Ev Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kısa Cevap

Ev alırken tapuda bakılacak şey tek bir satır değil, kaydın tamamıdır: taşınmazın kime ait olduğu, üzerinde hangi şerh ve ipotek kayıtlarının bulunduğu, kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulduğu. Bu kaydı görmek için malik olmanız gerekmez. Kaydı okumak da alıcının kendi işidir; tapu müdürlüğü işlemi yaparken taşınmazın sizin için iyi bir alışveriş olup olmadığını değil, satıcının tasarruf yetkisini ve işlemin hukukî sebebini denetler.

İkinci belirleyici nokta biçimdir. Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılmadıkça kural olarak hüküm doğurmaz ve mülkiyet ancak tescille geçer. Elden ödeme, adi yazılı sözleşme veya yalnız anahtar teslimi mülkiyeti geçirmez.

Bu Durumda mısınız?

• Bir daire için anlaştınız ve tapu randevusu öncesinde kaydı nasıl kontrol edeceğinizi bilmiyorsunuz.
• Satıcı “tapuda düşük gösterelim” ya da “önce elden sözleşme yapalım” diyor.
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya anlamını bilmediğiniz bir şerh gördünüz.
• Tapuda kat irtifakı yazıyor ve binanın iskânı alınmamış.
• Parayı ödediniz, satıcı devri sürüncemede bırakıyor.

Tapu Müdürlüğü İşlem Sırasında Neyi Denetler?

Alıcıların en sık yanıldığı nokta buradadır. Tapu müdürlüğünde işlem yapılmış olması, taşınmazın sorunsuz olduğunun devlet tarafından onaylandığı anlamına gelmez. Müdürlüğün denetlediği şey kanunda sayılıdır ve dardır.

4721 sayılı TMK m.1015 — Yetkinin ve sebebin belirlenmesi

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.

Bu iki başlığın dışında kalan her şey alıcının sorumluluğundadır. Binanın fiziksel durumu, imar durumu, ortak giderlerin ödenip ödenmediği, bedelin piyasa değerine uygunluğu: hiçbiri bu denetimin konusu değildir. Kaydı okuma işini de kimse sizin yerinize yapmaz. Tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan herkes kaydın gösterilmesini isteyebilir (TMK m.1020); taşınmazı satın almak üzere görüşme yürüten kişi kural olarak bu ölçütü karşılar. Kaydın nasıl okunacağı ve şerh ile beyan ayrımı için tapuda şerh yazısı ayrıntılıdır.

Kayıtta Ne Görürseniz Nereye Bakmalısınız?

Tapu kaydındaki her ibare farklı bir hukuki sonuç doğurur ve her biri ayrı bir incelemeyi gerektirir. Aşağıdaki tablo, kayıtta karşılaşabileceğiniz başlıca kalemleri ve konunun ayrıntılı işlendiği yazıları gösterir.

Kayıtta gördüğünüz	Alıcı için anlamı	Ayrıntı
Şerh	Kişisel hak veya tasarruf kısıtlaması üçüncü kişilere karşı etkili hâle gelmiştir	Tapuda şerh
İpotek	Taşınmaz bir alacağın güvencesidir; yük devirle birlikte kalır	İpotek nedir
Haciz	Taşınmaz bir takip dosyasına bağlanmıştır	Hisseli tapuya haciz
Aile konutu şerhi	Malik olmayan eşin rızası gündeme gelir	Aile konutu şerhi
Kat irtifakı	Yapı henüz kat mülkiyetine çevrilmemiştir	Kat irtifakı nedir
Kat mülkiyeti	Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet kurulmuştur	Kat mülkiyeti nedir
Hisseli (paylı) mülkiyet	Diğer paydaşların önalım hakkı doğar	Önalım hakkı
Riskli yapı belirtmesi	Yapı 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmıştır	Tapuda riskli yapı belirtmesi
Satış vaadi şerhi	Taşınmaz üzerinde başka bir alıcının kişisel hakkı vardır	Satış vaadi sözleşmesi

İpotek ve haciz kayıtları satışı kendiliğinden yasaklamaz. Bu kayıtlarla yüklü bir taşınmaz devredilebilir, ancak yük taşınmazla birlikte kalır. Bu yüzden bedelin hangi kısmının kaydın kaldırılmasına ayrılacağı ve ödemenin hangi anda yapılacağı, sözleşmenin en kritik noktasıdır.

Tapu Dışında Yapılan Satış Sözleşmesi Ne İşe Yarar?

Taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TBK m.237) ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Bunun pratik karşılığı şudur: emlak ofisinde imzalanan adi yazılı satış sözleşmesi, ödeme yapılmış ve anahtar teslim edilmiş olsa bile kural olarak mülkiyeti geçirmez ve buna dayanılarak açılan tescil davası kural olarak kabul edilmez.

Yargıtay bu kurala dar bir istisna tanımıştır ve bunu, daireler arasındaki görüş ayrılığını gidermek üzere içtihadı birleştirme yoluyla yapmıştır:

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukta karar verildi.

(Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988 — içtihadı birleştirme)

İstisnanın sınırları kararın kendi lafzındadır ve dardır: Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir taşınmaz, bağımsız bölüm satımında anlaşma, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının teslimi ve alıcının malik gibi kullanması. Bu koşullar birlikte gerçekleşse bile sonuç kendiliğinden doğmaz; karar hâkimin olayın özelliğine göre davayı kabul edebileceğini söyler.

Kararın kendi oylama kaydı da sınırı gösterir. Metnin son cümlesi, ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığını ve kararın üçüncü toplantıda salt çoğunlukla verildiğini yazar; kararda birden çok karşı oy yazısı bulunur. Yani bu istisna, kuralın yerini alan bir ikinci yol değil, dar ve tartışmalı bir düzeltme imkânıdır. Güvenli yol, satışı tapu müdürlüğünde yapmak ya da devir ileri bir tarihe bırakılacaksa noterde düzenlenecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurmaktır.

İskân (Yapı Kullanma İzni) Alınmamışsa Ne Olur?

Tapuda kat irtifakı yazması, binanın kullanma izninin henüz alınmamış olabileceğini gösteren ilk işarettir. Bunun sonucu yalnız idari değildir, günlük kullanımı doğrudan etkiler.

3194 sayılı İmar Kanunu m.31 — Kullanma izni alınmamış yapılar

İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Maddenin son cümlesi çoğu zaman gözden kaçar: kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır. Yani bina bütününde izin tamamlanmamış olsa da, izin alınmış bağımsız bölüm abonelik kurabilir. Satın alacağınız bölümün hangi tarafta olduğunu işlem öncesinde belediyeden teyit ettirmek gerekir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin nasıl işlediği kat irtifakı yazısındadır.

Satıcı Parayı Alıp Devri Yapmazsa

Geçerli bir satış varsa alıcının elinde iki ayrı talep vardır. Birincisi mülkiyetin hükmen geçirilmesidir: malikin kaçınması hâlinde hâkimden tescile zorlama istenebilir (TMK m.716). İkincisi giderim talebidir ve kapsamı kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

6098 sayılı TBK m.213 — Giderim borcu ve kapsamı

Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir. Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise alıcı, onun yerine bir başkasını satın alma zorunda olmaksızın, satış bedeli ile belirlenmiş ifa günündeki piyasa fiyatı arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Maddenin ikinci cümlesi, uygulamada en çok işe yarayan ölçütü verir: zarar, ödenen bedel ile yerine başka bir taşınmaz almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödenen bedel arasındaki farka göre hesaplanır. Taşınmaz fiyatlarının hareketli olduğu dönemlerde bu fark, ödenen paranın iadesinden çok daha büyük olabilir. Tescile zorlama davasının işleyişi için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakınız.

Tapu Harcı ve Beyan Edilen Değer

Tapu harcı, satışta ödenen kalemlerin en büyüğüdür ve oranı Harçlar Kanununa bağlı tarifede yer alır. Tarife oranları idari kararla değişebildiği için bu yazıda sabit bir rakam tekrarlanmamaktadır; güncel orana göre hesap için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Asıl hukuki risk orandan çok beyan edilen değerdedir. Harcın gerçek satış bedelinin altında bir değer üzerinden hesaplatılması, yalnız vergi boyutu olan bir işlem değildir: uyuşmazlık çıkıp sözleşme geçersiz sayılırsa ya da bedel iadesi gündeme gelirse, tapuda yazan düşük değer alıcının aleyhine bir başlangıç noktası hâline gelir.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu müdürlüğünde işlem yapılmış olmasını genel bir onay saymak. Müdürlük tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi arar (TMK m.1015); binanın durumunu ve bedeli denetlemez.
• Kaydı yalnız malikin görebileceğini sanmak. Tapu sicili herkese açıktır (TMK m.1020).
• Adi yazılı sözleşmeyi güvence saymak. Resmî şekle uyulmadıkça satış kural olarak hüküm doğurmaz ve içtihadı birleştirmeyle tanınan istisna dardır.
• Kat irtifakını kat mülkiyeti sanmak. İkisi arasındaki fark, iskân ve abonelik tarafında somut sonuç doğurur.
• İpotek veya haczi pazarlık dışında bırakmak. Yük taşınmazla kalır; kaldırma kurgusu sözleşmeye yazılmalıdır.

Özet

• Tapu kaydını okumak alıcının kendi işidir ve bunun için malik olmak gerekmez (TMK m.1020).
• Tapu müdürlüğü yalnız tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi denetler (TMK m.1015).
• Taşınmaz satışı resmî şekle bağlıdır; adi yazılı sözleşme kural olarak mülkiyet geçirmez (TBK m.237, TMK m.706).
• İçtihadı birleştirmeyle tanınan istisna dardır ve hâkimin takdirine bağlıdır.
• Kullanma izni alınmamış yapıda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılamaz (İmar Kanunu m.31).
• Satıcı devri yapmazsa tescile zorlama (TMK m.716) ve giderim (TBK m.213) yolları ayrı ayrı gündeme gelir.

İlgili yazılar: Tapuda Şerh Nedir? Kimler Koyabilir, Nasıl Kaldırılır? · İpotek Nedir? Nasıl Kurulur, Borç Ödenmezse Ne Olur? · Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?