Kat Mülkiyeti Nedir? Kuruluşu, Arsa Payı ve Ortak Yerler

Kısa Cevap

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının; kat, daire, dükkân, mağaza gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Her bağımsız bölüm bir arsa payına bağlıdır ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Yapı henüz tamamlanmamışsa, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere kat irtifakı kurulur; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçilir. Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar; kuruluş için malik veya tüm paydaşların, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla birlikte tapu idaresine başvurması gerekir.

Bu Durumda mısınız?

• Bir daire aldınız ve tapunuzun “kat mülkiyeti” mi yoksa “kat irtifakı” mı olduğunu merak ediyorsunuz.
• Binanızda henüz kat mülkiyeti kurulmamış ve nasıl geçileceğini soruyorsunuz.
• Arsa payının ne olduğunu ve dairenizin değeriyle nasıl ilişkili olduğunu öğrenmek istiyorsunuz.
• Ortak yerler ve eklentiler üzerindeki haklarınızı merak ediyorsunuz.
• Arsa payının yanlış/orantısız dağıtıldığını düşünüyorsunuz.
• Ortak giderlere (aidat) katılım oranınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını sorguluyorsunuz.
• Binanızda kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgelerin eksik olduğunu düşünüyorsunuz.

Bu soruların cevabı tapu ve proje durumuna göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız kullanılabilen bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu olmasını sağlayan bir kurumdur. Kanun bunu açıkça düzenler:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 — Genel kural

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Görüldüğü gibi kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulur. Böylece bir apartmandaki her daire, ayrı bir malikin bağımsız mülkiyetine konu olur.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur? Arsa Payı

Kat mülkiyetinin niteliği ve kuruluşu, arsa payı kavramıyla iç içedir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 — Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Yani her bağımsız bölüme, konum ve büyüklüğüne göre bir arsa payı düşer ve kat mülkiyeti, bu payların tapuda açıkça gösterilmesiyle kurulur. Arsa payları, bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı olmalıdır; oransız dağıtılmışsa, her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3/2). Ayrıntı için bkz. Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir? Şartları.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı

Kat mülkiyeti, yalnızca tamamlanmış yapılarda kurulabilir. Yapı henüz bitmemişse, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere kat irtifakı kurulur (KMK m.1); kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı olup yapı tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşür (KMK m.2/c). Yargıtay da kat mülkiyetinin yalnızca tamamlanmış yapılarda kurulabileceğini vurgular:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti, tamamlanmış, kullanmaya elverişli ve yapı kullanım belgesi olan yapılarda kurulabilir.”

(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/225, K. 2019/937, T. 12.02.2019 — kat mülkiyetinin kurulması)

Buna göre kat mülkiyetine geçiş için yapının tamamlanmış, kullanmaya elverişli ve yapı kullanım (iskân) belgesine sahip olması gerekir; yapı bu aşamaya gelmeden kurulan hak, kat irtifakında kalır. Kat irtifakının kuruluşu, kat mülkiyetinden ayrıntılı farkı ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci ayrı bir konudur: Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyetine Geçiş ve Farkı.

Kat Mülkiyetinin Kuruluşu: Tapuya Tescil ve Gerekli Belgeler

Kat mülkiyeti kendiliğinden değil, resmî bir işlemle doğar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 — Genel kural

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Tescil için malik veya bütün paydaşların tapu idaresine başvurması ve belirli belgeleri sunması gerekir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12 — İstem ve belgeler

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

Kanunun aradığı belgeler; proje müellifi mimar tarafından hazırlanan ve yetkili kamu kurumunca onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi, ve kat mülkiyetini kuran malik(ler) tarafından imzalanmış bir yönetim planıdır (KMK m.12/a-b).

Kat mülkiyeti, yalnızca malik/paydaşların ortak başvurusuyla değil, bazı hâllerde mahkeme kararıyla da kurulabilir. Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isterse, hâkim m.12’deki belgelere dayanarak taşınmazı kat mülkiyetine çevirebilir ve bağımsız bölümleri paydaşlara ayrı ayrı tahsis edebilir (KMK m.10/7). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu yolun koşullarını bir kararında şöyle özetler:

“Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2000, K. 2021/690, T. 03.06.2021 — ortaklığın giderilmesinde kat mülkiyeti kurulması; bozma)

Kuruluş süreci, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen bağımsız bölümler için de gündeme gelir; bu ilişkinin kendi hukuki rejimi vardır: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri.

Bağımsız Bölüm, Ortak Yer, Eklenti

Kat Mülkiyeti Kanunu, kurumu anlamak için temel kavramları tanımlar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2 — Tarifler

Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

Buna göre bağımsız bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu bölümdür (daire, dükkân gibi); eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerdir (örneğin bir daireye ait depo bölümü); ortak yerler ise tüm kat maliklerinin ortaklaşa yararlandığı yerlerdir. Kanun ayrıca ortak yer sayılan somut yerleri de sıralar. Temeller, taşıyıcı duvarlar, merdivenler, asansörler, çatılar ve genel su depoları gibi (KMK m.4); bu sayım sınırlayıcı değildir, ortaklaşa kullanım için zaruri diğer yerler de ortak yer kapsamına girer. Bir kat maliki, bağımsız bölümünün yanı sıra ortak yerlerde de arsa payı oranında hak sahibidir ve bu yerlerdeki kullanma hakkından, gerekçe göstererek dahi tek taraflı vazgeçemez.

Ortak Giderlere (Aidat) Katılma

Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak giderlerine de katılmakla yükümlüdür; kuralın ölçütü giderin türüne göre değişir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

Buna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılırken; sigorta, bakım-onarım ve yönetici ücreti gibi diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz; ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir, icra takibi yapılabilir ve geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı istenebilir (KMK m.20). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payı oranındaki katılım yükümlülüğünü istikrarlı biçimde uygular:

“Az yukarda açıklandığı üzere kat malikleri, aksine bir düzenleme olmadığı sürece, yakıt giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/18-1, K. 2013/1033, T. 03.07.2013 — ortak gider payına itiraz; bozma)

Kararda Hukuk Genel Kurulu, usulüne tam uygun alınmamış bir kat malikleri kurulu kararının dahi iptal edilinceye kadar geçerli olduğunu ayrıca vurgulamıştır.

Ortak gider ve yönetim başlığının ayrıntısı beş ayrı yazımızda ele alınmıştır: aidatın kanuni borçlusu ve kiracının kira bedeliyle sınırlı sorumluluğu için apartman ve site aidatını kim öder; ödenmeyen aidatta gecikme tazminatı, icra takibi, kanuni ipotek ve mülkiyetin devri için aidat ödemeyene ne yapılır; toplantı çağrısı, yeter sayı ve vekâlet sınırları için kat malikleri kurulu; kurul kararına karşı süreler ve husumet için kat malikleri kurulu kararının iptali davası; yöneticinin seçimi, yetkileri ve sorumluluğu için apartman yöneticisi.

Sık Yapılan Hatalar

• Kat irtifakını kat mülkiyeti sanmak. Kat irtifakı yapı tamamlanmadan kurulur; kat mülkiyeti yapı tamamlandıktan sonradır (KMK m.1).
• Arsa payını önemsememek. Arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle oranlı olmalıdır; oransızsa yeniden düzenleme mahkemeden istenebilir (KMK m.3).
• Ortak yerleri kişisel mülk sanmak. Ortak yerler tüm kat maliklerinindir; bağımsız bölüm gibi tek başına tasarruf edilemez.
• Eklenti ile ortak yeri karıştırmak. Eklenti belirli bir bağımsız bölüme tahsislidir; ortak yer herkese aittir (KMK m.2).
• Tamamlanmamış yapıda kat mülkiyeti beklemek. Tamamlanmamış yapıda kat irtifakı kurulur; kat mülkiyeti için yapının bitmesi gerekir.
• Kuruluş belgelerini eksik sanmak. Tapuya tescil için onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı birlikte aranır; eksik belgeyle istem sonuçlanmaz (KMK m.12).
• Ortak gideri arsa payına göre değil, daire sayısına göre paylaştırmak. Eşit paylaşım yalnız kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinde geçerlidir; sigorta, bakım-onarım ve yönetici ücreti gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).

Özet

• Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyettir (KMK m.1).
• Kuruluş: resmî senetle ve tapu siciline tescille; malik/paydaşların onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla tapu idaresine başvurmasıyla (KMK m.10, m.12).
• Mahkeme kararıyla kuruluş: ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri isterse, hâkim m.12 belgelerine dayanarak taşınmazı kat mülkiyetine çevirebilir (KMK m.10/7; Yargıtay HGK, E. 2017/2000, K. 2021/690).
• Kat irtifakı: yapı tamamlanmadan, kat mülkiyetine geçiş için kurulur (KMK m.1, m.2).
• Kavramlar: bağımsız bölüm, ortak yer, eklenti, arsa payı (KMK m.2-4).
• Orantısız arsa payı için yeniden düzenleme mahkemeden istenebilir (KMK m.3/2).
• Ortak giderler: kapıcı/kaloriferci/bahçıvan/bekçi giderleri eşit, diğerleri arsa payı oranında paylaşılır; ödemeyen için dava veya icra takibi mümkündür (KMK m.20; Yargıtay HGK, E. 2013/18-1, K. 2013/1033).

İlgili yazılar: Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyetine Geçiş ve Farkı · Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir? Şartları · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri · Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025)