Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Süreler — 25 Aralık 2025 Değişikliği

Kısa Cevap

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, önalım (şufa) hakkını üç noktada değiştirdi ve değişiklikler 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi:

1. Yatırılacak bedelin ölçüsü değişti. Artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedel yatırılır (TMK m.734/2).
2. En uzun hak düşürücü süre kısaldı. Satıştan itibaren işleyen süre iki yıldan bir yıla indi (TMK m.733).
3. Cebrî satış yasağının kapsamı genişledi. Cebrî artırmanın yanına Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar eklendi (TMK m.733/1).

Bu üç değişikliğin hangi olaya uygulanacağını, Kanunla birlikte eklenen TMK Geçici Madde 1 belirliyor ve çözüm iki değişiklik için birbirinin tersi: m.733 değişiklikleri geçmiş satışlara uygulanmazken, m.734 değişikliği halen görülmekte olan davalara da uygulanır.

Bu Durumda mısınız?

• Paydaşı olduğunuz taşınmazda bir pay üçüncü kişiye satıldı ve önalım davası açmayı düşünüyorsunuz.
• Açtığınız önalım davası devam ediyor ve mahkeme size rayiç bedel yatırmanız için süre verdi.
• Payı satın alan taraf sizsiniz; açılan önalım davasında ne kadar bedel alacağınızı hesaplıyorsunuz.
• Satış 2025 yılı içinde yapıldı ve hangi sürenin geçerli olduğunu bilmiyorsunuz.
• Tapuda düşük bedel gösterilen bir satışta önalım hakkınızı kullanmayı planlıyordunuz.
• Arsa veya tarla yatırımınızda hisse alırken önalım riskini fiyatlamanız gerekiyor.

Bu konuda internetteki kaynakların büyük bölümü değişiklikten önce yazılmıştır ve hâlâ “iki yıl” ile “tapudaki satış bedeli” demektedir. Somut dosyanızda hangi rejimin uygulanacağı satış ve dava tarihlerine göre belirlenir; değerlendirme için avukata danışmanız yerinde olur.

Yeni Kural: Bedel Artık Rayiç Bedel

Değişikliğin uygulamada en çok hissedilecek kısmı budur. Önalım hakkı sahibinin mahkemeye yatıracağı tutarın ölçüsü değişmiştir.

4721 sayılı TMK m.734 — önalım bedeli (Değişik ikinci fıkra 24/12/2025-7571/36 md.)

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Hükümden çıkan dört sonuç şudur:

• Ölçü rayiç bedeldir. Bedeli hâkim belirler ve bunu “gecikmeksizin” yapması gerekir.
• Tapu giderleri de eklenir. Yatırılacak tutar rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin toplamıdır.
• Süre kesin süredir. Kesin süre içinde nakden yatırılmazsa, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yani dava esastan haklı olsa dahi sonuç alınamaz.
• Para atıl beklemez. Bedel nemalandırılmak üzere yatırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Pratik etkisi: Değişiklikten önce, tapuda harçtan kaçınmak amacıyla düşük bedel gösterilmiş satışlarda önalımcı payı çoğu zaman o düşük bedelle alabiliyordu. Yeni hüküm ölçüyü tapu kaydındaki bedelden ayırıp rayiç bedele bağladığı için bu sonuç artık güvenilir değildir. Önalım hakkını kullanmayı planlayan paydaşın, dava açmadan önce payın gerçek piyasa değerini ödemeye hazır olması gerekir.

En Uzun Süre İki Yıldan Bir Yıla İndi

İkinci değişiklik süreye ilişkindir ve kaçırılması hakkın tamamen düşmesi sonucunu doğurur.

4721 sayılı TMK m.733 — hak düşürücü süre

“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”

Bu fıkranın önceki hâli “iki yıl” diyordu. Resmî metnin dipnotu değişikliği şöyle kaydeder — 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 35 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.

Yani bugün iki süre birlikte işler:

Süre	Başlangıcı	Uzunluğu
Kısa süre	Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarih	3 ay
En uzun süre	Satış tarihi	1 yıl (eski hâli 2 yıl)

Süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak sönmüş olur ve mahkeme bunu kendiliğinden gözetir.

Kısa sürenin başlangıcını belirleyen bildirim kuralı ise aynı maddenin üçüncü fıkrasındadır.

4721 sayılı TMK m.733 — satışın noter aracılığıyla bildirilmesi

“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”

Bildirimin noter aracılığıyla yapılması aranır; telefonla haber verme, mesaj gönderme ya da paydaşın satışı başka bir yoldan duyması aynı işlevi görmez.

Hangi Kural Hangi Olaya Uygulanır? (Geçici Madde 1)

Bu, dosyaların çoğunda sonucu belirleyecek olan ve internetteki kaynakların neredeyse hiçbirinde bulunmayan noktadır. Kanun koyucu, iki maddenin geçmişe etkisini farklı düzenlemiştir.

4721 sayılı TMK Geçici Madde 1 — geçiş hükmü (Ek 24/12/2025-7571/37 md.)

“(1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”

Bu iki fıkra aynı yönde değildir:

• m.733 değişiklikleri (süre ve cebrî satış yasağı) ileriye etkilidir. Ölçüt satış tarihidir. Satış 25 Aralık 2025’ten önce yapılmışsa, o satış bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder; yani iki yıllık en uzun süre yaşamaya devam eder ve Devlet İhale Kanunu satışlarına ilişkin yeni yasak o satışa uygulanmaz.
• m.734 değişikliği (rayiç bedel) derdest davaları da kapsar. Ölçüt dava tarihi değil, davanın derdest olmasıdır. Yürürlükten önce açılmış davalarda da rayiç bedel kuralı uygulanır.

Sonuç: 2024 yılında yapılmış bir satış nedeniyle 2025 başında açtığınız ve hâlâ görülmekte olan bir davada, süre bakımından eski rejim (iki yıl), bedel bakımından yeni rejim (rayiç bedel) birlikte uygulanır. İki maddenin geçiş kuralı farklı olduğu için bu karma tablo istisna değil, tipik durumdur.

Satış Size Bildirilmediyse Süre Ne Zaman İşler?

Üç aylık kısa sürenin işlemeye başlaması, satışı bir şekilde duymanıza bağlı değildir. Yukarıda aktarılan bildirim kuralının uygulamadaki karşılığı bu noktada nettir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025 kararında şöyle denilmiştir:

“TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.”

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025)

Aynı kararda sürenin niteliği de belirtilmiştir:

“Bu süre hak düşürücü süre olup Mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/855, K. 2025/1071, T. 25.02.2025)

Tazelik notu: Bu karar 25.02.2025 tarihlidir, yani 7571 sayılı Kanundan öncedir; kararın metninde en uzun süre “iki yıl” olarak geçer. Kararın noter bildirimi ve sürenin resen gözetilmesi yönündeki tespitleri bugün de geçerlidir; ancak en uzun sürenin uzunluğu bakımından 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda güncel metin ile Geçici Madde 1 esas alınmalıdır.

Pratik sonuç şudur: alıcı veya satıcı noterden bildirim yapmamışsa, üç aylık süre hiç başlamaz; geriye yalnızca satış tarihinden işleyen en uzun süre kalır. Bu nedenle bildirim yapmak, alıcının yararınadır. Süreyi başlatan taraf odur.

Cebrî Artırma ve Devlet İhale Kanunu Satışları

Üçüncü değişiklik, önalım hakkının hiç kullanılamayacağı satışların kapsamını genişletmiştir.

4721 sayılı TMK m.733 — kullanma yasağı (Değişik birinci fıkra 24/12/2025-7571/35 md.)

“8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”

Cebrî artırma yasağı zaten vardı; yeni olan, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların açıkça eklenmesidir. Geçici Madde 1/1 uyarınca bu genişleme de yalnızca 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlara uygulanır.

Sık Yapılan Hatalar

• “İki yılım var” diye beklemek. 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda en uzun süre bir yıldır. Eski tarihli kaynaklara güvenmek hakkın düşmesine yol açar.
• Tapudaki bedeli hesaplamaya esas almak. Yatırılacak tutar artık rayiç bedeldir; düşük gösterilmiş tapu bedeli üzerinden yapılan bütçe planı dosyayı kaybettirir.
• Kesin süreyi kaçırmak. Bedel kesin süre içinde yatırılmazsa, dava esastan haklı olsa bile pay adınıza tescil edilemez.
• Dava açmadan ihtarname ile yetinmek. Önalım hakkı dava açılarak kullanılır; ihtarname hakkı kullanmış saymaz ve süre işlemeye devam eder.
• Derdest davada eski bedel rejimini varsaymak. Geçici Madde 1/2 uyarınca rayiç bedel kuralı önceden açılmış davalara da uygulanır.
• Fiilî taksimi hesaba katmamak. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşüp her biri kendi yerini kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu savunma bedel ve süre kurallarından bağımsız olarak davayı düşürebilir.

Özet

• Bedel: Hâkimin belirlediği rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderleri, kesin süre içinde nakden yatırılır (TMK m.734/2).
• Süreler: Noter bildiriminden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıl (TMK m.733). Eski en uzun süre iki yıldı.
• Cebrî satış: Cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu satışlarında önalım kullanılamaz (TMK m.733/1).
• Geçiş: m.733 değişiklikleri eski satışlara uygulanmaz; m.734 değişikliği derdest davalara uygulanır (TMK Geçici Madde 1).
• Yürürlük: 25 Aralık 2025.

Önalım hakkının kim tarafından, hangi satışlarda kullanılabileceği ve feragat usulü için Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? yazısına; payını satmak isteyen paydaşın hak ve sınırları için Hisseli Tapuda Hisse Satışı yazısına bakabilirsiniz.