Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyetine Geçiş ve Farkı

Kısa Cevap

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere arsa maliki veya ortak malikler tarafından kurulan bir irtifak hakkıdır. Kısaca, bina tamamlanana kadar süren bir geçiş aşamasıdır. Her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlanır; kat irtifakı resmi senet ve tapu tescili ile doğar. Yapı bitip iskân (yapı kullanma izin) belgesi alınınca, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Bu Durumda mısınız?

• Bir daire aldınız ve tapunuzda “kat irtifakı” yazdığını görüp bunun ne anlama geldiğini merak ediyorsunuz.
• İnşaat hâlindeki bir projeden daire aldınız; kat mülkiyetine ne zaman geçileceğini soruyorsunuz.
• Binanız bitti ama hâlâ kat irtifaklı; kat mülkiyetine geçiş için ne gerektiğini bilmek istiyorsunuz.
• Müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat yaptınız ve size düşen bağımsız bölümlerin tapusunu alamıyorsunuz.
• Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkın alım-satımda ne fark yarattığını öğrenmek istiyorsunuz.

Bu soruların cevabı tapu ve proje durumuna göre değişir; somut durumda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir yapının tamamlanmasından önce kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulurken, kat irtifakı ileriye dönük bir haktır: yapı bitince kat mülkiyetine geçmek üzere, arsa üzerinde kurulur. Kanun bu ayrımı açıkça yapar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 — Genel kural

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Yani kat irtifakı, “yapılmakta veya ileride yapılacak” bir yapı için kurulan ve kat mülkiyetine esas olan bir haktır. Uygulamada, inşaat aşamasında satılan daireler önce kat irtifaklı tapu ile devredilir; yapı bitip işlemler tamamlanınca kat mülkiyetine geçilir. Bu nedenle tapunuzun hangi türde olduğu, binanın hukuki aşamasını gösterir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, kendiliğinden değil, resmi işlemle doğar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 — Genel kural

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Kat irtifakının kurulması için arsa malikinin veya bütün paydaşların, onaylı proje ile yönetim planını tapu idaresine vererek istemde bulunması gerekir (KMK m.14). Bu, malik veya paydaşların ortak iradesine dayanır; kimse tek taraflı olarak zorlanamaz. Yargıtay bu noktayı vurgular:

“Bu konuda mahkemece tarafların iradesi yerine geçilerek karar verilemeyeceği hususu gözden kaçırılarak davalı arsa sahibinin kat irtifakı kurmaya icbar edilmesi mümkün değildir.”

(Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/7095, K. 2014/1449, T. 28.02.2014 — kat irtifakı kurulmasına icbar; bozma)

Buna göre mahkeme, arsa sahibini doğrudan kat irtifakı kurmaya zorlayamaz. Arsa payı karşılığı inşaatta yükleniciye düşen bağımsız bölümler ise, kat irtifakı kurmaya icbar yoluyla değil, arsa payı oranında tapu iptali ve tescil yoluyla sağlanır. (Ayrıntı için bkz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri.)

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı

İki kavram sık karıştırılır; ayrım, yapının tamamlanıp tamamlanmadığındadır:

Ölçüt	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Yapının durumu	Yapılmamış veya tamamlanmamış	Tamamlanmış
Amaç	İleride kat mülkiyetine geçiş	Bağımsız bölümde tam mülkiyet
Konu	Arsa payı üzerinde irtifak	Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet
İskân (yapı kullanma) belgesi	Genelde yok	Var
Dayanak	KMK m.1, m.2, m.14	KMK m.1, m.3, m.10

Kısaca kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişin “ön aşaması”dır; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşür. Kat mülkiyetinin kendisi, bağımsız bölüm–ortak yer–arsa payı kavramları ve kuruluşu ayrı bir konudur; ayrıntısı için: Kat Mülkiyeti Nedir? Kuruluşu, Arsa Payı ve Ortak Yerler.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat irtifakı, kalıcı bir statü değildir; yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmesi beklenir. Kanun bu geçişi resen (kendiliğinden işlem) esasına bağlar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 — Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.

Geçiş için yapının belirli koşulları taşıması gerekir. Yargıtay, kat mülkiyetine geçilebilmesinin şartlarını yakın tarihli bir kararında şöyle sıralar:

“634 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 nci maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.”

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6220, K. 2025/1095, T. 03.02.2025 — ortaklığın giderilmesinde kat mülkiyetine geçiş; bozma)

Özetle geçiş için yapının projesine uygun tamamlanmış, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılabilir olması ve yapı kullanma izin belgesi ile Kanunun 12. maddesindeki belgelerin tamamlanması aranır. Ortak (paylı/elbirliği) mülkiyette bu geçiş, açılan bir ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurulması yoluyla da istenebilir.

Kat İrtifaklı Daire Almak: Nelere Dikkat Etmeli?

Kat irtifaklı bir daire almak, geçerli bir mülkiyet edinmek anlamına gelir; ancak bazı hususlar önem taşır:

• İskân (yapı kullanma izni): Kat irtifaklı yapıda iskân henüz alınmamış olabilir. İskânsız yapıda abonelik ve idari sorunlar çıkabilir.
• Proje uygunluğu: Bağımsız bölümün fiilî durumu onaylı projeye uygun olmalıdır; aksi hâlde kat mülkiyetine geçişte eksiklikler çıkabilir.
• Arsa payı: Dairenin arsa payının, bağımsız bölümün değeriyle oranlı olup olmadığı kontrol edilmelidir; orantısızsa yeniden düzenleme mahkemeden istenebilir (KMK m.3).
• Satış vaadi: İnşaat aşamasında alım çoğu kez taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yapılır; sözleşmenin şekil şartları önemlidir.
• Kaydın bütünü: Kat irtifakı dışındaki şerh ve ipotek kalemleriyle birlikte tapu kaydının nasıl okunacağı ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazısındadır.

Kat İrtifakı Aşamasında Yönetim ve Ortak Gider

Kat irtifakı, binanın bitmesine kadar hukukun devreye girmediği bir ara dönem değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yapı fiilen tamamlanıp bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlandığında yönetim rejimini kat irtifakı aşamasında da işletir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.17/3 — Kat irtifakı sahibinin hakları

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Aynı maddenin birinci fıkrası, kat irtifakı sahiplerine yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçlarını yerine getirmelerini isteme ve dava etme hakkı tanır. Bunun pratik sonucu, yapının tamamlanması için yapılan harcamalara katılmayan bağımsız bölüm sahibinin, kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olsa bile Kat Mülkiyeti Kanunu rejimiyle karşılaşmasıdır. Hukuk Genel Kurulu bu sonucu açıkça kurmuştur:

“Bu hükümler göstermektedir ki, kat irtifakı kurulu taşınmazda yapının tamamlanması için gereken giderlerin tahsili için yapılan takibe itirazın iptali davalarına da sulh mahkemelerinde bakılacaktır.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2010/18-740, K. 2011/63, T. 06.04.2011 — BOZULMASINA)

Kararda yerel mahkeme, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmadığı gerekçesiyle uyuşmazlığı genel hükümlere ve dava değerine göre görmüş; Genel Kurul, taşınmazda kat irtifakının kurulmuş olmasını yeterli sayarak bu değerlendirmeyi bozmuştur. Kat irtifaklı bir daire alırken bu iki yön birlikte okunmalıdır: ortak gider ve yönetim tartışmaları Kat Mülkiyeti Kanunu rejimine tabidir ve görevli mahkeme Kanunun kendi kuralıyla belirlenir.

Buradaki konu, kat irtifakı aşamasında bu rejimin ne zaman devreye girdiğidir; aidatın kimden isteneceği, kiracının sorumluluğu ve tahsil yolları ayrı bir konudur ve apartman aidatını kim öder yazımızda ele alınmıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kat irtifakını kat mülkiyeti sanmak. Kat irtifakı yapı tamamlanmadan kurulur; kat mülkiyeti yapı bittikten sonradır (KMK m.1).
• Kat irtifaklı tapuyu “eksik tapu” sanmak. Kat irtifakı geçerli bir mülkiyet hakkıdır; eksik olan, yapının henüz kat mülkiyetine geçmemiş olmasıdır.
• Arsa payını önemsememek. Arsa payı, kat mülkiyetine geçişte ve ortak yerlerde payın esasıdır (KMK m.3).
• Mahkemeden kat irtifakı kurulmasını beklemek. Malik/paydaş rızası olmadan mahkeme arsa sahibini icbar edemez (KMK m.14; 23. HD).
• İskânsız yapıda kat mülkiyeti beklemek. Geçiş için yapının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesi şarttır (KMK m.3; 5. HD).
• “Kat mülkiyeti kurulmadı, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz” sanmak. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, yönetimde kat mülkiyeti hükümleri işler (KMK m.17/3; HGK, E. 2010/18-740).

Özet

• Kat irtifakı, tamamlanmamış yapı için, ileride kat mülkiyetine geçmek üzere kurulan irtifak hakkıdır (KMK m.1).
• Kuruluş: resmi senet ve tapu tescili ile; malik/paydaş rızası ve tapuya proje-yönetim planı sunumuyla (KMK m.10, m.14).
• Mahkeme, arsa sahibini kat irtifakı kurmaya zorlayamaz (23. HD, E. 2013/7095).
• Geçiş: yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınınca kat mülkiyetine resen çevrilir (KMK m.3).
• Geçiş şartları: projeye uygun tamamlanmış, başlı başına kullanılabilir bağımsız bölümler + m.12 belgeleri (5. HD, E. 2024/6220).
• Yönetim ve ortak gider: yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17/3; HGK, E. 2010/18-740).

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti Nedir? Kuruluşu, Arsa Payı ve Ortak Yerler · Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Tarafların Yükümlülükleri · Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şekli ve Tapu Şerhi