Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku neyi kapsar?

Gayrimenkul hukukunun konusu taşınmazdır ve neyin taşınmaz sayıldığını kanun tek tek sayar. Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır (TMK m.704):

• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Günlük dilde "daire", "arsa" veya "işyeri" denen şeyin hukuki karşılığı bu üç kalemden biridir; hangisi olduğu, uyuşmazlıkta hangi kuralın işleyeceğini de belirler. Aşağıdaki bölümler, gayrimenkul hukukundaki uyuşmazlıkları en sık karşılaşılan dava ve işlem türlerine göre ayırır; her bölümün altında konuyu ayrıntılı işleyen yazılarımız yer alır.

Tapu kaydı ve taşınmazın devri

Taşınmaz satışında alıcının malik olduğu an, bedelin ödendiği an değil tescil anıdır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır, ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi yine tescile bağlıdır (TMK m.705). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması da resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Bu yüzden tapu dışında yapılan satış ya da satış vaadi, resmî şekilde düzenlenmemişse geçerli olmaz (TBK m.237).

Tapu kaydındaki bir hata ya da eksik şerh çoğu zaman hemen görünmez; taşınmaz üçüncü bir kişiye devredildiğinde ya da üzerinde işlem yapılmak istendiğinde ortaya çıkar. Bu durumda zarara uğrayan kişinin muhatabı her zaman karşı taraf değildir: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (TMK m.1007). Alım öncesi kayıt, şerh ve beyan incelemesi bu yüzden hangi riskin kime ait olduğunu devirden önce ayıran aşamadır.

Tapu iptali ve tescil davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmadığında açılır. Kanun böyle bir kaydı yolsuz tescil olarak adlandırır: bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025).

Tapu iptali davasının sonucunu çoğu zaman taşınmazın el değiştirip değiştirmediği belirler. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024); buna karşılık iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Taşınmaz dava sırasında el değiştirebileceği için tapuya ihtiyati tedbir konulup konulmayacağı davanın başında ayrıca değerlendirilir. Davanın dayanağı ise uyuşmazlığa göre değişir: mirastan mal kaçırma (muris muvazaası), ehliyetsizlik, hile ve vekâletin kötüye kullanılması ayrı sebeplerdir ve her birinin ispat edilmesi gereken olgular farklıdır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyû) davası

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli (paylı) bir taşınmazda paydaşlar malın nasıl paylaşılacağında anlaşamadığında açılır. Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir; ancak uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m.698).

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Bir paydaşın satışa yanaşmaması bu yüzden paylaşmayı durdurmaz; yalnız satışın kimler arasında yapılacağını etkiler.

Önalım (şufa) davası

Önalım (şufa) davası, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması üzerine diğer paydaşlara tanınan hakkın kullanılma yoludur. Bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732); bu hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir (TMK m.734). Uygulamada belirleyici olan çoğu zaman hakkın varlığı değil, süresidir.

Önalım süresi 2025 sonunda kısaldı. TMK m.733’ün 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla değişen hâline göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer; değişiklikten önce bu ikinci süre iki yıldı. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733).

Değişiklik, yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; o satışlar için değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur (TMK geçici m.1). Hangi sürenin işlediği bu yüzden satışın tarihine göre ayrışır; dosyada ilk bakılacak şey payın ne zaman satıldığıdır.

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası

Taşınmazınızı başkası izinsiz kullanıyorsa iki ayrı talep söz konusudur: kullanımın sona erdirilmesi ve geçmiş kullanımın karşılığı. İlki için malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683).

Geçmiş kullanımın karşılığı uygulamada ecrimisil (haksız işgal tazminatı) olarak adlandırılır ve iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğuna dayanır. İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m.995). El atmanın önlenmesi kullanımı ileriye dönük olarak durdurur; ecrimisil ise geçmiş dönemin karşılığını ister.

Kira tespit davası ve kira bedelinin belirlenmesi

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinde taraflar anlaşamadığında açılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerindeki kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa kira bedeli aynı sınırı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344).

Beş yıllık eşik bu hesabı değiştirir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344). Yani beş yılın sonunda emsal kiralar da hesaba girer; bedel yalnız endeksle sınırlı kalmaz.

Tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi

Tahliye davasında kiraya verenin dayanabileceği sebepler kanunda sayılıdır. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir; yeniden inşa ve esaslı onarım hâli de aynı maddede düzenlenir (TBK m.350). Kiracı bakımından bunun anlamı sözleşmenin bu sebeplerden birine dayanılarak sona erdirilebilmesi, kiraya veren bakımından ise dayanağın maddede sayılan hâllerden birine oturması gerektiğidir.

Kiracının kendi verdiği yazılı taahhüt ayrı bir sona erme yoludur. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m.352). Tahliye taahhütnamesinde iki ayrıntı belirleyicidir: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve bir aylık sürenin taahhüt edilen boşaltma tarihinden işlemeye başlaması.

Kat mülkiyeti ve kat malikleri kurulu kararının iptali

Kat mülkiyetinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kat malikleri kurulunun kararlarından doğar ve bu kararlara karşı dava yolu süreyle sınırlıdır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33).

Aynı madde ikinci bir yol daha açar: bir kat malikinin ya da onun bağımsız bölümünden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak faydalanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33). İptal davası kurul kararına, hâkimin müdahalesi ise bir kat malikinin veya kullanıcının davranışına yönelir; hangi yolun seçileceği uyuşmazlığın bu iki kaynaktan hangisinden doğduğuna bağlıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yapıyı meydana getirme borcu, eser sözleşmesinin kurallarıyla çerçevelenir. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Bu sözleşmede bedel çoğu zaman para değil, arsadan yükleniciye devredilecek paylardır; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme ise resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m.706). Arsa payının hangi aşamada devredileceği, gecikme ve eksik iş hâlinde tarafların ne isteyebileceği bu yüzden sözleşmenin kendisinde kurulur ve uyuşmazlıkların önemli bir kısmı bu devir sırasından çıkar.

Kamulaştırma ve bedel tespiti davası

Kamulaştırmada uyuşmazlık çoğu zaman işlemin kendisinde değil, bedelinde düğümlenir. Kamulaştırma satın alma usulüyle yapılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitini ve bu bedelin peşin (kanunda sayılan hâlde taksitle) ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister (Kamulaştırma Kanunu m.10). Bedelin mahkemece tespit ediliyor olması, malik bakımından sürecin idarenin kendi takdiriyle kapanmadığı anlamına gelir; buna karşılık taşınmazın idare adına tescili de aynı davanın sonucudur.

Kentsel dönüşüm ve riskli yapı tespitine itiraz

Kentsel dönüşümde malikin karşılaştığı ilk hukuki işlem, yapının riskli olarak tespit edilmesidir ve buna itiraz süresi kısadır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta ya da Başkanlıkta görevli üç kişinin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (6306 sayılı Kanun m.3).

Sürenin ne zaman işlemeye başladığı ayrı bir sorudur. Riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir; tespite ilişkin bilgileri taşıyan tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3). Tebliğ tarihi bu yüzden çoğu zaman malikin durumu fiilen öğrendiği gün değildir.

Hangi aşamada ne yapıyoruz

Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarının ortak yanı, sonradan dava konusu olan şeyin çoğunlukla sözleşme veya devir aşamasında görünür olmasıdır. O aşamada yaptığımız iş riski ayırmaktır: tapu kaydı, şerh ve beyan incelemesi, taraf ehliyeti, ödeme ile devir sırasının kurgulanması ve sözleşmenin resmî şekil koşuluna uygun düzenlenmesi. Uyuşmazlık doğduğunda ise dava ve icra aşamalarında temsil sağlıyoruz; bu aşamada ilk iş, yukarıdaki sürelerden hangisinin işlediğini ve başlangıç tarihini tespit etmektir.