Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şekli, Tapu Şerhi ve Zamanaşımı (TBK 237, TMK 1009)

Kısa Cevap

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların bir taşınmazın ileride satışını (devrini) yapmayı üstlendikleri bir önsözleşmedir; kurulmasıyla taşınmazın mülkiyeti henüz geçmez. Geçerli olması için resmî şekilde, uygulamada noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunludur; aksi hâlde geçersizdir (TBK m.237/2). Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh verildiğinde alıcının hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, tescile zorlama (tapu iptali ve tescil) davası açabilir; bu davalarda kural olarak on yıllık zamanaşımı uygulanır.

Bu Durumda mısınız?

• Bir taşınmazı almak/satmak için noterde satış vaadi yaptınız ve bunun sizi ne ölçüde bağladığını soruyorsunuz.
• Satıcı, satış vaadine rağmen taşınmazı devretmiyor ve tescile zorlama davası açmayı değerlendiriyorsunuz.
• Satış vaadini tapuya şerh ettirmenin faydasını ve süresini öğrenmek istiyorsunuz.
• Satıcı, vaatten sonra taşınmazı başka birine sattı ve haklarınızı soruyorsunuz.
• Yıllar önce yapılmış bir satış vaadine dayanarak dava açmayı düşünüyor, zamanaşımı işleyip işlemediğini merak ediyorsunuz.

Bu soruların cevabı sözleşmenin şekline, şerh durumuna ve geçen süreye göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi, asıl satışın (tapuda devrin) hazırlık aşamasıdır. Taraflar, çeşitli nedenlerle (örneğin bedelin taksitle ödenmesi, imar/iskân işlemlerinin tamamlanması) satışı hemen yapamıyorsa, ileride yapmayı taahhüt eder. Satış vaadiyle alıcı mülkiyeti kazanmaz; sadece satıcıdan, ileride taşınmazı kendisine devretmesini isteme kişisel hakkı doğar. Bu hak ayni değil nispi (kişisel) bir haktır; kural olarak yalnızca sözleşmenin taraflarını ve haleflerini bağlar; üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh gerekir (aşağıya bkz.). Asıl devir gerçekleştiğinde alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği tutarı tapu harcı hesaplama aracımızla görebilirsiniz.

Şekil: Resmî (Noter) Düzenleme Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle tabidir (TMK m.706); kanun, taşınmaz satış vaadini de açıkça aynı şekle bağlar:

6098 sayılı TBK m.237 — Taşınmaz satışı vaadi (2. fıkra)

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Uygulamada bu resmî şekil noterde düzenleme biçiminde gerçekleşir; niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler arasında gayrimenkul satış vaadi de sayılır ve noterlik mevzuatının düzenleme faslına tabi tutulur (NoterK m.89). Adi yazılı (noterde düzenlenmemiş) ya da sözlü satış vaadi bu nedenle geçersizdir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini ve şekil şartını şöyle özetler:

“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/18402, K. 2017/4075, T. 22.05.2017 — bozma)

Dairenin atıf yaptığı Borçlar Kanunu m.22 ve m.213, mülga (818 sayılı) Borçlar Kanunu dönemine ait hükümlerdir; yürürlükteki karşılığı yukarıdaki TBK m.237’dir. Kural değişmemiştir.

Tapuya Şerhin Etkisi: Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilirlik

Satış vaadi tek başına kişisel bir hak doğurur; kural olarak yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilir, taşınmazı sonradan iyiniyetle edinen üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Ancak kanun, bu hakkın tapuya şerh edilmesine izin verir:

4721 sayılı TMK m.1009 — Kişisel haklarda (şerh)

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, şerhin bu etkisini şöyle açıklar:

“Vaad alacaklısına kişisel bir hak sağlayan satış vaadi sözleşmelerinin TMK’nın 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2015/12, K. 2016/1005, T. 02.11.2016 — bozma)

Kararın somut olayında, satış vaadi şerhini görerek taşınmazı sonradan satın alan kooperatif bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişi sayılmamış; satış vaadi alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi haklı bulunmuştur. Buna karşılık şerhsiz bir satış vaadinde durum tam tersinedir: hak yalnızca kişiseldir ve tapu ile kendisinden sonra malik olan kişiye karşı kural olarak ileri sürülemez.

Şerhin Süresi: Beş Yıl Sonra Ne Olur?

Şerhin süresiz olduğu düşünülmemelidir; kanun bir üst sınır öngörür:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 — Şerhin süresi

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu hükmü tapu memurunun kendiliğinden terkin yetkisi olarak okumaz; beş yılın dolması şerhi otomatik olarak silmez:

“Tüm bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde Tapu Kanununun 26. maddesindeki düzenleme şerhin malikin istemi üzerine terkin edilebileceği şeklinde anlaşılmalıdır. Taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettirecektir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2015/12, K. 2016/1005, T. 02.11.2016 — bozma)

Yani beş yıl geçmesi tek başına şerhi geçersiz kılmaz; malik terkin talep etmedikçe (veya mahkeme kararı olmadıkça) şerh tapu kaydında görünmeye ve etkisini sürdürmeye devam eder. Taşınmazı, üzerinde beş yılı geçmiş bir satış vaadi şerhi bulunduğu hâlde satın alan kişi, bu şerhi görerek aldığından iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Satıcı Devirden Kaçınırsa: Tescile Zorlama (Tapu İptali ve Tescil) Davası

Satıcı, geçerli bir satış vaadine rağmen taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı mülkiyetin kendisine geçirilmesini hâkimden isteyebilir:

4721 sayılı TMK m.716 — Tescili isteme hakkı (1. fıkra)

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil (cebrî tescil) davası olarak adlandırılır (ayrıntı için bkz. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme). Davanın kabulü için sözleşmenin yukarıda görülen resmî şekilde geçerli biçimde kurulmuş olması ve satış vaadi borçlusunun, ifanın istendiği tarihte taşınmazın maliki olması gerekir; şerh varsa bu dava, şerhten sonra taşınmazda hak kazanan kişilere karşı da yürütülebilir.

Zamanaşımı: On Yıl ve Zilyetlik İstisnası

Satış vaadinden doğan tapu iptali ve tescil davaları için kanunda özel bir süre öngörülmemiştir; genel kural uygulanır:

6098 sayılı TBK m.146 — On yıllık zamanaşımı

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bu genel kuralı satış vaadine uygularken önemli bir istisna tanır: taşınmazın fiilen alıcıya teslim edilmiş olması hâlinde zamanaşımı savunması dinlenmez:

“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/18402, K. 2017/4075, T. 22.05.2017 — bozma)

Kararın atıf yaptığı (mülga) Borçlar Kanunu m.125, yürürlükteki TBK m.146’nın karşılığıdır; kural değişmemiştir. Pratik sonucu şudur: taşınmazın zilyetliği satış vaadi ile alıcıya devredilmiş ve alıcı bunu çekişmesiz sürdürüyorsa, on yıllık süre geçmiş olsa dahi tapu iptali ve tescil davası açılabilir; buna karşılık taşınmaz hâlâ satıcının elinde ve zilyetliğindeyse, on yıllık süre geçtikten sonra açılan dava zamanaşımına takılabilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Adi yazılı ya da sözlü satış vaadine güvenmek. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde (noterde düzenleme) yapılmalıdır; aksi hâlde geçersizdir (TBK m.237/2).
• Vaadi mülkiyet devri sanmak. Satış vaadiyle mülkiyet geçmez; sadece ileride devir isteme kişisel hakkı doğar.
• Tapuya şerh ettirmemek. Şerhsiz satış vaadi yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilir; taşınmazı sonradan iyiniyetle edinen üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez (TMK m.1009).
• Beş yıl geçince şerhin kendiliğinden düştüğünü sanmak. Süre dolsa da malik terkin istemedikçe şerh etkisini sürdürür (2644 sayılı Tapu Kanunu m.26).
• Zamanaşımını gözden kaçırmak. Tapu iptali ve tescil davası kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir; ancak taşınmaz zilyetliği alıcıya geçmişse zamanaşımı savunması dinlenmeyebilir (TBK m.146).
• Satıcı devretmeyince beklemek. Satıcı kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesi (tescile zorlama) istenebilir (TMK m.716).

Özet

• Taşınmaz satış vaadi, ileride satış yapmayı üstlenen bir önsözleşmedir; mülkiyet geçirmez.
• Şekil: resmî (noterde düzenleme) şekli zorunludur; aksi hâlde geçersizdir (TBK m.237/2).
• Şerh: tapuya şerhle hak, sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009); yasal süresi beş yıldır ama malik terkin istemedikçe etkisi sürer (Tapu Kanunu m.26).
• Aykırılık: satıcı devretmezse tescile zorlama (tapu iptali ve tescil) davası açılabilir (TMK m.716).
• Zamanaşımı: kural olarak on yıl; taşınmaz zilyetliği alıcıya geçmişse zamanaşımı savunması dinlenmeyebilir (TBK m.146).

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Kim Kullanabilir, Ne Zaman Kullanılamaz? (TMK 732-733) · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri (TBK 470, TMK 1009)