Taşkın Yapı ve Temliken Tescil Nedir?

Kısa Cevap

Taşkın yapı, bir yapının başkasına ait araziye taşan kısmı bakımından ortaya çıkan sorundur. Türk Medeni Kanunu m.725, önce irtifak hakkını; bu hak yoksa zarar gören malikin itirazı, yapı sahibinin iyiniyeti ve uygun bedel koşullarıyla irtifak kurulması ya da arazi parçasının devrini düzenler.

Bu Durumda mısınız?

• Yapınızın temel, balkon, duvar veya başka bir bölümü komşu parsele taşıyor.
• Tapu kaydı ile fiilî sınır arasında farklılık bulunduğunu öğrendiniz.
• Taşan bölüm için bir irtifak kaydı olup olmadığını kontrol etmek istiyorsunuz.
• Komşu parsel maliki taşmaya itiraz ediyor veya etmiyor.

Bu incelemede iki taşınmazın güncel tapu kaydı, sınır bilgileri ve taşmanın ne zaman öğrenildiği birlikte değerlendirilmelidir.

TMK m.725 Ne Düzenler?

Kanun, irtifak hakkı bulunan durum ile böyle bir hakkın bulunmadığı durumu ayrı kurar.

TMK m.725

Madde 725- Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Bu maddede yer alan on beş günlük süre, taşmayı öğrenen zarar gören malikin itirazına ilişkindir. Maddede ayrıca iyiniyet, durum ve koşulların istemi haklı göstermesi ve uygun bedel unsurları birlikte aranır.

Temliken Tescil ile İrtifak Arasında Ne Fark Vardır?

Maddenin ikinci fıkrasında iki ayrı talep ihtimali vardır: Taşan kısım için irtifak hakkı kurulması veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devri. Hangi ihtimalin somut olaya uygun olacağı, taşmanın kapsamı ve Kanundaki koşulların gerçekleşmesine göre değerlendirilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, taşkın yapıya dayalı tescil talebinde iyiniyetin öncelikli koşul olduğunu vurgulamıştır.

Malzeme sahibinin (yapı malikinin) TMK’nın 725’inci maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1749, K. 2019/414, T. 09.04.2019 — bozulmasına)

Bu değerlendirme, taşmanın varlığının tek başına mülkiyet devri sonucunu doğurmadığını gösterir.

İyiniyet Ne Zaman ve Hangi Verilerle İncelenir?

Taşkın yapıda iyiniyet, yalnız yapı sahibinin “sınırı bilmiyordum” açıklamasıyla belirlenmez. Yapının yapıldığı tarihteki parsel sınırı, o tarihteki tapu ve kadastro belgeleri, varsa ölçüm veya yenileme kayıtları ile tarafların bildirimleri birlikte değerlendirilir. Sonradan ortaya çıkan bir sınır tartışması, bu kayıtların tarih sırasını daha da önemli hâle getirir.

Hukuk Genel Kurulu, TMK m.725’e dayalı tescil isteminde iyiniyetin öncelikli koşul olduğunu; değerlendirmede yapının inşa edildiği tarihteki durumun açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirtmiştir. Bu yaklaşım, güncel bir ölçümün tek başına geçmişteki iyiniyet sorununu çözemeyebileceğini gösterir.

Bu nedenle inceleme dosyasında özellikle şu sorular ayrılmalıdır:

• Yapının ilk yapım, yenileme veya esaslı onarım tarihine ilişkin hangi kayıtlar vardır?
• O tarihte geçerli olan parsel sınırı ve kroki ne göstermektedir?
• Taşma, yapım sırasında mı; yoksa sonraki ölçüm veya yenileme sonrasında mı görünür hâle gelmiştir?
• Taşan arazinin maliki taşmayı ne zaman öğrendiğini hangi verilerle açıklamaktadır?

Bu soruların cevabı, maddedeki iyiniyet ve itiraz unsurlarını somutlaştırır; taşınmazın güncel görünümünden bağımsız soyut bir değerlendirme yapılmasını önler.

İfraz İmkânı ve Uygun Bedel Neden Ayrı Başlıklardır?

Temliken tescil talebinde taşan alanın fiziksel ve hukuki olarak ana taşınmazdan ayrılabilmesi de değerlendirilir. Hukuk Genel Kurulu bunu açık biçimde şöyle ifade etmiştir:

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1749, K. 2019/414, T. 09.04.2019 — bozulmasına)

İfraz imkânı, taşan bölümün nerede olduğu ve parsel düzeni bakımından ayrı bir teknik inceleme gerektirir. Uygun bedel de yalnız taşan metrekarenin soyut değeri gibi ele alınmaz; m.725’in şartları gerçekleştiği takdirde taşınmaz verileri, taşmanın etkisi ve somut dosyadaki değerleme kayıtları birlikte incelenir.

Komşu Kabul Etse Bile İfraz Araştırması Gerekir mi?

Komşunun taşan bölümün devrine razı olması, o bölümün ana parselden ayrılmasının hukuken mümkün olduğu anlamına gelmez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, davalı tarafın kabul beyanı dikkate alınarak tescile karar verilen bir dosyada, ifraz araştırmasının yapılmamasını bozma nedeni saymıştır:

Mahkemece davalı tarafın kabul beyanı da dikkate alınarak, bilirkişi raporunda A harfi ile gösterilen yerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmişse de; yukarıda açıklandığı üzere bu yerin davalıya ait taşınmazdan ifraz edilebilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmuştur.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/1023, K. 2020/7711, T. 24.11.2020 — bozulmasına)

Kararda, bilirkişiden ifraz imkânına ilişkin ek rapor alınması ve uygun bulunması hâlinde ifraz krokisinin ilgili onay sürecine sunulması gerektiği açıklanmıştır. Bu nedenle yalnız taşan alanın metrekaresini gösteren bir kroki ile tescile elverişli ifraz çalışması aynı belge değildir. Teknik inceleme, hem taşkınlığın konumunu hem de istenen tapu işleminin uygulanabilirliğini ortaya koymalıdır.

Bu ayrım anlaşma görüşmelerinde de önem taşır. Tarafların bedelde uzlaşması, tescil şartlarının tümünün gerçekleştiğini göstermez. Tescil istemi kurulurken iyiniyet, taşma ve itirazın yanında parselin ayrılabilirliği de ayrıca incelenmelidir.

Uygun Bedel Yalnız Taşan Metrekarenin Değeri midir?

Bedel incelemesi, sadece taşan yüzölçümünü birim fiyatla çarpmaktan ibaret görülmemelidir. Aynı kararda Daire, yapı yıkılırsa doğacak zarar ile taşma korunursa arsa malikinin uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılmasını açıklarken kalan arazinin durumuna da işaret etmiştir:

Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/1023, K. 2020/7711, T. 24.11.2020 — bozulmasına)

Dolayısıyla değerleme raporunda taşan bölüm ile geriye kalan parselin etkilenmesi ayrı ayrı görünmelidir. Bununla birlikte yüksek bir bedel önerilmesi, iyiniyet eksikliğini veya ifraz engelini ortadan kaldıran bağımsız bir çözüm değildir. Karar, bu unsurları birbirinin yerine geçebilen seçenekler değil, tescil incelemesinin farklı koşulları olarak ele almaktadır.

Belge Seti Nasıl Düzenlenir?

Belge	İnceleme bakımından işlevi
Tedavüllü tapu kayıtları	Malik ve kayıt değişikliklerinin tarih sırası
Kadastro tutanağı ve kroki	Sınırın hangi belgeye göre belirlendiği
Ölçüm veya bilirkişi verisi	Taşmanın yeri ve kapsamı
Yapı tarihini gösteren kayıt	İyiniyet değerlendirmesinin zaman noktası
Bildirim veya yazışmalar	İtirazın öğrenme tarihiyle ilişkisi

Taşkın Yapı ile Kaçak Yapı Aynı İnceleme Değildir

Taşkın yapı, TMK m.725 bakımından bir yapının komşu araziye taşmasıdır. Yapının imar mevzuatına uygunluğu ise farklı bir hukuki inceleme alanıdır. Bu nedenle yalnız ruhsat veya yapı kaydına bakarak TMK m.725 koşullarının oluştuğu; yalnız taşma saptanarak da imar yönünden sonuç doğduğu söylenemez.

Taşınmazın sınırına ilişkin başka uyuşmazlıklar için komşuluk hukuku, tapu kaydının hukuka aykırılığı iddiası için ise tapu iptali ve tescil davası yazıları genel çerçeve sunar.

İnceleme Sırası

İnceleme konusu	Bakılacak temel veri
Taşmanın yeri ve kapsamı	Parsel, sınır ve ölçüm bilgileri
İrtifak hakkı	Güncel tapu kaydı
İtiraz	Taşmanın öğrenildiği tarih ve bildirimler
İyiniyet ve koşullar	Yapım ve taşma sürecine ilişkin belgeler
Uygun bedel	Somut taşınmaz ve taşan kısma ilişkin veriler

Sık Yapılan Hatalar

• Taşkınlığın saptanmasını, tek başına tapu devri sonucu gibi görmek.
• İrtifak hakkı kaydını incelemeden doğrudan mülkiyet devrinden söz etmek.
• On beş günlük itiraz süresinin başlangıcını taşmanın öğrenilmesinden bağımsız ele almak.
• İmar mevzuatına ilişkin sorunu TMK m.725 incelemesiyle aynı saymak.
• Güncel sınırı, yapının inşa edildiği tarihteki sınır kaydıyla karşılaştırmamak.
• İfraz imkânını ve uygun bedeli, iyiniyetten bağımsız tek başına sonuç belirleyen unsurlar gibi görmek.

Özet

• TMK m.725, taşkın yapı için irtifak ve belirli koşullarda devir imkânı düzenler.
• İrtifak yoksa itiraz, iyiniyet, durum ve koşullar ile uygun bedel birlikte önem taşır.
• Taşkın yapı ile imar aykırılığı aynı hukuki inceleme değildir.
• Somut dosyada tapu kaydı, sınır bilgileri ve belgeler birlikte değerlendirilmelidir.