Kira Sözleşmesi Nedir? Hükümleri, Kira Artışı ve Tahliye

Kısa Cevap

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur: kira artışı TÜFE oniki aylık ortalamasıyla sınırlıdır, depozito üç aylık kirayı aşamaz ve kiraya verenin tahliye sebepleri kanunla sınırlıdır. Bu yazı, kira ilişkisinin kuruluşundan sona ermesine kadar temel hak ve yükümlülükleri güncel Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle özetler.

Bu Durumda mısınız?

• Kiraya veren veya kiracı olarak yeni bir kira sözleşmesi yapacaksınız ve hangi şartların geçerli olduğunu merak ediyorsunuz.
• Ev sahibiniz yüksek bir kira artışı talep etti; yasal sınırı öğrenmek istiyorsunuz.
• Kiracınız kira ödemiyor ve tahliye için ne yapmanız gerektiğini araştırıyorsunuz.
• Size ödettirilmek istenen depozito veya ek ödemelerin hukuka uygun olup olmadığını soruyorsunuz.
• Sözleşme süreniz doluyor; kim, ne zaman, nasıl sözleşmeye son verebilir bilmek istiyorsunuz.

Her uyuşmazlık somut şartlara göre değişir; sözleşmenizi ve yazışmalarınızı değerlendirmesi için bir avukata danışın.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kanun tanımı açıktır:

6098 sayılı TBK m.299 — Tanımı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Sözleşme belirli veya belirsiz süreli olabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona erecek sözleşme belirli süreli, diğerleri belirsiz süreli sayılır:

6098 sayılı TBK m.300 — Kira süresi

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

”Kira Kontratı” ile Kira Sözleşmesi Aynı Şey mi?

Günlük dilde kira kontratı denilen belge, hukuken kira sözleşmesinin ta kendisidir. Kanun “kontrat” sözcüğünü kullanmaz; ikisi arasında hukuki bir fark yoktur. Uygulamada “kontrat” çoğu zaman matbu, doldurulmuş kâğıt formu çağrıştırır. Oysa sözleşmeyi kuran şey formun kendisi değil, tarafların anlaşmasıdır.

Bu noktada en sık sorulan soru şudur: kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır? Kural açıktır:

6098 sayılı TBK m.12 — Genel kural

Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.

Kira sözleşmesi için kanunda özel bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Dolayısıyla sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; matbu bir form doldurulmamış olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz.

Yazılı olmanın değeri geçerlilikte değil ispattadır. Kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito ve özel kayıtlar uyuşmazlık çıktığında yazılı metinle kanıtlanır. Bu yüzden hazır bir “kira kontratı örneği” indirmek tek başına yeterli değildir: matbu formlardaki boş bırakılmış veya üstü çizilmemiş kayıtlar, sonradan aleyhinize yorumlanabilir.

Pratik sonuç: form değil içerik belirleyicidir. Kullanılan metnin, aşağıdaki bölümlerde açıklanan emredici hükümlerle (kira artışı, depozito sınırı, yan gider, tahliye sebepleri) çelişmediği kontrol edilmelidir; çelişen kayıt matbu formda basılı olsa dahi hüküm doğurmaz.

Tarafların Borçları

Kiraya verenin temel borcu, kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumu sözleşme boyunca sürdürmektir. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez:

6098 sayılı TBK m.301 — Teslim borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiracının temel borcu ise kira bedelini ödemektir (TBK m.313). Bunun yanında kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür:

6098 sayılı TBK m.316 — Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiralananda Ayıp Varsa: Kira Bedelinde İndirim (TBK m.307)

Kiraya verenin kiralananı elverişli durumda bulundurma borcu sözleşme süresince devam eder. Bu borcun ihlali (yani kullanımı etkileyen bir ayıp) kiracıya doğrudan bir bedel imkânı verir:

6098 sayılı TBK m.307 — Kira bedelinin indirilmesi

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Maddenin iki sınırı kendi lafzındadır. Birincisi, indirim ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir. Kalıcı bir indirim değildir. İkincisi, sürenin başlangıcı ayıbın ortaya çıktığı an değil, kiraya veren tarafından öğrenildiği andır; bu nedenle ayıbın kiraya verene ispatlanabilir biçimde (yazılı bildirim, ihtarname) haber verilmesi, indirim talebinin başlangıcını belirler. İndirimin ölçüsü ise “ayıpla orantılı”dır; kullanımı tamamen engellemeyen bir ayıp kirayı tümüyle ortadan kaldırmaz.

Kira Bedeli ve Kira Artışı

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın üst sınırı kanunla belirlenmiştir. Taraflar isterlerse daha düşük bir artışta anlaşabilir, ancak kanuni sınırın üzerinde bir artış geçerli olmaz:

6098 sayılı TBK m.344 — Kira bedelinin belirlenmesi

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Buna göre bugün geçerli kural, artışın bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını aşamamasıdır. Taraflar bir oran kararlaştırmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, TÜFE oranı yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli belirleyebilir (TBK m.344). Sözleşmenizin yenilendiği aya karşılık gelen güncel tavan oranını ve yeni kira bedelini kira artış oranı hesaplama aracımızla görebilirsiniz.

Güncel durum. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 artış tavanı, kalıcı bir kural değildi. Bu sınır, iki geçici madde ile yalnızca belirli tarihler arasında yenilenen dönemler için getirilmişti:

6098 sayılı TBK Geçici m.2

Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Aynı yönde bir düzenleme, önceki dönem için Geçici m.1 ile de yapılmıştı (yürürlük tarihinden 1/7/2023’e kadar). Bu geçici sınırlamalar 01.07.2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde artık yüzde 25 tavanı değil, genel kural olan TÜFE oniki aylık ortalama uygulanır. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ayrıca kira tespit davası ve kira uyarlama davası yolları bulunur.

Depozito (Güvence Bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito zorunlu değildir; kararlaştırılmışsa da bir üst sınırı vardır:

6098 sayılı TBK m.342 — Kiracının güvence vermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para veya kıymetli evrak güvencesi, kiraya verenin tek taraflı çekemeyeceği biçimde bir bankaya yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra/iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemiyle güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).

Kira ve Yan Gider Dışında Ödeme İstenebilir mi?

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira gecikince ceza ödeneceğine veya gelecek kiraların muaccel olacağına dair şartlar geçersizdir (TBK m.346). Kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan bir borcu kiracıya yükleyen bağlantılı sözleşmeler de geçersizdir (TBK m.340). Bu koruyucu kuralların ayrıntısı için kiracının hakları yazısına bakabilirsiniz. Kira dışında toptan bir bedelin istendiği hâllerde uygulamada kullanılan ad için hava parası yazımıza bakınız.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, süre bitince kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak çıkış isteyemez; sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar:

6098 sayılı TBK m.347 — Sözleşmenin sona ermesi (bildirim)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği sebepler ise sınırlıdır. Bunların başında gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa ve imar gelir:

6098 sayılı TBK m.350 — Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliyede kritik nokta, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Yargıtay, bu ölçütü istikrarlı biçimde uygular:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4036, K. 2017/10412, T. 19.06.2017 — ihtiyaç nedeniyle tahliye; bozma)

Kiracıdan kaynaklanan sebepler de tahliye sonucu doğurabilir: kira ödenmezse temerrüt (TBK m.315) yolu; belli tarihte boşaltma sözü verilip uyulmazsa tahliye taahhütnamesi; bir kira yılı içinde iki kez ödememe yüzünden yazılı ihtara sebep olunması hâlinde iki haklı ihtar yolu (TBK m.352). Temerrüt nedeniyle tahliyede kanunun aradığı şartları Yargıtay şöyle özetler:

“Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parası veya yan giderin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9566, K. 2016/1068, T. 18.02.2016 — temerrüt nedeniyle tahliye; bozma)

Kiracıya karşı yürütülecek fiili tahliye ve icra yolları için ayrıca tahliye davası ve kiracı tahliyesi yazılarına bakabilirsiniz.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Zamanaşımı

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir:

6100 sayılı HMK m.4 — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları … görürler.

Yetkili Mahkeme: Kira Davasında Kesin Yetki Yoktur

Burada iki kural karıştırılabilir. Kesin yetki, taşınmazın aynına ilişkin davalar için öngörülmüştür:

6100 sayılı HMK m.12 — Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Yargıtay, kira davasının bu kuralın dışında kaldığını açıkça belirtir:

“Kiralanan taşınmazlardan kaynaklı açılan herhangi bir dava, taşınmaz üzerindeki bir aynî hakka ilişkin bulunmadığı için, bu davalar taşınmazın aynının bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorunda değildir. Diğer bir ifadeyle, kesin yetkiyi düzenleyen 6100 sayılı Kanun’un 12 nci maddesi hükmüne tâbi değildir.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/11686, K. 2026/1220, T. 02.02.2026 — kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta yargı yeri belirlenmesi)

Bu, taşınmazın bulunduğu yerde dava açılamayacağı anlamına gelmez. Değişen şey mahkemenin sıfatıdır: orası kesin yetkili mahkeme olduğu için değil, sözleşmenin ifa yeri olduğu için yetkilidir. Aynı karar bunu da söyler:

“Fakat, kira sözleşmesine dayanan bu davaların diğer yetki kurallarına (6100 sayılı Kanun’un 6 ncı, 8 inci, 10 uncu vb hükümlerine) göre taşınmazın bulunduğu yerde açılması da mümkündür. Özellikle, taşınmazın bulunduğu yer kira sözleşmesinin ifa edileceği (yerine getirileceği, icra olunacağı) yerdir. Bu nedenle, kira sözleşmesine dayanan bir dava sözleşmenin ifa olunacağı yer olan taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/11686, K. 2026/1220, T. 02.02.2026 — kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta yargı yeri belirlenmesi)

Kararın dayandığı iki yetki kuralı şunlardır:

6100 sayılı HMK m.6 — Genel yetkili mahkeme

Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

6100 sayılı HMK m.10 — Sözleşmeden doğan davalarda yetki

Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.

Ayrımın pratik sonucu, yetkinin kendiliğinden gözetilmemesidir. Kira davasında kamu düzenine ilişkin bir yetki kuralı bulunmadığından mahkeme kendi yetkisini re’sen araştırıp yetkisizlik kararı veremez:

“O halde, somut olayda, kamu düzenine ilişkin bir yetki kuralı olmadığına ve henüz usulüne uygun yetki itirazı da bulunmadığına göre, mahkemece kendiliğinden yetkisizlik kararı verilemeyeceği ortadadır.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13609, K. 2015/559, T. 21.01.2015 — temerrüt nedeniyle tahliye; bozma)

Bunun ters yüzü kiracı bakımından önemlidir: yetki itirazı süresinde ve usulüne uygun yapılmazsa itiraz hakkı tükenir.

6100 sayılı HMK m.19/4 — Yetki itirazının ileri sürülmesi

Yetkinin kesin olmadığı davalarda, davalı, süresi içinde ve usulüne uygun olarak yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Sözleşmedeki Yetkili Mahkeme Kaydı Herkesi Bağlamaz

Kira sözleşmelerine konulan ihtilaf hâlinde şu mahkemeler yetkilidir türünden kayıtların geçerliliği, tarafların sıfatına bağlıdır:

6100 sayılı HMK m.17 — Yetki sözleşmesi

Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.

Yargıtay, bu sınırın kimi koruduğunu ve kimi dışarıda bıraktığını belirtir:

“Ancak dikkat edilmesi gereken husus, 6100 sayılı Kanun ile getirilen bu yeni düzenlemede yetki sözleşmesinin sadece tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilecek olmasıdır.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/11686, K. 2026/1220, T. 02.02.2026 — kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta yargı yeri belirlenmesi)

Pratik sonuç şudur: iki gerçek kişi arasındaki konut kirasında sözleşmeye konulan yetki kaydı hüküm doğurmaz; taraflardan biri tacir veya kamu tüzel kişisi değilse kayıt geçerli olmaz. Bu, yukarıdaki kira kontratı bölümünde söylenenin somut bir örneğidir: kaydın matbu formda basılı olması onu geçerli kılmaz.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunludur

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk isteğe bağlı bir seçenek değil, dava şartıdır:

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Hükmün kendi lafzındaki tek istisna, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Bunun dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa, mahkeme dava şartı noksanlığını tespit ederek davanın usulden reddine karar verir (HMK m.115/2). Süreç ve ücretler için arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Zamanaşımı

Kira bedeli alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).

Sık Yapılan Hatalar

• Süre bitince kiracının kendiliğinden çıkacağını sanmak. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, sürenin dolmasıyla sona ermez; kiracı bildirimde bulunmadıkça uzar (TBK m.347/1).
• Kanuni sınırın üzerinde artış kararlaştırmak. TÜFE oniki aylık ortalamayı aşan artış, aşan kısım yönünden geçersizdir (TBK m.344).
• Yüzde 25 tavanının hâlâ yürürlükte olduğunu düşünmek. Bu geçici sınır 01.07.2024’te sona erdi (TBK Geçici m.1 ve m.2).
• Üç aylık kirayı aşan depozito istemek. Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
• Kira dışında ek ödeme veya ceza şartı dayatmak. Kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; ceza koşulu ve muacceliyet şartı geçersizdir (TBK m.346).
• Temerrüt ihtarında süreyi ve fesih ihtarını eksik bırakmak. İhtarda en az otuz günlük süre verilmeli ve ödenmezse feshin gerçekleşeceği açıkça belirtilmelidir (TBK m.315).
• Davayı açmadan önce arabuluculuk aşamasını atlamak. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir (6325 sK m.18/B).
• Kira davasında yetkinin kesin olduğunu sanmak. Kira sözleşmesinden doğan davalar HMK m.12’deki kesin yetki kuralına tabi değildir; yetki itirazı süresinde ve usulüne uygun yapılmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19/4).

Özet

• Kira sözleşmesi, kullanımın kiracıya bırakılıp karşılığında kira bedeli ödenen sözleşmedir (TBK m.299); belirli veya belirsiz süreli olabilir (TBK m.300).
• Kira artışı TÜFE oniki aylık ortalamayı aşamaz (TBK m.344); konut kiralarındaki yüzde 25 tavan 01.07.2024’te sona erdi.
• Depozito üç aylık kirayı aşamaz (TBK m.342); kira ve yan gider dışında ödeme istenemez (TBK m.346).
• Tahliye sebepleri sınırlıdır: gereksinim/yeniden inşa (TBK m.350), yeni malik (TBK m.351), taahhüt ve iki haklı ihtar (TBK m.352), temerrüt (TBK m.315). İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır.
• Görevli mahkeme Sulh Hukuktur (HMK m.4); kira alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147).
• Yetki kesin değildir: dava davalının yerleşim yerinde (HMK m.6) veya ifa yerinde (HMK m.10) açılabilir; itiraz edilmezse açılan mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19/4). Dava öncesinde arabuluculuk dava şartıdır (6325 sK m.18/B).

İlgili yazılar: Kiracının Hakları Nelerdir? Kira Artışı, Tahliye ve Depozito Koruması · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · Tahliye Davası