Anahtar Teslim Tutanağı: Kiracı Ne Yazmalı, Neden Gerekir?

Anahtar teslim tutanağı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralananı boşaltıp anahtarları kiraya verene teslim ettiğini, teslimin tarihini ve kiralananın o andaki durumunu belgeleyen yazılı belgedir. Kanun anahtar teslim tutanağını bir şekil şartı olarak düzenlemez; tutanağın değeri, kiracının geri verme borcunu hangi tarihte ve hangi durumda yerine getirdiğini ispat etmesidir. Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.334). Kiraya veren de geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m.335). Anahtar teslim tutanağı bu iki borcu aynı belgede buluşturur.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı beklemek zorunda değildir: sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip anahtarı oraya tevdi ederek geri verme borcundan kurtulabilir (TBK m.107; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.383).

1. Anahtar Teslim Tutanağı Nedir, Düzenlemek Zorunlu mu?

Anahtar teslim tutanağı, kiralananın kiraya verene geri verildiğini gösteren bir ispat belgesidir; düzenlenmesi kanunen zorunlu değildir. Kiracının geri verme borcu tutanaktan değil kanundan doğar: kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan ise sorumlu değildir (TBK m.334).

Kiralananın geri verilmesi hukuken zilyetliğin kiraya verene devridir. Zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların edinene teslimi ya da edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi hâlinde devredilmiş olur (Türk Medeni Kanunu m.977). Konut ve işyerinde hâkimiyeti sağlayan araç anahtardır. Kiracı eşyalarını çıkarsa bile anahtarlar kendisinde kaldıkça kiraya veren kiralanan üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmez; geri vermenin gerçekleştiğini göstermek için anahtarların teslimi de belgelenmelidir.

1.1. Kiracı Anahtar Teslim Tutanağını Neden İster?

Kiracı anahtar teslim tutanağını, kira borcunun hangi tarihte sona erdiğini ispat edebilmek için ister. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6). Kiralananı belirli bir tarihte geri verdiğini ve o tarihten sonraki kiradan sorumlu olmadığını ileri süren kiracı, boşaltmayı ve anahtar teslimini ispat etmek durumundadır. Kiraya veren teslim tarihini kabul etmediğinde, iki tarafın imzasını taşıyan ve tarih ile saati gösteren bir tutanak bu olguyu doğrudan gösterir.

1.2. Anahtar Teslim Tutanağı ve Kira Alacağı İçin İcra Takibi

Anahtar teslim tutanağının biçimi, kiraya veren teslimden sonraki aylar için ilamsız icra yoluyla kira alacağı takibi başlattığında belirleyici hâle gelir. Adi kira ve hasılat kiralarına dair takipte ödeme emri tebliğ edilen borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İcra ve İflas Kanunu m.269).

Borçlu sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmişse, itiraz sebebini noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış ya da alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belgeyle, yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri içinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeyle ispat etmek zorundadır. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı hâlinde İİK m.68 hükmü kıyasen uygulanır (İİK m.269/c).

Bu belge sınırlaması, kira alacağı için yapılan ilamsız takibe itiraz için konmuştur. Kiracı bakımından sonucu şudur: kiralananı daha önce geri verdiğini bu takipte ileri sürecek kiracının elinde, maddede sayılan belge türlerinden birine giren bir belge bulunmalıdır. İmzaları noterde onaylanmış iki taraflı bir anahtar teslim tutanağı bu türlerden birine doğrudan girer. Kira alacağı takibinin genel işleyişi kira ödemeyen kiracı yazımızda ele alınmıştır.

2. Anahtar Teslim Tutanağı Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Anahtar teslim tutanağı kira sözleşmesini tek başına sona erdirmez; kiralananın geri verildiğini gösterir. Sözleşmenin hangi tarihte sona erdiğini fesih bildirimi ve kanuni süreler belirler. Uygulamada en çok karıştırılan üç işlem şunlardır:

İşlem	Neyi sağlar	Dayanak	Kira borcuna etkisi
Anahtar teslimi (geri verme)	Kira­la­na­nın zil­yet­li­ğini kiraya verene geçirir	TBK m.334; TMK m.977	Söz­leşme sona ermişse geri verme borcu yerine geti­ril­miş olur
Fesih bil­di­rimi	Söz­leş­meyi belirli bir tarihte sona erdirir	TBK m.347, m.348	Sona erme tari­hin­den sonraki dönem için kira borcu doğmaz
Süreye uymadan geri verme	Kira­la­nanı söz­leşme süresi dol­ma­dan geri verir	TBK m.325	Kira borç­ları makul bir süre için devam eder

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m.347). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (aynı madde). Bu kiralarda fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Bildirim yapılmadan anahtar teslim edilmişse, kiracı kiralananı geri vermiş olsa bile sözleşme uzamış olabilir.

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı bu süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325). Anahtar teslim tutanağı bu hesapta makul sürenin başladığı geri verme tarihini gösterir. Fesih bildiriminin biçimi ve süreleri kira sözleşmesinin feshi, erken çıkışın sonuçları kiracı erken çıkarsa yazımızda ayrıntılı olarak işlenmiştir.

3. Kiracı Anahtar Teslim Tutanağında Neler Bulunmalı?

Kiracı anahtar teslim tutanağında teslimin tarihini, teslim edilen anahtarları ve kiralananın teslim anındaki durumunu açıkça göstermelidir. Kanun tutanak için bir içerik listesi öngörmez; aşağıdaki unsurlar, tutanağın ispat edeceği olgulara göre seçilmiştir:

• Taşınmaz bilgisi: Adres ile kat, daire veya işyeri numarası. Tutanağın hangi kiralanana ait olduğunu tartışmasız kılar.
• Taraflar ve sözleşme: Kiraya veren ile kiracının ad, soyad ve kimlik numarası, kira sözleşmesinin tarihi. Teslimin hangi kira ilişkisine dair olduğunu gösterir.
• Teslim tarihi ve saati: Uyuşmazlığın odağı çoğu zaman teslim tarihidir; saat, aynı güne dair tartışmayı da kapatır.
• Teslim edilen anahtarlar: Kapı, apartman girişi, posta kutusu ve varsa diğer anahtarlar tek tek ve adetle yazılır. Zilyetlik hâkimiyeti sağlayan araçların teslimiyle devredildiği için (TMK m.977), “anahtarlar teslim edildi” gibi genel bir ifade sonradan bir anahtarın verilmediği itirazına açık kalır.
• Kiralananın durumu: Boş ve temiz teslim edildiği ya da tespit edilen eksiklik ve hasarlar. Kiracı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan (TBK m.334), teslim anındaki durum bu borcun ölçüsüdür.
• Sayaç endeksleri: Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının teslim anındaki değerleri. Teslimden sonraki tüketimin kime ait olduğu tartışmasını sona erdirir.
• İmza ve nüsha: İki tarafın imzası ve her tarafta bir nüsha. Tek nüshalı tutanak karşı tarafta kaldığında kiracının ispat aracı olmaktan çıkar.

3.1. Anahtar Teslim Tutanağı Örneğinde Beyan Kısmı

Anahtar teslim tutanağı örneği hazırlanırken en önemli bölüm, tarafların karşılıklı beyanıdır. Beyan, belirtilen tarih ve saatte kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarların kiraya verene teslim edildiğini iki tarafın birlikte kabul ettiğini göstermelidir. Tutanağa ayrıca, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler için kanundaki bildirim hükmünün saklı olduğu yazılabilir; bu kayıt yeni bir yükümlülük kurmaz, TBK m.335’in zaten öngördüğü durumu tekrarlar.

İmzaların noterde onaylanması zorunlu değildir; ancak kiraya veren daha sonra kira alacağı için ilamsız takip başlatırsa, imzası noterce onaylanmış belge İİK m.269/c’de sayılan belge türlerinden biridir. Tutanak her kira ilişkisine olduğu gibi uymaz; sözleşmedeki özel kayıtlar (demirbaş listesi, ortak alan anahtarları gibi) tutanağa ayrıca işlenmelidir.

4. Anahtar Teslim Tutanağı ve Kiraya Verenin Gözden Geçirme Bildirimi

Anahtar teslim tutanağı, kiraya verenin geri verme sırasındaki gözden geçirme ve bildirim borcunu yerine getirebileceği yerdir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Eksikliklerin teslim anında tutanağa yazılması, bu yazılı bildirimin teslimle aynı belgede yapılmasına imkân verir.

Tutanağa “eksiklik yoktur” yazılması kiraya verenin bütün taleplerini kapatmaz. Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bu tür eksiklikleri belirlediğinde kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m.335). Kiracının sorumluluğu ise sözleşmeye aykırı kullanımla sınırlıdır: sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları giderme dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.334).

Depozito iadesi anahtar teslimiyle bağlantılıdır ama ayrı bir hükme tabidir. Güvence olarak verilen para vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmışsa, kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Depozitodan hangi kesintilerin yapılabileceği depozito iadesi yazımızdadır.

5. Anahtar Teslim Tutanağı İmzalanmazsa: Kiraya Veren Anahtarı Almazsa Ne Yapılır?

Anahtar teslim tutanağını imzalamayan ve anahtarı teslim almayan kiraya verene karşı kiracının yolu, anahtarı mahkemenin belirleyeceği yere tevdi etmektir. Kendisine yapma veya verme edimi gereği gibi önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden kaçınırsa temerrüde düşmüş olur (TBK m.106). Alacaklının temerrüdü hâlinde borçlu, hasar ve giderler alacaklıya ait olmak üzere teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir; tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107).

Kiracının izleyeceği sıra şöyledir:

1. Anahtarı gereği gibi önermek. Temerrüt, edimin kiraya verene gereği gibi önerilmesiyle başlar (TBK m.106). Önerinin tarihini ve kiraya verenin kabulden kaçındığını gösteren yazılı bir iz (ihtarname veya yazışma) tevdi talebinde bu olguyu gösterir.
2. Tevdi yerinin belirlenmesini istemek. Tevdi mahalli belirlenmesi, borçlar hukukundaki çekişmesiz yargı işlerindendir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.382/2-d-3). Görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadığı sürece sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.383). Çekişmesiz yargı işlerinde, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça talepte bulunan kişinin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m.384). Tevdi yerini ise ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107); sözleşmede ifa yeri kararlaştırılmamışsa parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde ifa edilir (TBK m.89).
3. Anahtarı belirlenen yere tevdi etmek. Tevdi ile kiracı geri verme borcundan kurtulur (TBK m.107).
4. Kiraya vereni yazılı olarak bilgilendirmek. Tevdinin yapıldığını ve anahtarın nerede olduğunu kiraya verene yazılı olarak bildirmek, tevdi tarihini belgelemeye ve kiraya verenin anahtarı teslim almasına hizmet eder.

Kiracı tevdi ettiği anahtarı geri alırsa sonucu değişir. Alacaklı tevdi edilen şeyi kabul ettiğini açıklamış olmadıkça borçlu onu geri alabilir; geri alındığı anda alacak bütün yan haklarıyla birlikte varlığını sürdürür (TBK m.109). Tevdi edilen anahtarı geri almak bu nedenle kiracıyı tevdiden önceki konumuna döndürür.

Anahtarı kapıda bırakmak, kargoyla göndermek veya bir komşuya vermek bu yolun hiçbir adımını karşılamaz. Temsilciye yapılan teslim temsil edilene yapılmış gibi zilyetliği geçirir (TMK m.978); anahtarı kiraya verenin temsilcisi olan kişiye, örneğin kiraya verenin anahtarı teslim almak için yetkilendirdiği kişiye teslim etmek bu nedenle kiraya verene teslimdir. Temsil yetkisi olmayan bir kişiye bırakılan anahtar ise zilyetliği kiraya verene geçirmez. Talebin usulü, yetkili mahkeme ve kanun yolu tevdi mahalli tayini yazımızda ele alınmıştır.

Kiracı anahtar teslim tutanağını tek başına imzalayıp saklarsa, belge kiraya verenin imzasını taşımadığı için teslimi değil, kiracının kendi beyanını gösterir. Kiraya verenin imzadan kaçınması teslimi kabul etmediği anlamına geliyorsa, beklemek yerine yukarıdaki tevdi yoluna geçilmelidir; teslim gerçekleşmedikçe geri verme borcunun yerine getirildiği ispat edilemez ve kira borcunun sürdüğü iddiasıyla karşılaşılabilir.