Enerji Nakil Hattı İrtifak Bedeli Nedir? Değer Düşüklüğü ve Dava

Kısa Cevap

Enerji nakil hattı geçen taşınmazlarda kural, taşınmazın tamamının kamulaştırılması değildir. Uygulamada direk (pilon) ayaklarının oturduğu yerler mülkiyet, iletkenlerin salınım alanı ise irtifak hakkı kurulmak suretiyle kamulaştırılır. Malik mülkiyetini korur ama taşınmazı üzerinde bir kullanım kısıtlamasıyla yaşamak zorunda kalır. Karşılığı irtifak hakkı bedelidir. Bedel, arazide net gelir yöntemiyle ve hat güzergâhına göre belirlenen bir değer düşüklüğü oranı üzerinden; arsada ise emsal karşılaştırmasıyla (2942 m.11/1-g) hesaplanır. İdare kamulaştırma yapmadan hattı geçirmişse durum kamulaştırmasız el atmadır.

Bu Durumda mısınız?

• Tarlanızın üzerinden yüksek gerilim hattı geçirileceği bildirildi.
• Arazinize direk (pilon) dikildi, size yalnız direk yerinin bedeli teklif edildi.
• İdare hattı geçirdi ama hiç kamulaştırma yapmadı.
• Bilirkişinin belirlediği değer düşüklüğü oranını düşük buluyorsunuz.
• Taşınmazınız arsa olduğu hâlde arazi gibi değerlendirildi.
• Hattı bir özel şirketin santrali için geçiriyorlar, kime karşı dava açacağınızı bilmiyorsunuz.

Bu davalar bilirkişi raporunun teknik denetimine dayanır; hak kaybı yaşamamak için bir avukata danışın.

Direk Yeri mi, Salınım Gabarisi mi? İki Farklı Kamulaştırma

Enerji nakil hattı kamulaştırmalarının kendine özgü yapısı, tek bir taşınmaz üzerinde iki farklı hukuki işlemin yan yana yürümesidir. Danıştay, bir enerji iletim hattı projesine ilişkin kararında bu ayrımı şöyle tarif eder:

direk yerlerinin mülkiyet şeklinde, iletken salınım gabarisinin ise irtifak hakkı kurulmak suretiyle

(Danıştay 6. Dairesi, E. 2022/5163, K. 2023/6472, T. 05.07.2023)

Buna göre:

• Direk (pilon) ayaklarının oturduğu alan → mülkiyet kamulaştırılır; o kısım maliklikten çıkar.
• İletkenlerin salınım yaptığı koridor (gabari) → irtifak hakkı kurulur; mülkiyet malikte kalır ama altında yapılaşma ve kullanım kısıtlanır.

Bu ayrım pratikte önemlidir: malikler çoğu kez yalnızca direk yerinin bedelini konuşur, oysa asıl ekonomik kayıp genellikle koridor boyunca oluşan değer düşüklüğüdür.

İrtifak Bedeli Nasıl Hesaplanır? Değer Düşüklüğü Oranı

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin aradığı yöntem nettir:

Dava konusu taşınmazlara, net gelirleri esas alınarak değer biçilmesinde, taşınmazların niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle ayrı ayrı irtifak hakkı karşılıklarının tespit edilmesinde ve tespit edilen toplam bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2015/14988, K. 2015/23955, T. 10.12.2015)

Bu pasajdan çıkan denetim ölçütleri şunlardır:

1. Net gelir esas alınır (gelir metodu) — arazi için.
2. Taşınmazın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve hat güzergâhı birlikte değerlendirilir.
3. Değer düşüklüğü oranı açıkça belirtilir — rapor bu oranı gizleyemez.
4. İrtifak karşılıkları ayrı ayrı (parsel bazında) tespit edilir, toplu bir rakama sığdırılamaz.

Bilirkişi raporu bu unsurlardan birini atlıyorsa rapora itiraz için somut bir dayanağınız var demektir.

Arsa mı, Arazi mi? Yöntem Tümüyle Değişir

Taşınmazın niteliği yalnızca rakamı değil, hesap yöntemini değiştirir. Arsada gelir metodu değil emsal karşılaştırması uygulanır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bir enerji nakil hattı irtifak davasında bu kuralı ihlal eden kararı bozmuştur:

Davaya konu taşınmaz arsa niteliğinde olduğundan 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince emsal kıyaslaması yapılmadan Dairemiz denetiminden geçen metrekare birim bedeli esas alınmak suretiyle değer biçilmesi doğru görülmemiştir.

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/8761, K. 2024/2392, T. 29.02.2024)

Aynı kararda Daire, emsal karşılaştırmasının nasıl yapılacağını da ayrıntılandırır: yakın bölgelerden ve yakın zamanda satılan benzer yüzölçümlü taşınmazların bildirilmesi için taraflara imkân tanınması, gerekirse resen emsal celbi, düzenleme ortaklık payı oranının belediye ve tapudan ayrı ayrı sorulması, taşınmazın imar planındaki konumunu gösterir kroki getirtilmesi ve emsallere göre üstün ve eksik yönlerin oranlarıyla açıklanması. Bu, rapor denetiminde kullanılabilecek somut bir kontrol listesidir.

Kamulaştırma Yapılmadan Hat Geçirildiyse

İdare kamulaştırma yapmadan hattı geçirmişse ortaya kamulaştırmasız el atma çıkar ve malik irtifak karşılığının tahsilini isteyebilir. Ancak usul bakımından kritik bir ayrım vardır:

Kamulaştırmasız el atma davası ile taşınmaz bedelinin tespit ve tescili davaları, ayrı yargılama usullerine tabi olduğundan, birleştirip, birlikte görülmemesi gerekirken, birleştirme kararı verilmesi doğru olmadığından, tefrik kararı verilerek, mahkemece öncelikle idarenin açtığı

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2011/7274, K. 2011/14958, T. 27.09.2011)

Yani malikin açtığı el atma davası ile idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası birleştirilemez; ayrı usullere tabidir ve tefrik edilmesi gerekir. Bu, dosyanın başında yapılan usul hatalarının yıllar sonra bozmaya yol açtığı tipik bir noktadır.

İmar Uygulaması Araya Girmişse: Hangi Parselden Geçiyor?

Uygulamada gözden kaçan bir başka nokta, taşınmazın imar uygulamasıyla oluşmuş olmasıdır. Bu durumda hattın, davaya konu güncel imar parselinden mi yoksa onun kadastral geldisinden mi geçtiği ayrıca tespit edilmelidir; ikisi aynı olmayabilir ve bu, talebin dayanağını doğrudan etkiler.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, imar uygulaması sonucu oluşan bir parselde, kadastral geldi parselden iki ayrı enerji nakil hattı geçtiği hâlde davaya konu imar parselinden bunlardan yalnız birinin geçtiğinin tespit edildiği bir uyuşmazlıkta, direnme kararını bozmuştur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/649, K. 2025/298, T. 14.05.2025). Dolayısıyla fen bilirkişisi raporunda hangi hattın hangi parselden geçtiği ve payın hangi kadastral parselden geldiği somut olarak gösterilmelidir.

Kim Kamulaştırıyor, Kime Dava Açılıyor?

Enerji nakil hattı kamulaştırmalarında husumetin doğru yöneltilmesi, işlemi hangi kuruluşun yaptığına bağlıdır. Elektrik Piyasası Kanunu bunu ayırır:

• Üretim faaliyetlerinde taşınmaz temini işlemleri EPDK (“Kurum”) tarafından yürütülür ve Kurul kararı kamu yararı kararı yerine geçer (6446 m.19/1-a).
• Dağıtım faaliyetlerinde aynı işlemleri TEDAŞ yürütür (m.19/2-a).
• İletim tarafında hatlar TEİAŞ eliyle kurulur; yukarıda anılan Danıştay kararı da bir TEİAŞ projesine ilişkindir.

Özel şirketin santrali söz konusu olduğunda mülkiyetin kime geçeceği ayrıca düzenlenmiştir:

6446 sayılı Kanun m.19/1-b — Taşınmaz temini işlemleri

Kamulaştırma ve/veya devir yoluyla elde edilen taşınmazların mülkiyeti ve/veya üzerindeki sınırlı ayni haklar üretim tesislerinin mülkiyetine sahip olan ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına, bunların bulunmaması halinde ise Hazine adına tescil edilir. Hazine adına tescil edilen veya niteliği gereği tapuda terkin edilen taşınmazlar üzerinde Hazine taşınmazlarının idaresiyle sorumlu ve görevli olan kamu kurumu tarafından, lisansın geçerlilik süresi ile sınırlı olmak üzere, lisans sahibi özel hukuk tüzel kişileri lehine bedelsiz irtifak hakkı tesis edilir ve/veya kullanma izni verilir. Bu işlemlere konu edilemeyecek olanlar için ise bedel alınmaksızın kiralama yapılır.

Buradan çıkan tablo şudur: taşınmaz kamu adına (kurum veya Hazine) tescil edilir; özel lisans sahibi ise onun üzerinde lisans süresiyle sınırlı bedelsiz irtifak hakkı elde eder. Bedeli ise m.19/1-c uyarınca lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi öder. Yani mülkiyet kamuya geçerken finansmanı özel yatırımcı üstlenir.

Not: 6446 m.19 başlığıyla birlikte 25.11.2020 tarihli 7257 sayılı Kanun’la yeniden yazılmış, sonrasında da (ör. 02.05.2024 tarihli 7501 sayılı Kanun’la) eklenmiştir; 2020 öncesine ait kaynaklar farklı bir kurumsal yapı anlatır.

Faiz ve Bir Güncellik Uyarısı

İrtifak bedeline uygulanacak faiz konusunda hukuki durum yakın zamanda değişmiştir:

01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir.

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/8761, K. 2024/2392, T. 29.02.2024)

Anılan kararda Daire, dava 01.08.2023’ten önce açıldığı için iptal kararının geriye yürümeyeceğini (Anayasa m.153/5) belirterek eski fıkraya göre faiz uygulanmasını yerinde bulmuştur. Pratik sonuç: davanızın açılış tarihi, faiz rejimini belirler. Bu nedenle eski tarihli makale ve dilekçe örneklerine dayanmadan önce kendi dosyanızın tarihini kontrol edin.

Görevli Mahkeme

• İrtifak bedelinin tespiti ve tescil → taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi (2942 m.10).
• Kamulaştırmasız el atma nedeniyle irtifak karşılığının tahsili → asliye hukuk mahkemesi, ancak bedel tespiti davasıyla birleştirilmez.
• Kamulaştırma işleminin / acele kamulaştırma kararının iptali → idari yargı. Enerji projelerinde bu işlemler sıklıkla acele kamulaştırma usulüyle yapılır.

Sık Yapılan Hatalar

• Yalnız direk yerinin bedelini konuşmak. Asıl kayıp genellikle salınım koridorundaki değer düşüklüğüdür.
• Değer düşüklüğü oranını sorgulamamak. Rapor bu oranı belirtmek zorundadır; belirtilmemişse itiraz gerekçesi doğar.
• Arsayı arazi gibi değerlendirtmek. Arsada emsal karşılaştırması zorunludur (2942 m.11/1-g; 5. HD, 29.02.2024).
• Parselleri tek kalemde toplatmak. İrtifak karşılıkları ayrı ayrı tespit edilmelidir.
• El atma davasını bedel davasıyla birleştirmek. Usuller ayrıdır; tefrik gerekir (5. HD, 27.09.2011).
• Husumeti yanlış yöneltmek. Üretim, dağıtım ve iletim tarafında farklı kuruluşlar işlem yapar (6446 m.19).
• 2020 öncesi kaynaklara dayanmak. 6446 m.19 tümüyle 2020’de yeniden yazılmıştır.

Özet

• Enerji nakil hattında direk yeri mülkiyet, salınım gabarisi irtifak olarak kamulaştırılır.
• Arazide net gelir + hat güzergâhına göre değer düşüklüğü oranı; irtifak karşılıkları ayrı ayrı tespit edilir (5. HD, 10.12.2015).
• Arsada ise emsal karşılaştırması zorunludur (2942 m.11/1-g; 5. HD, 29.02.2024).
• Kamulaştırma yapılmadan hat geçirilmişse kamulaştırmasız el atma söz konusudur; bu dava bedel tespiti davasıyla birleştirilemez (5. HD, 27.09.2011).
• İşlemi EPDK (üretim), TEDAŞ (dağıtım) veya TEİAŞ (iletim) yürütür; taşınmaz kamu/Hazine adına tescil edilir, lisans sahibi lehine bedelsiz irtifak kurulur ve bedeli lisans sahibi öder (6446 m.19).
• Faiz rejimi davanın açılış tarihine bağlıdır — 2942 m.10/9 AYM’ce iptal edilmiş, karar 01.08.2023’te yayımlanmıştır.

İlgili yazılar: Kamulaştırma Nedir? Bedel Tespiti, Tescil ve Dava Hakkı · Acele Kamulaştırma Nedir? Şartları, El Koyma ve İtiraz Yolu · Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Bedel ve Görevli Yargı