İçindekiler 9
Kısa Cevap
Paydaşı olduğunuz taşınmazda bir pay size hiç haber verilmeden satıldıysa, satış geçerlidir. Paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir ve satış için diğer paydaşların rızası aranmaz.
Elinizdeki hukuki imkân satışı iptal ettirmek değil, önalım (şufa) hakkını kullanmaktır: payı satın alan kişiye dava açarak, bedelini yatırmak kaydıyla o payı kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz.
Kritik nokta süredir ve size iyi haber verir: satış size noterden bildirilmediyse üç aylık kısa süre hiç işlemeye başlamaz. Geriye satış tarihinden işleyen en uzun süre kalır.
Bu Durumda mısınız?
- Tapu kaydına baktığınızda paydaşlardan birinin payını bir yabancıya sattığını fark ettiniz.
- Taşınmaza yeni bir kişi geldi ve “burada payım var” dedi; sizin haberiniz yoktu.
- Miras kalan hisseli arsada kardeşiniz payını üçüncü kişiye devretmiş.
- Pay size bildirilmeden satıldı ve aradan uzun zaman geçti; hakkınızın düşüp düşmediğini bilmiyorsunuz.
- Pay önce satılıp sonra alıcının eşine veya yakınına bağış gösterilerek devredilmiş.
- Önalım davası açtınız ve karşı taraf “biz burayı zaten fiilen bölüşmüştük” savunması yapıyor.
Sonuç, satışın tarihine, size bildirim yapılıp yapılmadığına ve taşınmazdaki fiilî kullanıma göre değişir. Süreler hak düşürücü olduğu için gecikmeden avukata danışmanız yerinde olur.
Neden Satış Geçersiz Değil?
Paylı mülkiyette pay soyuttur ve her paydaş kendi payının malikidir.
4721 sayılı TMK m.688 — paydaşın payı üzerindeki hakları
“Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Fıkradaki pay devredilebilir ifadesi, diğer paydaşların rızasını aramaz. Bu yüzden bana sormadan sattı, satış iptal edilsin biçimindeki bir talep hukuken sonuç doğurmaz. Kanun koyucu diğer paydaşları satışı engelleyerek değil, başka bir yolla korumuştur:
4721 sayılı TMK m.732 — önalım hakkı sahibi
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Maddenin iki sınırı vardır. Hak yalnız satış hâlinde doğar; bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi devirlerde kural olarak gündeme gelmez. Ayrıca hak yalnız üçüncü kişiye yapılan satışta doğar; alıcı zaten paydaş ise paydaşlar arasına yabancı girmiş olmaz.
Bu nedenle tapu kaydını incelerken iki şeye bakmak gerekir: devrin hukuki niteliği (satış mı, bağış mı) ve alıcının satış tarihinde paydaş olup olmadığı. Bu iki nokta netleşmeden dava açmak, süre işlemeye devam ederken zaman kaybettirir.
Yani hukuk sizi satışı durdurarak değil, alıcının yerine geçme imkânı vererek korur. Yargıtay’ın bu korumanın amacına ilişkin açıklaması aşağıda “fiilî taksim” başlığı altında ele alınmaktadır.
Bildirim Yapılmadıysa Süre İşlemez
Habersiz satışta lehinize olan kural budur. Üç aylık kısa sürenin başlaması, satışı bir şekilde duymanıza bağlı değildir.
4721 sayılı TMK m.733 — satışın noter aracılığıyla bildirilmesi
“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”
Geriye kalan en uzun süre için güncel metin ise aynı maddenin son fıkrasındadır.
4721 sayılı TMK m.733 — hak düşürücü süre
“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”
Buna göre iki süre birlikte işler. Kısa süre üç aydır ve yalnızca noter bildiriminden sonra işlemeye başlar. En uzun süre ise bir yıldır ve bildirim olsun olmasın satış tarihinden itibaren işler. İkisinden hangisi önce dolarsa hak o anda düşer.
Önemli tazelik uyarısı: Bu fıkradaki en uzun süre 25 Aralık 2025’e kadar iki yıldı; 7571 sayılı Kanunla bir yıla indirildi. TMK Geçici Madde 1 uyarınca bu değişiklik yalnızca 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlara uygulanır; daha önceki satışlarda iki yıllık süre yaşamaya devam eder. Dolayısıyla dosyanızda hangi sürenin geçerli olduğunu belirleyen şey dava tarihiniz değil, satış tarihidir. Ayrıntı ve geçiş kuralları için bkz. Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Süreler.
Bu kuralın uygulamadaki karşılığı yerleşiktir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025 kararında şöyle denilmiştir:
“TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.”
(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025)
Aynı kararda sürenin niteliği de belirtilmiştir:
“Bu süre hak düşürücü süre olup Mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025)
Bu karar 25.02.2025 tarihli olduğu için metninde en uzun süre “iki yıl” olarak geçer; kararın noter bildirimi ve sürenin resen gözetilmesi yönündeki tespitleri ise bugün de geçerlidir.
Bağış Gösterilen Devirler
Uygulamada sık görülen bir kaçınma yöntemi vardır: pay satın alınır, ardından önalım hakkı kullanılmasın diye alıcının eşine veya bir yakınına bağış gösterilerek devredilir. Önalım hakkı yalnızca satışta doğduğu için, görünürde bağış olan bir devir hakkı bertaraf ediyor gibi görünür.
Yargıtay bu düzeni kabul etmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/357, K. 2016/506 ve 13.04.2016 tarihli kararında, satın alınan payın kısa süre sonra eşe bağış gösterilerek devredildiği bir olayda şu tespiti yapmıştır:
“davacının paydaş olduğu dava konusu 13 parsel sayılı taşınmazda davalılardan Mehmet’in sonradan pay satın aldığı, sonra da bu payı diğer davalı eşine bağış suretiyle temlik ettiği, davacıya pay satışı ile ilgili noter bildirimi yapılmadığı, davalı …’in satın aldığı payı eşine bağışlamasının davacının önalım hakkını kullanmasını bertaraf etmek amaçlı olduğu, buna göre davacının önalım hakkını kullanabileceği tartışmasızdır.”
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/357, K. 2016/506)
Kararda tespit edilen olgular yöntemi de göstermektedir: ilk satış paydaşa noterden bildirilmemiş, pay kısa süre sonra eşe bağışlanmış ve tanık beyanlarıyla asıl amacın önalımı engellemek olduğu ortaya konmuştur. Bu durumda bağış işlemi davacı yönünden geçersiz sayılmış, önalım hakkı ilk satış üzerinden kullanılabilmiştir.
Pratik sonuç: Pay elden ele geçmiş görünse bile zinciri baştan inceleyin. Bağış görünümündeki devirlerde amacın önalımı engellemek olduğunu tanık dahil her tür delille ispatlayabilirsiniz.
Güncellik uyarısı: Bu karar 2016 tarihlidir ve metninde önalım bedeli, o dönemki hükme göre satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri biçiminde hesaplanmıştır. Bu bedel formülü artık yürürlükte değildir. 7571 sayılı Kanun ölçüyü rayiç bedele çevirmiştir. Kararın muvazaaya ilişkin tespitleri geçerliliğini korur; bedele ilişkin kısmı ise yalnızca tarihsel değerdedir.
Karşılaşacağınız Savunma: Fiilî Taksim
Önalım davalarında en sık kullanılan savunma, taşınmazın paydaşlarca zaten fiilen bölüşülmüş olduğudur.
Bu savunmanın anlaşılabilmesi için önce önalım hakkının neyi koruduğuna bakmak gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/124, K. 2023/481, T. 17.05.2023 kararı korumanın amacını şöyle belirler:
“Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.”
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/124, K. 2023/481, T. 17.05.2023)
Fiilî taksim savunması tam da bu amaçtan doğar: paydaşlar zaten fiilen ayrışmışsa, korunacak bir “birlikte kullanım” düzeni kalmamıştır. Aynı karar savunmanın şartlarını şöyle belirler:
“Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir.”
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/124, K. 2023/481, T. 17.05.2023)
Ancak aynı kararda bu savunmanın kolayca kabul edilemeyeceği de vurgulanmıştır. Hukuk Genel Kurulu, yerel mahkemenin yalnızca duruşmada tanık dinleyerek fiilî taksimi kabul etmesini yeterli görmemiş, taşınmaz başında keşif yapılması, tanıkların keşif mahallinde dinlenmesi ve fen bilirkişisince denetime elverişli kroki düzenlenmesi gerektiğini belirterek direnme kararını bozmuştur.
Davacı olarak stratejiniz: Fiilî taksim savunmasına karşı, taşınmazda ayrılmış bir kullanım düzeni bulunmadığını ortaya koymak gerekir. Keşif ve kroki talebiniz, savunmanın “kuşkuya yer vermeyecek şekilde” ispatlanmasını sağlayacağı için çoğu kez lehinize işler.
Ne Yapmalısınız
- Tapu kaydını çıkarın. Paydaşı olduğunuz taşınmazın takyidatlı kayıt örneğini alın; satışın tarihini, bedelini ve alıcısını tespit edin.
- Devir zincirini inceleyin. Payın sonradan bağış veya başka bir işlemle el değiştirip değiştirmediğine bakın.
- Alıcının satış tarihinde paydaş olup olmadığını kontrol edin. Paydaşa yapılan satışta kural olarak önalım hakkı doğmaz; bu nedenle alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı belirleyicidir.
- Noter bildirimi olup olmadığını belirleyin. Bildirim yoksa üç aylık süre işlememiştir.
- En uzun süreyi hesaplayın. Satış 25 Aralık 2025’ten önceyse iki yıl, sonraysa bir yıl.
- Davayı alıcıya karşı açın. TMK m.734 uyarınca önalım hakkı yalnızca dava ile kullanılır; ihtarname yeterli değildir.
- Bedeli hazırlayın. Hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli kesin süre içinde yatıramazsanız, dava esastan haklı olsa bile pay adınıza tescil edilemez.
Sık Yapılan Hatalar
- Satışın iptalini istemek. Talep önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil olmalıdır; “satış geçersiz” talebi reddedilir.
- Satıcı paydaşa dava açmak. Dava, payı satın alan alıcıya karşı açılır.
- İhtarname çekip beklemek. Önalım dava dışında kullanılamaz; ihtarname süreyi durdurmaz.
- “Haberim yoktu, süre işlemez” deyip yıllarca beklemek. Bildirim yapılmasa da satıştan itibaren işleyen en uzun süre doludur.
- Bağış görünümlü devirde pes etmek. Amaç önalımı engellemekse devir muvazaalı sayılabilir.
- Eski bedel bilgisiyle bütçe yapmak. Yatırılacak tutar artık rayiç bedeldir; tapudaki düşük bedel esas alınmaz.
Özet
- Habersiz satış geçerlidir; çareniz önalım hakkıdır (TMK m.688, m.732).
- Noter bildirimi yoksa üç aylık kısa süre işlemez (TMK m.733/3).
- En uzun süre satıştan itibaren bir yıl (25 Aralık 2025 öncesi satışlarda iki yıl).
- Dava alıcıya karşı açılır ve hak yalnız dava ile kullanılır (TMK m.734).
- Bağış gösterilen devirlerde amaç önalımı engellemekse işlem muvazaalı sayılabilir.
- Karşı tarafın fiilî taksim savunması ancak keşif ve krokiyle kuşkuya yer bırakmayacak şekilde ispatlanırsa sonuç doğurur.
Payını satmak isteyen paydaşın hakları ve alıcının riskleri için bkz. Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir miyim?
Sıkça Sorulan Sorular
Payı bana haber verilmeden satıldı, satış geçersiz mi?
Hayır. Paydaş kendi payını diğer paydaşların rızası olmadan satabilir ve bildirim satışın geçerlilik şartı değildir. Sizin imkânınız satışı geçersiz kılmak değil, önalım hakkını kullanarak payı kendi adınıza tescil ettirmektir.
Satıştan haberim olmadıysa süre işlemeye başlar mı?
Üç aylık kısa süre işlemez. Yargıtay, bu sürenin başlaması için satışı öğrenmenin yeterli olmadığını, satışın noter aracılığıyla bildirilmiş olması gerektiğini kabul etmektedir. Bildirim yoksa yalnızca satış tarihinden işleyen en uzun süre kalır.
En geç ne zamana kadar dava açabilirim?
Satışın üzerinden bir yıl geçmekle hak düşer. Bu süre 25 Aralık 2025'te iki yıldan bir yıla indirilmiştir ve değişiklik yalnızca bu tarihten sonraki satışlara uygulanır.
Dava kime karşı açılır?
Payı satın alan kişiye karşı. TMK m.734 önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını belirtir. Satıcı paydaşa dava açmak sonuç doğurmaz.
Pay bağış gösterilerek devredilmişse önalım hakkım var mı?
Bağış gerçekse önalım hakkı doğmaz çünkü hak yalnız satışta kullanılır. Ancak bağış görünümündeki devir önalımı engellemek amacıyla yapılmışsa Yargıtay bunu muvazaalı sayarak önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmektedir.
Ne kadar bedel yatırmam gerekir?
25 Aralık 2025 sonrası satışlarda hâkimin belirleyeceği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri. Bu tarihten önce açılmış davalarda da rayiç bedel kuralı uygulanır.
Payı satın alan kişi de paydaştı, yine de dava açabilir miyim?
Kural olarak hayır. Yargıtay yasal önalım hakkının ancak paydaş olmayan birine yapılan satışta kullanılabileceğini belirtir. Ancak alıcının satış tarihinde gerçekten paydaş olup olmadığı tapu kayıtlarından denetlenmelidir.
Karşı taraf hangi savunmayı yapar?
Fiilî taksim, önalım davalarında ileri sürülebilen savunmalardan biridir. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi yerini kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunarak dava reddedilebilir.
Satışı nasıl öğrenebilirim?
Paydaşı olduğunuz taşınmazın tapu kaydını inceleyerek. Paydaş olarak taşınmaza ilişkin kayıt ve belgeleri inceleme hakkınız bulunur; ayrıca tapu müdürlüğünden takyidatlı kayıt örneği istenebilir.
Süreyi kaçırırsam ne olur?
Hak düşer. Süre hak düşürücü olduğu için mahkeme bunu kendiliğinden gözetir; karşı tarafın itiraz etmemesi sonucu değiştirmez.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler