İnançlı İşlem Nedir? İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali

İnançlı işlem, bir kişinin (inanan) taşınmazını veya başka bir hakkını teminat, yönetim ya da benzeri belirli bir amaçla başka bir kişiye (inanılan) devrettiği, inanılanın da hakkı bu amaca uygun kullanmayı ve amaç gerçekleştiğinde geri vermeyi üstlendiği işlemdir. İnançlı işlem Türk Medeni Kanunu’nda veya Türk Borçlar Kanunu’nda adıyla düzenlenmemiştir. Bu nedenle inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası, tek bir kanun maddesine değil birkaç hükmün birlikte okunmasına dayanır: taşınmaz devrinin resmî şekli ve tescil (TMK m.705, m.706), iade borcunun borçlar hukukundaki yeri (TBK m.112, m.146), muvazaadan ayrımı (TBK m.19) ve ispat kuralları (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200-203). Bu davada belirleyici sorun ispattır: tapu kaydı devri gösterir, inanç anlaşmasını göstermez.

1. İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, iki ayrı ilişkinin birleşimidir. Birinci ilişki, tapuda görünen devirdir: inanan, taşınmazın mülkiyetini inanılana geçirir ve inanılan tapu kütüğüne malik olarak yazılır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705) ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmelidir (TMK m.706). İkinci ilişki, taraflar arasındaki inanç anlaşmasıdır: devrin hangi amaçla yapıldığı, inanılanın hakkı nasıl kullanacağı ve hangi koşulda geri vereceği bu anlaşmada belirlenir.

İnançlı işlemde taraflar devrin gerçekten gerçekleşmesini ister. İnanılan, tapu kütüğünde görünen malik olmakla kalmaz; dış ilişkide gerçek maliktir. Onu sınırlayan şey, inanana karşı üstlendiği iade borcudur. İnançlı işlem uyuşmazlığının asıl sorusu bu nedenle “devir geçerli mi?” değil, “inanılan iade borcunu üstlenmiş mi ve bu borç muaccel oldu mu?” sorusudur.

İnançlı işlem, amacına göre iki biçimde kurulabilir. Teminat amaçlı inançlı işlemde taşınmaz, bir borcun güvencesi olarak alacaklıya devredilir ve borç ödendiğinde geri verilmesi kararlaştırılır. Yönetim amaçlı inançlı işlemde ise taşınmaz, inananın adına işlem yapılması veya malın yönetilmesi için inanılana geçirilir. İki türde de geri verme borcu taraflar arasındaki anlaşmadan doğar; kanun bu borcu ayrıca tanımlamaz.

2. İnançlı Temlik Nedir?

İnançlı temlik, inançlı işlemin devir (temlik) ayağını anlatır. “Temlik” sözcüğü bir hakkın başkasına geçirilmesi anlamına gelir; inançlı temlikte bu devir, inanç anlaşmasındaki amaçla ve geri verme borcuyla birlikte yapılır. İnançlı temlik de kanunda ayrı bir kurum olarak düzenlenmemiştir; devredilen hakkın türüne göre ilgili devir kuralları uygulanır.

İnançlı temlikte konu taşınmaz ise devir resmî senetle yapılır ve mülkiyet tapu kütüğüne tescille geçer (TMK m.705, m.706). Konu bir alacaksa alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını devredebilir (TBK m.183) ve alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.184). Teminat amacıyla yapılan alacak devri de bu şekil kuralına tabidir.

İnançlı temliki, tapu sicilinde görünen işlemden ayırmak gerekir. Tapu kütüğünde inançlı temlik ayrıca yazılmaz; resmî senette işlem satış gibi başka bir hukuki sebeple görünebilir. İnançlı temlik iddiası bu nedenle tapu kaydından değil, tarafların inanç anlaşmasını gösteren belgelerden ispat edilir.

3. İnançlı İşlem ile Muvazaa ve Muris Muvazaası Arasındaki Fark

İnançlı işlem, muvazaa ve muris muvazaası aynı taşınmaz devrinde birlikte anılabilir, ancak farklı hukuki sebeplerdir. Muvazaada taraflar görünürdeki işlemi gerçekte istemez; kanun, sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılmasını öngörür (TBK m.19/1). İnançlı işlemde ise devir istenmiştir; taraflar devri gizlemez, devrin amacını ve geri verilmesini ayrıca kararlaştırır.

Muris muvazaası iddiasında, miras bırakanın yaptığı görünür işlemin (örneğin satış) gerçek iradeyi yansıtmadığı mirasçılar tarafından ileri sürülür. Muris muvazaası kanunda ayrıca adıyla düzenlenmemiştir; ayrıntısı mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası yazısında açıklanmıştır. Genel muvazaa kavramı ve mutlak ile nispi muvazaa ayrımı için muvazaa nedir yazısına bakılabilir.

Ölçüt	İnançlı işlem	Muvazaa	Muris muva­za­ası
Taraf­la­rın iradesi	Devir ger­çek­ten istenir; iade ayrıca karar­laş­tı­rı­lır	Görünür işlem isten­mez (TBK m.19/1)	Miras bıra­ka­nın görünür işlemi gerçek iradeyi yan­sıt­maz
Davayı kim açar	İnanan veya miras­çı­ları	İşlemin tarafı veya işlem­den etki­le­nen üçüncü kişi (HMK m.203/1-d üçüncü kişi­le­rin muvazaa iddi­a­sını anar)	Miras­çı­lar
Talebin daya­nağı	İnanç anlaş­ma­sın­dan doğan iade borcu	Görünür işlemin geçer­siz­liği	Görünür işlemin geçer­siz­liği
Tapu kaydı	Kayıt geçerli bir devre dayanır; talep iadedir	Kayıt geçer­siz bir işleme daya­nı­yorsa yol­suz­dur (TMK m.1024/2)	Kayıt geçer­siz bir işleme daya­nı­yorsa yol­suz­dur (TMK m.1024/2)
Süre	Genel zama­na­şımı (TBK m.146)	TBK m.19’da süre öngö­rül­me­miş­tir	Kanunda ayrıca düzen­len­me­miş­tir

Aynı taşınmaz devrinde hem muvazaa hem inançlı işlem ileri sürülebilir; ancak her birinin vakıaları ayrı anlatılmalıdır. “Devir göstermelikti” iddiası muvazaaya, “devir gerçekti ama geri verilecekti” iddiası inançlı işleme işaret eder. Dilekçede iki iddianın birbirine karıştırılması, hangi vakıanın ispat edileceğini belirsizleştirir. Vekilin yetkisini kötüye kullanarak yaptığı devir ise ayrı bir yoldur; bunun için vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

4. İnançlı İşlem Sözleşmesi: Unsurları ve Şekli

İnançlı işlem sözleşmesi (inanç sözleşmesi), inanan ile inanılan arasında devrin amacını, tarafların hak ve borçlarını ve geri verme koşullarını belirleyen anlaşmadır. Kanunda inançlı işlem sözleşmesi için ayrı bir şekil öngörülmemiştir. Sözleşmelerin geçerliliği kural olarak şekle bağlı değildir; kanunda öngörülen şekil ise kural olarak geçerlilik şeklidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12).

Taşınmaz söz konusu olduğunda iki kural ayrıca dikkate alınır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m.706) ve taşınmaz satışı ile satış vaadi resmî şekle bağlıdır (TBK m.237). İnanç sözleşmesindeki geri verme borcunun bu şekil kurallarına tabi olup olmadığı kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Bu belirsizlik, anlaşmanın en azından yazılı ve tarafların imzasını taşıyan bir belgeyle kurulmasını ispat bakımından önemli kılar.

İnançlı işlem sözleşmesinde bulunması beklenen unsurlar şunlardır:

• Taraflar ve inanç konusu: İnanan ve inanılanın kimliği ile devredilen taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm).
• Devrin amacı: Devrin teminat için mi, yönetim için mi, başka bir amaçla mı yapıldığı. Amaç yazılmazsa geri verme borcunun ne zaman doğduğu tartışmalı hâle gelir.
• İnanılanın yetkileri ve sınırları: İnanılanın taşınmazı kiraya verip veremeyeceği, üzerinde ipotek kurup kuramayacağı, üçüncü kişiye devredip devredemeyeceği.
• Geri verme koşulu: Borcun ödenmesi, belirli bir tarihin gelmesi veya bir bildirimde bulunulması gibi iadeyi doğuran olay.
• Sona erme ve giderler: İlişkinin hangi hâllerde sona ereceği, vergi ve harç gibi giderlerin kime ait olacağı.

İnternette yayımlanan hazır bir inançlı işlem sözleşmesi örneği, bu unsurların somut ilişkiye uygun doldurulmasının yerine geçmez. Sözleşmede amaç ve iade koşulu yazmıyorsa, belge inanç ilişkisini değil yalnız bir borç ilişkisini gösterebilir. Borç tanıması borcun sebebini içermese bile geçerlidir (TBK m.18); ancak sebebin yazılmaması, ileride belgenin inanç anlaşmasını gösterip göstermediği tartışmasını doğurur.

5. İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası, inanılanın amaç gerçekleştiği hâlde taşınmazı geri vermemesi üzerine inananın, tapu kaydının inanılan adına iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini istediği davadır. Kanunda inançlı işleme özgü bir dava hükmü bulunmadığından, istemin dayanağı da açıkça düzenlenmemiştir. Madde lafızları iki farklı çerçeve gösterir.

Birinci çerçeve tescili isteme hakkıdır. Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malik kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1). İnançlı işlemde inanılan tapuda gerçek malik olduğundan, iade istemi kanun lafzı bakımından bu çerçeveye yakındır. Satış vaadinde devirden kaçınan satıcıya karşı tescile zorlama da aynı hükme dayanır; bkz. satış vaadi sözleşmesi.

İkinci çerçeve yolsuz tescildir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024/2, m.1025/1). İnançlı işlemde devir taraflarca istenmiş olduğundan, bu çerçeve ancak devrin kendisinin geçersiz olduğu iddia edildiğinde gündeme gelir. Yolsuz tescilin koşulları için yolsuz tescil yazısına bakılabilir.

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davasında taraflar ve kapsam şöyledir:

• Davacı: İnanan; inanan ölmüşse mirasçıları.
• Davalı: Tapuda malik olarak kayıtlı inanılan; inanılan taşınmazı devretmişse sonraki malikin durumu ayrıca değerlendirilir.
• Talep: Tapu kaydının iptali ve taşınmazın inanan adına tescili; bunun mümkün olmadığı hâlde tazminat.

Taşınmazın yargılama sırasında devredilmesi riski, tapu iptal davasında ihtiyati tedbir talebiyle ayrıca değerlendirilir. Genel usul, görevli mahkeme ve dava dilekçesi için tapu iptali ve tescil davası yazısına; bu davanın hangi hâllerde açılamayacağı için hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısına bakılabilir.

5.1. İnançlı İşlemde İnanılan Taşınmazı Üçüncü Kişiye Satarsa

İnançlı işlemde inanılan taşınmazı üçüncü kişiye devrederse inananın tapu iptali talebi, üçüncü kişinin konumuna göre değişir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise tescile dayanamaz (TMK m.1024/1) ve durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3/2).

Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse, inananın talebi inanılana karşı tazminata döner. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). İade borcunu yerine getirmeyen inanılanın sorumluluğu bu genel hükme dayanır.

6. İnançlı İşlem Nasıl İspat Edilir?

İnançlı işlem, değeri kanundaki parasal sınırı aşan bir hukuki işlem olduğunda senetle ispat edilir. Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi ve benzeri amaçlarla yapılan hukuki işlemler, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri kanunda gösterilen parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunur (HMK m.200/1). Madde metninde yazan tutar taban değerdir; bu sınır her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve hukuki işlemin yapıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m.1). Taşınmaz devrinde bu sınırın aşılması olağandır.

Tapuda satış olarak görünen devre karşı “aslında inançlı işlemdi” iddiası, resmî senedin hükmünü ortadan kaldırmaya veya azaltmaya yönelik bir iddiadır. Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201). İspat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraftadır (HMK m.190/1); inançlı işlem davasında bu taraf kural olarak inanandır.

6.1. İnançlı İşlemde Senetle İspat Kuralının İstisnaları

İnançlı işlemde senet bulunmadığında tanık dinlenebilecek hâller kanunda sayılmıştır:

• Karşı tarafın açık muvafakati: Senetle ispatı gereken hususlarda, kural hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir (HMK m.200/2).
• Delil başlangıcı: Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebilir (HMK m.202/1).
• Yakın akrabalar arasındaki işlemler: Altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-a).
• Senet alınmasında imkânsızlık: Yangın, deniz kazası, deprem gibi senet alınmasında imkânsızlık veya olağanüstü güçlük bulunan hâllerde yapılan işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-c).

İkrar ve yemin de ayrı delillerdir. Karşı tarafın ikrar ettiği vakıa çekişmeli sayılmaz ve ispatı gerekmez (HMK m.187/2); ikrarın niteliği için ikrar ne demek yazısına bakılabilir. Yeminin konusu ise davanın çözümü bakımından önem taşıyan, çekişmeli olan ve kişinin kendisinden kaynaklanan vakıalardır (HMK m.225/1). İnanç anlaşmasının yapılıp yapılmadığı, inanılanın kendisinden kaynaklanan bir vakıa olduğundan yemin deliline dayanılması bu tanıma göre değerlendirilir.

6.2. İnançlı İşlemde Delil Başlangıcı ve Banka Dekontu

İnançlı işlemde delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte onu muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş belgedir (HMK m.202/2). Tanımın üç unsuru vardır: belge olmalı, işlemi muhtemel göstermeli ve karşı taraftan çıkmış olmalıdır. Yazılı veya basılı metin, fotoğraf, ses kaydı ve elektronik ortamdaki veriler de kanun anlamında belgedir (HMK m.199).

Banka dekontu kanunda adıyla anılmaz; değerlendirme HMK m.202/2’deki tanıma göre yapılır. Dekontun delil başlangıcı olarak ileri sürülmesinde şu sorular belirleyicidir:

İncelenecek nokta	Sorulacak soru
Belgenin kaynağı	Dekont veya yazışma, kendisine karşı ileri sürülen inanılandan ya da tem­sil­ci­sin­den mi çıkmıştır?
İçerik	Açıklama kısmında amaç, iade veya koşula ilişkin bir ifade var mı?
Tarih	Ödeme tarihi, tapu devrinin tarihiyle hangi sırada?
Tutar	Tutar, resmî senetteki bedelle veya ileri sürülen borçla örtüşüyor mu?
Diğer kayıtlarla uyum	Mesaj, e-posta ve teslim kayıt­la­rıyla birlikte hangi olay dizisini gösteriyor?

Para hareketlerini tarih sırasıyla bir tabloya yerleştirmek, belgenin neyi gösterdiğini açıklığa kavuşturur: ilk satışın tarihi, satış bedelinin girdiği hesap, ikinci alımın tarihi, alıcıya veya satıcıya yapılan transfer ve varsa iade taahhüdü. Hesap hareketinin varlığı tek başına inanç anlaşmasını göstermez; paranın kişinin kendi parası mı, borç ödemesi mi yoksa başkası adına yapılan alım mı olduğu belgeler birlikte okunarak açıklanmalıdır.

7. Kardeşler Arasında İnançlı İşlem

Kardeşler arasında inançlı işlem, taşınmazın bir kardeşten diğerine geri verilmek üzere devredildiği iddiasıdır. Kardeşler arasındaki inançlı işlemde ispat kuralı değişir: HMK m.203/1-a, senetle ispat zorunluluğunun istisnası olarak kardeşler arasındaki işlemlerde tanık dinlenebileceğini düzenler. Aynı istisna altsoy ve üstsoy, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemler için de geçerlidir.

Kardeşler arasında inançlı işlem iddiasında bu istisna iki sınırla birlikte okunmalıdır. Birincisi, kanunda inanç sözleşmesinin ispatına özgü ayrı bir hüküm yoktur; tanık dinlenebilmesi, tanık beyanlarının iddiayı ispatladığı anlamına gelmez. İkincisi, istisna tanık dinlenmesine izin verir, yazılı belgeyi gereksiz kılmaz. Aile içinde yazılı belge düzenlenmemiş olsa bile mesajlar, banka kayıtları ve inanılanın kendi el yazısıyla verdiği notlar dosyaya konulmalıdır.

Kardeşler arasındaki uyuşmazlık miras ortaklığıyla birlikte de ortaya çıkabilir. Miras bırakanın yaptığı devirlere karşı açılan davalar ile kardeşlerin kendi aralarında yaptığı inançlı işlem farklı yollardır; ilki için kardeşler arasında tapu iptal davası yazısına bakılabilir.

8. İnançlı İşlem Zamanaşımı

İnançlı işlem zamanaşımı, inanç anlaşmasından doğan iade istemi için kanunda özel bir süre öngörülmediğinden on yıldır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146). İnançlı işlem tapu iptali zamanaşımı bakımından asıl soru sürenin uzunluğu değil başlangıcıdır.

Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m.149/1). Alacağın muaccel olması bir bildirime bağlıysa, zamanaşımı bu bildirimin yapılabileceği günden işlemeye başlar (TBK m.149/2). İnançlı işlemde iade borcu bir olaya (teminat altına alınan borcun ödenmesi) veya bir bildirime (inananın geri istemesi) bağlanabildiğinden, sürenin başlangıcı inanç anlaşmasındaki koşula göre belirlenir.

Bu nedenle inançlı işlem zamanaşımı tapu devri tarihinden otomatik olarak hesaplanmaz. İade koşulunun ne zaman gerçekleştiği, geri istemenin ne zaman yapılabileceği ve karşı tarafın iadeden ne zaman kaçındığı birlikte incelenerek alacağın muaccel olduğu gün belirlenir. Anlaşmada iade koşulu yazılı değilse, bu tarih de ispat konusu olur.

İnançlı işlemi irade sakatlığından da ayırmak gerekir. Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Devrin aldatma sonucu yapıldığı iddiası bu bir yıllık süreye tabidir; inanç anlaşmasından doğan iade istemi ise TBK m.146’daki genel süreye.

9. İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptalinde Belgeler ve İnceleme Sırası

İnançlı işleme dayalı tapu iptali davasında belgeler, hangi vakıayı desteklediklerine göre ayrılmalıdır. Tapu devrinin varlığı birinci ilişkiyi gösterir; inanç anlaşmasının amacı, koşulları ve iade borcu ise ikinci ilişki bakımından ayrıca ortaya konulmalıdır. “Devir geçiciydi” açıklaması tek başına bu ikinci ilişkiyi göstermez.

Belge veya kayıt	İnceleme sorusu
Resmî senet ve tapu kaydı	Devir hangi tarihte, hangi bedel gös­te­ri­le­rek yapıldı?
Taraflarca imzalanan yazılı belge	İade borcu, amaç veya koşul yazıyor mu?
Karşı taraftan çıkan belge	İnanç ilişkisini muhtemel gösteriyor mu (HMK m.202/2)?
Ödeme ve yazışma kayıtları	Devir ve iade iddiasıyla aynı zaman çizel­ge­sinde nasıl okunuyor?
Güncel tapu kaydı	Taşınmaz üçüncü kişiye geçmiş mi, üzerinde ipotek veya şerh var mı?

İnançlı işlem iddiasında inceleme şu sırayla yürür:

1. Tapu işlemi ve devrin tarihi resmî senet ve tapu kaydından belirlenir.
2. İade iddiasının hangi amaca ve koşula dayandığı ayrılır; iddianın muvazaa mı, inançlı işlem mi, irade sakatlığı mı olduğu netleştirilir.
3. Taraf imzalı belge, delil başlangıcı, ikrar ve yemin gibi deliller ayrı kategorilerde okunur (HMK m.200-203).
4. Taraflar kardeş, eş veya altsoy-üstsoy ise tanık dinlenmesine izin veren istisna değerlendirilir (HMK m.203/1-a).
5. Ödeme, devir ve iade iddiasına ilişkin kayıtların tarihleri zaman sırasıyla karşılaştırılır; iade borcunun muaccel olduğu gün belirlenir (TBK m.149).
6. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse sonraki malikin iyiniyeti ayrıca incelenir (TMK m.1023, m.1024).