Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir? Şartları

Kısa Cevap

Arsa payı düzeltme (düzenleme) davası, bir bağımsız bölüme değeriyle orantısız arsa payı verildiğinde, bu payın yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, her bağımsız bölümün değeriyle oranlı olmalıdır; oransız dağıtılmışsa, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurabilir. Yargıtay’a göre davanın ilk şartı, arsa paylarının değerlerle orantısız belirlenmiş olmasıdır; mahkeme, bağımsız bölümlerin niteliklerini karşılaştırarak denklik kurar. Kanunda bu dava için ayrı bir süre sınırı öngörülmemiştir; buna karşılık binaya sonradan yeni kat eklenmesinde uygulanan arsa payı yeniden tespiti (KMK m.44) bambaşka, oybirliği temelli bir usuldür.

Bu Durumda mısınız?

• Dairenizin arsa payı, benzer dairelere göre düşük ya da yüksek belirlenmiş.
• Orantısız arsa payı yüzünden aidat (ortak gider) yükünüz haksız görünüyor.
• Kat malikleri kurulunda oy ağırlığınızın yanlış hesaplandığını düşünüyorsunuz.
• Projede arsa payları bağımsız bölümlerin değerine göre dağıtılmamış.
• Kat mülkiyetine geçiş öncesi arsa paylarını düzelttirmek istiyorsunuz.
• Binanız riskli yapı kapsamında yıkılacak ya da yıkıldı ve açtığınız/açacağınız davanın akıbetini merak ediyorsunuz.
• Binaya yeni bir kat ilave edilmesi gündemde ve bunun arsa paylarını nasıl etkileyeceğini öğrenmek istiyorsunuz.

Bu durumlar tapu ve proje değerlerine göre değişir; somut olayda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Arsa Payı Nedir, Nasıl Belirlenir?

Arsa payı, kat mülkiyetinin temel kavramlarından biridir ve bağımsız bölümün değeriyle oranlı olmalıdır:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 — Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Görüldüğü gibi Kanun, hem arsa payının değerle oranlı olmasını arıyor hem de oransızlık hâlinde mahkemeye başvuru hakkı tanıyor. Ayrıca bir bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan oluşan artış veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Maddenin son cümlesi ise ayrı bir duruma işaret eder (“44 üncü madde hükmü saklıdır”) bu, aşağıda ayrıca ele alınan kat ilavesi durumunun farklı bir usule tabi olduğunu gösterir.

Arsa Payı Neden Bu Kadar Önemli?

Arsa payı yalnızca tapudaki bir rakam değildir; kat mülkiyeti düzeninin birçok noktasında doğrudan sonuç doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bunu bir kararında şöyle özetler:

“Kat mülkiyeti düzeninde arsa payının belirlenmesi gerçekten önemlidir; çünkü kat maliklerince aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri dışında kalan tüm yönetim giderlerine katılmada arsa payı esas tutulur (md. 20). Yöneticinin atanmasında (md.34), anataşınmazın ortak yerlerinde faydalı yenilik ve eklemeler yapılmasında ve merkezi ısınmanın doğalgazlı bireysel ısınmaya dönüştürülmesinde arsa payı çoğunluğu aranmaktadır (md. 42). Anayapının kamulaştırılması durumunda bağımsız bölümlere ilişkin kamulaştırma parasının belirlenmesinde arsa payı göz önünde tutulur (md. 40). Kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında -ortak mülkiyet hükümlerine göre- maliktirler ve kullanma hakkına sahiptirler (md. 16). Arsa payı kat mülkiyetinden ve kat irtifakından ayrı olarak devredilemez; kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının başkasına geçmesi, ancak ona bağlı arsa payı ile birlikte mümkündür (md. 5/1).”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/648, K. 2025/512, T. 10.09.2025 — bozma)

Kısacası düzeltme davası, kâğıt üzerinde bir işlem değil; kat malikleri arasındaki mali ve idari dengeyi yeniden kurma aracıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Şartı

Her “payım az” iddiası düzeltme için yeterli değildir. Yargıtay, davanın ilk şartını net biçimde belirler:

“Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1230, K. 2018/198, T. 17.01.2018 — arsa paylarının düzeltilmesi; bozma)

Buna göre mahkeme, tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile ona özgülenen arsa payını karşılaştırır ve denklik sağlamaya çalışır. Yani düzeltme için soyut bir memnuniyetsizlik değil, somut bir orantısızlık gerekir.

Arsa Payı Nasıl Yeniden Belirlenir? Değerleme Ölçütleri

Orantısızlık saptanırsa arsa payı, bağımsız bölümün nitelikleri esas alınarak yeniden belirlenir. Yargıtay hangi ölçütlere bakılacağını sıralar:

“Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1230, K. 2018/198, T. 17.01.2018 — arsa paylarının düzeltilmesi; bozma)

Yani değerleme, bağımsız bölümün başlangıçtaki nitelik ve değerine göre yapılır; sonradan yapılan tadilat, manzara değişikliği veya bakım-onarım kaynaklı değer değişimleri hesaba katılmaz. Bu değerlendirme, uygulamada bilirkişi incelemesiyle yürütülür ve yalnızca başlangıçtaki hatalı dağıtımı düzeltmeye yöneliktir; binaya sonradan yeni bir kat eklenmesinde arsa paylarının yeniden belirlenmesi ise apayrı, kanunun 44. maddesinde düzenlenen bir usule tabidir.

Kat İlavesi (KMK m.44) ile Arsa Payı Düzeltme Davası Farkı

Uygulamada arsa payı düzeltme davası, binaya sonradan kat ilave edilmesi durumuyla karıştırılır; oysa Kanun bu iki durumu açıkça ayırır. Kat ilavesi hâlinde uygulanacak usul şudur:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.44 — Bağımsız bölüm ilavesi

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

Görüldüğü gibi bu iki durum temelden farklıdır: arsa payı düzeltme davası, başlangıçtaki hatalı/orantısız tahsisi mahkeme eliyle giderir ve tek bir kat maliki dahi dava açabilir (KMK m.3/2). Kat ilavesinde ise arsa paylarının yeniden tespiti dava yoluyla değil, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı kararla ve resmî senetle yapılır (KMK m.44).

Dava Sırasında Anayapı Yıkılırsa Ne Olur? (Riskli Yapı / Kentsel Dönüşüm)

Arsa payı düzeltme davaları yıllarca sürebilir; bu süreçte bina, riskli yapı tespiti sonucu yıkılabilir. “Dava konusuz kaldı” denilerek işin kapatılıp kapatılamayacağı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen bir uyuşmazlıkta somut biçimde tartışılmıştır. Davaya konu bina istinaf aşamasındayken yıkılınca Bölge Adliye Mahkemesi, davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş; Hukuk Genel Kurulu bu görüşe katılmamıştır:

“Yukarıda yapılan anlatımlar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, yargılama sırasında dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Kaldı ki üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/648, K. 2025/512, T. 10.09.2025 — bozma)

Yani bina yıkılsa dahi, taraflar yeni arsa paylarını kendi iradeleriyle yeniden belirlemedikçe dava konusuz kalmaz; arsa artık ortak mülkiyet kurallarına göre pay oranlarıyla paylaşılacağından, orantısızlığın giderilmesindeki hukuki yarar sürer. Bu tespit özellikle kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda önem taşır; riskli yapı sürecinin ayrıntısı için Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Kim Açar, Hangi Mahkemede? Süre Sınırı Var mı?

Davayı her kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabilir (KMK m.3/2). Dava, arsa payı dengesizliğinden etkilenen tüm bağımsız bölüm maliklerini ilgilendirdiği için taraf teşkili (husumet) önemlidir; ilgili malikler davada yer almalıdır. Görevli mahkeme de Kanunda ayrıca düzenlenmiştir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 — Görevli mahkeme

Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.

Buna göre Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kanun metninde (m.3), düzeltme davası için ayrıca bir süre sınırı öngörülmemiştir; bununla birlikte uzun süre dava açılmamış olması, ispat aşamasında (özellikle geçmiş tarihli değerlerin bilirkişi eliyle belirlenmesinde) pratik güçlükler doğurabilir; bu nedenle orantısızlık fark edildiğinde gecikmeden hareket etmek isabetli olur.

Sık Yapılan Hatalar

• Orantısızlık olmadan dava açmak. Düzeltmenin ilk şartı somut orantısızlıktır; soyut memnuniyetsizlik yetmez (20. HD).
• Sonradan artan değere dayanmak. Arsa payı, sonradan oluşan değer artış/azalışına göre değiştirilemez (KMK m.3).
• Tadilat/manzara değişimini öne sürmek. Değerlendirmede esas tarihten sonraki değişiklikler dikkate alınmaz (20. HD).
• İlgili malikleri davaya katmamak. Taraf teşkili eksik davada sonuç alınamaz.
• Kat ilavesiyle karıştırmak. Binaya yeni kat eklenmesinde arsa paylarının yeniden tespiti dava değil, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle yaptığı bir işlemdir (KMK m.44).
• Bina yıkılınca davadan vazgeçmek. Anayapı yıkılsa da, yeni arsa payları taraf iradesiyle belirlenmedikçe dava konusuz kalmaz (Yargıtay HGK, E. 2023/648, K. 2025/512).
• Arsa payını önemsiz görmek. Arsa payı; aidat, oy ağırlığı, yönetici seçimi ve ortak yer hakkının temelidir.

Özet

• Arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle oranlı ortak mülkiyet payıdır (KMK m.3).
• Düzeltme davası: orantısız arsa payının yeniden belirlenmesi için açılır (KMK m.3/2).
• İlk şart: somut orantısızlık; soyut iddia yetmez (20. HD).
• Ölçütler: cins, kat, alan, ısınma, cephe, manzara — başlangıç değerine göre (20. HD).
• Kat ilavesinden farkı: yeni kat eklenmesinde arsa payı yeniden tespiti, dava değil, kat malikleri kurulunun oybirliği ile yapılır (KMK m.44).
• Bina yıkılırsa: taraf iradesiyle yeni pay belirlenmedikçe dava konusuz kalmaz (Yargıtay HGK, E. 2023/648, K. 2025/512).
• Kim/nerede/süre: her kat maliki/kat irtifakı sahibi; taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi (KMK Ek m.1); Kanunda ayrı bir süre sınırı yoktur.

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti Nedir? Kuruluşu, Arsa Payı ve Ortak Yerler · Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyetine Geçiş ve Farkı · Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış (TMK 698-699) · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye