Apartman ve Site Aidatını Kim Öder? Kiracı mı Malik mi?

Kısa Cevap

Aidatın kanuni borçlusu kat malikidir. Ama alacaklı yönetim, borcu yalnız malikten istemek zorunda değildir: kiracı da malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur — ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

İnternette en sık tekrarlanan iki cümle de yanlıştır. Birincisi “aidatı kiracı öder” (kiracının sorumluluğu vardır ama sınırlıdır ve borcun asıl sahibi malik olmaya devam eder. İkincisi “aidat arsa payına göre bölüşülür”) bu yalnızca giderlerin bir kısmı için doğrudur; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kanunen eşit bölüşülür.

Üçüncü ve en pahalı yanlış inanç ise “kullanmıyorsam ödemem”dir. Kanun bu savunmayı adıyla kapatmıştır.

Bu Durumda mısınız?

• Yönetim kiracıdan aidat istiyor, kiracı “benim borcum değil” diyor; kimin ne kadar sorumlu olduğunu bilmiyorsunuz.
• Boş duran ya da kiraya verilemeyen dairenizin aidatı işlemeye devam ediyor.
• Zemin katta oturuyorsunuz, asansör ve ısıtma giderine katılmak istemiyorsunuz.
• Yönetim tüm giderleri arsa payına göre bölüştürüyor, siz eşit bölüşülmesi gerektiğini düşünüyorsunuz (veya tersi).
• Daire satın aldınız, önceki malikin aidat borcu size çıkarıldı.
• Ortak alanda komşunuzun kusurundan doğan bir hasarın gideri herkese paylaştırıldı.

Aidatın Kanuni Borçlusu Kat Malikidir

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderleri doğrudan kat malikine yükler ve paylaşımı iki ayrı rejime böler (KMK m.20):

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

Birinci rejim eşit bölüşmedir:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

İkinci rejim arsa payı oranında bölüşmedir (KMK m.20):

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Bu ayrım pratikte doğrudan paraya dönüşür. Küçük daireli bir apartmanda kapıcı maaşı herkesten aynı tutarda alınır; büyük dairelerin arsa payı yüksek olduğu için çatı onarımı ya da yönetici aylığı onlara daha fazla düşer. Yönetimlerin çok yaptığı hata, tek bir orana indirgeyip iki kalemi de aynı biçimde bölüştürmektir.

Maddenin başındaki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ibaresi ise bu ayrımın emredici olmadığını gösterir. Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında farklı bir paylaşım kabul edilmişse o uygulanır. Böyle bir düzenleme yoksa kanundaki ayrım kendiliğinden geçerlidir.

Konut–işyeri ayrımı gider payını değiştirmez

Madde ölçüt olarak yalnızca kat maliki sıfatını arar. Bağımsız bölümün mesken mi dükkân mı olduğu, girişi ayrı mı olduğu, kapıcıyı kullanıp kullanmadığı gider payı yükümlülüğünü kaldırmaz. Dükkân maliki de kat malikidir.

”Kullanmıyorum, Ödemem” Savunması Kanunen Kapalıdır

Bu, konunun en çok arama alan ve en yanlış bilinen kısmıdır. Kanun savunmayı iki ayrı biçimiyle birlikte reddeder (KMK m.20):

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Hüküm iki farklı iddiayı kapatır:

1. Haktan vazgeçme — “asansörü kullanmayacağım, hakkımdan feragat ediyorum” demek gider payını sona erdirmez.
2. İhtiyaç bulunmadığı iddiası — “zemin kattayım, asansöre ihtiyacım yok”, “daire boş, kimse oturmuyor”, “yurt dışındayım” gibi savunmalar da sonuç doğurmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak tesisten yararlanmayı kendi eliyle sona erdirip sonra giderden muafiyet isteyen kat malikinin bu talebini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Kaloriferi kendi izniyle taktırıp uzun süre kullandıktan sonra petekleri söken ve yakıt giderinden sorumlu olmadığının tespitini isteyen davacı hakkında:

davacının tek taraflı olarak kalorifer peteklerini kaldırıp yakıt giderinden sorumlu olmayacağının tespitini istemiş olması da iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/18-1, K. 2013/1033, T. 03.07.2013)

Kararın pratik dersi şudur: ortak tesisle bağlantıyı fiilen kesmek, gider payını hukuken sona erdirmez. Aynı kararda Genel Kurul, kat malikleri kurulunun aranan oy oranıyla alınmamış bir kararının bile iptal edilinceye kadar geçerli olduğunu belirtmiştir; yani sakat bir paylaştırma kararını görmezden gelmek değil, süresinde iptalini istemek gerekir. Bu yolun ayrıntısı kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazımızdadır.

Güncellik notu. Bu karar, mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun usul hükümlerine atıf yaptığı için muamele denetiminde sarı bayrak alır. Bayrağı doğuran atıflar yalnızca usul hükümleridir; kararın ortak giderlere ilişkin esas gerekçesi bundan etkilenmez.

Isıtma giderinde ayrı bir rejim vardır

Yukarıdaki kural gider payının varlığını korur; ısıtma giderinin hesaplanma biçimi ise ayrı bir mevzuata tabidir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda ısı payölçer ve gider paylaşım esasları, enerji verimliliği mevzuatındaki ayrı düzenlemelerden doğar. Bu nedenle “hiç ısıtma gideri ödemem” iddiası ile “tüketimime göre ödemek isterim” talebi hukuken aynı şey değildir: ikincisi tartışılabilir, birincisi KMK m.20 karşısında sonuçsuzdur.

Kiracının Sorumluluğu: Var, Ama Kira Bedeliyle Sınırlı

Bu bölüm, yazının ayırt edici kısmıdır; çünkü uygulamada en sık atlanan sınır burada yazılıdır (KMK m.22):

Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu tek fıkradan dört sonuç çıkar:

1. Yönetim seçim hakkına sahiptir. Sorumluluk müteselsil olduğu için yönetim, alacağını malikten de kiracıdan da isteyebilir; ikisine birlikte de gidebilir. Kiracının “sözleşmem yönetimle değil, malikle” savunması bu yüzden sonuç vermez.

2. Kiracının sorumluluğu kira bedelini aşamaz. Aidat borcu birikmiş ve kirayı aşmışsa, aşan kısım için kiracıya gidilemez. O kısmın muhatabı kat malikidir. Yönetimlerin kiracıya çıkardığı yüksek tutarlı borç yazıları çoğunlukla bu sınırı gözden kaçırır.

3. Kiracının ödediği kiradan düşülür. Kiracı yönetime ödeme yaptığında bunu kira borcundan mahsup eder. Malikin “kirayı eksik ödedin” itirazı bu ölçüde dinlenmez.

4. Gecikme tazminatı da kapsam içindedir. Fıkra “gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından” diyerek müteselsil sorumluluğu ferî alacağa da yayar. Kira sınırı yine geçerlidir.

Kiracının yükümlülüğünün kaynağı yalnız m.22 değildir; kanun, malikin borçlarına ilişkin hükümleri kiracıya da genel olarak uygular (KMK m.18):

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

“Herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar” ibaresi kapsamı kira sözleşmesinin ötesine taşır: fiilen oturan, işyerini işleten, sükna hakkı sahibi olan kişiler de bu çerçeveye girer. Kiracının kira ilişkisinden doğan diğer hakları için kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesindeki “aidat kiracıya aittir” kaydı ne yapar?

Bu kayıt taraflar arasında geçerlidir ve kiracının malike karşı yükümlülüğünü belirler. Ancak yönetime karşı sorumluluğun sınırını değiştirmez: KMK m.22’deki kira tutarı sınırı kanundan gelir, sözleşmeyle yönetim aleyhine genişletilemez. Tersi de doğrudur. Sözleşmede hiç hüküm olmasa bile kiracının m.22’den doğan sorumluluğu devam eder.

Yönetimin Alacağı Güvencesizdir Sanılır — Değildir

Ödenmeyen ortak gider alacağı için kanun iki güçlü araç verir (KMK m.22). Birincisi kanuni ipotek: kat malikinin borcu olağan yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. İkincisi bu alacağın önceliğidir: kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Her iki hükmün birebir metni ve tahsil basamaklarının tamamı aidat ödemeyene ne yapılır yazımızdadır.

Buradan çıkan pratik uyarı alıcılar içindir: kanuni ipotek tescil edilmişse taşınmaz bu yükle birlikte devredilir ve borç fiilen taşınmazı takip eder. Bu yüzden daire alırken tapu kaydındaki yükleri incelemek ve yönetimden borç durumunu yazılı olarak istemek gerekir. Tapu kaydındaki kayıtların ne anlama geldiğini tapuda şerh yazımızda ele aldık. İpotek kurumunun genel çerçevesi için ipotek nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Alacağın tahsil yolları, gecikme tazminatı ve uç çare olan mülkiyetin devri davası aidat ödemeyene ne yapılır yazımızın konusudur.

Aidat Alacağında Zamanaşımı: Beş Yıl (TBK m.147)

Yönetimin alacağı güvencesiz değildir ama süresiz de değildir. Ortak gider (aidat) alacağı dönemsel bir edimdir — her ay yeniden doğar. Ve Türk Borçlar Kanunu dönemsel edimleri kısa zamanaşımına bağlar:

6098 sayılı TBK m.147 — Beş yıllık zamanaşımı (giriş cümlesi ve 1. bent)

Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.

Maddenin bendi “kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret” saydıktan sonra “gibi diğer dönemsel edimler” diyerek listeyi açık bırakır; aidat da bu kapsamda değerlendirilir. Sürenin işleyişi bakımından pratik sonuç şudur: zamanaşımı alacağın tamamı için tek bir tarihten değil, her dönem borcu için ayrı ayrı işler. Yani beş yılı aşan bir borç birikmişse, tamamı değil yalnızca beş yılı aşan dönemler zamanaşımı savunmasına konu olur.

Zamanaşımı def’i kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlunun ileri sürmesi gerekir. Bu nedenle takip veya davada süresi geçmiş dönemler varsa, itirazın süresinde ve açıkça yapılması gerekir.

Gidere Kusuruyla Sebep Olan Öder: Rücu Hakkı

Ortak giderin herkese paylaştırılması kuralının önemli bir dengeleyicisi vardır (KMK m.20):

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Yani komşunun banyosundaki ihmalden doğan su hasarı önce ortak giderden karşılanabilir; sonra ödeyenler kusurlu kat malikine rücu eder. Fıkra kusurun kat malikinden değil onun bağımsız bölümünden faydalanan kişiden kaynaklanması hâlini de kapsar. Kiracının kusuru da bu kanala girer. Komşuluk ilişkisinden doğan diğer talepler için komşuluk hukuku yazımız ayrıntılıdır.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Kat maliki iseniz:

1. Yönetim planını okuyun; gider paylaşımına ilişkin özel bir düzenleme var mı diye bakın (KMK m.20’nin “başka türlü anlaşma” istisnası).
2. İşletme projesini ve gider cetvelini isteyin; hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payına göre bölüştürüldüğünü karşılaştırın.
3. Paylaşım kanuna veya yönetim planına aykırıysa itirazınızı kat malikleri kuruluna taşıyın; karar aleyhinize çıkarsa iptal süresini kaçırmayın.

Kiracı iseniz:

1. Yönetimin size çıkardığı tutarı aylık kira bedelinizle karşılaştırın; aşan kısım için sorumlu değilsiniz (KMK m.22).
2. Ödediğiniz tutarı belgeleyin ve kiradan mahsup edin.
3. Kira sözleşmenizdeki aidat kaydını kontrol edin; bu kayıt malikle aranızdaki ilişkiyi belirler.

Daire satın alıyorsanız:

1. Tapu kaydında kanuni ipotek olup olmadığını inceleyin.
2. Yönetimden yazılı borç durum yazısı alın; sözlü teyide güvenmeyin.
3. Devir bedelinden mahsup veya satıcıdan teminat konusunu sözleşmede düzenleyin.

Sık Yapılan Hatalar

• “Kiracı sorumluysa maliki bırakırım” demek. Sorumluluk müteselsildir; ama kiracının sınırı kira bedelidir. Yalnız kiracıyı takip eden yönetim, alacağının aşan kısmını tahsil edemez.
• Kiracıya kira bedelini aşan borç çıkarmak. KMK m.22’nin açık sınırıdır; itiraz hâlinde bu kısım düşer.
• Boş daire için aidat işlemediğini varsaymak. Kullanmama savunması kanunen kapalıdır.
• Tüm kalemleri tek oranla bölüştürmek. Kapıcı gideri eşit, çatı onarımı arsa payı oranındadır; ikisini birleştiren cetvel sakat olur.
• Sakat kurul kararını uygulamayıp beklemek. Karar iptal edilinceye kadar geçerlidir; süresinde iptal davası açılmazsa sakatlık ileri sürülemez hâle gelir.
• Daire alırken yalnızca satıcıya güvenmek. Kanuni ipotek tescilliyse borç taşınmazla birlikte gelir.
• Kusurlu komşu için rücu hakkını kullanmamak. Gider paylaştırıldıktan sonra dahi rücu yolu kapanmaz.

Özet

Aidatın kanuni borçlusu kat malikidir; kiracı ise malikle birlikte müteselsil ama kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur ve ödediğini kiradan düşer (KMK m.22). Giderler tek bir orana göre bölüşülmez: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım–onarım giderleri ve yönetici aylığı arsa payı oranında paylaştırılır; kat malikleri aralarında başka türlü anlaşabilir (KMK m.20).

“Kullanmıyorum, ödemem” savunması kanunen kapalıdır; ortak tesisle bağlantıyı fiilen kesmek de sonuç doğurmaz. Ödenmeyen alacak için kanuni ipotek ve alacağın önceliği güçlü güvencelerdir; bu nedenle daire alırken tapu yükleri ve yönetim borç durumu mutlaka incelenmelidir. Gidere kusuruyla sebep olan kat malikine veya bağımsız bölümünden faydalanan kişiye rücu edilebilir.

Değerlendirme

Bu alanda uyuşmazlıkların büyük kısmı hukuki belirsizlikten değil, iki basit ayrımın atlanmasından doğuyor: eşit bölüşülen kalemlerle arsa payına göre bölüşülen kalemlerin karıştırılması ve kiracının sorumluluğundaki kira sınırının gözden kaçırılması. İkisi de kanun metninde açıkça yazılıdır; bu nedenle iyi hazırlanmış bir itiraz genellikle güçlüdür.

Kanaatimiz, kat malikinin “kullanmıyorum” temelli savunmalarının KMK m.20/c karşısında zayıf olduğudur; gerekçe, hükmün hem haktan vazgeçmeyi hem ihtiyaç yokluğu iddiasını ayrı ayrı kapatması ve Genel Kurulun bağlantıyı kendi eliyle kesen malike dürüstlük kuralını uygulamasıdır (HGK E. 2013/18-1, K. 2013/1033). Buna karşılık kiracıya kira bedelini aşan tutar çıkarılan hâllerde kiracının konumu güçlüdür; dayanak, m.22’nin sınırı sözleşmeyle aşılamayacak biçimde kanunda belirlemesidir. Gider cetvelinin kanuna aykırı bölüştürüldüğü hâllerde ise asıl risk esasa değil süreye ilişkindir: sakat kurul kararı iptal edilinceye kadar geçerli sayıldığından, itiraz süresinde iptal davasına dönüştürülmezse esasen haklı bir konum usulen kaybedilebilir.

Isıtma giderinin tüketime göre paylaştırılması talebi ile gider payından tümüyle muafiyet talebi hukuken ayrı iki konudur; birinci talep tartışılabilirken ikincisinin dayanağı yoktur. Somut cetvelinizin denetimi, yönetim planındaki paylaşım hükmü ile işletme projesinin birlikte incelenmesini gerektirir; nihai değerlendirme dosyanızı gören avukatın sorumluluğundadır.