Hisseli Tapuya Haciz Gelir mi? Hacizli Ev Satılır mı

Kısa Cevap

Hisseli tapuya haciz gelir. TMK m.688 uyarınca paylı mülkiyette pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Haciz yalnızca borçlu paydaşın payına konur; diğer paydaşların payları etkilenmez. Elbirliği mülkiyetinde ise bağımsız pay bulunmadığı için satış İİK m.121 usulüne tâbidir.

Bu Durumda mısınız?

• Ortak olduğunuz taşınmazın tapusuna, diğer hissedarın borcu nedeniyle haciz konmuş.
• Bankaya olan borcunuz nedeniyle hisseli tapunuza haciz geldi.
• Miras kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmazda payınıza haciz işlenmiş.
• Üzerinde haciz bulunan bir taşınmazı satmak ya da satın almak istiyorsunuz.
• İcra dosyanızda ortaklığın giderilmesi davası açılmış, süreç yıllardır sürüyor.

Önce Ayrım: Paylı Mülkiyet mi, Elbirliği Mülkiyeti mi?

Bu yazının en kritik cümlesi şudur: hisseli tapu tek bir şey değildir. Türk Medeni Kanunu iki farklı birlikte mülkiyet tanır ve haciz bakımından sonuçları taban tabana zıttır.

Paylı (müşterek) mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır (TMK m.688):

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Maddenin son cümlesi soruyu doğrudan cevaplar: pay haczedilebilir. Paydaş kendi payının maliki gibi hareket edebildiği için, alacaklısı da o payı takip edebilir.

Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyette ise tablo değişir (TMK m.701):

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Belirlenmiş bir pay olmadığı için “şu payı satalım” denemez. En yaygın örneği paylaşılmamış mirastır: mirasçılar arasında paylaşma yapılana kadar tereke elbirliği mülkiyetine tâbidir.

Tapunuza Bakarak Nasıl Ayırt Edersiniz?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, bu ayrımı somut bir dosyada tapu kaydının hanelerinden yapmıştır:

mülkiyet hissesinin “Elbirliği No” hanesinde değil “Hisse Pay/Payda” hanesinde gösterildiği, diğer maliklerin hisselerinin de aynı sütun altında yer aldığı, bu hali ile satışa konu taşınmazın elbirliği (iştirak halinde) değil paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tasarruf edildiği anlaşılmaktadır

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/31012, K. 2015/32817, T. 24.12.2015 — bozma)

Yani ayrımı yapmak için hukuki yorum şart değildir; tapu kaydında hissenin hangi hanede gösterildiğine bakmak yeterlidir. Bu tespit, aşağıdaki bütün sonuçları belirler.

Paylı Mülkiyette: Pay Doğrudan Satılır

Paylı mülkiyet varsa süreç sadedir. İcra dairesi borçlunun payını haczeder, tapuya şerh işlenir ve süresi içinde satış istenirse pay satılır. Alıcı, taşınmazın tamamının değil o payın maliki olur ve diğer paydaşlarla birlikte paydaş konumuna gelir.

Burada yaygın bir yanlış inanç vardır: payın satılabilmesi için önce ortaklığın giderilmesi davasının açılması gerektiği düşünülür. Yargıtay bunu açıkça reddeder:

borçlunun müşterek mülkiyet konusu taşınmazdaki payının ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açılmasına ve karar alınmasına gerek bulunmaksızın satışının mümkün olduğu açıktır

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/31012, K. 2015/32817, T. 24.12.2015 — bozma)

Ortaklığın giderilmesi davasının kendi kuralları ve kendi işlevi vardır; bu davanın nasıl işlediğini ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yazımızda ayrıntısıyla anlattık. Ancak paylı mülkiyette haczedilen payın satışı için bu davaya ihtiyaç yoktur.

Gereksiz Açılan Dava Süreyi Durdurmaz

Bu, dosyayı kaybettiren türden bir ayrıntıdır. Paylı mülkiyette gereksiz yere ortaklığın giderilmesi davası açılırsa, dava sürerken satış isteme süresi işlemeye devam eder:

ortaklığın giderilmesi davası açılmış olsa dahi; bu davanın satış isteme sürelerini kesmeyeceği kuşkusuzdur

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/31012, K. 2015/32817, T. 24.12.2015 — bozma)

Aynı dosyada Daire, dört ayrı satış talebinde masraf yatırılmadığı için bunların usulüne uygun satış talebi sayılamayacağını tespit etmiş ve hacizlerin İİK m.106-110 uyarınca düştüğü, geçerli bir haciz bulunmadan yapılan ihalenin usulsüz olduğu sonucuna varmıştır. Karar oybirliğiyle verilmiştir.

Buradan iki taraf için de aynı ders çıkar: satış talebi, masrafı yatırılmadıkça talep sayılmaz.

Elbirliği Mülkiyetinde: İİK m.121 Yolu

Elbirliği mülkiyetinde bağımsız pay bulunmadığı için icra dairesi doğrudan satışa geçemez. Kanun önce haczin nasıl işleneceğini düzenler (İİK m.94):

Bir intıfa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf edilen bir mal hissesi haczedilirse icra dairesi, yerleşim yerleri bilinen ilgili üçüncü şahıslara keyfiyeti ihbar eder. Bu suretle borçlunun muayyen bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesi haczedilmiş olursa icra memuru haciz şerhinin taşınmazın kaydına işlenmesi için tapu sicil muhafızlığına tebligat yapar.

Görüldüğü gibi haczin konusu, doğrudan taşınmaz değil tasfiye sonundaki hissedir. Sıra satışa geldiğinde ise devreye ayrı bir hüküm girer (İİK m.121):

Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazımgelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar.

İcra mahkemesinin elinde birden çok seçenek vardır (İİK m.121):

İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malüm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir, yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu maddenin işlevini şöyle özetler: taksim edilmemiş bir miras veya iştirak hâlinde tasarruf olunan bir malın hissesinin satılması gerektiğinde icra müdürü, satışın ne şekilde yapılacağını icra mahkemesinden sormak zorundadır. Uygulamada icra mahkemesi çoğunlukla alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi verir; taşınmaz bu dava sonucunda satılır ve borçlunun payına düşen bedelden alacak karşılanır.

Hacizli Taşınmaz Satılır mı?

Taşınmazda durum, araç haczinden farklıdır. Araçta kanun noteri açıkça kısıtlar; taşınmazda ise satışın önünde böyle bir mutlak yasak yoktur. Ancak haciz taşınmazı takip eder: alıcı, tapudaki haciz şerhiyle birlikte devralır ve taşınmaz cebrî icra yoluyla satılırsa bundan etkilenir.

Bu nedenle pratik cevap şudur: hukuken satış mümkün olsa da alıcı bulmak fiilen çok zordur ve alıcı açısından risklidir. Güvenli sıra, araçtakiyle aynıdır: önce şerhi kaldırt, sonra sat. Şerh, borcun ödenmesiyle ya da alacaklının muvafakatiyle icra dosyasından kaldırılır; süresi içinde satış istenmemişse haczin düştüğünün tespiti istenerek terkin sağlanır.

Tapudaki Haciz Ne Zaman Düşer? (İİK m.110)

Haciz süresiz değildir. Alacaklı satış istemez ve kanuni süre geçerse haciz kendiliğinden kalkar:

2004 sayılı İİK m.110 — Haczin kalkması

Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya talep geri alınıp da kanuni müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar. Hacizli malın satılması yönündeki talep bir defa geri alınabilir.

Hüküm iki ayrı düşme sebebi kurar: satışın hiç istenmemesi ve talebin geri alınıp süresinde yenilenmemesi. Talebin geri alınması bir defayla sınırlıdır; ikinci kez geri alınırsa haciz düşer. Maddenin devamı, resmî sicile kayıtlı mallarda haczin kalktığı tespit edilirse haciz şerhinin sicili tutan idarece terkin edileceğini de öngörür; yani tapudaki şerhin kaldırılması ayrı bir dava gerektirmez.

Sürenin işlemesini durduran şey “satış talebi verilmiş olması” değil, usulüne uygun bir satış talebidir. Uygulamada en çok düşülen hata, satış talebiyle birlikte satış masrafının yatırılmamasıdır; masraf yatırılmadığında talep usulüne uygun sayılmayabilir ve süre işlemeye devam ederek haciz düşer. Hisseli tapuda bu, alacaklı için özellikle risklidir: pay üzerindeki haciz düştüğünde, arada konulmuş başka hacizler sıraya geçer.

Diğer Paydaşların Durumu

Haciz borçlunun payına konduğu için diğer paydaşların mülkiyet hakkı sona ermez. Buna karşılık iki pratik sonuç doğar:

• Pay el değiştirebilir. Cebrî satış sonucunda taşınmaza yeni bir paydaş girebilir; diğer paydaşlar bu kişiyle birlikte malik olmayı sürdürür.
• Ortaklık dava yoluyla sona erdirilebilir. Elbirliği hâlinde alacaklı, icra mahkemesinden aldığı yetkiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilir; bu dava tüm paydaşları etkiler.

Borçlu olmayan paydaş için doğru refleks, haczin kendi payına taşıp taşmadığını tapu kaydından denetlemektir. Haciz yalnız borçlunun payına konmalıdır; kapsamı aşan bir şerh varsa icra dairesine başvurulmalıdır. Aynı ilke banka hesapları için de geçerlidir; ayrıntısı hangi hesaplara haciz konulamaz yazımızdadır.

İİK m.94’ün yukarıda alıntılanan ilk cümlesi yalnız taşınmaz payını değil, bir şirketteki payı da kapsar. Ancak şirket payının haczi taşınmaz payından farklı bir rejime tabidir: limited şirkette dayanak TTK m.133/2’dir ve maddenin anonim şirkete özgü eklenen cümleleriyle karıştırılmamalıdır (bkz. limited şirkette hisse haczi).

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Tapu kaydını alın ve haneye bakın. Hisse “Hisse Pay/Payda” hanesindeyse paylı, “Elbirliği No” hanesindeyse elbirliği mülkiyeti söz konusudur.
2. Haczin kimin payına konduğunu tespit edin. Şerh yalnız borçlu paydaşın payına konmalıdır.
3. Haciz tarihini not edin. Satış isteme süresi bu tarihten işler.
4. Borçluysanız dosya borcunu tam olarak öğrenin. Faiz, harç ve masraflar ödenmeden şerh kaldırılmaz.
5. Alacaklıysanız satış talebiyle birlikte masrafı yatırın. Masrafsız talep usulüne uygun sayılmaz ve haciz düşebilir.
6. Elbirliği mülkiyetindeyseniz İİK m.121 yolunu izleyin; icra mahkemesinden satış şekli sorulmadan ilerlemeyin.
7. Paylı mülkiyette gereksiz dava açmayın. Ortaklığın giderilmesi davası süreyi kesmez.

Sık Yapılan Hatalar

• İki mülkiyet türünü karıştırmak. Paylı mülkiyette gereken yol ile elbirliğinde gereken yol farklıdır; yanlış yol süre kaybettirir.
• “Bir hissedarın borcu tüm taşınmazı götürür” sanmak. Haciz borçlunun payıyla sınırlıdır.
• Satış talebinde masrafı yatırmamak. Talep usulüne uygun sayılmaz.
• Dava açtım diye sürenin durduğunu düşünmek. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası satış isteme süresini kesmez.
• Şerhli taşınmazı şerh kaldırılmadan satın almak. Haciz taşınmazı takip eder.
• Ana borcu ödeyip harç ve masrafları unutmak. Şerh kaldırılmaz.

Özet

• Paylı mülkiyette pay haczedilebilir ve satılabilir; dayanağı TMK m.688’in açık hükmüdür.
• Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş pay olmadığı için satış İİK m.121 uyarınca icra mahkemesinin belirleyeceği usule tâbidir.
• Ayrım, tapu kaydında hissenin hangi hanede gösterildiğine bakılarak yapılır.
• Paylı mülkiyette payın satışı için ortaklığın giderilmesi davası gerekmez; gereksiz açılan dava satış isteme süresini de kesmez.
• Satış talebi masrafı yatırılmadıkça usulüne uygun talep sayılmaz; bu, haczin düşmesine yol açar.
• Haciz taşınmazı takip ettiği için şerh kaldırılmadan yapılan satış alıcı için risklidir.