Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı ne kadar? Toplam yük binde 40 (%4)

Taşınmaz devir ve iktisaplarında harç, harca esas değer üzerinden binde 20 (%2) oranında ve devir eden ile devir alan için ayrı ayrı alınır (492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarife I/20-a). İki taraf birlikte ele alındığında satış üzerindeki toplam harç yükü binde 40 (%4) olur. Binde ve yüzde gösterimi aynı sayının iki yazılışıdır: binde 20 ile yüzde 2 aynı orandır.

Bu yüzden “tapu harcı yüzde kaç” sorusunun cevabı bakış açısına göre değişir: tek taraf için binde 20 (%2), işlemin tamamı için binde 40 (%4). Aşağıdaki hesaplayıcı ve tablo, iki payı ayrı ayrı ve toplamı birlikte gösterir.

Satış bedeline göre tapu harcı tablosu

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan satış bedelleri için alıcının ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği harcı ve toplamı gösterir. Farklı bir bedel için sayfanın üstündeki hesaplayıcıyı kullanın.

Tablodaki tutarlar, sayfanın üstündeki hesaplayıcıyla aynı motordan üretilir; elle yazılmaz. Tutarlar yalnızca tapu harcını gösterir; döner sermaye hizmet bedeli ve harç dışı kalemler dâhil değildir.

Harca esas değer: emlak vergisi değeri tabanı

Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 sK m.63). Matrah, beyan edilen satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olanıdır; taşınmazın emlak vergisi değerinin altında bir bedel beyan edilse bile harç, emlak vergisi değeri üzerinden aranır.

Hesapta iki teknik kural daha vardır: harcın hesabında 10 TL’ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (m.63/son) ve nispî olarak hesaplanan harç, tarifedeki asgari haddin altına inemez (2026 için taraf başına ₺411,60). Düşük bedelli devirlerde ödenecek tutarı bu taban belirler.

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

Harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; her biri kendi payından mükelleftir (492 sK m.58). Tarafların “harcın tamamını alıcı ödesin” biçiminde anlaşması mümkündür, ancak bu özel anlaşma kanundan doğan mükellefiyeti değiştirmez. Uygulamada bunun sonucu şudur: satıcı adına alıcı tarafından ödenen harcın iadesi, ödeyene değil mükellefine ait bir haktır.

Eksik beyan, vergi ziyaı cezası ve pişmanlık

Tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 sK m.63). Satış bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı ya da emlak vergisi değerinin altında kaldığı sonradan tespit edilirse aradaki farkın harcı ikmalen veya re’sen tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Tapuda beyan edilen bedeli sonradan çürütmek kolay değildir: aksini ispat yükü beyanda bulunandadır.

Tapu harcı bir harçtır ve harçlar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine tabidir (VUK m.1: bu kanun hükümleri “genel bütçeye giren vergi, resim ve harçlar” hakkında uygulanır). Bu nedenle, eksik veya gerçeği yansıtmayan beyan kendiliğinden düzeltilmek istenirse VUK m.371’deki pişmanlık ve ıslah hükümleri gündeme gelir: kanuna aykırı hareketin ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber verilmesi hâlinde, maddede sayılan şartlarla vergi ziyaı cezası kesilmez.

Maddenin aradığı başlıca şartlar şunlardır (VUK m.371):

• Haber vermeden önce, aynı husus hakkında bir muhbir tarafından resmî bir makama ihbarda bulunulmamış olması.
• Dilekçenin, haber verilen olayın ilgili olduğu vergi türüne ilişkin bir vergi incelemesine başlanmasından veya olayın takdir komisyonuna intikal ettirilmesinden önce verilmiş ve resmî kayıtlara geçirilmiş olması.
• Eksik veya yanlış yapılan beyanın, haber verme tarihinden başlayarak on beş gün içinde tamamlanması veya düzeltilmesi.
• Ödeme süresi geçmiş verginin, gecikilen her ay ve kesri için 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinde belirtilen nispette uygulanacak gecikme zammı oranında bir zamla birlikte yine on beş gün içinde ödenmesi.

Pişmanlık hükmü vergi ziyaı cezasını kaldırır; harcın kendisini ve zammı ortadan kaldırmaz. Şartlardan biri gerçekleşmezse pişmanlık talebi kabul edilmez ve ceza uygulanır. Somut olayda hangi tarihin ve hangi sürenin esas alınacağı işlemin seyrine bağlı olduğundan, bu yola başvurmadan önce bir avukata veya mali müşavire danışınız.

Bağış, trampa, miras ve taksimde oran aynı mı?

Hayır. (4) sayılı tarifenin farklı bentleri farklı oranlar öngörür: bağış ve ivazsız intikallerde binde 68,31, mirasçılar arasında taksimde binde 22,77 oranı uygulanır. Trampa ise satışla aynı bent kapsamındadır. İpotek tesisi, cins değişikliği, ifraz gibi işlemler ayrıca ve kendi bentlerine göre harca tabidir (492 sK m.64).

Bu araç yalnızca ivaz karşılığı satışı hesaplar. Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma akdi, kuru mülkiyet/intifa devirleri ve mirasçılar arası taksim için tutar üretmez; bu işlemlerde oran ve matrah ayrıca belirlenir.

Konut, arsa, tarla ve iş yerinde harç oranı değişir mi?

Oran değişmez. (4) sayılı tarife I/20-a taşınmazın cinsine göre ayrım yapmaz: konut, arsa, tarla, iş yeri veya depo olması harç oranını etkilemez; hepsinde taraf başına binde 20 (%2) uygulanır. “Arsa tapu harcı” ile “konut tapu harcı” arasındaki fark orandan değil matrahtan doğar — yani beyan edilen bedel ile emlak vergisi değerinden hangisinin yüksek olduğundan.

Kat irtifaklı taşınmaz devirlerinde ise harç, arsa payına düşen kısım üzerinden değil, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (492 sK m.63).

Döner sermaye ve harç dışı kalemler

Tapu harcının yanı sıra, tapu müdürlüğünce ayrıca döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir (6083 sayılı Kanuna ekli (I) sayılı tarife). Bu bedel harçtan ayrıdır; tutarı yöresel katsayıya göre değişir ve her yıl yeniden belirlenerek ilan edilir. Güncel tutarı işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit ediniz — bu araç döner sermaye bedelini hesaplamaz.

Bu sayfada döner sermaye için rakam verilmemesi bilinçli bir tercihtir. 6083 sayılı Kanuna ekli (I) sayılı tarife bu ücreti “yöresel katsayı × gösterge” olarak tanımlar; yöresel katsayı Bakanlıkça belirlenir ve gösterge her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenerek ilan edilir. Doğrulanamayan bir tutar yazmaktansa kalemin varlığını bildirip güncel tutarın tapu müdürlüğünden teyidini öneriyoruz. Satış noterde yapılırsa ayrıca noter ücreti, aracı kullanıldıysa emlakçı komisyonu doğar; bunların hiçbiri harç değildir.

Tapu harcı oranı değişebilir mi?

Hesaplamada binde 20 (yüzde 2) oranı esas alınmıştır. Cumhurbaşkanı bu oranı geçici olarak indirmeye yetkilidir (492 sK (4) s. tarife I/20-a); geçmişte konut satışlarında süreli indirimler uygulanmıştır. İşlem tarihinde yürürlükte bir indirim kararı bulunup bulunmadığını Resmî Gazete üzerinden teyit ediniz.

Bunun sebebi tarifenin yapısıdır: (4) sayılı tarife I/20-a bendinin kanuni nispeti binde 10’dur; hâlen uygulanan binde 20 (%2) oranı, Cumhurbaşkanının nispeti bir katına kadar artırma yetkisini (6824 sayılı Kanun m.6) kullanmasıyla oluşmuştur. Aynı yetki onda birine kadar indirmeyi de kapsar; 2017-2022 arasında konut ve iş yeri satışlarında süreli indirimler bu yolla uygulanmıştır. Oran yıllık tebliğle değil, yalnızca Cumhurbaşkanı Kararı ile değişir.

Bu araç neyi hesaplamaz?

Motor, modellemediğini modellemiş gibi göstermez. Aşağıdaki durumlar bu hesabın dışındadır; bunlardan biri söz konusuysa çıkan tutar sizin işleminizi yansıtmaz:

• Kat irtifaklı taşınmaz devirlerinde harç, devir ve iktisap bedelinin TAMAMI üzerinden hesaplanır (492 sK m.63/3). Arsa payı üzerinden kısmi hesap yapılmaz
• Satışla birlikte yapılan diğer tapu işlemleri (ipotek tesisi, cins değişikliği, ifraz, taksim) ayrı ayrı harca tabidir (492 sK m.64). Bu araç yalnız satış harcını verir
• Harçtan istisna ve muafiyet hâlleri (492 sK m.59; kamu idareleri, konut finansmanı ipotekleri, OSB/serbest bölge işlemleri, 6306 s.K. kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemleri)
• Cebrî icra, şüyuun izalesi (ortaklığın giderilmesi) ve kamulaştırma yoluyla devirler. Matrah satış/takdir bedelidir ve şüyuun izalesinde ayrı asgari harç kuralı uygulanır
• Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma akdi, kuru mülkiyet/intifa devirleri ile mirasçılar arası taksim; bunlar (4) sayılı tarifenin farklı bentlerine ve farklı oranlara tabidir
• Döner sermaye hizmet bedeli, noter satış sözleşmesi ücreti ve varsa emlakçı komisyonu gibi harç dışı kalemler