Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye

Kısa Cevap

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların yıktırılıp güvenli biçimde yeniden yapılmasını düzenleyen süreçtir; hukuki dayanağı 6306 sayılı Kanundur. Bir yapının riskli olduğu, lisanslı kuruluşlarca tespit edilir; malikler tespite on beş gün içinde itiraz edebilir. Yıkım için maliklere doksan günü aşmayan süre verilir. Parselde yeniden değerlendirme kararı, arsa payına göre paydaşların salt çoğunluğu ile alınır; katılmayanın payı açık artırmayla satılabilir. Riskli yapı tespiti ve tahliye idari işlem olduğundan uyuşmazlıklar kural olarak idari yargıda görülür.

Bu Durumda mısınız?

• Yapınız hakkında riskli yapı tespiti yapıldı ve ne yapmanız gerektiğini bilmiyorsunuz.
• Riskli yapı kararına itiraz etmek istiyorsunuz ama süreyi ve mercii bilmiyorsunuz.
• Binanızda kentsel dönüşüm gündemde; komşularınızın çoğunluğu karar aldı, siz katılmak istemiyorsunuz.
• Kiracısınız ve binanız riskli yapı ilan edildi; hakkınızı ve kira yardımını merak ediyorsunuz.
• Müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapacaksınız ve uyuşmazlıkta hangi mahkemeye gideceğinizi soruyorsunuz.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde hak kayıplarını önlemek için, adım atmadan önce bir avukata danışın.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Nedir?

Kentsel dönüşümün merkezinde riskli yapı kavramı vardır. Kanun bunu şöyle tanımlar:

6306 sayılı Kanun m.2 — Riskli yapı

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,

Kanun ayrıca riskli alanı (zemin yapısı veya yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan) ve rezerv yapı alanını (dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alan) tanımlar (6306 m.2). Süreci yürüten idare, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile 2023’te kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve yerel idarelerdir.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı maliklerinin talebiyle, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kurum ve kuruluşlara yaptırılır; idare de resen tespit yapabilir (KentselDonusumK m.3). Tespit sonucu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve hak sahiplerine tebliğ edilir.

En kritik nokta itiraz süresidir: tespitlere karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir ve bu itirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (KentselDonusumK m.3). Bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir. İtiraz teknik heyetçe reddedilirse, riskli yapı kararının iptali için idari yargı yoluna gidilebilir (aşağıda “Hangi Mahkeme Görevli?”).

Tapu kaydınızda “6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır” ibaresini gördüyseniz, bu kaydın anlamı, tebliğ sayılma kuralı ve itirazın nasıl hazırlanacağı tapuda riskli yapı belirtmesi yazımızdadır. Tespite itiraz ile uygulama kararına katılmama arasındaki ayrım (hangisinin süreci gerçekten durdurabileceği) kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda ele alınmıştır.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı kesinleştikten sonra öncelik, maliklerle anlaşarak tahliyedir. Yıkım için maliklere süre verilir:

6306 sayılı Kanun m.5 — Yıktırma süresi

Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.

Bu sürede malik yıkmazsa, yapının idarece yıktırılacağı bildirilir; buna rağmen yıkılmazsa yapının tahliyesi ve yıkımı mülki amirlerce yaptırılır (6306 m.5). Uygulama alanında idare, imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle (gerekirse bir yıl daha) geçici olarak durdurabilir (6306 m.4).

Malik Çoğunluğu ile Karar ve Katılmayanın Payı

Kentsel dönüşümde en çok tereddüt yaratan konu, maliklerin oybirliğiyle mi yoksa çoğunlukla mı karar alınacağıdır. Kanun, parselin yeniden değerlendirilmesi için çoğunluk kararını yeterli görür: karar, malik sayısıyla değil, sahip olunan hisseler (arsa payı) oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır (KentselDonusumK m.6).

Karara katılmayan malik dönüşümü tek başına engelleyemez. Payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu, dönüşümün tıkanmasını önleyen ancak mülkiyet hakkına doğrudan etki eden bir mekanizmadır; bu nedenle sürecin usulüne (bildirim, süreler, rayiç değer tespiti) titizlikle uyulması gerekir.

Bu eşik her zaman salt çoğunluk değildi; daha eski dönemde 2/3 aranıyordu ve hangi eşiğin uygulanacağı kararın tarihine bağlıdır. Katılmayan malike yapılacak bildirimin usulü ve on beş günlük süreler, payın satılamaması hâlinde ne olacağı, pay üzerindeki ipotek ve haczin akıbeti ve satışın iptali hâlinde payın geri gelip gelmeyeceği ayrı bir yazının konusudur: kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur.

Kira Yardımı ve Diğer Yardımlar

Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini düzenler; ayrıca enkaz bedeli ödenmesi ve kullanılacak kredilere faiz desteği verilmesi de aynı maddede sayılmıştır (KentselDonusumK m.5).

Buradaki ifade “yapılabilir” olduğundan, yardım mutlak bir hak değil, şartların varlığında sağlanan bir imkândır. Kira yardımının miktarı, süresi ve başvuru usulü kanunda değil, ilgili yönetmelik ve Cumhurbaşkanı kararlarında dönemsel olarak belirlenir; güncel tutar için başvuru anında yürürlükteki düzenlemeye bakılmalıdır. Kiracılar da anlaşma ile tahliyede bu yardımdan yararlanabilir.

Hükmün birebir metni, 18/48 aylık süre tartışması, defaten ödeme katları, bir yıllık başvuru süresi ve parası olmayan malikin elindeki kalemler kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızdadır.

İnşaat bedelini karşılayamayan malikin konumu, salt çoğunluk kuralı ve arsa payının açık artırmayla satışı için kentsel dönüşümde parası olmayan malik yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi Mahkeme Görevli?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında görevli yargı kolu, işlemin niteliğine göre değişir. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım gibi işlemler idari işlem olduğundan idari yargıda görülür. Uyuşmazlık Mahkemesi bu ayrımı açıkça ortaya koyar:

“Bu durumda uyuşmazlığın çözümünün, idari işlemlerden dolayı davacının haklarının ihlal edilip edilmediğinin belirlenmesine bağlı bulunduğu, bu belirlemenin ise, yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri çerçevesinde idari yargı yerlerince yapılabilecek nitelikte olduğu değerlendirilerek, davanın görüm ve çözümünün idari yargının görev alanına girdiği sonucuna varılmıştır.”

(Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2023/478, K. 2023/750, T. 18.12.2023 — görevli yargı yeri)

Buna karşılık, malikler ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi özel hukuk uyuşmazlıkları, idari değil adli yargının (asliye hukuk mahkemesi) görev alanındadır. Dolayısıyla dava açmadan önce uyuşmazlığın idari mi yoksa özel hukuk kaynaklı mı olduğu doğru belirlenmelidir.

6306 Sayılı Kanun’da Güncel Durum

Kentsel dönüşüm işlemlerinde güncel mevzuat metni esas alınmalıdır. 6306 sayılı Kanun, 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla kapsamlı biçimde değiştirildi: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu (m.2) ve riskli yapıların tespiti (m.3) ile tahliye ve yıkım (m.5) hükümleri yeniden düzenlendi. Ayrıca Kanunun bazı hükümleri, yürürlüğünün ilk yıllarında Anayasa Mahkemesince (E.2012/87, K.2014/41) kısmen iptal edilmiş, iptal edilen bölümler sonradan yeniden düzenlenmiştir. Uygulamaya ilişkin ayrıntıların önemli bir kısmı ise Uygulama Yönetmeliğinde yer alır; bu nedenle somut bir işlemde hem Kanun hem de yürürlükteki yönetmelik birlikte değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• On beş günlük itiraz süresini kaçırmak. Riskli yapı tespitine itiraz süresi kısadır; kaçırılırsa tespit kesinleşir (6306 m.3).
• Yanlış yargı koluna başvurmak. Riskli yapı/tahliye işlemleri idari yargıda, müteahhitle sözleşme uyuşmazlıkları adli yargıda görülür.
• Çoğunluk kararını malik sayısı sanmak. Karar, malik sayısıyla değil arsa payı (hisse) çoğunluğuyla alınır (6306 m.6).
• Karara katılmamanın süreci durduracağını sanmak. Katılmayanın payı, rayiç bedelden az olmamak üzere satılabilir (6306 m.6).
• Eski tarihli bilgiye güvenmek. 6306, 2023’te (7471 sK) kapsamlı değişti; güncel metin ve yönetmelik esas alınmalıdır.
• Kira yardımını kesin hak sanmak. Kanun “yapılabilir” der; miktar ve usul yürürlükteki düzenlemeye göre belirlenir (6306 m.5).

Özet

• Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıktırılıp yeniden yapılmasını düzenler; dayanağı 6306 sayılı Kanundur.
• Riskli yapı ilmî/teknik verilerle tespit edilir; maliklerin on beş gün içinde itiraz hakkı vardır (m.2, m.3).
• Yıkım için doksan günü aşmayan süre verilir (m.5); imar işlemleri iki yıl durdurulabilir (m.4).
• Yeniden değerlendirme kararı arsa payı salt çoğunluğu ile alınır; katılmayanın payı açık artırmayla satılabilir (m.6).
• Kira yardımı yapılabilir (m.5); miktar/usul yönetmelikte belirlenir.
• Riskli yapı/tahliye uyuşmazlıkları idari yargıda, özel hukuk sözleşmeleri adli yargıda görülür.
• 6306, 7471 sayılı Kanun (2023) ile kapsamlı değişti; güncel metin esastır.

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakı ile Farkı (KMK 634) · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? (TMK 705-1025)