Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) Davası Nasıl Açılır

Kısa Cevap

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla kişinin paylı (veya elbirliğiyle) malik olduğu bir malın (çoğunlukla bir taşınmazın) ortaklığına son verilmesi için açılan davadır. Paydaşlardan her biri, paylaşmayı devam ettirme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma iki biçimde olur: malın aynen bölünmesi (taksim) ya da satılıp bedelinin paylaşılması. Taraflar biçimde anlaşamazsa mahkeme karar verir; aynen bölünme mümkün değilse mal satılarak paylaştırılır. Bu dava, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Bu Durumda mısınız?

• Bir taşınmaza (arsa, tarla, daire) birlikte maliksiniz ve diğer paydaşlarla anlaşamadığınız için ortaklığa son vermek istiyorsunuz.
• Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazda paydaşsınız ve payınızı nakde çevirmek istiyorsunuz.
• Ortak taşınmazın aynen bölünmesini mi yoksa satılmasını mı isteyebileceğinizi soruyorsunuz.
• Diğer paydaşlar satışa yanaşmıyor ve ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz.
• Davanın hangi mahkemede açılacağını ve süreci öğrenmek istiyorsunuz.

Bu soruların cevabı malın niteliğine ve paydaşlık durumuna göre değişir; mutlaka bir avukata danışın.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir mala birden çok kişinin malik olduğu durumlarda (paylı veya elbirliği mülkiyeti), paydaşlar malı birlikte kullanmakta anlaşamayabilir. İşte ortaklığın giderilmesi davası, bu ortak mülkiyet ilişkisine son vererek her paydaşın hakkını ayırmayı amaçlar. Dava sonunda ortaklık ya malın fiilen bölünmesiyle ya da satılıp bedelin paylaşılmasıyla sona erer.

Bu davanın halk arasındaki adı izale-i şuyudur; uygulamada aynı dava için izalei şuyu, izaleyi şuyu ve izale-i şüyu yazımlarına da rastlanır. Hepsi Arapça kökenli aynı terimin (izâle-i şüyû, yani “ortaklığın giderilmesi”) farklı yazımlarıdır ve hukuken tek bir davayı anlatır. Kanun metninde geçen resmî ad ise paylaşmadır (TMK m.698-699).

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi davanın niteliğini şöyle tanımlar:

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2021/1009, K. 2021/2928, T. 20.04.2021 — bozma)

“İki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran” ifadesi pratikte önemlidir: bu davada klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf yoktur, sonuç bütün paydaşlar için aynıdır.

Paylaşmayı Kim İsteyebilir?

Kanun, paylaşmayı isteme hakkını geniş tutar:

4721 sayılı TMK m.698 — Paylaşma istemi

Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Buna göre, aksine bir yükümlülük (örneğin paylaşmama sözleşmesi ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması) yoksa, paydaşlardan her biri tek başına paylaşma isteyebilir. Diğer paydaşların rızası şart değildir. Paylaşmayı isteme hakkı, bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlanabilir (TMK m.698/2).

Hissemi Satmak İstemiyorum, Davayı Engelleyebilir miyim?

Bu, uygulamada en sık sorulan sorudur ve dürüst cevabı şudur: paylaşmayı isteyen bir paydaşı tümüyle durdurmak kural olarak mümkün değildir. Paylaşma isteme hakkı, diğer paydaşların rızasına bağlı olmayan bir haktır. Ancak bu, elinizde hiçbir araç olmadığı anlamına gelmez. Kanun üç ayrı savunma imkânı tanır.

1. Paylaşmama yükümlülüğü. TMK m.698/1 uyarınca hak, “paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça” kullanılabilir. Böyle bir yükümlülük hukukî bir işlemden ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasından doğabilir. Sözleşme yoluyla getirilen sınırlamanın süresi ve şekli maddede gösterilmiştir:

4721 sayılı TMK m.698 — Sınırlama ve uygun olmayan zaman

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Bu, hâlâ dava açılmadan önce alınabilecek en güçlü önlemdir: paydaşlar aralarında anlaşırsa sözleşme resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; şerh sayesinde sonradan pay devralan kişiyi de bağlar.

2. Uygun olmayan zaman defi. Aynı maddenin son fıkrası kısa ama etkilidir:

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Bu bir erteleme sebebidir, hakkı ortadan kaldırmaz. Somut koşullara göre (örneğin taşınmazın değerini geçici olarak düşüren bir durumun varlığı) ileri sürülür ve değerlendirmesi hâkime aittir.

3. Satış yerine aynen taksim istemek. Çoğu paydaşın asıl itirazı ortaklığın sona ermesine değil, taşınmazın elden çıkmasınadır. Kanunun önceliği zaten aynen taksimdir; bu talebi açıkça ileri sürmek ve taşınmazın bölünebilir olduğunu keşif-bilirkişi aşamasında ortaya koymak, satışı önleyebilecek en gerçekçi yoldur (aşağıdaki bölüm).

Buna ek olarak, satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3). Rıza vermezseniz satış açık artırmayla yapılır ve üçüncü kişiler de artırmaya katılabilir. Bu, payını korumak isteyen paydaş için lehe değil aleyhe bir sonuç doğurabilir; kararı buna göre verin.

Davacının payını devretmesi hâli. Yargılama sürerken davacı payını devrederse dava kendiliğinden sürmez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, davacının paydaşlığının devam edip etmediğinin ve diğer paydaşların davaya devam etmek isteyip istemediğinin araştırılması gerektiğini, davacının payını devrettiği ve diğer paydaşların davaya devam etmek istemediği belirlenirse davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (E. 2021/1009, K. 2021/2928). Yani dava açıldı diye sonucun kaçınılmaz olduğunu varsaymayın.

Paylaşma Nasıl Yapılır? Aynen Taksim veya Satış

Paylaşmanın biçimini kanun iki seçenekle düzenler ve anlaşmazlık hâlinde hâkimin nasıl karar vereceğini gösterir:

4721 sayılı TMK m.699 — Paylaşma biçimi

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Görüldüğü gibi öncelik aynen taksimdir: mal fiilen bölünebiliyorsa paydaşlara pay olarak dağıtılır; parçalar eşit değilde değilse aradaki fark para eklenerek (ivaz) denkleştirilir. Ancak taşınmazlarda aynen bölünme çoğu zaman mümkün olmaz (örneğin tek bir daire ya da bölünemez bir arsa). Bu hâlde mal, satılarak (genellikle açık artırmayla) bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Aynen bölünmeye hangi ölçütlere göre karar verilir?

Aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı, uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay, mahkemenin neye bakacağını tek tek sayar:

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/4751, K. 2012/7355, T. 16.05.2012 — BOZULMASINA)

Dört ölçüt sayılmıştır: yüzölçümü · nitelik · pay ve paydaş sayısı · imar mevzuatı. Bunlara iki sınır eklenir. Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybedecekse aynen bölünmeye karar verilemez ve paydaşlar razı olmadıkça taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

”Zaten kendi aramızda bölüştük” savunması işe yaramaz

Uygulamada en sık rastlanan yanılgılardan biri, paydaşların taşınmazı yıllardır fiilen bölüşerek kullanıyor olmasının davayı düşüreceği inancıdır. Yargıtay bunu açıkça reddeder:

Keşif sırasında taşınmazın taraflar arasında fiilen taksim edilerek kullanıldığı belirlenmişse de, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda harici taksim geçersiz olduğundan, fiili kullanım durumuna hukuken geçerlilik tanınamaz.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/4751, K. 2012/7355, T. 16.05.2012 — BOZULMASINA)

Anılan kararda yerel mahkeme, taraflar arasında fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay bu kararı bozmuştur. Paylı mülkiyette taşınmazın el yordamıyla bölüşülmesi tapuya işlenmedikçe hukukî sonuç doğurmaz. Yıllarca süren fiilî kullanım da bu sonucu değiştirmez.

Muhdesat: taşınmazın üzerindeki bina ve ağaçlar kime ait?

Paydaşlardan biri taşınmaz üzerine bina yapmış veya ağaç dikmişse (muhdesat), satış bedelinin paylaştırılması ayrı bir hesap gerektirir. Yargıtay yöntemi adım adım belirler:

Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/13074, K. 2020/2087, T. 24.02.2020 — BOZULMASINA)

Bu bölüm iki koşula bağlıdır ve koşullar atlanırsa emek karşılıksız kalır: muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğu ya tapuda şerh edilmiş olmalı ya da bütün paydaşlar bu konuda ittifak etmelidir. Aksi hâlde bina ve ağaçlar arzla birlikte satılır ve bedel yalnız pay oranlarına göre dağıtılır; yani binayı yapan paydaş, yaptığı yapının karşılığını ayrıca alamaz. Şerh yoksa ve paydaşlar kabul etmiyorsa, muhdesat aidiyetinin ayrı bir davada tespiti gündeme gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu davada görevli mahkeme, davanın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir:

6100 sayılı HMK m.4 — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

HMK bu davaları, sulh hukuk mahkemelerinin dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın gördüğü işler arasında sayar. Yani taşınmaz ne kadar değerli olursa olsun, ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davada, taşınmazdaki tüm paydaşların yer alması gerekir.

Adım Adım Süreç

1. Paydaşlığı ve payları belirleyin: Tapu kaydına göre paydaşlar ve pay oranları tespit edilir; miras söz konusuysa mirasçılık durumu netleştirilir.
2. Davayı doğru mahkemede açın: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde, tüm paydaşları göstererek açın (HMK m.4).
3. Paylaşma biçimini değerlendirin: Öncelik aynen taksimdir; mümkün değilse satış gündeme gelir (TMK m.699).
4. Keşif ve bilirkişi: Taşınmazın değeri ve aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
5. Karar ve satış: Aynen bölünme mümkün değilse mahkeme satış (izale-i şuyu satışı) yönünde karar verir; satış bedeli paylar oranında dağıtılır.

Paydaşlardan Birinin Borcu Varsa: Haciz ve İcra Yolu

Ortaklığın giderilmesi davası yalnız paydaşlar arasında gündeme gelmez. Bir paydaşın alacaklısı da devreye girebilir ve burada mülkiyet türü belirleyicidir.

Paylı mülkiyette alacaklı, borçlunun payını doğrudan haczettirebilir ve sattırabilir; bunun için ortaklığın giderilmesi davasına gerek yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ise bağımsız bir pay bulunmadığı için alacaklı, İİK m.121 uyarınca icra mahkemesinden alacağı yetkiye dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Yargıtay bu ayrımı bir dava şartı olarak uygular; paylı mülkiyette açılan dava hukukî yarar yokluğundan düşer:

mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda borçlunun payı alacaklı tarafından doğrudan haczedilebileceğinden davacı tarafın bu davanın açılmasında hukuki yararı yoktur.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/4345, K. 2019/1193, T. 12.02.2019 — BOZULMASINA ONANMASINA)

Anılan kararda Yargıtay, borçlu paydaşın müşterek (paylı) payı bulunan sekiz parsel yönünden “payın müstakilen haczi ve satışı mümkün olduğundan taşınmazlar ile ilgili alacaklı tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz” diyerek hükmü bozmuştur. Alacaklı avukatı için pratik sonuç nettir: dava açmadan önce tapu kaydından mülkiyet türü doğrulanmalı, paylı mülkiyet varsa doğrudan haciz-satış yoluna gidilmelidir.

Bu ayrımın pratik sonucu büyüktür: paylı mülkiyette gereksiz yere açılan ortaklığın giderilmesi davası, satış isteme sürelerini kesmez ve bu sırada haciz düşebilir. Ayrıntısı, tapu kaydından paylı-elbirliği ayrımının nasıl yapıldığı ve şerhin kaldırılması için: hisseli tapuya haciz.

Bu Davada Harç, Masraf ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, çoğu davadan belirgin biçimde düşüktür ve bu fark uygulamada sık atlanır. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarife, konusu değerle ilgili davalar için genel olarak binde 68,31 oranını öngörürken bu dava için ayrı oranlar koyar:

İşlem	Nispî oran	Matrah
Satış suretiyle şuyuun izalesi	binde 11,38	Gayrimenkulün satış bedeli
Hissedarlar arasında taksim	binde 4,55	Taksim edilen gayrimenkul değeri
Genel kural (karşılaştırma için)	binde 68,31	Hüküm altına alınan değer

Yani aynen taksime karar verilmesi hâlinde harç, genel orana göre hesaplanana kıyasla çok daha düşüktür. Genel oranı bu davaya uygulayan hesaplamalar gerçekte ödenecek tutarı kat kat yüksek gösterir.

Masrafı kim öder? Bu davada kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemediği için yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir. Kural, HMK’nın genel “haksız çıkan taraf öder” ilkesinden ayrılır ve dayanağı davanın kendi niteliğidir:

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/3904, K. 2014/7575, T. 09.06.2014 — ONANMASINA)

Bunun doğrudan sonucu şudur: davayı siz açsanız bile masrafın tamamını üstlenmezsiniz; gider ve vekalet ücreti pay oranlarına göre bölüşülür. Tersi de doğrudur. Davada “taraf olmakla” masraftan kurtulunmaz. Ayrıntısı için: dava kaybedilirse avukatlık ücretini kim öder. Toplam masraf kalemleri için mahkeme masrafları, açılışta ödenecek tutarın hesabı için dava harcı hesaplama.

Avukatlık ücreti. Bağlayıcı olan yalnız Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’dir (Avukatlık K. m.164); bu dava HMK m.4/1-b uyarınca (taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar) sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü için tarifenin sulh hukuk maktu tutarı (2026 için 30.000,00 TL) yasal tabanı oluşturur. Barolar ayrıca tavsiye niteliğinde çizelgeler yayımlar; incelenebilen 13 baro çizelgesinden 12’sinde bu dava için ayrı satır bulunmaktadır ve tavsiye edilen asgari tutarlar 75.400,00 TL ile 140.000,00 TL arasında değişmekte, çoğu çizelge buna ayrıca payın değeri üzerinden %10–%16 oranı eklemektedir. Baro çizelgeleri bağlayıcı değildir ve “piyasa rayici” anlamına gelmez; yönlendirici referanstır.

Sık Yapılan Hatalar

• Diğer paydaşların rızasını beklemek. Paydaşlardan her biri tek başına paylaşma isteyebilir; diğerlerinin onayı gerekmez (TMK m.698).
• Doğrudan “satılsın” diye dava açmak. Kanunun önceliği aynen taksimdir; satış, aynen bölünme mümkün olmadığında gündeme gelir (TMK m.699).
• Fiili taksime güvenmek. Yıllardır süren fiilî bölüşüm davayı düşürmez; paylı mülkiyette harici taksim geçersizdir.
• Muhdesatı şerhsiz bırakmak. Taşınmaza bina yapan veya ağaç diken paydaş, tapuda şerh yoksa ve diğer paydaşlar kabul etmiyorsa bedelden ayrıca pay alamaz.
• Alacaklı olarak paylı mülkiyette dava açmak. Borçlunun payı doğrudan haczedilebildiği için bu davada hukuki yarar yoktur; dava reddedilir.
• Bazı paydaşları davaya dâhil etmemek. Davada taşınmazdaki tüm paydaşların yer alması gerekir; eksik paydaş süreci sakatlar.
• Görevli mahkemeyi yanlış belirlemek. Dava, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4).
• Paylaşmama sözleşmesini göz ardı etmek. Paylaşmayı isteme hakkı bir sözleşmeyle en çok on yıl sınırlanmış olabilir (TMK m.698/2).

Özet

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), ortak malın paydaşlığına son veren davadır (TMK m.698-699).
• Kim: paydaşlardan her biri tek başına isteyebilir; diğerlerinin rızası gerekmez (TMK m.698).
• Biçim: öncelik aynen taksim; mümkün değilse satış yoluyla paylaşma (TMK m.699).
• Mahkeme: değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi; yetki taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.4).
• Süreç: tüm paydaşlar taraf olur; değer ve bölünebilirlik keşif + bilirkişiyle belirlenir.
• “Kendi aramızda bölüştük” savunması geçersizdir: paylı mülkiyette harici taksime hukuken geçerlilik tanınmaz (6. HD, E. 2012/4751, K. 2012/7355).
• Aynen bölünme ölçütleri: yüzölçümü, nitelik, pay/paydaş sayısı ve imar mevzuatı; önemli değer kaybı varsa aynen bölünmeye karar verilemez (aynı karar).
• Muhdesat (bina, ağaç) ancak tapuda şerh varsa ya da tüm paydaşlar ittifak ederse ayrı orana bağlanır (14. HD, E. 2016/13074, K. 2020/2087).
• Masraf kazanan-kaybeden ayrımı olmadığı için paylar oranında bölüşülür (14. HD, E. 2014/3904, K. 2014/7575).
• Alacaklı ortaklığın giderilmesi davasını yalnız elbirliği mülkiyetinde açabilir (14. HD, E. 2016/4345, K. 2019/1193).

İlgili yazılar: Keşif Ne Demek? Hukukta Keşif Nedir, Nasıl Yapılır? (HMK 288-290) · Bilirkişi Ne Demek? Ne Zaman Başvurulur, Rapor Hâkimi Bağlar mı? (HMK 266-282) · Tebligat Nedir? Türleri, Usulsüz Tebligat ve Süreler