İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Kısa Cevap

İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil istemi, bir hakkın veya malın belirli bir amaçla devredilip amaç gerçekleştiğinde iadesinin kararlaştırıldığı iddiasına dayanır. Bu tür uyuşmazlıkta anlaşmanın içeriği ile ispat araçları merkezîdir; tapu devri tek başına bütün soruları cevaplamaz.

İnançlı İşlem Nedir?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, inançlı işlemi ve tarafların yükümlülüklerini şöyle açıklar.

İnançlı işlemler, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7966, K. 2023/127, T. 11.01.2023 — onanmasına)

Kararda, inananın devri yapan; inanılanın ise devredilen hakkı kullanan ve anlaşmadaki iade yükümlülüğünü üstlenen taraf olduğu belirtilir.

İnançlı İşlem Nasıl İspat Edilir?

İnanç ilişkisini ileri sürmek, bunun hangi delillerle kanıtlanabileceği sorusundan ayrı düşünülemez. Aynı karar, yazılı delil ve delil başlangıcı bakımından şu çerçeveyi kurar.

İnanç sözleşmesi, 5.2.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7966, K. 2023/127, T. 11.01.2023 — onanmasına)

Karar, yazılı delil bulunmasa da delil başlangıcı varsa tanık dahil başka delillerin; delil başlangıcı yoksa ikrar veya yemin gibi kesin delillerin değerlendirilmesinden söz eder. Hangi kaydın hangi kategoriye girdiği, belgenin içeriğine göre belirlenir.

Kardeşler Arasında İnançlı İşlem Nasıl İspat Edilir?

Tarafların kardeş veya yakın akraba olması, inançlı işlem iddiasında yazılı delil düzenini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararındaki uyuşmazlık iki kız kardeş arasındadır. Daire, kararın “İlgili Hukuk” bölümünde şu çerçeveyi göstermiştir:

İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/2703, K. 2024/2325, T. 02.05.2024 — onanmasına)

Aynı kararda, yazılı delil yoksa karşı taraftan çıkmış bir belgenin delil başlangıcı sayılıp sayılmayacağı; delil başlangıcı varsa tanık dahil diğer delillerin kullanılıp kullanılamayacağı incelenmiştir. Dolayısıyla “aile içinde belge düzenlenmez” açıklaması tek başına ispat sorununu çözmez. Yazışma veya hesap kaydı gibi her unsurun kaynağı ve içeriği ayrıca değerlendirilir. Miras ortaklığı ve davada tarafların kurulması ise kardeşler arasında tapu iptal davası yazısında ayrı ele alınmıştır.

Banka Dekontu Ne Zaman Anlam Kazanır?

Banka dekontu, tek başına inanç sözleşmesinin bütün koşullarını gösteren bir belge olmayabilir. Ancak ödeme akışının tapu işlemiyle, bedelle ve tarafların ileri sürdüğü olay dizisiyle bağının kurulabildiği durumlarda delil başlangıcı tartışmasının parçası hâline gelebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli kararında şu değerlendirmeyi yapmıştır:

Somut olayda; dava konusu 121 10… parselde yer alan 7 numaralı bağımsız bölüme ilişkin satış işlemi 13.02.2020 tarihinde gerçekleştirilmiş, resmî senette yer alan 160.000,00 TL satış bedeli kadar ödeme dava dışı eski malik olan şirkete davacı tarafça aynı tarihte havale edilmiştir. Bu itibarla davacı tarafça yapılan bu ödemeye ilişkin havale dekontları delil başlangıcı niteliğindedir.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2364, K. 2026/348, T. 20.01.2026 — bozulmasına)

Bu karardan çıkarılabilecek sınırlı sonuç şudur: Dekont değerlendirilirken ödeme tarihi, alıcı ve gönderici bilgisi, tapu senedindeki bedel ile işlemin diğer kayıtları aynı zaman çizelgesinde okunmalıdır. Somut olayda bu bağlantıların bulunup bulunmadığı, belgenin ispat gücünü belirler.

İnanç Sözleşmesinde Hangi Unsurlar Yer Alır?

Hukuk Genel Kurulu, inanç sözleşmesinin kapsamını şu ifadelerle açıklar:

İnanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2610, K. 2019/12, T. 17.01.2019 — onanmasına)

İnançlı işlem iddiasında iki farklı ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekir: Tapuda görünen kazandırıcı işlem ve taraflar arasında ileri sürülen iade yükümlülüğü. Tapu devrinin varlığı ilk ilişkiye dair kayıt sunar; inanç anlaşmasının amacı, koşulları ve iade yükümlülüğü ise ikinci ilişki bakımından ayrıca ortaya konulmalıdır.

Bu ayrım, “devir geçiciydi” şeklindeki tek bir açıklamanın neden yeterli olmayabileceğini de açıklar. Devrin hangi amaçla yapıldığı, iadenin hangi olay veya tarihe bağlandığı ve tarafların bu ilişkiyi hangi kayıtlarla doğruladığı birlikte değerlendirilir. Yazılı kayıtların düzenlenme tarihi ile tapu işlem tarihi arasındaki bağlantı da önem taşır.

Bu nedenle internetteki genel bir inançlı işlem sözleşmesi örneği, somut ilişkinin yerine geçmez. Belgenin tarafları, inanç konusu taşınmazı, devrin amacını, tarafların hak ve borçlarını, ilişkinin sona erme sebebini ve iade koşullarını somut olaya uygun biçimde göstermesi gerekir.

İnançlı İşlemde Zamanaşımı Kaç Yıldır?

İnanç sözleşmesinden doğan istemler için özel bir zamanaşımı süresi bulunmadığında genel süre uygulanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi şöyledir:

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

(6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 146)

On yıllık sürenin yalnız tapu devri tarihinden hareketle hesaplanması doğru olmaz. TBK m. 149, başlangıç anını şöyle düzenler:

Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar.

(6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 149/1)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında başlangıç tarihini iade beklentisiyle ilişkilendirmiştir:

Bu gibi davalarda zamanaşımının başlama tarihi, inanç sözleşmesine dayanan kişinin tapuda iradi ferağ verileceği umudunu yitirdiği tarih olarak kabul edilmektedir.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2012/14861, K. 2013/1616, T. 06.02.2013 — bozulmasına)

Bu yaklaşım, her dosyada sürenin dava tarihinde başlayacağı anlamına gelmez. İade koşulunun ne zaman gerçekleştiği, geri verme isteminin ne zaman ileri sürüldüğü ve karşı tarafın tutumu birlikte incelenerek alacağın ne zaman muaccel olduğu belirlenir. Bu nedenle inançlı işlem tapu iptali davasında zamanaşımı hesabı, devir tarihi ile sınırlı bir takvim hesabı değildir.

Yazılı Delil ile Delil Başlangıcı Aynı Değildir

Yargıtay kararındaki çerçeve, imzalı bir belgenin varlığı ile karşı taraftan çıkmış ve inanç ilişkisine işaret eden belgenin aynı kavramlar olmadığını gösterir. Belge değerlendirilirken şu ayrımlar yararlıdır:

İncelenecek nokta	Sorulacak soru
Belgenin kaynağı	Belge hangi taraftan çıkmıştır?
İmza ve düzenleme biçimi	Tarafların imzasını taşıyor mu; belge hangi tarihte düzenlenmiş?
İçerik	İade, amaç veya koşula ilişkin açık bir ifade var mı?
Tapu devriyle ilişki	Belge, hangi taşınmaza ve hangi işleme bağlanıyor?
Diğer kayıtlarla uyum	Ödeme, yazışma ve teslim kayıtlarıyla nasıl birlikte okunuyor?

Bu tablo, belgeyi peşinen kesin delil veya değersiz kayıt saymak için değil, ispat tartışmasını somutlaştırmak için kullanılır. Belgenin hukuki niteliği ve ispat gücü, uyuşmazlığın tamamı içinde değerlendirilir.

Hukuk Genel Kurulu Kararında İspat Sorunu

Hukuk Genel Kurulu, inanç sözleşmesine dayalı bir tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında Özel Dairenin bozma gerekçesini benimseyerek direnme kararını bozmuştur. Kararın bu sonuca ilişkin gerekçesi şöyledir:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2005/14-677, K. 2005/774, T. 28.12.2005 — bozulmasına)

Bu karar, inançlı işleme ilişkin ispat tartışmasının dosyadaki belge ve vakıalar üzerinden yürütüldüğü bir örnektir. Karardaki somut olayın özellikleri, başka bir taşınmaz devrine doğrudan aktarılmaz.

İade Yükümlülüğü ile Muvazaa İddiasını Ayırmak

İnançlı işlem bakımından ileri sürülen temel vakıa, devredilen hak veya şeyin belirlenen amaç gerçekleştiğinde geri verilmesidir. Muvazaa iddiasında ise görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasındaki ilişki farklı bir inceleme gerektirir. Aynı taşınmaz devrinde iki kavramın bir arada anılması, otomatik olarak aynı hukuki sebebe dayanıldığı anlamına gelmez.

Bu nedenle dilekçe, yazışma ve kayıtlar okunurken “hangi işlem yapıldı?” sorusunun yanında “iade yükümlülüğü hangi söz veya belgeyle ileri sürülüyor?” sorusu da ayrıntılı biçimde ele alınmalıdır. Bu ayrım, muvazaa nedir yazısındaki genel çerçeveden farklı olarak inanç ilişkisine özgü ispat sorununu görünür kılar.

İnceleme Sırası

1. Tapu işlemi ve devrin tarihini gösteren kayıtları belirlemek.
2. İade iddiasının hangi amaç ve koşula dayandığını ayırmak.
3. Taraf imzalı belge, delil başlangıcı, ikrar veya yemin gibi ileri sürülen delilleri ayrı kategorilerde okumak.
4. Ödeme, devir ve iade iddiasına ilişkin kayıtların tarihlerini zaman sırasıyla karşılaştırmak.
5. Her belgenin hangi vakıayı desteklediğini ve diğer kayıtlarla nasıl bağ kurduğunu değerlendirmek.
6. İddia edilen hukuki sebebin, dilekçedeki somut vakıalarla uyumunu değerlendirmek.

İnançlı İşlem ile Benzer İddialar

İnançlı işlem, muvazaa veya vekâlet görevinin kötüye kullanılmasıyla aynı iddia değildir. Bir taşınmaz devrinde hangi hukuki sebebin ileri sürüleceği, başlığa değil tarafların anlattığı vakıalara ve bunları destekleyen belgelere bağlıdır. Genel çerçeve için tapu iptali ve tescil davası, muvazaa iddiası için muvazaa nedir yazıları da okunabilir.

Belgeler Nasıl Okunmalı?

Belge veya kayıt	İnceleme sorusu
Devir belgesi	Devrin amacı ve kapsamı neydi?
Taraflarca imzalanan yazılı kayıt	İade yükümlülüğü veya koşul var mı?
Karşı taraftan çıkan belge	İnanç ilişkisine delalet ediyor mu?
Ödeme ve yazışma kayıtları	Anlaşmayla nasıl ilişkilendiriliyor?

Banka Kayıtlarının Getirtilmesi Davanın Kabulü Anlamına Gelir mi?

Banka kayıtlarının araştırılması gerektiğini belirten bir bozma kararı, inanç anlaşmasının kesin olarak kanıtlandığı anlamına gelmez. Araştırmanın yapılması, elde edilen kayıtların delil niteliğinin değerlendirilmesi ve bütün delillerle sonuca ulaşılması ayrı aşamalardır. Aynı dosyanın 2020 ve 2025 tarihli kararları bu ayrımı somutlaştırır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin önüne gelen uyuşmazlıkta, bir taşınmazın satışından elde edilen para ile başka bir kişi için ev alınmasının amaçlandığı, ancak yeni taşınmazın davalı adına tescil edildiği ileri sürülmüştür. Daire banka hareketlerinin açıklamalı dökümlerinin getirtilmesini, gerekirse bilirkişi incelemesi yapılmasını ve inanç ilişkisi yönünden delil başlangıcı bulunup bulunmadığının değerlendirilmesini istemiştir:

Belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2020/1742, K. 2020/7398, T. 17.11.2020 — bozulmasına)

Ancak aynı dosyada bozmadan sonra iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle yeniden ret kararı verilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin sonraki incelemesindeki sonuç şöyledir:

Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1887, K. 2025/5146, T. 02.12.2025 — onanmasına)

Bu iki karar birbirinden bağımsız iki uyuşmazlık değil, aynı dosyanın farklı aşamalarıdır. İlk kararın araştırma talebini, ikinci kararın ulaştığı sonuçtan kopararak “banka hareketi varsa tapu geri alınır” şeklinde sunmak doğru olmaz. Ayrıca sonraki ret sonucu da bütün banka dekontlarının değersiz olduğu anlamına gelmez; somut dosyadaki ispat değerlendirmesiyle sınırlıdır.

Bu örnekten hareketle para hareketlerini bir tabloya yerleştirmek yararlıdır: ilk satışın tarihi, satış bedelinin girdiği hesap, ikinci alımın tarihi, alıcıya veya satıcıya yapılan transfer ve varsa iade taahhüdü. Hesap hareketinin yalnız mevcut olması değil, ileri sürülen anlaşmayla bağlantısının kurulması önemlidir. Kayıtların kişinin kendi parasını mı, borç ödemesini mi yoksa başkası adına yapılan alımı mı gösterdiği, belgeler bir arada incelenerek açıklanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Her geçici devir iddiasını, yazılı anlaşma ve delilleri incelemeden inançlı işlem saymak.
• İnançlı işlem ile muvazaa veya vekâlet ilişkisini aynı hukuki sebep gibi ele almak.
• Belgenin varlığını yeterli görüp, belgenin kimden çıktığını ve neyi gösterdiğini değerlendirmemek.
• Tapuda görünen işlem ile ileri sürülen iade yükümlülüğünü aynı kayıtla ispatlanmış varsaymak.
• Zamanaşımını, iade koşulu ve muacceliyet anını incelemeden doğrudan tapu devri tarihinden başlatmak.

Özet

• İnançlı işlemde devir, anlaşmadaki amaç ve iade yükümlülüğüyle birlikte ele alınır.
• Yazılı delil ile delil başlangıcı ayrımı ispat bakımından önem taşır.
• Kardeşlik veya yakın akrabalık, yazılı delil düzenini tek başına ortadan kaldırmaz.
• Zamanaşımı bakımından on yıllık genel süre ile alacağın muaccel olduğu tarih birlikte değerlendirilir.
• Somut olayın hukuki sebebi, maddi vakıalar ve belgeler üzerinden belirlenir.