Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Nedir?

Kısa Cevap

Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, taşınmazın tapu kaydı ve zilyetlik durumuna göre Türk Medeni Kanunu’nun farklı hükümlerini gündeme getirebilir. TMK m.712, tapu kütüğünde malik olarak yazılı kişi bakımından on yıl ve iyiniyet koşulunu; m.713 ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmaz bakımından yirmi yıl ve tescil davasını düzenler.

TMK m.712: Tapuda Malik Yazılı Kişi

TMK m.712

Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Bu hükümde tapu kütüğünde malik olarak yazılma, zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi, on yıllık süre ve iyiniyet birlikte yer alır. Her unsurun somut taşınmaz ve kayıtlar üzerinden incelenmesi gerekir.

TMK m.713: Tapu Kütüğünde Kayıt Bulunmayan Taşınmaz

TMK m.713

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Bu madde, tescil istemini dava, ilan ve itiraz düzeniyle birlikte ele alır. Bu nedenle yalnız fiilî kullanım bilgisi değil, tapu kaydı, taşınmazın niteliği ve maddede sayılan koşulların her biri önem taşır.

İtiraz Eden Kişi Aynı Davada Tescil İsteyebilir mi?

TMK m.713, ilân sonrasında yapılan itirazı yalnız koşulların bulunmadığı savunmasıyla sınırlı tutmaz. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescil kararı verilmesini de isteyebilir. Kanundaki açık hüküm şöyledir:

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Bu imkân, her itirazın veya her karşı talebin kabul edileceği anlamına gelmez. İlgili kişinin talebinin dayanağı ile tescil koşullarını kendi yönünden hangi kayıtlarla ortaya koyduğu, aynı dosya içinde ayrıca değerlendirilir.

Kararda Teknik Tanım Neden Yer Alır?

Tescil isteminde taşınmazın sınırlarının ve teknik özelliklerinin belirgin olması, kararın uygulanabilirliği bakımından önem taşır. TMK m.713, karar ile teknik kroki arasındaki bağlantıyı doğrudan düzenler:

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Bu nedenle pafta, kroki, yüzölçümü ve sınır tarifleri; zilyetlik anlatısından bağımsız, ayrı bir kontrol başlığı olarak okunmalıdır. Teknik belgenin hangi alanı gösterdiği ile dava dilekçesindeki tescil talebinin aynı taşınmaza işaret edip etmediği birlikte incelenir.

Zilyetlik Süresi Hangi Kayıtlarla İncelenir?

Zilyetlik süresine ilişkin iddia, yalnız tanımla değil tarih sırası bulunan verilerle birlikte değerlendirilir. Fiilî kullanımın hangi tarihte başladığı, aralıksız sürüp sürmediği ve taşınmazın kayıt durumunun ne olduğu, m.712 ile m.713 arasında hangi hükmün tartışılacağını belirleyen başlıklardır. Kadastro tutanakları, tapu kayıtları, yerel kayıtlar ve kullanım iddiasına ilişkin veriler bu nedenle aynı dosya içinde görülmelidir.

Her uzun süreli kullanım, tek başına tescil sonucuna bağlanamaz. TMK m.712 ve m.713’ün lafzı; tapu kaydı, süre, zilyetliğin niteliği ve kendi düzenledikleri diğer koşulların birlikte incelenmesini gerektirir. Bu nedenle taşınmazın hukuki niteliği ile kayıt geçmişi, süre hesabından önce ayrıntılı olarak araştırılmalıdır.

m.712 ile m.713 İçin Karşılaştırmalı Kontrol

Başlık	TMK m.712	TMK m.713’ün ilk fıkrası
Tapu kaydındaki görünüm	Malik olarak yazılı kişi	Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmaz
Kanunda geçen süre	On yıl	Yirmi yıl
Zilyetlik ifadesi	Davasız, aralıksız ve iyiniyetle	Davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla
Usul görünümü	Maddede itiraza yer verilir	Tescil davası, ilan ve itiraz düzeni açıkça yer alır

Tablo, yalnız kanun metnindeki unsurları karşılaştırır. Hangi fıkranın somut taşınmaza uygulanacağı, tapu kaydı ve olayın belgeleri incelenmeden belirlenemez.

İlan ve İtiraz Aşamasında Dosya Düzeni

m.713 kapsamındaki istemde mahkemenin ilanına ilişkin kayıtlar, yalnız şekli bir ayrıntı değildir; Kanunun öngördüğü itiraz imkânıyla bağlantılıdır. Bu nedenle ilanın nerede, hangi tarihlerde ve kaç kez yapıldığı; son ilandan itibaren üç aylık dönemde bir itiraz bulunup bulunmadığı dosyadaki kayıtlarla değerlendirilmelidir.

İnceleme için pratik belge sırası şöyledir:

1. Güncel ve geçmiş tapu kayıtları.
2. Kadastro tutanağı, pafta ve varsa kesinleşme bilgisi.
3. Zilyetlik başlangıcı ve devamına ilişkin tarihli kayıtlar.
4. Dava dilekçesi ile taraflara ilişkin kayıtlar.
5. İlan, itiraz ve teknik kroki belgeleri.
6. İtiraz eden veya davalının kendi adına tescil istemi varsa buna ilişkin belge ve kayıtlar.

Güncel Bir Temyiz Kararı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, TMK m.713’ün de tartışıldığı bir tescil uyuşmazlığında, bozma ilâmına uygun verilen mahkeme kararını onamıştır. Kararın sonucu şöyledir:

Temyizen incelenen kararın bozma ilâmına uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/1777, K. 2026/2229, T. 25.03.2026 — onanmasına)

Bu onama, tescil davasında somut delil değerlendirmesi ile bozma kapsamının ayrı ayrı önem taşıdığını gösteren bir örnektir. Karar, incelenen taşınmaz ve dosya bakımından verilmiştir; başka bir taşınmaza doğrudan sonuç olarak aktarılmaz.

Hangi Bilgiler Birlikte Okunur?

İnceleme başlığı	Temel soru
Tapu kaydı	Taşınmazın kaydı ve malik bilgisi nedir?
Zilyetlik	Fiilî hakimiyet hangi tarihlerde ve nasıl sürmüştür?
Süre	m.712 veya m.713’teki süre bakımından hangi kayıtlar vardır?
İyiniyet	m.712 bakımından ileri sürülen iyiniyet hangi verilerle değerlendirilir?
İlan ve itiraz	m.713 kapsamındaki davada ilan ve itiraz süreci nasıl ilerlemiştir?

Kadastro ve Zilyetlik Kayıtları

Taşınmazın geçmişine ilişkin kadastro belgeleri veya fiilî kullanım bilgileri, tek başına bir hukuki sonuç gibi ele alınmamalıdır. Bu kayıtlar, tapu kaydı ve TMK’daki koşullarla birlikte değerlendirilir. Kadastro süreci için kadastro tespitine itiraz, kavram olarak fiilî hakimiyet için zilyetlik nedir yazıları da yararlı bir çerçeve sunar.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu kaydının durumunu incelemeden yalnız kullanım süresine dayanmak.
• m.712 ile m.713’ün farklı koşullarını birbirine karıştırmak.
• m.713 kapsamındaki ilan ve itiraz düzenini göz ardı etmek.
• Zilyetlik başlangıcı ve süreye ilişkin kayıtları tarih sırası içinde değerlendirmemek.
• Taşınmazın zilyetlikle kazanılmaya elverişli olup olmadığını ayrıca incelememek.

Uzun Süreli Kullanım Hava Fotoğraflarıyla Nasıl Denetlenir?

Taşınmazı uzun süredir kullandığını söylemek ile kazanmayı sağlayacak nitelikte zilyetliği kanıtlamak aynı değildir. Kullanımın kim tarafından, hangi tarihte ve ne şekilde başladığı; arazinin o dönemdeki niteliğiyle birlikte açıklanmalıdır. Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, tespit dışı bırakılmış bir araziye ilişkin dosyada soyut tanık anlatımlarını yeterli görmemiştir:

Bir arazinin kullanım süresi ile niteliğini ve üzerindeki imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihi en iyi belirleme yöntemi hava fotoğraflarıdır. Hava fotoğraflarının en az iki ayrı zamana ilişkin olması gerekir.

(Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2013/11476, K. 2013/11908, T. 05.12.2013 — bozulmasına)

Kararda, farklı tarihlere ait stereoskopik hava fotoğraflarının teknik incelemesiyle arazinin eski sınırlarının ve niteliğinin belirlenmesi istenmiştir. Tanık ve yerel bilirkişi anlatımlarının da bu maddi bulgular ve komşu parsellerin dayanak kayıtlarıyla denetlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Dairenin bozması doğrudan tescil kararı değildir; kabul kararının yetersiz araştırmaya dayandığını göstermektedir.

Bugünkü uydu görüntüsünde tarla görülmesi, aynı yerin gerekli geçmiş dönem boyunca aynı nitelikte kullanıldığını tek başına göstermez. Dosya hazırlığında görüntünün tarihi, kapsadığı alan ve dava konusu yerle eşleşmesi belirlenmelidir. Tanığın anlatımı da yalnız “eskiden beri kullanıyor” biçiminde bırakılmamalı; bizzat bildiği kullanım şekli ve dönemi açıklanmalıdır.

İmar ve İhyanın Başlangıcı ile Tamamlanması Neden Ayrılır?

Araziyi tarıma elverişli hâle getirmek için çalışmaya başlanması ile bu çalışmaların tamamlanması farklı tarihler olabilir. Aynı kararda Daire, incelenen arazi bakımından imar ve ihyanın tamamlanmasından sonra kazanmayı sağlayacak zilyetlik süresinin geçmesini değerlendirmiştir. Sadece çalışmanın ilk gününü göstermek, dosyadaki bütün zaman koşullarını kanıtlamaz.

Bu kararın ışığında teknik raporda üç sorunun ayrı cevaplanması yararlıdır: Arazinin önceki niteliği neydi? İmar ve ihya ne zaman tamamlandı? Ekonomik amacına uygun kullanım hangi tarihten itibaren sürdü? Fotoğraf, komşu parsel kaydı ve tanık anlatımı aynı zaman çizelgesine yerleştirildiğinde aralarındaki uyum veya çelişki görülebilir.

Karardaki başka bir sorun da yol nedeniyle yapılan kamulaştırmadır. Daire, kamulaştırma haritasının uygulanmasını ve bu alanda kalan bölüm yönünden kamulaştırma tarihi itibarıyla edinme koşullarının doğup doğmadığının araştırılmasını istemiştir. Bu somut örnek, “yıllardır kullanıyorum” açıklamasının taşınmazın hukuki niteliği ve araziye sonradan uygulanan işlemler incelenmeden yeterli sayılamayacağını gösterir. Genel kavramlar için zilyetlik nedir yazısı okunabilir.

Özet

• TMK m.712, tapu kütüğünde malik yazılı kişi için on yıl ve iyiniyet koşulunu düzenler.
• TMK m.713, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmaz için yirmi yıl, tescil davası, ilan ve itiraz çerçevesi kurar.
• Tapu kaydı, zilyetlik, süre ve belge seti birlikte değerlendirilmelidir.
• Her taşınmazın kayıt durumu ve somut vakıaları farklı olabilir.