Kazandırıcı Zamanaşımı: Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı

Kazandırıcı zamanaşımı, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kanunda öngörülen süre ve koşullarla sürdürülmesiyle mülkiyetin kazanılmasıdır. Türk Medeni Kanunu iki türünü ayrı maddelerde düzenler. Olağan kazandırıcı zamanaşımı, geçerli bir hukuki sebep olmadan tapuya malik yazılan kişinin zilyetliğini on yıl davasız, aralıksız ve iyiniyetle sürdürmesidir; bu kişinin mülkiyetine artık itiraz edilemez (TMK m.712). Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ise tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin tescil davası açarak mülkiyetin adına tescilini istemesidir (TMK m.713). Olağanüstü zamanaşımında dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır, dava konusu ilan edilir ve son ilandan itibaren üç ay itiraz süresi işler.

1. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Kazandırıcı zamanaşımı, zilyetliğin belirli bir süre ve belirli koşullarla devam etmesine mülkiyet sonucu bağlayan kurumdur. Kanun bu kurumu taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bölümünde iki madde hâlinde düzenler: TMK m.712’nin başlığı “Olağan zamanaşımı”, TMK m.713’ün başlığı “Olağanüstü zamanaşımı”dır. İki madde farklı kayıt durumlarını düzenler ve biri diğerinin yerine kullanılamaz.

Kazandırıcı zamanaşımının iki türü şu soruyla ayrılır: taşınmaz tapuda kimin adına kayıtlı? Tapuda malik yazılı kişi, kaydının geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması riskine karşı m.712 ile korunur. Tapuda hiç kaydı olmayan veya maliki kayıttan anlaşılamayan taşınmazın zilyedi ise m.713 ile tescil ister. Taşınmaz başka bir kişi adına geçerli olarak kayıtlıysa zilyet için bu iki maddeden hiçbiri doğrudan uygulanmaz.

Kazandırıcı zamanaşımı ile tapu iptal davası da farklı yollardır. Tapu iptali ve tescil davasında mevcut bir kaydın hukuka aykırı olduğu ileri sürülür; kazandırıcı zamanaşımında ise ya mevcut kayıt zilyetlikle güçlenir (m.712) ya da kayıtsız taşınmaz için yeni tescil istenir (m.713). Kayıt iptali için tapu iptali ve tescil davası, hukuki sebebi olmayan kaydın kendisi için yolsuz tescil yazısına bakılabilir.

2. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m.712)

Olağan kazandırıcı zamanaşımı, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürmesiyle gerçekleşir; bu durumda onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712).

2.1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımının Şartları

Olağan kazandırıcı zamanaşımı için maddede beş şart birlikte yer alır:

• Tapuda malik olarak yazılı olmak: Kişi taşınmazın tapu kütüğünde malik olarak görünmelidir. Tapuda kaydı olmayan zilyet m.712’den yararlanamaz.
• Geçerli hukuki sebebin bulunmaması: Madde, tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı durumu düzenler. Geçerli sebep varsa zaten zamanaşımına gerek yoktur.
• Zilyetlik: Kişi taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyete sahip olmalıdır (TMK m.973/1).
• Davasız ve aralıksız on yıl: Zilyetlik on yıl boyunca dava ile çekişmeli hâle gelmeden ve kesintisiz sürmelidir.
• İyiniyet: Zilyetlik iyiniyetle sürdürülmelidir. Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3).

Olağan kazandırıcı zamanaşımı için madde ayrı bir tescil davası öngörmez; taşınmaz zaten zilyedin adına kayıtlıdır. Madde, koşullar gerçekleşince kazanılan mülkiyete “itiraz edilemez” der; bu nedenle hüküm, kaydın iptali için tapu malikine karşı ileri sürülen iddialar karşısında önem kazanır.

3. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m.713)

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilmesidir (TMK m.713/1). Olağan zamanaşımından farklı olarak burada iyiniyet şartı yazılı değildir; bunun yerine malik sıfatıyla zilyetlik aranır ve mülkiyet mahkeme kararıyla tescil edilir.

3.1. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımının İki Kolu

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı iki ayrı kayıt durumunda uygulanır:

1. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz: Taşınmazın tapu kütüğünde hiç kaydı yoktur. Zilyet, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı için tescil isteyebilir (TMK m.713/1).
2. Maliki anlaşılamayan veya gaip adına kayıtlı taşınmaz: Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de tescil isteyebilir (TMK m.713/2).

İkinci kolda taşınmaz tapuda kayıtlıdır; ancak kayıttan malik belirlenemez ya da kayıtlı kişi hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiştir. Bu kolda parça üzerinde tescil istenecekse o parçanın bölünmesinde sakınca bulunmaması ayrıca aranır.

3.2. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımının Şartları

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı için maddede sayılan şartlar şunlardır:

• Kayıt durumu: Taşınmaz tapuda kayıtlı olmamalı ya da maliki kayıttan anlaşılamamalı veya kayıtlı kişi hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş olmalıdır (TMK m.713/1-2).
• Yirmi yıl: Zilyetlik yirmi yıl sürmelidir.
• Davasız ve aralıksız: Zilyetlik bu süre boyunca dava ile çekişmeli hâle gelmemeli ve kesintisiz sürmelidir.
• Malik sıfatıyla zilyetlik: Zilyet taşınmazı kendisininmiş gibi elinde bulundurmalıdır. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyettir; bir sınırlı aynî hak veya kişisel hak için şeyi elinde bulunduran ise fer’î zilyettir (TMK m.974). Kiracı gibi fer’î zilyetin zilyetliği bu şartı karşılamaz.
• Kazanılmaya elverişli taşınmaz: Taşınmaz özel mülkiyete konu olabilen bir yer olmalıdır (TMK m.715; aşağıda ayrıca ele alınmıştır).

Mülkiyet, tescil kararıyla değil birinci fıkradaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur (TMK m.713/5). Tescil kararı bu kazanımı tapu kütüğüne geçirir.

4. Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Arasındaki Farklar

Olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı arasındaki temel fark, taşınmazın tapu kaydıdır: olağan zamanaşımı tapuda zaten malik yazılı kişiyi korur, olağanüstü zamanaşımı ise kaydı olmayan ya da maliki belirlenemeyen taşınmazda zilyede tescil yolu açar.

Başlık	Olağan kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712)	Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713)
Tapu kaydı	Kişi tapuda malik olarak yazılı, ancak kaydın geçerli hukuki sebebi yok	Taşınmaz tapuda kayıtlı değil ya da maliki anla­şı­la­ma­yan veya gaip adına kayıtlı
Süre	On yıl	Yirmi yıl
Zilyetliğin niteliği	Davasız, aralıksız ve iyiniyetle	Davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla
Dava gerekir mi?	Hayır; kazanılan mülkiyete itiraz edilemez	Evet; tescil davası açılır
Davalı	Yok	Hazine, ilgili kamu tüzel kişileri veya tapuda malik gözüken kişinin mirasçıları
İlan ve itiraz	Yok	En az üç ilan, son ilandan itibaren üç ay itiraz süresi

5. Kazandırıcı Zamanaşımı Süresi Nasıl Hesaplanır?

Kazandırıcı zamanaşımı süresi olağanda on, olağanüstünde yirmi yıldır. Bu sürelerin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunu’nun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (TMK m.714).

Kazandırıcı zamanaşımı süresi, önceki zilyedin süresi eklenerek de tamamlanabilir. Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir (TMK m.996). Varsayımsal bir örnekte, taşınmazı babasından devralan kişi babanın da aynı koşullarla zilyet olduğu dönemi hesaba katabilir; önceki zilyedin zilyetliği m.713’teki niteliği taşımıyorsa bu dönem eklenmez.

Zilyetliğin geçici kesintileri sürenin aralıksızlığını her zaman bozmaz. Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez (TMK m.976). Hangi kesintinin geçici sayılacağı, kesintinin sebebi ve süresi belgelenerek değerlendirilir.

6. Kazandırıcı Zamanaşımında Zilyetlik ve İspat

Kazandırıcı zamanaşımında zilyetlik, taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyettir. Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir (TMK m.973/1). Zilyetliğe dayalı tapu tescilinde ispat edilmesi gereken, bu hâkimiyetin ne zaman başladığı, kimin tarafından ve hangi amaçla sürdürüldüğü ve yirmi yıl boyunca kesintisiz devam ettiğidir.

Kadastro Kanunu, zilyetliğin hangi araçlarla ispat edilebileceğini tespit aşaması için açıkça sayar: zilyetlik belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat edilir (3402 m.14/1). Bu nedenle zilyetlik iddiası tarihli belgelerle, yerel bilirkişi ve tanık anlatımlarıyla ve taşınmazın farklı tarihlerdeki kullanımını gösteren teknik verilerle birlikte desteklenir. Tanık anlatımı yalnız “eskiden beri kullanıyor” biçiminde bırakılmaz; tanığın bizzat bildiği kullanım biçimi ve dönemi açıklanır.

Zilyetlik iddiası dosyada şu sırayla hazırlanır:

1. Taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları; kayıt yoksa bunu gösteren belge.
2. Kadastro tutanağı, pafta ve varsa kesinleşme bilgisi.
3. Zilyetliğin başlangıcına ve devamına ilişkin tarihli kayıtlar.
4. Önceki zilyetlerden devir varsa devir belgesi ve önceki zilyetliğin niteliği (TMK m.996).
5. Tanık ve yerel bilirkişi listesi; tanıkların bizzat bildiği kullanım biçimi ve dönemi.
6. Taşınmazın niteliğine ve sınırlarına ilişkin teknik veriler.

Zilyetlik kavramının genel çerçevesi için zilyetlik nedir yazısına bakılabilir.

7. Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu Tescil Davası

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında mülkiyetin tapu kütüğüne yazdırılması için açılan davadır (TMK m.713). Davanın tarafları, ilanı, itiraz süresi ve kararın içeriği maddede ayrıca düzenlenmiştir.

7.1. Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescil Davası Kime Karşı ve Nerede Açılır?

Zilyetliğe dayalı tapu tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m.713/3). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1).

7.2. Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescil Davasında İlan ve İtiraz

Zilyetliğe dayalı tapu tescil davasında davanın konusu mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur (TMK m.713/4). Son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir (m.713/5).

İlan kayıtları şekli bir ayrıntı değildir; itiraz süresinin başlangıcını belirler. Bu nedenle ilanın nerede, hangi tarihlerde ve kaç kez yapıldığı ile son ilandan itibaren üç aylık dönemde bir itiraz bulunup bulunmadığı dosyada ayrıca kontrol edilir.

7.3. Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescil Davasında Davalıların ve İtiraz Edenlerin Tescil Talebi

Zilyetliğe dayalı tapu tescil davasında davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler (TMK m.713/6). Bu imkân, her karşı talebin kabul edileceği anlamına gelmez; talep eden kişinin tescil koşullarını kendi yönünden hangi kayıtlarla gösterdiği aynı dosyada ayrıca değerlendirilir.

7.4. Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescil Kararının İçeriği

Zilyetliğe dayalı tapu tescil kararında tescili istenen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir (TMK m.713/7). Bu nedenle pafta, kroki, yüzölçümü ve sınır tarifleri zilyetlik anlatısından ayrı bir inceleme konusudur: teknik belgenin gösterdiği alan ile dava dilekçesinde tescili istenen taşınmazın aynı yer olduğu gösterilmelidir. Madde, özel kanun hükümlerini saklı tutar (m.713/8).

8. Kazandırıcı Zamanaşımı Hangi Taşınmazlarda İşlemez?

Kazandırıcı zamanaşımı, özel mülkiyete konu olamayan yerlerde mülkiyet kazandırmaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır (TMK m.715/1). Aksi ispatlanmadıkça yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz (m.715/2). Kanun bu yerler için “hiçbir şekilde” ifadesini kullandığından zilyetliğe dayalı tescil de bu yerlerde istenemez.

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça tapu kütüğüne kaydolunmaz (TMK m.999/1). Kadastro Kanunu da mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi orta mallarının özel kanunlardaki hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmeyeceğini, kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel suların tescil ve sınırlandırmaya tabi olmadığını düzenler (3402 m.16/B-C). Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki ormanlar, Kadastro Kanunu’nda hüküm bulunmayan hallerde özel kanunlarına tabidir (m.16/D).

Hazine arazisinde ise ayrı bir kural vardır. Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, 3402 m.14’teki şartlar varsa imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi hâlde Hazine adına tespit edilir (3402 m.17/1). İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz (m.17/2).

9. Taşınmazlarda Kazandırıcı Zamanaşımı ve Kadastro

Taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı, kadastro çalışması sırasında da sonuç doğurur. Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir veya birden fazla taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir (3402 m.14/1). Sulu veya kuru arazi ayrımı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır (m.14/2).

Bu sınırı aşan kısmın zilyet adına tespit edilebilmesi için zilyetliğin ayrıca maddede sayılan belgelerden birine dayanması gerekir: 31.12.1981 veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları, tasdikli irade suretleri ile fermanlar, kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri, tasdiksiz tapu yoklama kayıtları gibi (3402 m.14/4). TMK m.713 metninde yüzölçümü sınırı yoktur; ancak madde özel kanun hükümlerini saklı tuttuğundan (m.713/8), tescil davasında Kadastro Kanunu’nun zilyetliğe ilişkin hükümlerinin taşınmaza uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca incelenir.

Kazandırıcı zamanaşımı, kadastro ve mahkeme yolu arasındaki ayrım şöyledir:

Yol	Dayanak	Ne zaman	Sonuç
Olağan kazan­dı­rıcı zama­na­şımı	TMK m.712	Tapuda malik yazılı kişinin kaydı hukuki sebep­ten yoksun oldu­ğunda	On yıl iyi­ni­yetli zil­yet­lik­ten sonra mül­ki­yete itiraz edi­le­mez
Ola­ğa­nüstü kazan­dı­rıcı zama­na­şımı	TMK m.713	Tapuda kayıtlı olmayan ya da maliki anla­şı­la­ma­yan veya gaip adına kayıtlı taşın­mazda	Tescil davası, ilan ve iti­raz­dan sonra mahkeme kara­rıyla tescil
Kadast­roda zil­yet­liğe dayalı tespit	3402 m.14, m.17	Kadastro çalış­ması sıra­sında, tapuda kayıtlı olmayan taşın­mazda	Yüzöl­çümü sınır­ları içinde zilyet adına tespit
Kadastro tes­pi­tine itiraz	3402	Tespit zilyede rağmen başkası adına yapıl­dı­ğında	Kadastro mah­ke­me­sinde dava
Tapu iptali ve tescil	Davanın hukuki sebe­bine göre	Taşın­maz geçerli olmayan bir kayıtla başkası adına tescil edil­di­ğinde	Kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil

Kadastro tespitine karşı dava yolu için kadastro tespitine itiraz yazısına bakılabilir. Kadastrosu yapılmış yerlerde haritaların yenilenmesi ise zilyetliğe dayalı bir kazanım değil, mevcut haritaların tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması işlemidir (3402 m.22/2-a); bu işlem 3402 22/a uygulaması yazısında ele alınmıştır.