Kirayı Elden Almanın Cezası Nedir?

Kısa Cevap

Kirayı elden almanın veya ödemenin riski, konut ve işyeri kiralarında kira tahsilatının ve ödemesinin banka ya da PTT belgesiyle tevsik edilmesi zorunluluğundan doğar. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde uygulanan yaptırım, Tebliğin ifadesiyle özel usulsüzlük cezasıdır.

2026 yılı için asgari ceza tutarı, “diğer kişiler” bakımından 8.700 TL’dir. Ancak ceza hesabında her bir kişi ve her bir işlem için işlem tutarının yüzde 10’u da esas alınır; tarafın vergi statüsü ve olayın ayrıntıları sonucu değiştirir. Kira ilişkisinin kurulması, yenilenmesi ve sona ermesi hakkında ayrıca kira sözleşmesi rehberimize bakılabilir.

Bu Durumda mısınız?

• Kira bedelini elden verdiniz veya aldınız; banka kaydı yok.
• Ödeme dekontunda kira ilişkisini gösteren bir açıklama bulunmuyor.
• Kiracı, kira bedelini banka şubesinden yatırmak istiyor.
• Birden fazla malik var ve kira tek bir kişiye ödeniyor.
• Elden ödeme yapıldıktan sonra bildirimin ceza riskini değiştirip değiştirmediğini merak ediyorsunuz.

Ceza hesabı ve bildirim imkânı, ödeme tarihi ile tarafların durumuna göre değişebileceğinden belgeleri saklamak önemlidir.

Banka veya PTT Belgesiyle Tevsik Zorunluluğu

Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328), konut ve işyeri kiralarında kuralı doğrudan koyar.

GVKGT328 m.2

MADDE 2- (1) Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.

Bu düzenleme hem kiraya vereni hem de kiracıyı kapsar. Dolayısıyla “elden aldım” veya “elden verdim” ayrımı, tek başına yükümlülüğü yalnız bir tarafa bırakmaz. Belgelendirme, kira bedelinin hangi taşınmaza ve hangi döneme ait olduğunun sonradan gösterilebilmesi için de işlev görür.

Tebliğ kısa süreli konut kiralamalarını da açıkça kapsama alır.

GVKGT328 m.2

(2) Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.

Hangi Ödeme Yolları Belgelendirme Sağlar?

Tebliğde kabul edilen yöntemler sayılmıştır.

GVKGT328 m.2

(5) Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.

Kişilerin kira ödemelerini; banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad /unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Havale, EFT, çek, banka veya kredi kartı ve internet bankacılığı yoluyla yapılan işlemler bu çerçevede belge oluşturabilir. Banka şubesinden yapılan yatırma işleminde ise Tebliğ, kiraya verenin hesabına yatırılan bedelde yatıranın kimlik veya vergi kimlik bilgisinin ve “kira ödemesi” açıklamasının bulunmasını arar.

Hisseli Taşınmazda Kira Tek Malike Ödenirse

Birden fazla malik bulunan taşınmazlarda ödemenin hangi hesaba yapılacağı, uygulamada sıkça belirsizlik yaratır. Tebliğ, yalnız tevsik bakımından bu durumu ayrıca düzenler.

GVKGT328 m.2

(4) Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.

Bu hükmün doğrudan sonucu, kira bedelinin tamamı maliklerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödendiğinde belgelendirme zorunluluğunun bu ödeme bakımından karşılanmasıdır. Ödeme belgesinde kiranın hangi taşınmaza ve döneme ilişkin olduğunun anlaşılması, aynı hesapta yer alan başka transferlerle karışıklığı azaltır.

Hüküm, ortaklar arasındaki kira bedelinin paylaşımı veya maliklerin birbirine karşı hakları hakkında ayrıca bir düzenleme yapmaz. Bu nedenle tevsik konusu ile malikler arasındaki hesaplaşma konusu birbirinden ayrılmalıdır.

2026 Yılında Ceza Nasıl Belirlenir?

Tebliğ, zorunluluğa uyulmaması hâlinde uygulanacak yaptırımı şöyle tanımlar.

GVKGT328 m.3

MADDE 3- (1) 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, 213 sayılı Kanunun mükerrer 257 nci maddesiyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir.

2026 yılı için Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 588) uyarınca, mükerrer 355. madde kapsamındaki asgari özel usulsüzlük cezaları şöyledir:

Kişi veya mükellef grubu	2026 asgari tutar
Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı	35.000 TL
İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilenler	17.000 TL
Diğer kişiler	8.700 TL

Kira tahsilatı veya ödemesinin belgelendirilmemesine ilişkin ihlalde, Tebliğ her bir kişi ve her bir işlem için işlem tutarının yüzde 10’unun esas alınacağını da düzenler. Bu sebeple yalnızca asgari tutara bakmak yeterli değildir.

Hesapta Asgari Tutar ile Yüzde 10 Nasıl Birlikte Okunur?

Kira ödemesinde ceza hesabı iki ayrı veriyi birlikte gerektirir: ödemeye konu tutar ve ilgili yıl için tarafın statüsüne göre belirlenen asgari tutar. 328 sayılı Tebliğin 3. maddesi, her bir kişi ve her bir işlem bakımından yüzde 10 kuralını şöyle ifade eder.

GVKGT328 m.3

az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

Örneğin “diğer kişiler” grubunda yer alan bir taraf bakımından 40.000 TL’lik tek işlemde yüzde 10, 4.000 TL eder. Bu tutar 2026 için 8.700 TL olan asgari tutarın altında kalırsa, hesapta asgari tutar önem kazanır. 150.000 TL’lik tek işlemde yüzde 10, 15.000 TL eder; bu örnekte yüzde 10 hesabı asgari tutarın üzerindedir.

Bu örnekler yalnız hesap yöntemini gösterir. Aynı takvim döneminde birden çok işlem, birden çok taraf veya farklı mükellef statüsü varsa her işlem ve kişi bakımından ayrı değerlendirme gerekir. 2026 Tebliği ayrıca, banka veya PTT belgeleriyle tevsik zorunluluğuna uyulmaması nedeniyle bir takvim yılında kesilebilecek toplam özel usulsüzlük cezası için 35.000.000 TL üst sınırı belirlemiştir.

Elden Ödeme Sonrasında Bildirim

Ödemeyi yapan kişi için Tebliğde özel bir düzenleme vardır.

GVKGT328 m.3

(4) Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmez.

Bu hüküm, ödemeyi yapan kişi bakımından kurulmuştur. Bildirimin süresi, ödeme tarihini izleyen beş iş günüdür. Kira bedelini tahsil eden kişi yönünden aynı sonucun otomatik olarak doğduğu söylenemez.

Bildirim imkânı, elden ödeme belgesinin sonradan banka dekontuna dönüştüğü anlamına gelmez. Düzenleme, tevsik zorunluluğuna aykırı ödeme yapanın kendi adına uygulanacak özel usulsüzlük cezasına ilişkin istisnayı kurar. Bu nedenle ödeme tarihi, bildirim tarihi ve ödeme yapan kişinin kimliği somut olayda ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Zorunluluğun Dışında Tutulan Hâller

Mahkeme veya icra yoluyla yapılan kira tahsilat ve ödemeleri ile ayni kira ödemeleri, Tebliğde bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. Bu istisnalar, elden nakit ödeme ile karıştırılmamalıdır: ayni ödeme, para dışındaki bir edimle yapılan ödemeyi ifade eder.

GVKGT328 m.2

(3) Konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.

Buradaki istisna sınırlıdır. Mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilat ile tarafların elden nakit ödeme yapması aynı işlem türü değildir. Aynı şekilde, bir ödemenin ayni olup olmadığı, para yerine hangi edimin verildiği ve bunun kira bedeline ilişkin olup olmadığına göre değerlendirilir.

Elden Makbuz ile Tevsik Belgesi Aynı Değildir

Tarafların elden para alındığını gösteren bir makbuz düzenlemesi, işlemin yapıldığına ilişkin ayrı bir belge olabilir. Ancak Tebliğin aradığı tevsik, banka veya PTT tarafından düzenlenen belgeye dayanır. Bu nedenle taraflarca düzenlenen elden makbuz, tek başına Tebliğde sayılan banka veya PTT belgesinin yerine geçmez.

Bu ayrım iki farklı soruyu birbirine karıştırmamayı sağlar: Bir belgenin kira ilişkisi bakımından ispatta nasıl değerlendirileceği başka; vergi mevzuatındaki banka veya PTT yoluyla tevsik şartının karşılanıp karşılanmadığı başkadır. Bu yazı ikinci soruyu ele almaktadır.

Ödeme Belgesinde Hangi Bilgiler Birlikte Saklanmalı?

Tebliğ, banka şubesinden yatırmada kimlik veya vergi kimlik bilgisi ile “kira ödemesi” açıklamasını açıkça arar. Bu nedenle belge düzeni kurulurken yalnız dekontun varlığına değil, dekontun hangi kira ilişkisini gösterdiğine de bakılmalıdır.

• Ödeme tarihi ve tutarı,
• Kiraya verenin hesabı,
• Ödemeyi yapan kişinin bilgileri,
• Kira ödemesi açıklaması,
• Mümkünse ilgili taşınmaz ve kira dönemi,
• Birden fazla malik varsa ödemenin hangi malike yapıldığı.

Bu liste, Tebliğdeki tevsik biçiminin somut belgede görünür olmasını amaçlar. Bir kira alacağı veya tahliye uyuşmazlığında ödeme belgesinin ispat değeri ayrıca değerlendirilebilir; örneğin anahtar teslimine ilişkin belge düzeni için anahtar teslim tutanağı yazımıza bakılabilir.

Kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülükleri ödeme belgesinden ibaret değildir. Özellikle tahliye, temerrüt veya kira alacağı tartışmalarında belge düzeni farklı önem kazanabilir; bu başlıklara kiracının hakları yazısında yer veriyoruz.

İşlem Tarihi Neden Üç Ayrı Hesapta Önemlidir?

Elden ödeme yaşandığında aynı tarih, üç ayrı bakımdan kayda geçirilmelidir. İlk olarak ödeme tarihi, hangi tahsilat veya ödemenin tevsik dışında kaldığını belirler. İkinci olarak ödemeyi yapan kişinin bildirim için tanınan beş iş günlük süresi, Tebliğe göre bu tarihi izleyerek hesaplanır. Üçüncü olarak cezanın asgari tutarı, ödeme tarihinde geçerli yıllık tutara göre değerlendirilir.

Bu nedenle dekont, makbuz veya diğer kayıtlarda yalnız ay bilgisinin değil; işlem gününün de açıkça görülmesi yararlıdır. Birden fazla elden ödeme varsa, her bir ödemenin tarihi ve tutarı ayrı satırlarda belirlenmelidir; Tebliğ ceza hesabını her bir kişi ve her bir işlem için kurar.

Ceza Tutarı Neden Her Yıl Kontrol Edilmeli?

328 sayılı Tebliğ, özel usulsüzlük cezası tutarlarının her yıl yeniden değerleme oranında artırılacağını düzenler. Bu nedenle 2026 tutarları, başka bir yılın işlemine doğrudan uygulanamaz. Ödeme veya tahsilatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan tutarın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Bu ayrım özellikle önemlidir: 328 sayılı Tebliğde görülen 2024 örnek tutarları, 2026 için asgari tutar değildir. 2026 tutarları, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 588) ile belirlenmiştir.

Danıştay Kararlarında Eksik İnceleme ile Kanıtlanmış İhlal Ayrımı

Tevsik cezasının yargısal denetiminde, hangi tahsilat veya ödemenin zorunluluğa aykırı yapıldığının ortaya konulması önemlidir. Aşağıdaki kararlar doğrudan konut kirasına değil, ticari tahsilat ve ödemelere ilişkindir. Burada kira istisnası yaratmak için değil, tevsik ihlalinin tespitine ilişkin iki farklı değerlendirmeyi göstermek için kullanılmaktadır.

Ayrıntılı inceleme yapılmadan kesilen ceza

Danıştay 3. Dairesi, 2012 yılı ticari işlemlerine ilişkin bir uyuşmazlıkta belge isteme ve somut tespit eksikliğini bozma nedeni saymıştır. Kararın tevsik cezasına ilişkin kendi gerekçesi şöyledir:

Davalı idarece, davacının bir kısım tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğuna uymadığına ilişkin olarak, gerekli belgelerin ibrazı istenilip gerekirse şirket yetkilisinin ifadesine başvurularak ayrıntılı inceleme ve somut tespit yapılmaksızın eksik incelemeye dayalı olarak ceza kesilmesinde hukuka uygunluk görülmediğinden Vergi Mahkemesince yazılı gerekçeyle sözü edilen özel usulsüzlük cezası yönünden davanın reddine ilişkin hüküm fıkrasına yöneltilen davacı istinaf başvurusunun reddine ilişkin hüküm fıkrasının bozulması gerekmiştir.

(Danıştay 3. Dairesi, E. 2018/1884, K. 2021/6456, T. 23.12.2021 — tevsik cezasına ilişkin hüküm fıkrasının bozulmasına; diğer belirtilen hüküm fıkralarının onanmasına)

Aynı uyuşmazlıkta verilen ısrar kararını inceleyen Vergi Dava Daireleri Kurulu da çoğunluk gerekçesinde şu sonuca ulaşmıştır:

Danıştay Üçüncü Dairesinin yukarıda yer verilen kararının dayandığı aynı hukuksal nedenler ve gerekçeyle ısrar kararının bozulması gerekmektedir.

(Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, E. 2022/1083, K. 2024/384, T. 26.04.2024 — bozulmasına, oyçokluğuyla)

Kurul kararında karşı oy bulunur; yukarıdaki alıntı karşı oya değil çoğunluğun değerlendirmesine aittir. Bu iki karar aynı dosyanın aşamalarıdır. Ayrıca bozma, dosyadaki bütün vergi ve ceza kalemlerinin kaldırıldığı anlamına gelmez; burada ele alınan kısım, banka veya benzeri kurum belgesiyle tevsik edilmediği ileri sürülen işlemlere ilişkin cezadır.

İnceleme raporu ve taraf beyanıyla ortaya konulan ihlal

Başka bir dosyada ise Danıştay 3. Dairesi, 2018 yılına ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka dışında yapıldığının somut tespitler ve şirket yetkilisinin beyanıyla ortaya konulmasını farklı değerlendirmiştir:

Davacının, tevsik zorunluluğuna uymaksızın ödeme ve tahsilat yaptığı hususu, adına tanzim edilen vergi inceleme raporuyla somut tespitlerle ortaya konulduğu gibi 213 sayılı Kanun’un 3. maddesi gereği kanıt niteliği taşıyan davacı şirket yetkilisinin beyanının da bu durumu teyit eder mahiyette olduğu ve davacı tarafından aksi yönde herhangi bir kanıt da sunulamadığı dikkate alındığında, kesilen özel usulsüzlük cezasının hukuka aykırı olduğundan söz edilemeyeceğinden Vergi Mahkemesince yazılı gerekçeyle kaldırılmasına ilişkin karara yöneltilen istinaf başvurusunun reddinde hukuka uygunluk görülmemiştir.

(Danıştay 3. Dairesi, E. 2023/5647, K. 2024/110, T. 25.01.2024 — bozulmasına)

Dolayısıyla “inceleme eksik” itirazı, dosyadaki kayıtların ve verilmiş beyanların içeriğinden bağımsız kurulamaz. Kira ödemesi bakımından ceza ihbarnamesi incelenirken de hangi kişinin hangi tarihli işlemine dayanıldığı, ödemenin banka veya PTT kaydı bulunup bulunmadığı ve raporda hangi belgelerin değerlendirildiği somutlaştırılmalıdır. Bu, elden ödemeye izin veren bir yol değil, cezanın maddi dayanağını doğru okuma yöntemidir.

Eski kararların oranları bugüne taşınmamalı

Bu kararların konusu 2012 ve 2018 dönemlerindeki ticari işlemlerdir. Metinlerinde geçen eski parasal eşikler ve yüzde 5 oranı, bu yazıda açıklanan güncel kira ödemelerine uygulanacak oran olarak alınamaz. Kira yönünden kapsam ve istisnalar 328 sayılı Tebliğden; 2026 asgari tutarları ise ilgili yılın düzenlemesinden kontrol edilmelidir. Eski bir kararın ispat değerlendirmesinden yararlanmak ile onun dönemindeki ceza hesabını bugün kullanmak farklıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Elden ödeme için taraflar arasında imzalanan makbuzun, banka veya PTT belgesi zorunluluğunu kendiliğinden kaldırdığını varsaymak.
• Dekont veya hesap hareketinde kira ödemesinin hangi ilişkiye ait olduğunu hiç belirtmemek.
• Ödemeyi yapan kişinin beş iş günlük bildirim süresini, tahsil eden kişi için de aynı biçimde yorumlamak.
• Eski yılın ceza tutarını güncel tutar sanmak.
• Mahkeme ve icra yoluyla yapılan tahsilatı, her türlü nakit ödeme ile aynı görmek.

Özet

• Konut ve işyeri kiralarında kira tahsilatı ve ödemesi banka veya PTT belgesiyle tevsik edilmelidir.
• Zorunluluğa uyulmaması hâlinde özel usulsüzlük cezası gündeme gelir.
• 2026’da diğer kişiler bakımından asgari tutar 8.700 TL’dir; işlem tutarının yüzde 10’u da hesapta önem taşır.
• Ödemeyi yapanın beş iş günü içinde kendiliğinden bildirim yapması, Tebliğde onun için düzenlenen bir istisnadır.
• Mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilat ile ayni ödeme, Tebliğde ayrı istisna olarak düzenlenmiştir.
• Ceza tutarları her yıl değişebileceğinden işlem tarihindeki düzenleme kontrol edilmelidir.