Kira Artış Oranı Hesaplama

Eylül 2026 kira artış oranı ne kadar?

Eylül 2026 ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami yasal artış oranı: %31,79. Bu oran, TÜİK’in Ağustos 2026 dönemine ait tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim rakamıdır.

Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Maddenin ilk fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerlidir. Tavan bir üst sınırdır: sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır.

Aylık veya yıllık enflasyonla karıştırmayın. TBK m.344 yalnızcaoniki aylık ortalama serisini esas alır; bu seri, aynı ayın yıllık enflasyon rakamından farklıdır ve genellikle ondan daha yumuşak seyreder. TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait veriyi açıklar.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Hesap iki adımdır: önce yenileme ayına karşılık gelen tavan oran bulunur, sonra bu oran mevcut kira bedeline uygulanır.

Artış tutarı = Mevcut kira × Tavan oranı ÷ 100  ·  Yeni kira = Mevcut kira + Artış tutarı

Örnek: Eylül 2026 ayında yenilenen ve mevcut bedeli 20.000 TL olan bir kira sözleşmesinde tavan oran %31,79 olduğuna göre artış tutarı ₺6.358,00, yeni aylık kira bedeli ise ₺26.358,00 olur.

Ay ay kira artış oranları: hangi yenileme ayında hangi oran uygulanır?

TBK m.344 tavanı “bir önceki kira yılında” gerçekleşen değişime bağlar. Bir önceki kira yılı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayda sona erer. Bu yüzden Eylül 2026 yenilemesinde Ağustos 2026 ayının oranı uygulanır — aradaki bir aylık kayma hesabın en sık atlanan yeridir.

* Yürürlükteki dönem. Tablodaki oranlar, sayfanın üstündeki hesaplayıcıyla aynı motordan üretilir; elle yazılmaz. Yeni TÜİK verisi eklendiğinde tablo, başlık ve hesaplayıcı birlikte güncellenir.

Kira tutarına göre yeni kira bedeli ne olur?

Aşağıdaki tablo, Eylül 2026 yenilemesi için geçerli %31,79 tavan oranının sık karşılaşılan kira tutarlarına uygulanmış hâlidir. Farklı bir ay veya oran için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın.

Konut ve çatılı işyeri kirasında tavan aynı mı?

Evet. TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiralarını aynı tavana bağlar; ikisi için ayrı bir oran yoktur. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa kira bedeli, yine aynı tavanı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (m.344/2).

Uygulamada dükkan, mağaza, ofis ve depo gibi üstü kapalı bağımsız bölümler “çatılı işyeri” sayılır; bunların kira artışında da konutla aynı TÜFE tavanı geçerlidir. Ayrı bir “işyeri kira artış oranı” yoktur.

Çatısı olmayan işyeri kiraları (arsa, açık alan, üstü örtülü olmayan yer) ile TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin özel hükümlerine tabi olmayan kiralamalar bu tavanın dışındadır; oralarda sözleşme serbestisi ve genel hükümler işler.

TEFE-TÜFE kira artışı doğru bir hesap mı?

Hayır. TBK m.344 tavanı yalnızca tüketici fiyat endeksine (TÜFE) bağlar; madde metninde üretici fiyatlarına ilişkin bir ölçüt geçmez. “TEFE-TÜFE ortalaması” ya da “Yİ-ÜFE’ye göre kira artışı” biçimindeki hesaplar, konut ve çatılı işyeri kirasındayasal dayanaktan yoksundur.

Karışıklığın kaynağı tarihseldir: TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) TÜİK tarafından 2014 Ocak’tan itibaren yayımlanmamaktadır; üretici fiyatları bugün Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile ölçülür. Bugün hâlâ “TEFE-TÜFE” diye anılan hesap, m.344 öncesi dönemin sözleşme alışkanlığıdır. Sözleşmenizde böyle bir ölçüt yazsa bile, sonuç TÜFE oniki aylık ortalamasını aşıyorsa aşan kısım yönünden geçersizdir.

Beş yıldan sonra kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tavan kuralı devreden çıkar. Yeni kira yılında uygulanacak bedel, taraflar anlaşmış olsun ya da olmasın, hâkim tarafından TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (m.344/3).

Bu, uygulamada kira tespit davası olarak bilinen yoldur ve sonucu TÜFE tavanının üzerine çıkabilir. Bu araç yalnızca birinci ve ikinci fıkradaki saf TÜFE tavanını hesaplar; beş yıl sonrası hakkaniyet değerlendirmesini modellemez.

1 Temmuz 2024’ten sonra kira artış oranı: yüzde 25 tavanı ne zaman sona erdi?

Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı iki ayrı geçici maddeyle yürürlükte kalmıştır: 8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla eklenen TBK Geçici m.1 ile 1/7/2023 tarihine kadar, 14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklenen Geçici m.2ile de 2/7/2023 – 1/7/2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için.

1 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen konut kiralarında bu geçici tavan uygulanmaz; tavan yeniden yalnızca TÜFE oniki aylık ortalamasıdır. Bu araç da yalnızca saf-TÜFE dönemini kapsar. Geçici tavanın yürürlükte olduğu dönemlere ait yenilemelerde konut için %25 ile TÜFE oranından hangisi düşükse o uygulanıyordu; işyeri kiraları bu geçici sınırın kapsamında hiç olmadı.

Ev sahibi yasal tavanın üstünde zam isterse ne olur?

Tavan bir geçerlilik koşuludur. Tarafların tavanı aşan artış anlaşması, aşan kısım yönünden geçersizdir; kiracı yalnızca yasal tavana kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür. Kiracının fazla ödemesi, artışın geçerli hâle geldiği anlamına gelmez.

Kiraya veren tavanın üzerinde bir bedel istiyorsa yolu kira bedelinin belirlenmesi davasıdır. TBK m.345’e göre bu dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibarenkiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.

Döviz üzerinden kararlaştırılan kira bedeli artırılabilir mi?

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m.344/4). Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü ayrıca saklıdır.

Kiracıdan kira ve yan giderler dışında ödeme istenebilir mi?

Hayır. TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Ayrıca m.343 gereği kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.