Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Üç Yol ve Süreler

Kira ödemeyen kiracı, kiraya verenin kendi eliyle değil, Kanunun öngördüğü üç yoldan biriyle çıkarılır. Birinci yol temerrüt ihtarıdır: kiraya veren kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verir ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (Türk Borçlar Kanunu m.315). İkinci yol iki haklı ihtardır: kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı içinde iki kez yazılı haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılır (TBK m.352/2). Üçüncü yol tahliye talepli ilamsız icra takibidir: icra dairesinden gönderilen ödeme emri ihtarı içerir ve kiracı itiraz etmeyip ödemezse tahliyeye icra mahkemesi karar verir (İcra ve İflas Kanunu m.269, m.269/a). İlk iki yolda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu yazı kira ödemeyen kiracı karşısında bu üç yolun hangi işlemle başladığını, sürelerin hangi olaydan işlediğini, hangi merciye gidildiğini ve kira alacağının nasıl tahsil edileceğini açıklar. Kiracı tahliyesinin kira ödememe dışındaki sebepleri kiracı tahliyesi yazısındadır.

1. Kira Ödemeyen Kiracı İçin Üç Yolun Ayrımı

Kira ödemeyen kiracı için üç yol aynı olaydan (kira bedelinin ödenmemesinden) doğar ama başlatan işlem, sürenin başladığı olay, merci ve arabuluculuk bakımından ayrılır. Yanlış yolu seçmek, örneğin iki haklı ihtar sebebine dayanarak icra dairesine gitmek, Kanunun o sebep için tanımadığı bir başvuru olur: iki haklı ihtarda Kanun yalnız dava yolunu açar (TBK m.352/2).

Ölçüt	Temerrüt ihtarı ve fesih	İki haklı ihtar	Tahliye talepli icra takibi
Başlatan işlem	Kiracıya yazılı süre ve fesih bildirimi	Aynı kira yılında iki ayrı yazılı haklı ihtar, ardından dava	İcra dairesine takip talebi; ödeme emri ihtarı içerir
Süre ve başlangıcı	Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün; yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün başlar	Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır	Kiracının itirazı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün; itiraz yoksa tahliye talebi ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde
Tahliyeye karar veren merci	Sulh hukuk mahkemesi	Sulh hukuk mahkemesi	İcra mahkemesi
Ara­bu­lu­cu­luk	Dava şartı	Dava şartı	Dava şartı değil
Dayanak	TBK m.315 · HMK m.4/1-a	TBK m.352/2 · HMK m.4/1-a	İİK m.269 · m.269/a

Arabuluculuk satırının dayanağı tek bir hükümdür: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır, ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışında bırakılmıştır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a). Merci satırının dayanağı da aynı ayrımı tekrarlar: sulh hukuk mahkemesi kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm uyuşmazlıklara bakar, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bunun dışındadır (HMK m.4/1-a).

1.1. Kira Ödemeyen Kiracıda Yollar Neden Ayrı İşler?

Kira ödemeyen kiracı için yolların ayrı işlemesinin sebebi, her birinin Kanunda farklı bir olaya bağlanmasıdır. Temerrüt ihtarında sonuç, verilen sürenin ödemesiz geçmesine bağlıdır: kiraya veren “bu sürede de ifa etmeme durumunda” sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Tahliye talepli takipte de tahliye, kiracının itiraz etmemesi ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödememesi şartına bağlıdır (İİK m.269/a). İki haklı ihtar yolunda ise Kanun, kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmasını esas alır ve sözleşmenin sona erdirilmesini kira yılının bitimine bağlar (TBK m.352/2).

Bu nedenle kira ödemeyen kiracı karşısında yollar birbirinin alternatifi olduğu kadar farklı zamanlarda da işler. Temerrüt ihtarı ve icra takibi ödenmemiş kira için hemen başlatılabilir; iki haklı ihtara dayanan dava ise ihtarların yapıldığı kira yılı bitmeden açılamaz, bittikten sonra bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.352/2).

2. Kira Ödemeyen Kiracıya Temerrüt İhtarı (TBK m.315)

Kira ödemeyen kiracıya temerrüt ihtarı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı olarak bir süre verilmesi ve bu sürede de ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesidir (TBK m.315). Hüküm yalnız kira bedelini değil yan gideri de kapsar; kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan gider ödenmediğinde de aynı ihtar yapılabilir.

2.1. Kira Ödemeyen Kiracıya İhtarnamede Ne Yazılır?

Kira ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamede TBK m.315’in iki unsuru birlikte bulunmalıdır: ödeme için verilen süre ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirimi (TBK m.315). Yalnız borcu hatırlatan, süre vermeyen ya da süre verip fesih sonucunu yazmayan bir metin, maddenin öngördüğü bildirimi karşılamaz. İhtarda ödenmeyen kira dönemlerinin ve tutarlarının belirtilmesi, kiracının neyi ödemesi gerektiğini ve sürenin neye ilişkin olduğunu açık kılar.

Kanun bu bildirim için yazılı şekli arar; noter kanalını şart olarak yazmaz (TBK m.315). Yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarih süreyi başlattığı için tebliğ tarihinin ispat edilebilir olması önemlidir. Açıklamalı model metin ihtarname örneği, ihtarnamenin genel işleyişi ihtarname nedir yazılarındadır.

2.2. Kira Ödemeyen Kiracıya Verilecek Süre: Konut ve Dükkan

Kira ödemeyen kiracıya verilecek süre, kiralananın türüne göre değişir: en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m.315). Dükkan gibi çatılı işyerleri de konutla aynı otuz günlük alt sınıra tabidir. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m.315).

Kanun burada bir alt sınır koyar. Kiraya veren daha uzun süre verebilir; konut veya çatılı işyeri kiracısına otuz günden kısa süre veren bildirim ise maddenin öngördüğü süreyi taşımaz.

2.3. Kira Ödemeyen Kiracı Süre İçinde Ödemezse Ne Olur?

Kira ödemeyen kiracı verilen süre içinde de ödemezse kiraya veren, bildirdiği fesih hakkını kullanabilir (TBK m.315). Kiracı kiralananı boşaltmazsa tahliye davası açılır; dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmalarda bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B-3).

TBK m.315, fesihten sonra açılacak tahliye davası için ayrı bir dava açma süresi yazmaz. Davanın ispatı, yargılaması ve ilamın icrası tahliye davası yazısında açıklanmıştır. Temerrüt feshinin kiraya verenin diğer fesih imkânlarıyla karşılaştırması kira sözleşmesinin feshi yazısındadır.

3. Kira Kaç Gün Gecikirse İhtar Çekilir?

Kira kaç gün gecikirse ihtar çekileceğine dair Kanunda bir gün sayısı yoktur. TBK m.315, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelinin ödenmemesini yeterli sayar; ihtar, kira ödeme günü geçip kira ödenmediği anda gönderilebilir (TBK m.315). Asıl bekleme süresi ihtardan sonra gelir: konut ve çatılı işyerinde ihtarla verilen en az otuz günlük süre.

Kiranın ne zaman muaccel olduğunu önce sözleşme belirler. Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder (TBK m.314). Sözleşmede ödeme günü birlikte belirlenmişse kiracı bu günün geçmesiyle temerrüde düşer (TBK m.117/2). Ödeme günü belirlenmemişse muaccel borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117/1).

3.1. 2 Ay veya 3 Ay Kira Ödemeyen Kiracı

Kira ödemeyen kiracının çıkarılması için Kanun iki ya da üç aylık birikmiş borç şartı aramaz. Temerrüt yolunda tek bir muaccel kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi, yazılı süre verilmesi için yeterlidir (TBK m.315). İki haklı ihtar yolunda da ölçü ödenmeyen ay sayısı değil, aynı kira yılı içinde kiracıya yapılan iki yazılı haklı ihtardır (TBK m.352/2).

4. Kirasını Düzenli Ödemeyen Kiracı: İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)

Kirasını düzenli ödemeyen kiracı için Kanunun öngördüğü yol iki haklı ihtardır. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Kira ödemeyen kiracıya karşı bu yolda dava açma süresi, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aydır (TBK m.352/2). Kiraya veren, en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

İki haklı ihtar, temerrüt ihtarından farklı bir işlemdir. Temerrüt ihtarı süre ve fesih bildirimini birlikte taşır ve sonucu sürenin ödemesiz geçmesine bağlıdır (TBK m.315); iki haklı ihtarda ise dava kira yılının bitimini bekler ve bu sebep için Kanun icra yolunu değil, yalnız dava yolunu tanır (TBK m.352/2). Dava yolu olduğu için önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tahliye taahhüdünü de düzenleyen aynı maddenin ilk fıkrası tahliye taahhütnamesi yazısında ele alınmıştır.

5. Kira Ödemeyen Kiracıya Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi, kira alacağının tahsili ile tahliyeyi aynı takipte isteyen yoldur. Takip adi kira veya hasılat kirasına dayanıyorsa ve alacaklı talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nda yazılı ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği tebliğini içerir (İİK m.269). İcra ve İflas Kanunu burada mülga Borçlar Kanunu’nun maddelerine atıf yapar; yürürlükten kaldırılmış kanun maddelerine yapılan yollamalar, o maddeleri karşılayan yeni hükümlere yapılmış sayılır (6101 sayılı Kanun m.8). Kira bedelinin ödenmemesi bakımından bugün karşılık gelen hüküm TBK m.315’tir.

Kira ödemeyen kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). İtiraz hâlinde itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269).

Kira ödemeyen kiracı itirazında kiranın ödendiğini ileri sürerse bunu noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklının ikrar ettiği bir belgeyle yahut resmî dairelerin usulüne göre verdiği bir makbuz veya vesikayla ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c). Kiranın elden ödenmesinin başka hukuki sonuçları kirayı elden almanın cezası yazısındadır. Örnek 13 ödeme emri, itirazın kaldırılması ve icra mahkemesi aşaması tahliye talepli icra takibi yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

6. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi için Kanun toplam bir süre öngörmez; her yolun aşamalarına ayrı süre bağlar. Aşağıdaki süreler Kanunda yazan sürelerdir; arabuluculuk görüşmeleri, tebligat, kiracının itirazı ve mahkemenin yargılama takvimi fiilî süreyi değiştirir.

Aşama	Süre	Dayanak
Temerrüt ihtarında ödeme süresi	Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün; bildirimi izleyen günden	TBK m.315
İki haklı ihtarda dava açma	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay	TBK m.352/2
Dava açma süresinin uzaması	Süresinde yazılı bildirim yapılmışsa bir kira yılı	TBK m.353
İcra takibinde kiracının itirazı	Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün	İİK m.269
İtiraz yoksa tahliye talebi	İhtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde	İİK m.269/a
İcra mahkemesi tahliye kararının uygulanması	Kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçtikten sonra; kesin­leş­mesi beklenmez	İİK m.269/c
Tahliye ilamının icrası	İcra emriyle yedi gün içinde teslim	İİK m.26

Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde icra mahkemesi kararı ile mahkeme ilamı arasında bir fark vardır: icra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez, ancak kararın kiracıya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). Sulh hukuk mahkemesinden alınan tahliye ilamı ise icra dairesine verilir ve icra müdürü kiracıya yedi gün içinde taşınmazın teslimini emreder (İİK m.26).

7. Kira Ödemeyen Kiracıdan Kira Alacağının Tahsili

Kira ödemeyen kiracıdan birikmiş kira alacağı, tahliyeden bağımsız olarak da istenebilir. Tahliye talepli icra takibi alacağı ve tahliyeyi birlikte ister (İİK m.269); temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar yollarında ise tahliye davası ile kira alacağı davası ayrı taleplerdir ve alacak davası da sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Kira alacağı için dava açılmadan önce de arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra takibi ve ödeme emrine itirazın genel usulü ilamsız takip yazısındadır.

7.1. Kira Ödemeyen Kiracıdan Gecikme Faizi

Kira ödemeyen kiracı temerrüde düştüğü andan itibaren temerrüt faizi de istenebilir. Temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir; sözleşmeyle kararlaştırılacak oran, bu oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120). Oranın nasıl belirlendiği temerrüt faizi yazısında açıklanmıştır.

7.2. Kira Ödemeyen Kiracıya Ceza Koşulu ve Kalan Kiraların Muaccel Olması

Kira ödemeyen kiracıya, sözleşmede yazsa bile, gecikme cezası uygulanamaz ve kalan kiralar birden istenemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

7.3. Kira Ödemeyen Kiracının Depozitosu ve Eşyası

Kira ödemeyen kiracının depozitosu kiraya verenin kendiliğinden alabileceği bir para değildir. Güvence olarak verilen para kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılır ve banka bunu ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m.342). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Ayrıntı depozito iadesi yazısındadır.

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336). Hapis hakkı kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz (TBK m.336).

8. Kira Ödemeyen Kiracı Kendi Eliyle Çıkarılabilir mi?

Kira ödemeyen kiracı, kiraya verenin kilidi değiştirmesi, eşyayı dışarı çıkarması veya konuta girmesiyle çıkarılamaz. Taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verilir, icra müdürü kiracıya yedi gün içinde teslimi emreder ve kiracı bu emre uymazsa ilam zorla icra olunur (İİK m.26). Bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak girmek, şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası öngörülen bir suçtur (Türk Ceza Kanunu m.116/1). Kiracı da zilyet olarak her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir (Türk Medeni Kanunu m.981). Suçun unsurları konut dokunulmazlığının ihlali yazısındadır.

9. Kiracı Kira Ödemezse Ne Olur?

Kiracı kira ödemezse cezai değil, hukuki sonuçlarla karşılaşır. Kira ödememek suç değildir: hiç kimse yalnızca sözleşmeden doğan bir yükümlülüğü yerine getirememesinden dolayı özgürlüğünden alıkonulamaz (Anayasa m.38). Kira ödemeyen kiracı ise temerrüde düşer ve kiraya verenin önünde yukarıdaki üç tahliye yolu ile kira alacağının faiziyle tahsili açılır (TBK m.117, m.120, m.315, m.352/2; İİK m.269).

Kira ödemeyen kiracı konumuna düşmek istemeyen kiracı için Kanun ters yönde de bir çözüm öngörür. Kiraya veren kirayı haklı bir sebep olmaksızın kabul etmiyorsa temerrüde düşen kiraya verendir (TBK m.106); kiracı kirayı tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107). Bu başvuru tevdi mahalli tayini yazısında anlatılmıştır. Kiracının diğer hakları kiracının hakları yazısındadır.