Kiracının Hakları Nelerdir? Kira Artışı ve Tahliye

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiracısı, kanunla güçlü biçimde korunur. Başlıca haklar şunlardır: kira artışının TÜFE oniki aylık ortalamasıyla sınırlı olması (TBK m.344), depozitonun üç aylık kirayı aşamaması ve iadesi (TBK m.342), kira ile yan gider dışında ödeme istenememesi (TBK m.346), kiralananın kullanıma elverişli tutulması (TBK m.301) ve sürenin bitmesinin tek başına tahliye sebebi olmaması (TBK m.347). Bu haklar sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu Durumda mısınız?

• Ev sahibiniz yüksek bir kira artışı talep ediyor ve yasal sınırı bilmek istiyorsunuz.
• Depozitonuzu geri alamıyorsunuz.
• Size kira dışında aidat, ceza veya ek ödeme dayatılıyor.
• Ev sahibiniz süre bitti diyerek ya da “kendim oturacağım” gerekçesiyle sizi çıkarmaya çalışıyor.
• Kiralananda arıza/ayıp var ve giderilmiyor.

Haklarınızın kapsamı sözleşmenize ve somut olaya göre değişir; adım atmadan önce bir avukata danışın.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak için bir dizi emredici (sözleşmeyle aksi kararlaştırılamayan) kural getirmiştir. Kiraya verenin teslim borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301); kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343); dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Aşağıda bu hakları başlıklar hâlinde ele alıyoruz. Kira ilişkisinin genel çerçevesi için kira sözleşmesi yazısına da bakabilirsiniz.

Kullanılabilir ve Ayıpsız Konut Hakkı

Kiracının en temel hakkı, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim almak ve sözleşme boyunca bu durumda kullanabilmektir:

6098 sayılı TBK m.301 — Teslim borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiralananda kullanımı etkileyen bir ayıp varsa kiracı; ayıbın giderilmesini isteyebilir, giderilmezse şartları dâhilinde ayıbı kiraya veren hesabına giderme veya sözleşmeyi fesih yoluna gidebilir (TBK m.306) ve ayrıca kira bedelinden indirim talep edebilir:

6098 sayılı TBK m.307 — Kira bedelinin indirilmesi

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kira Artışında Koruma

Kiracı, dönem yenilenirken keyfî bir artışla karşılaşmaktan korunur. Artışın üst sınırı kanunla belirlenmiştir:

6098 sayılı TBK m.344 — Kira bedelinin belirlenmesi

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu üst sınırı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım yönünden geçersizdir. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 tavan ise kalıcı değildi: geçici maddelerle yalnızca 01.07.2024’e kadar yenilenen dönemler için geçerliydi ve bu tarihte sona erdi (TBK Geçici m.1 ve m.2). Size uygulanan zammın yasal tavanı aşıp aşmadığını kira artış oranı hesaplama aracımızla karşılaştırabilirsiniz. Artışın hesabı ve kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin ayrıntılar için kira sözleşmesi ve kira uyarlama davası yazılarına bakabilirsiniz.

Kira ve Yan Gider Dışında Ödeme Yapmama Hakkı

Kiracıya, kira ve yan giderler dışında ek yük getirilemez. Bu, kiracıyı gizli ceza şartlarından ve “gecikirsen tüm yıl muaccel olur” tarzı ağır kayıtlardan korur:

6098 sayılı TBK m.346 — Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Sözleşmede bu tür bir muacceliyet (ceza) koşulu yer alsa bile, Yargıtay bunun geçersiz olduğunu kabul eder:

“Türk Borçlar Kanununun, kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 4. maddesinde muacceliyet koşuluna yer verilmiş ise de, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun da geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/7449, K. 2014/9238, T. 09.07.2014 — muacceliyet koşulunun geçersizliği; bozma)

Ayrıca kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir borcu (örneğin gereksiz bir hizmet ya da satın alma yükümlülüğünü) kiracıya bağlayan bağlantılı sözleşmeler de geçersizdir (TBK m.340).

Depozitonun İadesini İsteme Hakkı

Depozito (güvence) zorunlu değildir; kararlaştırılmışsa üç aylık kirayı aşamaz ve sözleşme sonunda belirli şartlarla geri alınır:

6098 sayılı TBK m.342 — Kiracının güvence vermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para güvencesi, kiraya verenin tek taraflı çekemeyeceği biçimde kiracı adına bankaya yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra/iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemiyle güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).

Tahliyeye Karşı Koruma

Kiracının en önemli güvencelerinden biri, kolayca evden çıkarılamamasıdır. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi bitiremez; sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK m.347/1). Dava yoluyla tahliye sebepleri sınırlıdır ve kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

Ev sahibinin gereksinim (ihtiyaç) iddiasıyla tahliye isteyebilmesi için de ihtiyacın gerçek olması aranır; Yargıtay bu ölçütü sıkı uygular:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4036, K. 2017/10412, T. 19.06.2017 — ihtiyaç nedeniyle tahliye; bozma)

Kira ödenmediği gerekçesiyle tahliyede de kiracı korunur: kiraya veren önce yazılı ihtarla süre vermek zorundadır. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve ödenmezse feshin gerçekleşeceği ihtarda açıkça belirtilmelidir (TBK m.315). Tahliye yolları hakkında ayrıntı için tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi yazılarına bakabilirsiniz.

Bu korumalar kentsel dönüşümde geçerli değildir. Oturduğunuz bina riskli yapı olarak tespit edilmişse tahliye, TBK’daki sınırlı sebeplere ve dava şartına değil 6306 sayılı Kanun m.5’teki idari rejime tabidir: maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir, yıkılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirler eliyle yapılır. Kiracının bu rejimdeki konumu farklıdır — TBK korumaları yerine kira yardımı, taşınma yardımı ve tespite ilişkin bildirimlerin usulüne uygunluğu gündeme gelir. Riskli yapı tespitinin kiracıya da tebliğ edilmiş sayıldığı kural dâhil ayrıntı için tapuda riskli yapı belirtmesi ve kentsel dönüşüm kira yardımı yazılarımıza bakınız.

”Kendim Oturacağım” Denilince Hemen Çıkmak Gerekir mi? (TBK m.350)

Hayır. Gereksinim sebebiyle tahliye, kiraya verenin beyanıyla değil dava yoluyla gerçekleşir ve kanun kimin gereksiniminin sayılacağını sınırlı olarak belirler:

6098 sayılı TBK m.350 — Gereksinim, yeniden inşa ve imar (1. bent)

Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Maddenin iki filtresi vardır. Birincisi kişi çevresi: gereksinim kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olmalıdır. Kardeş, yeğen ya da bir arkadaş için gereksinim bu bende girmez. İkincisi, maddenin aradığı ölçüt yalnızca “istek” değil kullanma zorunluluğudur; uygulamada bu, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması biçiminde aranır ve ispatı kiraya verene aittir.

Maddenin devamı zamanlamayı da bağlar: dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda gösterilen fesih dönemine bağlı olarak açılabilir. Bu nedenle sözlü bir “kendim oturacağım” beyanı tek başına kiracıyı taşınmazı boşaltmakla yükümlü kılmaz.

Sözleşmeyi Sona Erdirme ve Erken Çıkış Hakkı

Kiracı, sözleşmeyi sona erdirmede kiraya verene göre daha serbesttir. Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi uzatmayabilir; belirsiz süreli sözleşmede ise her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir (TBK m.347). Süre dolmadan çıkmak zorunda kalan kiracı için de kanun, sorumluluğu makul bir süreyle sınırlar:

6098 sayılı TBK m.325 — Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Yani kiracı erken çıkarsa tüm kalan kira dönemini değil, kural olarak kiralananın yeniden kiralanabileceği makul süre kadarını öder; uygun bir yeni kiracı bulursa borçları erkenden sona erer (TBK m.325).

Görevli Mahkeme ve Süreler

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m.4). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sK m.18/B); hükmün kendi lafzındaki tek istisna, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Kira bedeli alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).

Sık Yapılan Hatalar

• Kanuni sınırın üzerindeki artışı kabul etmek. TÜFE oniki aylık ortalamayı aşan artış, aşan kısım yönünden geçersizdir (TBK m.344).
• Yüzde 25 tavanının sürdüğünü sanmak. Bu geçici sınır 01.07.2024’te sona erdi (TBK Geçici m.1 ve m.2).
• Kira dışında dayatılan ödemeleri sorgusuz ödemek. Kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; ceza koşulu geçersizdir (TBK m.346).
• Depozito için üç aylık kiradan fazlasını vermek. Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
• Süre bitti baskısıyla evi boşaltmak. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez (TBK m.347/1).
• Kira gecikince ihtarsız tahliyeye razı olmak. Önce en az otuz günlük yazılı ihtar verilmesi zorunludur (TBK m.315).

Özet

• Kiracının hakları büyük ölçüde emredici kurallarla korunur; sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301, m.343, m.354).
• Kira artışı TÜFE oniki aylık ortalamayı aşamaz (TBK m.344); yüzde 25 tavan 01.07.2024’te sona erdi.
• Depozito üç aylık kirayı aşamaz ve şartlarıyla geri alınır (TBK m.342); kira ile yan gider dışında ödeme istenemez (TBK m.346).
• Tahliyeye karşı koruma: süre bitince tek başına çıkarılamama (TBK m.347), sınırlı dava sebepleri (TBK m.354), ihtiyacın gerçek ve samimi olması, temerrütte en az otuz günlük ihtar (TBK m.315).
• Erken çıkışta sorumluluk makul süreyle sınırlıdır; uygun yeni kiracı bulunursa borç sona erer (TBK m.325).

İlgili yazılar: Kira Sözleşmesi Nedir? Hükümleri, Kira Artışı ve Tahliye · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · Tahliye Davası