Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Bedel ve Görevli Yargı

Kısa Cevap

Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma yapmadan, malikin rızası olmaksızın taşınmaza el koyması veya onu fiilen kullanılamaz hale getirmesidir. İki temel biçimi vardır: idarenin taşınmaza fiziken el koyup üzerine tesis yapması (fiili el atma) ve taşınmazın imar planıyla kamu hizmetine ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması (hukuki el atma). Kavram, 1956 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukuk sistemimize girmiştir. Malik, el atma nedeniyle bedel (tazminat) davası açabilir. Fiili el atma bedeli davaları adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür; belirli hallerde dava açmadan önce uzlaşmaya başvurmak dava şartıdır.

Bu Durumda mısınız?

• İdare, taşınmazınıza kamulaştırma yapmadan yol, park veya tesis yaparak el koydu.
• Arsanız imar planında yola/yeşil alana ayrıldı ama yıllardır kamulaştırılmadı.
• Taşınmazınız sit alanı ya da benzer bir kısıtlama ilan edildi ve bunun mülkiyet hakkınıza etkisini merak ediyorsunuz.
• El atma nedeniyle bedel/tazminat talep etmek istiyorsunuz.
• Hangi mahkemeye başvuracağınızı (adli mi, idari mi) bilmiyorsunuz.
• Dava açmadan önce idareye başvurmanız gerekip gerekmediğini soruyorsunuz.

El atma davaları teknik ve süreye duyarlıdır; adım atmadan önce bir avukata danışın.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırma, idarenin taşınmazı ancak kanuni usule uyarak ve bedelini ödeyerek elde edebileceği bir yoldur (kamulaştırma süreci için ayrı yazımıza bakabilirsiniz). İdare bu usule uymadan taşınmaza el koyarsa, ortaya kamulaştırmasız el atma çıkar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu kurumu kendi gerekçesinde şöyle tanımlar:

“Kamulaştırmasız el atma müessesesi, kamulaştırma yetkisi bulunan bir idari makamın Anayasa’ya ve yasalara uygun işlemleri oluşturmaksızın bir kişinin malına kalıcı olarak el koyması ve onun üzerinde bir yapı ya da tesis yapması yahut o taşınmazı bir hizmete özgülemesi suretiyle mal sahibinin taşınmazı dilediği gibi kullanmasına engel olması hâlidir (Türk Hukuk Lügatı, Cilt I, Ankara 2021, s. 646).”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/71, K. 2022/1, T. 18.01.2022 — gönderilmesine)

Bu tanımdan da görüldüğü gibi kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına hukuka aykırı bir müdahaledir ve malike, uğradığı zararın bedelini talep etme hakkı verir.

Tarihsel Temel: 1956 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Kamulaştırmasız el atma, bugün kanunda da düzenlenen bir kurum olsa da kökeni içtihada dayanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kendi gerekçesine göre kavram, hukuk sistemimize ilk olarak 16.05.1956 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile girmiş; sonraki bir kanunla, o tarihten (09.10.1956) önce fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazların kamulaştırılmış sayılacağı kabul edildiğinden, kamulaştırmasız el atmanın yalnızca bu tarihten sonraki fiilî el atmalar için söz konusu olacağı benimsenmiştir.

Bu tarihçe, 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesindeki 9/10/1956 – 4/11/1983 tarih aralığının nereden geldiğini de açıklar: kanun koyucu, içtihatla oluşan bu kurumu belirli bir dönem için özel bir tasfiye usulüne bağlamıştır (aşağıya bakınız).

Uzlaşma Dava Şartı (Geçici 6. Madde Kapsamı)

2942 sayılı Kanun, belirli bir döneme ilişkin el atmalar için özel bir usul öngörür ve önce uzlaşmayı zorunlu tutar:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu geçici m.6 — Kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti

Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır.

Bu kapsamdaki taleplerde uzlaşma dava şartıdır:

Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.

Yani geçici 6. madde kapsamındaki (1956–1983 arası) el atmalarda, dava açmadan önce idareye başvurup uzlaşma yoluna gidilmelidir; bu adım atlanırsa dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir. Hukuk Genel Kurulu, bu döneme özgü bir başka ayrıcalığa da dikkat çeker:

“Geçici 6. madde ile temel olarak 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında kamulaştırmasız el atılan taşınmaz maliklerinin herhangi bir hak düşürücü süre olmaksızın”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/71, K. 2022/1, T. 18.01.2022 — gönderilmesine)

Karara göre bu maliklerin dava açabileceği kabul edilmiştir. Bu süresizlik yalnızca geçici 6. madde kapsamındaki (1956–1983 arası) el atmalara özgüdür; sonraki dönemde meydana gelen fiili el atmalarda genel zamanaşımı ve hak düşürücü süre kuralları uygulanır.

Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Farkı

Uygulamada iki durum ayrılır:

• Fiili el atma: İdare, taşınmaza fiziken el koyar; üzerinden yol geçirir, park/okul yapar veya başka bir tesis kurar. Burada mülkiyete somut, maddi bir müdahale vardır.
• Hukuki el atma: İdare taşınmaza fiilen dokunmaz; ancak imar planında taşınmazı yol, yeşil alan, resmî kurum gibi bir kamu hizmetine ayırır ve uzun süre kamulaştırmaz. Malik tapuda malik görünse de, taşınmaz üzerinde inşaat yapamadığı, satamadığı için mülkiyet fiilen kullanılamaz hale gelir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sonuç bakımından bu iki durum arasında fark görmez:

“Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibari ile bir fark bulunmamakta, her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/643, K. 2025/352, T. 28.05.2025 — bozma, oy çokluğu)

Bu ilke, mülkiyet hakkının özüne dokunan her iki müdahale türünü de aynı kategoriye yaklaştırır. Ancak her kısıtlama otomatik olarak el atma sayılmaz — Hukuk Genel Kurulu aynı kararda, malikin taşınmaz üzerinde tasarruf imkânı fiilen devam ediyorsa (somut olayda yalnızca sit alanı ilan edilmiş, idare fiilen el koymamıştı) kamulaştırmasız el atmanın gerçekleşmediği sonucuna varmıştır (bkz. Sık Yapılan Hatalar).

Hukuki El Atma: İmar Kısıtlaması ve Ek Madde 1

1983 sonrası döneme ilişkin imar kaynaklı (hukuki) el atmalar, farklı ve zaman içinde defalarca değişen bir düzenlemeye tabidir. Bugün yürürlükte olan hüküm şudur:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m.1

Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.

Bu maddenin devamındaki cümle ve fıkraları (malikin idari yargıda dava açma hakkını düzenleyen bölümler dâhil) Anayasa Mahkemesi ayrı ayrı iptal etmiştir (20.12.2018 tarihli karar ile ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralar; son olarak 16.1.2025 tarihli karar ile birinci fıkranın üçüncü cümlesi). Hukuk Genel Kurulu, 2025 tarihli bir kararında Ek 1. maddenin bugün hangi çerçevede uygulanabileceğini şöyle sınırlar:

“Zira Ek 1. madde, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında uygulanır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/643, K. 2025/352, T. 28.05.2025 — bozma)

Yani beş yıllık süre ve kamulaştırma/imar planı değişikliği zorunluluğu hâlâ yürürlüktedir; ancak malikin bu süre geçtikten sonra hangi yargı yolunda ve hangi usulle dava açabileceği, ardışık AYM iptalleri nedeniyle tartışmalı ve değişkendir. Bu nedenle imar kaynaklı el atmada somut olayın, başvuru anındaki güncel içtihada göre değerlendirilmesi gerekir.

Görevli Mahkeme

Fiili el atma bedeli davalarında görev sorunu yoktur; 2942 sayılı Kanun bunu açıkça düzenler:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.37 — Yetkili ve görevli mahkeme ve yargılama usulü

Bu Kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.

Kamulaştırmasız el atmanın 1956 İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan bu yana yerleşik uygulaması, fiilen el atılan taşınmazın bedeline ilişkin talebi adli yargının görev alanına sokar; madde 37 ise bu davanın hangi mahkemede ve hangi usulle görüleceğini (taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi, basit yargılama usulü) belirler. Uygulamada bu davalar ilk derece asliye hukuk mahkemesinde görülüp istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek Yargıtay 5. Hukuk Dairesi denetiminden geçer:

“Uyuşmazlık, kamulaştırmasız el atılan taşınmazların değerinin biçilmesi ve bedelinin idareden tahsili istemine ilişkindir.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/7498, K. 2025/5012, T. 15.04.2025 — onanmasına)

Dava, Kayseri Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış, Bölge Adliye Mahkemesi incelemesinden geçmiş ve 5. Hukuk Dairesince onanmıştır.

Hukuki el atma (imar planı kaynaklı kısıtlama) bakımından ise durum yukarıda anlatıldığı gibi daha tartışmalıdır. Ek 1. maddenin görev ve dava açma usulüne ilişkin hükümlerinin art arda iptal edilmesi, bu alanda istikrarlı bir görev kuralının bugün için kesin biçimde ortaya konmasını güçleştirmektedir; somut olayda hangi yargı yoluna başvurulacağı, güncel içtihat takip edilerek belirlenmelidir.

Bedel Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırmasız el atma bedeli, tıpkı kamulaştırmada olduğu gibi mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Arsa niteliğindeki taşınmazlar için kanun, ölçütü açıkça gösterir:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11/1-g — Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları

Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

Bilirkişi kurulu, taşınmazın cinsini, yüzölçümünü ve kıymetini etkileyen unsurları dikkate alarak gerekçeli bir rapor düzenler. Bedelin esas alınacağı tarih uygulanan usule göre değişir: geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde dava tarihindeki değer esas alınır. Bu nedenle bedel hesabı teknik ve süreye duyarlı bir konudur.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre: Yirmi Yıl Kuralı Kalkmıştır

Kamulaştırmasız el atma davaları bakımından yanlış bir bilgi, “yirmi yıl geçtiyse dava açılamaz” inancıdır. Bu kural yürürlükte değildir.

Kamulaştırma Kanunu’nun “Hak düşürücü süre” başlıklı 38. maddesi, taşınmaza el konulduğu tarihten itibaren yirmi yıl geçmesi hâlinde malikin dava hakkını düşürüyordu. Bu hüküm, Anayasa Mahkemesinin 10/4/2003 tarihli kararı ile tümüyle iptal edilmiştir; kanunun bugünkü metninde maddenin yerinde yalnızca bu iptal şerhi yer alır, operatif bir içerik kalmamıştır. Dolayısıyla yirmi yıllık hak düşürücü süre uygulanamaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu süreye dayanarak davayı reddeden yerel mahkeme kararlarını bozmaktadır. Yirmi yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu gerekçesiyle reddedilen bir dosyada Daire, ret gerekçesini kabul etmemiş ve el atmanın 1956–1983 aralığında kalması nedeniyle geçici 6. madde rejiminin uygulanması gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2012/12723, K. 2012/18797, T. 08.10.2012 — bozma). Aynı yönde bir başka dosyada da, 1965 yılında el atılan taşınmaz bakımından yirmi yıllık süreye dayalı ret kararı bozulmuştur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2010/6093, K. 2010/15172, T. 20.09.2010 — bozma).

Bugünkü tabloyu şöyle özetlemek mümkündür:

Konu	Durum
20 yıllık hak düşürücü süre	İptal edilmiştir; uygulanmaz
1956–1983 arası el atmalar	Geçici 6. madde rejimi; uzlaşma dava şartıdır
Uzlaşmaya başvuru	Kanunun öngördüğü usul ve süreler içinde yapılmalıdır
Bedel tespiti	Uygulanan usule göre belirlenen tarihteki değer

Üç noktanın altını çizmek gerekir:

• Hak düşürücü sürenin kalkması, “her zaman dava açılabilir” demek değildir. Uygulanacak rejim el atmanın tarihine bağlıdır ve geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde uzlaşma dava şartı ile kanunun öngördüğü usul aynen işler.
• Süre tartışması, taşınmazın mülkiyetinin kaybı tartışmasından farklıdır. İdare adına tescil veya kazandırıcı zamanaşımı gibi iddialar ayrı hukuki temellere dayanır ve ayrıca değerlendirilir.
• Eski tarihli kaynaklar hâlâ yirmi yıl kuralını yazmaktadır. İnternette ve bazı eski kararlarda görülen bu bilgi, iptal kararından önceki döneme aittir; işlem yapmadan önce maddenin güncel metni kontrol edilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Fiili ve hukuki el atmayı karıştırmak. İkisinin usulü ve görevli yargısı farklı değerlendirilir; yalnızca mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucu bakımından denk tutulurlar.
• Her imar kısıtlamasını el atma sanmak. Malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânı fiilen devam ediyorsa (örneğin yalnızca sit alanı ilan edilmiş, idare fiilen el koymamışsa) kamulaştırmasız el atma oluşmayabilir (Yargıtay HGK, E. 2023/643, K. 2025/352).
• Uzlaşma aşamasını atlamak. Geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde uzlaşma dava şartıdır.
• Yanlış yargı koluna başvurmak. Fiili el atma bedeli adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 sayılı Kanun m.37); imar kaynaklı el atmada güncel çerçeve kontrol edilmelidir.
• Geçici 6. maddedeki süresizliği tüm el atmalara genellemek. Hak düşürücü sürenin aranmaması yalnızca 1956–1983 arası el atmalara özgüdür.
• “Yirmi yıl geçti, hakkım düştü” diye başvurmaktan vazgeçmek. Kamulaştırma Kanunu’ndaki yirmi yıllık hak düşürücü süre hükmü Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiştir.
• Bedeli kendi başına düşük belirlemek. Bedel bilirkişi ve emsal değerlerle tespit edilir; teknik destek önemlidir.
• Eski/bayat bilgiye güvenmek. Hukuki el atma düzenlemesi (Ek 1. madde) art arda AYM kararlarıyla değişmiştir; güncel metin ve içtihat esas alınmalıdır.

Özet

• Kamulaştırmasız el atma, idarenin usule uymadan taşınmaza el koyması veya onu kullanılamaz hale getirmesidir; kökeni 1956 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır.
• Fiili el atma (fiziki müdahale) ↔ hukuki el atma (imar planı kaynaklı kısıtlama) sonuç bakımından denk tutulur, ancak usul ve görevli yargı bakımından ayrılır.
• Malik, el atma nedeniyle bedel (tazminat) talep edebilir; bedel bilirkişiyle, arsalarda emsal satış değerine göre belirlenir (2942 sayılı Kanun m.11/1-g).
• Fiili el atma bedeli adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 sayılı Kanun m.37; Yargıtay 5. HD); imar kaynaklı (hukuki) el atmada görev/usul AYM iptalleri nedeniyle değişken.
• Geçici 6. madde kapsamında (1956–1983) uzlaşma dava şartıdır ve hak düşürücü süre aranmaz.

İlgili yazılar: Kamulaştırma Nedir? Bedel Tespiti, Tescil ve Dava Hakkı · Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? (TMK 705-1025) · Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?