Taşkın Yapı Nedir? Temliken Tescil ve Zamanaşımı

Taşkın yapı, bir kimsenin kendi arazisinde yaptığı yapının bir kısmının başkasına ait araziye taşırılmasıdır. Taşkın yapıyı Türk Medeni Kanunu m.725 düzenler ve iki durumu ayırır. Yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkına sahipse taşan kısım onun taşınmazının bütünleyici parçası olur (m.725/1). İrtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemişse ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak kurulmasını veya o kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini (temliken tescil) isteyebilir (m.725/2). Kanunda yapı sahibinin bu istemi için ayrı bir zamanaşımı yazılı değildir; maddedeki tek süre, arazi malikinin itirazına ilişkin on beş gündür.

1. Taşkın Yapı Nedir? TMK’da Taşkın Yapı Düzenlemesi

Taşkın yapı, Türk Medeni Kanunu’nda “Taşkın yapılar” başlıklı m.725’te düzenlenir. Madde, bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmının kime ait olacağını ve bu durumda hangi taraftan ne istenebileceğini belirler. Arazi üzerindeki mülkiyet, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları da kapsar (TMK m.718/2); taşkın yapı hükmü bu genel kurala, yapının sınırı aştığı hâl için bir istisna getirir.

Taşkın yapıda iki taşınmaz vardır: yapının asıl bulunduğu arazi ve yapının bir kısmının taştığı komşu arazi. Taşkın yapı hükmü, yapının tamamen başkasının arazisinde yapıldığı durumu değil, kendi arazisindeki yapının sınırı aşan bölümünü konu alır. Yapının başkasının arazisinde yapılması TMK m.722-724’e tabidir ve bu fark aşağıda ayrıca gösterilmiştir.

1.1. Taşkın Yapıda İrtifak Hakkı Varsa

Taşkın yapıda yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı varsa, yapının taşırılan kısmı ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur (TMK m.725/1). Bu durumda taşan bölüm için ayrıca itiraz, iyiniyet veya bedel incelemesi yapılmaz; sonucu irtifak hakkının varlığı belirler. Bu nedenle taşkın yapı uyuşmazlığında ilk bakılacak belge, iki taşınmazın güncel tapu kaydındaki irtifak hakları ve şerhlerdir.

Taşkın yapıdan farklı olarak üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapının mülkiyetini irtifak hakkı sahibine verir (TMK m.726/1). Üst hakkı baştan kurulan bir haktır; taşkın yapı hükmü ise böyle bir hak olmadan ortaya çıkan taşmayı çözer.

1.2. Taşkın Yapıda İrtifak Hakkı Yoksa

Taşkın yapıda irtifak hakkı yoksa taşan kısım kendiliğinden yapı sahibine geçmez. Kanun bu durumda yapı sahibine, beş koşulun birlikte gerçekleşmesi hâlinde irtifak kurulmasını veya mülkiyet devrini isteme imkânı tanır (TMK m.725/2). Koşullar gerçekleşmezse taşan kısım, arazinin mülkiyetinin yapıları da kapsaması kuralı gereği arazi malikinin mülkiyet hakkına konu olur (TMK m.718/2) ve arazi maliki mülkiyetten doğan davalara başvurabilir (TMK m.683/2).

2. Taşkın Yapıda Temliken Tescil Şartları

Taşkın yapıda temliken tescil, yapı sahibinin taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini istemesidir. TMK m.725/2 bu istemi beş koşula bağlar:

1. İrtifak hakkının bulunmaması: Yapı sahibinin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı yoksa bu fıkra uygulanır.
2. On beş gün içinde itiraz edilmemesi: Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır.
3. Durum ve koşulların haklı göstermesi: Durum ve koşullar da istemi haklı göstermelidir.
4. İyiniyet: Taşkın yapı iyiniyetle yapılmış olmalıdır.
5. Uygun bedel: İrtifak veya mülkiyet devri uygun bir bedel karşılığında istenir.

Taşkın yapıda yapı sahibi iki talepten birini seçebilir: taşan kısım için irtifak hakkı kurulması veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devri. İrtifak kurulmasında komşu arazinin mülkiyeti arazi malikinde kalır ve yalnız taşan kısım için hak kurulur; temliken tescilde ise arazi parçasının mülkiyeti yapı sahibine geçer.

2.1. Taşkın Yapıda İyiniyet

Taşkın yapıda iyiniyet, m.725/2’deki istem hakkının ön şartıdır: madde, istem hakkını yalnız taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimseye tanır. Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2).

Taşkın yapıda iyiniyet, yapının yapıldığı tarihteki bilgi ve özen üzerinden değerlendirilir. Bu nedenle inceleme dosyasında şu sorular ayrılır:

• Yapının ilk yapım, yenileme veya esaslı onarım tarihine ilişkin hangi kayıtlar vardır?
• O tarihte geçerli olan parsel sınırı ve kroki ne göstermektedir?
• Taşma yapım sırasında mı, yoksa sonraki bir ölçüm veya harita yenilemesiyle mi görünür hâle gelmiştir?
• Yapı sahibi yapımdan önce sınırı ölçtürmüş veya aplikasyon yaptırmış mıdır?

Kadastro haritalarının teknik nedenlerle yetersiz kalması veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermemesi hâlinde haritaların tekrar düzenlenmesi mümkündür (3402 m.22/2-a). Taşmanın böyle bir yenilemeden sonra ortaya çıkıp çıkmadığı, iyiniyet ve öğrenme tarihi bakımından ayrıca incelenir; bu işlem için 3402 22/a uygulaması yazısına bakılabilir.

2.2. Taşkın Yapıda Uygun Bedel

Taşkın yapıda uygun bedel, irtifak kurulmasının veya mülkiyet devrinin karşılığıdır (TMK m.725/2). Madde bedelin nasıl hesaplanacağını ayrıca düzenlemez; “uygun” bedel ister. Bu nedenle değerleme raporunda taşan bölümün değeri ile taşmanın arazi malikinin geri kalan taşınmazına etkisinin ayrı ayrı gösterilmesi, bedelin uygunluğunun değerlendirilmesine veri sağlar. Yüksek bir bedel önerilmesi ise iyiniyet veya itiraz şartının yerine geçmez; bedel, beş koşuldan yalnız biridir.

2.3. Taşkın Yapıda Arazi Parçasının Ayrılabilmesi

Taşkın yapıda mülkiyet devri istendiğinde devredilecek olan, taşan kısmın bulunduğu arazi parçasıdır (TMK m.725/2). Bu parçanın ayrı bir tapu kaydına konu olabilmesi için ana parselden ayrılması (ifraz) gerekir. İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir ve parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifrazın imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır (3194 sayılı İmar Kanunu m.15). Bu nedenle temliken tescil talebinde ifrazın mümkün olup olmadığı teknik olarak ayrıca araştırılır; ifraz mümkün değilse aynı madde, irtifak kurulmasını ikinci seçenek olarak sunar.

Komşunun taşan bölümün devrine razı olması, o bölümün ana parselden ayrılmasının imar mevzuatına göre mümkün olduğu anlamına gelmez. Yalnız taşan alanın metrekaresini gösteren bir kroki ile tescile elverişli bir ifraz çalışması da aynı belge değildir.

3. Taşkın Yapı Zamanaşımı: Kanunda Süre Var mı?

Taşkın yapı zamanaşımı sorusunun kanun metnindeki cevabı şudur: TMK m.725, yapı sahibinin irtifak kurulması veya mülkiyet devri istemi için bir dava açma süresi ya da zamanaşımı öngörmez. Maddedeki tek süre, zarar gören malikin itirazı için öngörülen on beş gündür ve taşmanın öğrenildiği tarihten başlar (TMK m.725/2). Taşkın yapıyla ilgili komşu hükümler (m.722, m.723, m.724) de bu istemler için ayrı bir süre içermez.

Taşkın yapıda on beş günlük süre bir zamanaşımı değil, arazi malikinin tepki süresidir. Arazi maliki bu süre içinde itiraz ederse yapı sahibi m.725/2’deki istemi kuramaz; çünkü itiraz edilmemiş olması istemin şartlarından biridir. Süre, taşmanın yapıldığı tarihten değil, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlar. Bu yüzden öğrenme tarihinin hangi belgeyle gösterileceği (ölçüm raporu, bildirim, yazışma) uyuşmazlığın merkezindedir.

Taşkın yapı istemine özgü bir zamanaşımı kanunda açık hükümle düzenlenmemiştir. Arazi malikinin el atmanın önlenmesi istemi için de TMK m.683 metninde bir süre yoktur. Buna karşılık haksız işgal nedeniyle istenen tazminat (ecrimisil) ayrı bir alacaktır ve süre bakımından ayrıca değerlendirilir; ayrıntısı ecrimisil yazısındadır.

3.1. Taşkın Yapıda İtiraz ve İhtarname

Taşkın yapıda itiraz, zarar gören arazi malikinin taşmaya karşı çıktığını yapı sahibine bildirmesidir. TMK m.725/2 itirazın şeklini düzenlemez; yalnız taşmanın öğrenilmesinden başlayarak on beş gün içinde yapılmasını arar. Kanun belirli bir form veya noter ihtarı şartı koymadığından bir ihtarname örneği kanuni zorunluluk değildir.

Taşkın yapı ihtarnamesinin işlevi ispattır. İtirazın on beş gün içinde yapıldığı sonradan kanıtlanmak zorunda kalınacağından, tarihi belli ve karşı tarafa ulaştığı gösterilebilen yazılı bir bildirim tercih edilir. Bildirimde taşan yapı, taşınmazların ada ve parsel numaraları, taşmanın öğrenildiği tarih ve bu tarihi gösteren belge ile taşmaya itiraz edildiği açıkça yazılır.

4. Taşkın Yapı Davası: Kim Açar, Ne İstenir?

Taşkın yapı davası, taşmanın iki tarafına göre farklı istemler içerir. Yapı sahibi m.725/2’ye dayanarak irtifak kurulmasını veya temliken tescili ister; arazi maliki ise mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesini ve gerekirse tazminat ister. Her iki taraf da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açar; bu yetki kesindir (HMK m.12/1). İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (m.12/2). Görevli mahkeme, aksine düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1).

4.1. Taşkın Yapı Davasında Yapı Sahibinin İstemi

Taşkın yapı davasında yapı sahibinin istemi, uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak kurulması veya o kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devridir (TMK m.725/2). Davacı beş koşulu, özellikle iyiniyeti ve arazi malikinin on beş gün içinde itiraz etmediğini göstermelidir. Mülkiyet devri istenecekse arazi parçasının ifrazının mümkün olduğu da teknik olarak ortaya konulur.

4.2. Taşkın Yapı Davasında Arazi Malikinin İstemi

Taşkın yapı davasında arazi maliki, taşkın yapıya karşı mülkiyet hakkına dayanır. Bir şeye malik olan kimse, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2). Arazi maliki süresinde itiraz etmişse yapı sahibinin m.725/2’deki istemi kurulamaz. Davanın ayrıntıları için el atmanın önlenmesi davası yazısına bakılabilir.

5. Taşkın Yapı ile Karıştırılan Yollar

Taşkın yapı; başkasının arazisine yapı yapılması, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil ile sık karıştırılır. Dört yol farklı olaylara dayanır ve farklı sonuç doğurur:

Yol	Dayanak	Olay	Kim ister	Sonuç
Taşkın yapı	TMK m.725	Kendi ara­zi­sin­deki yapının bir kısmı komşu araziye taşar	Yapı sahibi	İrtifak veya taşan kısmın bulunduğu parçanın devri; itiraz için on beş gün
Başkasının arazisine yapı	TMK m.722-724	Yapı başkasının arazisinde yapılır	Malzeme sahibi veya arazi maliki	Malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (m.722); tazminat (m.723); değer farkı açıksa yapı ve arazinin malzeme sahibine verilmesi (m.724)
El atmanın önlenmesi	TMK m.683/2	Malikin taşınmazına haksız el atılır	Arazi maliki	Haksız el atmanın önlenmesi
Ecrimisil	TMK m.995	İyiniyetli olmayan zilyet taşınmazı haksız alıkoyar	Hak sahibi	Zararlar ve elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünler için tazminat

5.1. Taşkın Yapı ile TMK m.724 Arasındaki Fark

Taşkın yapı ile TMK m.724 arasındaki fark, yapının nerede bulunduğudur. Taşkın yapıda yapı kendi arazisindedir ve yalnız bir kısmı komşu araziye taşar; m.725 taşan kısım için irtifak veya o kısmın bulunduğu parçanın devrini düzenler. Bir kimse başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1). Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir (TMK m.724).

İki hüküm farklı ölçütler kullanır. m.724, yapının değerinin arazinin değerini açıkça aşmasını arar ve istemi “iyiniyetli taraf”a tanır; m.725 ise değer karşılaştırması yapmaz, zarar gören malikin on beş gün içinde itiraz etmemesini ve yapı sahibinin iyiniyetini arar. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi malikinin malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemesi ve iyiniyetsizliğin tazminat tutarına etkisi ise m.723’te düzenlenir.

5.2. Taşkın Yapı ile Kaçak Yapı Arasındaki Fark

Taşkın yapı ile kaçak yapı aynı inceleme değildir. Taşkın yapı, TMK m.725 bakımından bir yapının komşu araziye taşmasıdır; yapının imar mevzuatına uygunluğu ise ayrı bir hukuki inceleme alanıdır. Bu nedenle yalnız ruhsat veya yapı kaydına bakarak m.725 koşullarının oluştuğu, yalnız taşma saptanarak da imar yönünden bir sonuç doğduğu söylenemez. Komşu taşınmazlar arasındaki diğer uyuşmazlıklar için komşuluk hukuku, tapu kaydının hukuka aykırılığı iddiası için tapu iptali ve tescil davası yazılarına bakılabilir.

6. Taşkın Yapı Uyuşmazlığında Belge Seti

Taşkın yapı uyuşmazlığında belgeler, m.725’teki her koşulu ayrı ayrı gösterecek biçimde düzenlenir:

Belge	Hangi koşulu gösterir
İki taşınmazın güncel ve tedavüllü tapu kayıtları	İrtifak hakkının bulunup bulunmadığı; malik ve kayıt deği­şik­lik­le­ri­nin sırası
Kadastro tutanağı, pafta ve kroki	Sınırın hangi belgeye göre belir­len­diği
Ölçüm, aplikasyon veya bilirkişi raporu	Taşmanın yeri ve yüzölçümü
Yapı tarihini gösteren kayıtlar (ruhsat, iskân, fatura)	İyiniyetin değer­len­di­ri­le­ceği zaman noktası
Bildirim, ihtarname ve yazışmalar	Taşmanın öğrenildiği tarih ve on beş günlük itiraz süresi
Değerleme raporu	Uygun bedel
İfraz imkânına ilişkin teknik rapor	Mülkiyet devrinin uygu­la­na­bi­lir­liği