی که در دست دارید می‌توانید بخوانید. نوع ملک در شهروندی نیز به همین دو وضعیت گره خورده است (بخش شهروندی پایین‌تر).

4.1. خرید ملک در ترکیه و پایان کار (ایسکان)

خرید ملک در ترکیه در ساختمان نوساز به پرسش «پایان کار» یا «ایسکان» (iskân) می‌رسد. واژه ایسکان در متن مقررات نیامده است؛ نام رسمی سند yapı kullanma izin belgesi است: سند تأییدشده‌ای که نشان می‌دهد ساختمان مطابق نقشه‌های پیوست پروانه ساخت تکمیل شده و استفاده از آن را مجاز می‌کند (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4). این همان سندی است که قانون برای تبدیل حق ساخت آپارتمانی به مالکیت آپارتمانی می‌خواهد (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12).

این مجوز را به درخواست مالک همان اداره‌ای صادر می‌کند که پروانه ساخت را داده است، برای کل ساختمان پس از تکمیل یا برای بخش‌هایی که قابل استفاده شده‌اند (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64/1). اگر ساختمان مطابق مقررات باشد، سند ظرف 30 روز صادر می‌شود؛ وگرنه رفع نواقص خواسته می‌شود (m.64/4). برای بخشی از ساختمان فقط وقتی مجوز داده می‌شود که فضاهای مشترک آن بخش تکمیل و قابل استفاده باشد و ساختمان تخلف نداشته باشد (m.64/5). ساختمانی که مجوز استفاده ندارد نمی‌تواند از برق، آب، فاضلاب و ارتباطات استفاده کند (m.64/7). پرسش خریدار از سازنده پیش از پرداخت نهایی ساده است: آیا برای ساختمان yapı kullanma izin belgesi صادر شده است؟

5. خرید ملک در ترکیه از فروشنده متأهل: رضایت همسر

خرید ملک در ترکیه از فروشنده متأهل خطری دارد که در دفتر ثبت کمتر از همه دیده می‌شود. هیچ‌یک از زن و شوهر نمی‌تواند بدون رضایت صریح دیگری، قرارداد اجاره مسکن خانواده را فسخ کند، مسکن خانواده را منتقل کند یا حقوق مربوط به آن را محدود سازد (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194). همسری که مالک ملک اختصاص‌یافته به مسکن خانواده نیست، می‌تواند از اداره ثبت بخواهد قید مربوط به آن در دفتر ثبت درج شود.

دو نکته از متن این ماده بیرون می‌آید. رضایت باید صریح باشد و شکل آن در ماده تعیین نشده است؛ و قید در دفتر ثبت چیزی است که همسر غیرمالک می‌تواند درخواست کند، نه شرط اعتبار رضایت. در برابر این خطر، حمایت خود دفتر ثبت قرار دارد: شخص ثالثی که با حسن نیت و با تکیه بر ثبت در دفتر، مالکیت یا حق عینی دیگری به دست آورد، در این تملک حمایت می‌شود (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023). برای اینکه معامله در محل برخورد این دو حکم قرار نگیرد، پیش از امضا وضعیت تأهل فروشنده و نحوه استفاده از خانه را بپرسید و اگر ملک مسکن خانواده است یا ممکن است باشد، رضایت صریح همسر را بگیرید.

6. قانون جدید خرید ملک در ترکیه: آخرین تغییرات

قانون جدید خرید ملک در ترکیه به معنای یک قانون تازه نیست؛ چند تغییر جدا در سال‌های اخیر به متن‌های موجود افزوده شده است. ماده 35 قانون ثبت، که قاعده اصلی تملک خارجی است، آخرین بار در 2018 تغییر کرده و در آن تغییر عبارت «هیئت وزیران» به «رئیس‌جمهور» تبدیل شده است (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35).

• گزارش‌های ارزیابی ملک: ماده الحاقی 4 قانون ثبت که با قانون 7579 مورخ 7/5/2026 افزوده شد، نهادهای عمومی، بانک‌ها و دیگر مؤسسات مالی را موظف می‌کند گزارش ارزیابی ملکی را که مؤسسات ارزیابی مجاز در چارچوب مقررات تأمین مالی مسکن و بازار سرمایه تنظیم می‌کنند، در روز تنظیم به‌طور الکترونیکی و رایگان به اداره کل ثبت و کاداستر بفرستند (2644 sayılı Tapu Kanunu ek m.4). این حکم تکلیف آن نهادهاست، نه شرط جداگانه‌ای برای خریدار خارجی.
• گزارش ارزیابی: بخشنامه 2024/2 اداره کل ثبت و کاداستر درباره گزارش‌های ارزیابی در تملک خارجی‌ها با مصوبه 28/09/2026 به‌روز شد؛ گزارش ارزیابی برای شهروندی اکنون از هر مؤسسه ارزیابی دارای مجوز SPK پذیرفته می‌شود. این تغییر اداری است، نه قانونی.
• ملک پایه اقامت: بند 6 ماده 31 قانون خارجیان، که با قانون 7533 مورخ 21/11/2024 افزوده شد، تعیین ویژگی و ارزش ملک پایه اقامت کوتاه‌مدت را به وزارت کشور سپرده است (6458 sayılı Kanun m.31/6).
• نوع ملک در شهروندی: از 12/12/2023 ملک پایه شهروندی باید ملک دارای مالکیت یا حق ساخت آپارتمانی، یا زمین دارای بنا باشد (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b).

7. مراحل خرید ملک در ترکیه در اداره ثبت (تاپو)

مراحل خرید ملک در ترکیه در اداره ثبت محل ملک انجام می‌شود و اعتبار معامله به رسمی بودن قرارداد بستگی دارد. فروش ملک فقط وقتی معتبر است که قرارداد به شکل رسمی تنظیم شود (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1)، و قراردادی که هدفش انتقال مالکیت ملک است فقط در شکل رسمی معتبر است (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706/1). ترتیب کارها برای خریدار خارجی چنین است:

1. بررسی پیش از بیعانه: تابعیت خود را در چارچوب فهرست کشورها، سقف سی هکتار و منطقه نظامی یا امنیتی را در اداره ثبت بپرسید (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1, m.35/5). وعده فروش ملک، از جمله در پیش‌فروش، اگر به شکل رسمی تنظیم نشود معتبر نیست (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/2).
2. فروش ارز و برگه خرید ارز: اداره کل ثبت و کاداستر ترکیه (TKGM) در اطلاعیه 26 ژانویه 2022 با عنوان «Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi Hakkında Duyuru» اعلام کرده است که از 24 ژانویه 2022 خریدار خارجی ارز خود را از راه بانک به بانک مرکزی ترکیه می‌فروشد و برگه خرید ارز (Döviz Alım Belgesi) را به اداره ثبت می‌دهد. طبق همین اطلاعیه، بهای ارز فروخته‌شده به‌عنوان ارزش پایه عوارض در سند رسمی درج می‌شود. این اطلاعیه راهنمای اداری است، نه متن قانون. متن اطلاعیه در سایت TKGM آمده است.
3. بیمه اجباری زلزله: اداره ثبت معاملات ثبتی ساختمان یا واحد مشمول این بیمه را تا وقتی نشان داده نشود که بیمه اجباری زلزله گرفته شده و در تاریخ معامله معتبر است انجام نمی‌دهد (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2). مالک باید این بیمه را هر سال تمدید کند (m.10/3).
4. مترجم سوگندخورده: اگر یکی از طرف‌ها ترکی نداند، مترجم سوگندخورده حاضر می‌شود و سند رسمی را امضا می‌کند (Tapu Sicili Tüzüğü m.24/3, m.24/5). کارمندان همان اداره ثبت نمی‌توانند مترجم یا شاهد باشند (m.24/6).
5. خرید با وکیل: اگر خودتان حاضر نیستید، وکیل شما باید وکالت‌نامه‌ای ارائه دهد که طبق قانون دفاتر اسناد رسمی (Noterlik Kanunu) تنظیم شده و اختیار همین معامله را دارد و امضای موکل را دارد (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/4).
6. امضای سند رسمی و ثبت: سند رسمی در اداره ثبت امضا می‌شود و بها، عوارض و اطلاعات بیمه زلزله در آن درج می‌شود (Resmî Senet Yönetmeliği m.7/1-ğ, m.7/1-l, m.7/1-m). مدارکی که خارجی‌ها در معاملات ثبتی ارائه می‌دهند را اداره کل ثبت تعیین می‌کند (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/8).

7.1. مراحل خرید ملک در ترکیه و گزارش ارزیابی (اکسپرتیز)

مراحل خرید ملک در ترکیه در همه معاملات گزارش ارزیابی ندارد؛ بخشنامه اداره کل ثبت آن را برای شهروندی و «برخی دیگر از معاملات ثبتی» می‌خواهد. بخشنامه 2024/2 اداره کل ثبت و کاداستر (TKGM) با عنوان «Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar»، که با مصوبه 28/09/2026 به‌روز شده، می‌گوید این اداره گزارش ارزیابی را برای بررسی‌های آیین‌نامه شهروندی و برخی دیگر از معاملات ثبتی می‌خواهد. بخشنامه فهرست آن معاملات را نمی‌دهد؛ پس اینکه خرید شما به گزارش نیاز دارد یا نه را از اداره ثبت بپرسید.

طبق همین بخشنامه، درخواست گزارش را مالک ملک از سامانه Web Tapu می‌دهد. گزارشی که در معاملات ثبتی به کار می‌رود 12 ماه اعتبار دارد و پس از آن پیش از معامله گزارش تازه لازم است. اگر پس از تاریخ گزارش وضعی در دفتر ثبت پیدا شود که ارزش ملک را تغییر می‌دهد، مانند تغییر نوع ملک یا قید منطقه ممنوعه نظامی، بدون توجه به مدت، گزارش تازه خواسته می‌شود. در شهروندی، ارزش بازار مندرج در گزارش مبنای تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری است و از 28/09/2026 گزارش شهروندی را هر مؤسسه ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) می‌تواند تنظیم کند. این بخشنامه راهنمای اداری است، نه قانون؛ متن به‌روز آن در اطلاعیه TKGM آمده است.

7.2. مراحل خرید ملک در ترکیه با وکالت‌نامه از خارج (ایران)

مراحل خرید ملک در ترکیه از ایران معمولاً با وکالت‌نامه انجام می‌شود و اداره ثبت فقط وکالت‌نامه‌ای را می‌پذیرد که اختیار همین معامله را داشته باشد و امضای موکل را داشته باشد (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/4). اداره کل ثبت و کاداستر در نامه مورخ 20/03/2017 با موضوع «Yabancı Ülkelerde Düzenlenen Vekaletnameler» شرایط وکالت‌نامه‌ای را که در کشور خارجی طبق قانون همان کشور تنظیم شده، به جز وکالت‌نامه‌هایی که در کنسولگری‌های ترکیه تنظیم می‌شوند، چنین اعلام کرده است:

• به زبان رسمی کشور محل تنظیم و همراه عکس موکل تنظیم شده باشد؛ عکس با مهر یا مهر برجسته، یا با امضا یا مهر مقام تنظیم‌کننده تأیید شده باشد.
• یا قید آپوستیل طبق کنوانسیون لاهه (5 اکتبر 1961) را داشته باشد، یا امضای دفترخانه از سوی مرجع بالاتر آن و امضا و مهر آن مرجع از سوی کنسولگری ترکیه در همان محل تأیید شده باشد.
• اختیار معامله مورد درخواست را داشته باشد.
• ترجمه ترکی آن که دفترخانه اسناد رسمی تأیید کرده به اداره ثبت داده شود.

این نامه راهنمای اداری آن اداره است و قانون نیست. اداره‌های ثبت خارج از کشور نیز «واحد» به شمار می‌آیند و سند رسمی یا درخواستی که در آن‌ها امضا شود به اداره ثبت محل ملک فرستاده می‌شود (Yetki Alanı Dışında ve Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Halinde Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik m.4/1-b, m.14). با وکالت‌نامه‌ای که پیش از 21/11/2023 تنظیم شده، معامله ملکی که خارج از حوزه اداره ثبت انجام‌دهنده ثبت شده انجام نمی‌شود (همان آیین‌نامه، geçici m.1).

8. هزینه‌های خرید ملک در ترکیه: عوارض ثبت

هزینه‌های خرید ملک در ترکیه اصولاً عوارض ثبت (tapu harcı) است که برای فروشنده و خریدار جداگانه حساب می‌شود. جدول عوارض قانون 492، عوارض انتقال ملک در برابر عوض را بر پایه بهای اعلام‌شده، به شرط آنکه از ارزش مالیات بر املاک کمتر نباشد، «برای واگذارکننده و گیرنده به‌طور جداگانه» تعیین می‌کند (492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a). در ملکی که حق ساخت آپارتمانی (kat irtifakı) دارد، عوارض بر کل بها حساب می‌شود (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63/3).

اعلام بهای کمتر از واقع، هزینه را بیشتر می‌کند. اگر پس از معامله معلوم شود عوارض بر بهایی کمتر از ارزش مالیات بر املاک پرداخت شده یا بهای اعلام‌شده واقعیت را نشان نمی‌دهد، عوارض تفاوت به‌طور تکمیلی یا رأساً مطالبه می‌شود و جریمه زیان مالیاتی (vergi ziyaı cezası) یک برابر اعمال می‌شود (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63/4).

نرخ عوارض را از اداره ثبت در روز معامله بپرسید. رئیس‌جمهور اختیار دارد نرخ قانونی این بند را بر حسب نوع، محل و ارزش ملک تا یک برابر افزایش دهد یا تا یک‌دهم کاهش دهد (492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a)؛ برای همین نرخی که در آگهی‌ها می‌بینید ممکن است برای معامله شما صدق نکند.

9. خرید ملک در ترکیه و مالیات‌های پس از خرید

خرید ملک در ترکیه پس از ثبت هم هزینه مالیاتی دارد: مالیات سالانه ساختمان و، اگر ملک ظرف پنج سال فروخته شود، مالیات بر درآمد افزایش ارزش. مالیات ساختمان به مالکیت گره خورده است، نه به تابعیت؛ مالیات بر درآمد فروش به اقامت مالیاتی فروشنده و محل به‌دست‌آمدن درآمد بستگی دارد.

9.1. خرید ملک در ترکیه و مالیات سالانه ساختمان (emlak vergisi)

خرید ملک در ترکیه مالک را مشمول مالیات ساختمان می‌کند. ساختمان‌هایی که در مرزهای ترکیه قرار دارند مشمول مالیات ساختمان‌اند (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.1) و این مالیات را مالک ساختمان، اگر حق انتفاع باشد صاحب آن، و اگر هیچ‌کدام نباشد کسی که مانند مالک تصرف می‌کند می‌پردازد؛ در مالکیت مشاعی هر مالک به نسبت سهم خود مکلف است (m.3).

نرخ قانونی مالیات ساختمان برای خانه مسکونی یک در هزار و برای دیگر ساختمان‌ها دو در هزار است و در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر با صد درصد افزایش اعمال می‌شود (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8/1). نرخ مالیات زمین یک در هزار و برای زمین شهری (arsa) سه در هزار است، با همان افزایش در کلان‌شهرها (m.18). رئیس‌جمهور می‌تواند این نرخ‌ها را تا نصف کاهش یا تا سه برابر افزایش دهد (m.8/1, m.18)؛ برای همین نرخ اعمال‌شده بر ملک خود را از شهرداری محل بپرسید.

9.2. خرید ملک در ترکیه و مالیات فروش پیش از پنج سال

خرید ملک در ترکیه و فروش آن ظرف پنج سال از تاریخ خرید، سود حاصل را «درآمد افزایش ارزش» (değer artışı kazancı) می‌کند. درآمد حاصل از واگذاری زمین و ساختمان، به هر شکلی که به دست آمده باشد به جز به‌صورت بلاعوض، اگر ظرف پنج سال از تاریخ تملک واگذار شود، درآمد افزایش ارزش است (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/1-6). ملکی که از راه ارث یا هبه به دست آمده در این بند نیست. بخشی از درآمد افزایش ارزش در هر سال از مالیات معاف است، اما مبلغ این معافیت هر سال به‌روز می‌شود و اینجا نیامده است.

اینکه خارجی بر کدام درآمد مالیات می‌دهد به اقامت مالیاتی او بستگی دارد. کسی که اقامتگاهش در ترکیه است یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه می‌ماند مقیم ترکیه به شمار می‌آید (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.4) و بر همه درآمدهای داخل و خارج ترکیه مالیات می‌دهد (m.3). غیرمقیم فقط بر درآمدهایی که در ترکیه به دست آورده مالیات می‌دهد (m.6). درآمد اجاره برای غیرمقیم وقتی در ترکیه به‌دست‌آمده شمرده می‌شود که ملک در ترکیه باشد و در ترکیه استفاده یا ارزیابی شود (m.7/5)؛ اما خانه‌ای که پایه اقامت است اصلاً نباید اجاره داده شود (بخش بعد).

10. خرید ملک در ترکیه و اقامت

خرید ملک در ترکیه می‌تواند پشتوانه اقامت کوتاه‌مدت باشد، اما فقط با خانه مسکونی. به خارجی‌ای که در ترکیه ملک دارد اقامت کوتاه‌مدت داده می‌شود (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-b)، و در درخواست اقامت بر پایه ملک، ملک باید خانه مسکونی باشد و برای سکونت استفاده شود (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/3). اگر اعضای خانواده در مالکیت خانه سهم مشترک داشته باشند، آن‌ها هم بر همین پایه می‌توانند درخواست اقامت دهند؛ برای عضوی که سهم ندارد ملک فقط توان مالی را نشان می‌دهد.

ویژگی و ارزش ملکی که پایه اقامت قرار می‌گیرد را وزارت کشور تعیین می‌کند (6458 sayılı Kanun m.31/6؛ افزوده با قانون 7533 مورخ 21/11/2024). فهرست رسمی «مدارک لازم برای درخواست اقامت کوتاه‌مدت» اداره مهاجرت ترکیه (Göç İdaresi Başkanlığı) می‌گوید ارزش خانه در تاریخ خرید باید دست‌کم معادل 200 هزار دلار آمریکا به لیر ترکیه باشد و خانه نمی‌تواند برای اجاره یا اهداف درآمدزای مشابه استفاده شود؛ برای خانه‌ای که از راه ارث یا هبه به دست آمده، گزارش ارزیابی به‌روز خواسته می‌شود. این فهرست راهنمای اداری است، قانون یا آیین‌نامه نیست و در روزنامه رسمی منتشر نمی‌شود. فهرست مدارک در سامانه e-ikamet در دسترس است.

مدت این اقامت را قانون در هر نوبت حداکثر دو سال گذاشته است (6458 sayılı Kanun m.31/2) و آیین‌نامه اجرایی هر نوبت را حداکثر یک سال تعیین کرده است (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/1). شرایط عمومی اقامت کوتاه‌مدت، مانند ارائه آدرس و قرار نداشتن در شمار خارجیانی که به ترکیه پذیرفته نمی‌شوند، در اینجا هم لازم است (6458 sayılı Kanun m.32/1)؛ موارد عدم پذیرش و ممنوعیت ورود در ممنوعیت ورود به ترکیه آمده است. اگر اقامت تمام شود و تمدید نشود، پیامدهای ماندن بیش از مدت در جریمه اضافه ماندن در ترکیه توضیح داده شده است. انواع دیگر اقامت در انواع اقامت در ترکیه توضیح داده شده است.

11. خرید ملک در ترکیه و شهروندی

خرید ملک در ترکیه به ارزش دست‌کم 400.000 دلار آمریکا راه شهروندی استثنایی است. خارجی‌ای که ملک دارای مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ساخت آپارتمانی (kat irtifakı)، یا زمین دارای بنا، به ارزش دست‌کم 400.000 دلار آمریکا یا معادل آن به ارز دیگر بخرد، به شرط آنکه در دفتر ثبت قید «سه سال عدم فروش» گذاشته شود و وزارت محیط زیست و شهرسازی این را تأیید کند، می‌تواند با تصمیم رئیس‌جمهور شهروند ترکیه شود (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b; 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/1-b). محدودیت نوع ملک با تصمیم 7938 رئیس‌جمهور مورخ 12/12/2023 به این متن افزوده شد.

راه دوم پیش‌خرید است: قرارداد وعده فروش در دفتر اسناد رسمی برای ملک دارای مالکیت یا حق ساخت آپارتمانی، با پرداخت نقدی دست‌کم 400.000 دلار و قید تعهد سه سال عدم انتقال در دفتر ثبت (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b). ارزش دلاری با نرخ فروش اسکناس بانک مرکزی در تاریخ تأیید سنجیده می‌شود (m.20/6) و ارز پیش از معامله به یک بانک در ترکیه و از آنجا به بانک مرکزی فروخته می‌شود (m.20/10). طبق همان اطلاعیه TKGM، در خرید برای شهروندی رسید حواله بانکی از خریدار به فروشنده نیز خواسته می‌شود. جزئیات این راه، دیگر راه‌های سرمایه‌گذاری و راه‌های عمومی و ازدواج در پاسپورت ترکیه: شرایط اخذ و راه‌های شهروندی آمده است.

12. خرید ملک در ترکیه و ارث

خرید ملک در ترکیه تنها راه تملک نیست؛ خارجی ممکن است ملک را به ارث ببرد. انتقال ملک به وارث خارجی بر پایه گواهی انحصار وراثت از دادگاه ترکیه، یا گواهی مرجع صالح کشور خودش که دادگاه ترکیه تأیید کرده باشد با قواعد وراثت ترکیه سازگار است، انجام می‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.37).

ارث از سقف‌ها معاف نیست. ملکی که خارجی بیرون از سقف‌های ماده 35 از راه ارث به دست آورد، اگر در مهلتی که وزارت دارایی می‌دهد و از یک سال بیشتر نیست واگذار نشود، تصفیه و به پول تبدیل می‌شود و بهایش به وارث پرداخت می‌شود (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/6). روند گواهی وراثت و تقسیم ترکه در ارث در ترکیه برای اتباع خارجی توضیح داده شده است.