Kirayı Elden Almanın Cezası Nedir?

Kirayı elden almanın cezası, konut ve iş yeri kiralarında kira bedelinin banka veya PTT belgesiyle belgelendirilmemesi hâlinde kesilen özel usulsüzlük cezasıdır. Ceza hem kirayı elden alan kiraya verene hem de elden ödeyen kiracıya, her biri ve her ödeme için ayrı ayrı kesilir; tutar, ödenen kiranın yüzde 10’udur ama tarafın vergi statüsüne göre belirlenen asgari tutardan az olamaz (Vergi Usul Kanunu mükerrer m.355). 2026’da bu asgari tutar, tüccar, serbest meslek erbabı, defter tutan çiftçi veya basit usul mükellefi olmayan “diğer kişiler” için 8.700 TL’dir (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No: 588).

Kirayı elden ödeyen kiracı, ödemeyi izleyen beş iş günü içinde durumu kendiliğinden vergi idaresine bildirirse kendisi adına bu ceza kesilmez; bu imkân kirayı tahsil eden kiraya verene tanınmamıştır. Elden ödeme ayrıca kira ilişkisinde bir ispat meselesi doğurur: ceza vergi hukukuna, kira borcunun ödenip ödenmediği ise Borçlar Kanunu ve ispat kurallarına göre değerlendirilir. Kira ilişkisinin kurulması ve sona ermesi hakkında kira sözleşmesi rehberimize bakılabilir.

1. Kirayı Elden Almanın Cezası Hangi Kurala Dayanır?

Kirayı elden almanın cezası, Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328) ile getirilen belgelendirme zorunluluğuna dayanır. Konutunu veya iş yerini kiraya verenler ile bunları kiralayanlar, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi (PTT) tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmek zorundadır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.2/1). Tevsik, ödemenin bu kurumların düzenlediği belgeyle kanıtlanması demektir.

Tebliğ bu zorunluluğu, Hazine ve Maliye Bakanlığına mükelleflere ve mükellef olmayanlara tahsilat ve ödemelerini banka veya posta idaresi belgeleriyle tevsik etme zorunluluğu getirme yetkisi veren kanun hükmüne dayanarak koyar (213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) mükerrer m.257/1-2; Tebliğ m.1). Zorunluluk yalnız vergi mükellefi olan kiraya vereni değil, mükellef olmayan kiracıyı da kapsar; Tebliğ amacını gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri ile mükellef olmayanların konut ve iş yeri kiralama işlemlerine ilişkin tahsilat ve ödemeleri olarak tanımlar (Tebliğ m.1/2).

Kısa süreli kiralamalar da kapsam içindedir: haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır (Tebliğ m.2/2).

Bu zorunluluk kira gelirinin beyanından ayrı bir yükümlülüktür. Tebliğ 328 yalnız ödemenin nasıl belgelendirileceğini ve buna uyulmamasının cezasını düzenler; kira gelirinin vergilendirilmesi ve istisna tutarı için kira geliri vergisi istisnası yazımıza bakılabilir.

2. Kirayı Elden Almanın Cezası Kime Kesilir?

Kirayı elden almanın cezası, tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için ayrı ayrı kesilir (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/2). Kira elden ödendiğinde zorunluluğa hem ödemeyi yapan kiracı hem de ödemeyi alan kiraya veren uymamış olur; bu yüzden aynı ödeme için iki ayrı ceza doğar.

Asgari tutar, cezanın kesildiği kişinin vergi statüsüne göre belirlenir (VUK mükerrer m.355/1). Tebliğ bu ayrımı kendi örnekleriyle gösterir (Tebliğ m.3/5):

• Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan kiraya veren: Tebliğin örneklerinde bu kiraya verene mükerrer m.355’in birinci fıkrasının (3) numaralı bendi, yani “diğer kişiler” için öngörülen tutar uygulanır.
• Taşınmazı ticari işletmesine kayıtlı, bilanço esasına göre defter tutan kiraya veren: Tebliğin 6 numaralı örneğinde bu kiraya verene (1) numaralı bent uygulanır.
• Vergi mükellefi olmayan konut kiracısı: Aynı bent uygulanır.
• Konutu ikamet için kiralayan serbest meslek erbabı: Tebliğin 3 numaralı örneğinde kiracı serbest meslek erbabıdır, ancak konutu mesleki faaliyetinden bağımsız olarak ikamet amaçlı kullanmaktadır; bu kiracıya da (3) numaralı bent uygulanır.
• Bilanço esasına göre defter tutan ticari kazanç mükellefi kiracı: İş yerini kiralayan tüccar kiracıya (1) numaralı bent, yani en yüksek asgari tutar uygulanır.
• Kısa süreli kiralamayı işletme hesabı esasına göre yürüten kiraya veren: Tebliğin 7 numaralı örneğinde bu kiraya verene (2) numaralı bent, konaklayan müşterilere ise (3) numaralı bent uygulanır.

Hisseli taşınmazda kiranın elden ödenmesi hâlinde malikler hisseleri oranında tahsil ettikleri tutar üzerinden ayrı ayrı cezalandırılır. Tebliğin 4 numaralı örneğinde yüzde 50’şer hisseli iki malike, kiracının elden ödediği kiranın yarısı üzerinden ayrı ayrı ceza hesaplanır (Tebliğ m.3/5).

3. Kirayı Elden Almanın Cezası 2026’da Ne Kadar?

Kirayı elden almanın cezası, işleme konu tutarın yüzde 10’udur; ancak bu tutar, kişinin statüsüne göre belirlenen asgari özel usulsüzlük cezasından az olamaz (VUK mükerrer m.355). 1 Ocak 2026’dan itibaren uygulanan asgari tutarlar, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 588) ekindeki listede şöyle belirlenmiştir (Tebliğ 588 m.3/1, m.4):

Kişi veya mükellef grubu	2026 asgari tutar
Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı	35.000 TL
İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilenler	17.000 TL
Yuka­rı­da­ki­ler dışında kalanlar	8.700 TL

Bu tutarlar, 2025’te uygulanan tutarların 2025 yılı için yüzde 25,49 olarak tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılmasıyla belirlenmiştir (Tebliğ 588 m.3/1). Gelir Vergisi Genel Tebliği 328’in metninde ve örneklerinde geçen tutarlar 2024 yılına aittir; 2026’da gerçekleşen ödemeye uygulanmaz.

Tevsik zorunluluğuna uymayanlara bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı için de üst sınır vardır; bu sınır 2026 için 35.000.000 TL’dir (VUK mükerrer m.355; Tebliğ 588 ekli liste).

3.1. Kirayı elden almanın cezası nasıl hesaplanır?

Kirayı elden almanın cezası hesaplanırken önce ödenen kiranın yüzde 10’u bulunur, ardından bu tutar kişinin statüsüne ait asgari tutarla karşılaştırılır ve hangisi yüksekse o uygulanır (VUK mükerrer m.355). Her aylık ödeme ayrı bir işlemdir: Tebliğin 2 numaralı örneğinde üç ayın kirası kısmen elden ödendiği için kiraya verene ve kiracıya ayrı ayrı üç aylık ceza hesaplanır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/5).

Varsayımsal bir örnekle: “diğer kişiler” grubundaki bir kiracı 2026’da 40.000 TL’lik bir aylık kirayı elden öderse yüzde 10 hesabı 4.000 TL eder. Bu tutar 8.700 TL’lik asgari tutarın altında kaldığı için o ay için 8.700 TL ceza söz konusu olur. Aynı kişi 150.000 TL’lik tek bir ödemeyi elden yaparsa yüzde 10 hesabı 15.000 TL eder ve asgari tutarı aştığı için bu tutar uygulanır. Aynı hesap kirayı tahsil eden kiraya veren için, onun kendi statüsüne ait asgari tutarla ayrıca yapılır.

Kısmen banka yoluyla ödenen kirada yüzde 10 hesabı yalnız elden ödenen kısım üzerinden kurulur. Tebliğin örneklerinde kira bedelinin bir bölümü banka aracılığıyla, kalanı elden ödendiğinde ceza elden ödenen tutar esas alınarak hesaplanır (Tebliğ m.3/5, Örnek 2 ve 5).

4. Kirayı Elden Almanın Cezası Hangi Ödemelerde Doğmaz?

Kirayı elden almanın cezası, ödeme banka veya PTT aracılığıyla yapıldığında doğmaz. Para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlarla yapılan ödemeler karşılığında düzenlenen dekont veya hesap bildirim cetvelleri tevsik edici belge kabul edilir; bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödemeler de aynı kapsamdadır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.2/5).

Kiracı kirayı banka şubesine giderek de yatırabilir. Bu durumda T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad veya unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırma yapılırsa tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır (Tebliğ m.2/5). Şubeden yatırmada Tebliğin aradığı unsurlar bu yüzden kimlik bilgisi ile açıklamadır; açıklaması olmayan bir yatırma işleminin hangi kira ilişkisine ait olduğu sonradan tartışma konusu olabilir.

Hisseli taşınmazda kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden yalnız birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi yeterlidir; bu durumda tevsik zorunluluğu yerine getirilmiş kabul edilir (Tebliğ m.2/4). Tebliğ bu hâlde hem kiraya verenlerin hem de kiracının yükümlülüğü yerine getirdiğini belirtir (Tebliğ m.3/5, Örnek 4). Hüküm yalnız tevsik bakımındandır; malikler arasında kira gelirinin nasıl paylaşılacağını düzenlemez.

4.1. Kirayı elden almanın cezası dışında kalan ödemeler

Kirayı elden almanın cezası, Tebliğin kapsam dışı bıraktığı ödemelerde de uygulanmaz. Kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla yapılan tahsilat ve ödemeler ile ayni olarak, yani para dışında bir edimle yapılan tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.2/3).

Bu istisna dardır. Elden nakit ödeme ayni ödeme değildir, çünkü ödenen şey yine paradır. Mahkeme ve icra yoluyla ödeme ise icra dosyasına veya mahkeme kanalıyla yapılan ödemeyi ifade eder. Kiraya veren kirayı kabul etmediğinde kiracının başvurabileceği tevdi yolu için tevdi mahalli tayini yazımıza bakılabilir; Tebliğ bu fıkrada tevdiyi adıyla anmaz.

4.2. Kirayı elden almanın cezasına karşı ödeme belgesinde bulunması gerekenler

Kirayı elden almanın cezası riskini ortadan kaldıran belge, Tebliğin saydığı unsurları gösteren banka veya PTT belgesidir. Ödemeyi sonradan hangi kira ilişkisine bağlamak gerekirse dekontta şu bilgilerin birlikte görünmesi işe yarar:

• Ödeme tarihi ve tutarı: Ceza her bir işlem için ayrı hesaplandığından her ödemenin tarihi ve tutarı ayrı görünmelidir.
• Kiraya verenin hesabı: Tebliğ şubeden yatırmada ödemenin kiraya verenin hesabına yapılmasını arar.
• Ödeyenin kimlik veya vergi kimlik bilgisi: Şubeden yatırmada Tebliğin açıkça aradığı unsurdur.
• “Kira ödemesi” açıklaması: Şubeden yatırmada Tebliğin açıkça aradığı unsurdur; havale ve EFT’de de ödemenin niteliğini gösterir.
• Taşınmaz ve dönem bilgisi: Tebliğin şartı değildir, ancak aynı hesaba giden başka transferlerle karışmayı önler.

Bir kira alacağı veya tahliye uyuşmazlığında belge düzeni ayrıca önem kazanabilir; anahtar teslimine ilişkin belge için anahtar teslim tutanağı yazımıza, kiracının diğer hakları için kiracının hakları yazımıza bakılabilir.

5. Kirayı Elden Almanın Cezası ve Kiracının Beş İş Günlük Bildirimi

Kirayı elden almanın cezası, ödemeyi yapan kişi bakımından bildirimle önlenebilir. Tevsik zorunluluğuna aykırı şekilde ödeme yapanlar durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirirse, ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmez (VUK mükerrer m.355; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/4).

Bu imkânın üç sınırı vardır:

• Kişi: Hüküm yalnız “ödemede bulunan” kişiyi, yani kira ilişkisinde kural olarak kiracıyı korur. Kirayı elden tahsil eden kiraya veren için benzer bir bildirim imkânı öngörülmemiştir. Tebliğin 1 numaralı örneği de bildirimin sonucunu yalnız kiracı için açıklar: kiracı bildirimde bulunursa kiracıya ceza kesilmez (Tebliğ m.3/5).
• Süre: Süre ödeme tarihini takip eden beş iş günüdür; takvim günü değildir.
• Kendiliğinden bildirim: Hüküm, bildirimin ödemeyi yapan tarafından “kendiliğinden” yapılmasını arar.

Bildirim, elden yapılmış ödemeyi banka belgesine dönüştürmez; yalnız ödeyen kişi adına bu ödeme için ceza kesilmesini önler.

6. Kirayı Elden Almanın Cezasında İndirim ve Uzlaşma

Kirayı elden almanın cezası kesilen kişi, VUK m.376’daki indirim ile uzlaşma hükümlerinden yararlanabilir (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/6).

İndirim için mükellef, özel usulsüzlük cezasının yarısını ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili vergi dairesine başvurarak vadesinde veya 6183 sayılı Kanunda belirtilen türden teminat göstererek vadenin bitmesinden itibaren üç ay içinde ödeyeceğini bildirirse kesilen cezanın yarısı indirilir (VUK m.376/1). Ödeyeceğini bildirdiği tutarı bu süre içinde ödemeyen veya cezayı dava konusu yapan kişi indirimden yararlanamaz (VUK m.376/2). Bu yüzden indirim ile dava yolu arasında seçim yapılması gerekir.

7. Kirayı Elden Ödemek Kira Borcunu Sona Erdirir mi?

Kirayı elden ödemek, vergi hukukunda ceza sonucu doğursa da Tebliğ bu ödemeyi hükümsüz saymaz. Tebliğin zorunluluğa aykırılığa bağladığı sonuç özel usulsüzlük cezasıdır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/1). Kira bedelini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümleri ise kiracının kira bedelini ödeme borcunu ve ödeme zamanını belirler, ödemenin banka yoluyla yapılmasını şart koşmaz (Türk Borçlar Kanunu m.313, m.314). Aksine bir anlaşma yoksa para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir (TBK m.89/1).

Bu yüzden elden ödemede üç ayrı soru birbirinden ayrılmalıdır:

Soru	Hangi kurala göre cevaplanır?	Sonuç
Vergi idaresi ceza keser mi?	Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.2, m.3; VUK mükerrer m.355	Banka veya PTT belgesi yoksa her iki tarafa, her işlem için özel usulsüzlük cezası
Kira borcu ödenmiş sayılır mı?	TBK m.313, m.314, m.89	Tebliğ ödemeyi hükümsüz saymaz; mesele ödemenin gerçekten yapılmış olmasıdır
Ödeme mahkemede veya icrada nasıl kanıtlanır?	HMK m.200; İİK m.269/c	Ödeme belgesi yoksa kiracı ödemeyi kanıt­la­makta güçlük çeker

7.1. Elden kira ödemesinin ispatı

Elden kira ödemesinin ispatı, ceza sorusundan bağımsız bir meseledir. Bir hakkın düşürülmesi veya itfası amacıyla yapılan hukuki işlemler, yapıldıkları zamanki değerleri kanundaki parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmalıdır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200/1). Bu sınır her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve hukuki işlemin yapıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m.1). Madde lafzı hakkın itfası amacıyla yapılan işlemleri sayar ve kira ödemesi kira borcunu sona erdirmeye yöneliktir; bu kapsamda ödemeyi senetle kanıtlayamayan kiracı, karşı taraf açıkça muvafakat etmedikçe tanıkla ispat yoluna gidemez (HMK m.200/2).

Borçlar Kanunu kiracıya bu belgeyi isteme hakkı tanır: borcu ödeyen borçlu makbuz verilmesini isteyebilir (TBK m.103). Kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için kiraya veren çekince belirtmeden makbuz vermişse, önceki dönemlere ait kira bedelleri de ödenmiş sayılır (TBK m.104/1).

Kiraya veren kira alacağı için icra takibi başlattığında ispat kuralı daha da daralır. Kiracı sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini ileri sürerek itiraz etmişse bunu noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belgeyle yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeyle ispat etmek zorundadır (İcra ve İflas Kanunu m.269/c-1). Kiraya verenin imzaladığı adi makbuz bu sayıma, alacaklı tarafından ikrar edildiği ölçüde girer; senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı hâlinde İİK m.68 kıyasen uygulanır (İİK m.269/c-2).

Kira ödenmediği için başlatılan takip, temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yolları kira ödemeyen kiracı yazımızda ayrıca açıklanır. Elden makbuz, kira ilişkisinde ispat aracı olabilir; ancak Tebliğin aradığı banka veya PTT belgesinin yerine geçmez ve vergi cezasını ortadan kaldırmaz.

8. Kirayı Elden Almanın Cezasında Hangi Tarih Esas Alınır?

Kirayı elden almanın cezasında esas tarih, elden ödemenin yapıldığı gündür ve bu tarih üç ayrı hesabı belirler:

• Uygulanacak yıllık tutar: Asgari ve azami tutarlar her yıl bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/5). Ödemenin yapıldığı yılın tutarı uygulanır. Tebliğin örnekleri de aynı durumun sonraki yıllarda devam etmesi hâlinde o yıllar için belirlenecek asgari tutarların dikkate alınacağını belirtir.
• Beş iş günlük bildirim süresi: Kiracının bildirim süresi, ödemeyi takip eden beş iş günüdür (VUK mükerrer m.355).
• Senetle ispat sınırı: Kira ilişkisinde ödemenin ispatı için esas alınan parasal sınır, ödemenin yapıldığı tarihteki miktardır (HMK ek m.1/2).

Birden fazla elden ödeme varsa her birinin tarihi ve tutarı ayrı kaydedilmelidir, çünkü ceza her bir işlem için ayrı hesaplanır (Tebliğ m.3/2).