Kentsel Dönüşüm Vekaletname Örneği: Yetkiler ve Azil

Kentsel dönüşüm vekaletname örneği, malikin salt çoğunluk kararını, müteahhitle yapılacak sözleşmeyi ve tapu işlemlerini başkası aracılığıyla yürütmesi için noterde düzenlenecek vekaletnamenin taslağıdır. Kentsel dönüşüm vekaletnamesi tapuda işlem yapılmasını gerektirdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Arsa payının devri ve ipotek gibi işlemler vekaletnamede ayrıca yazılmadıkça vekile geçmez (Türk Borçlar Kanunu m.504). Aşağıda malikin güvendiği bir kişiye vereceği vekaletname ile müteahhide verilecek sınırlı vekaletname için iki ayrı örnek, bunların geri alınması ve malikin ölümü hâlinde ne olacağı anlatılmıştır.

1. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesi Nedir?

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi, riskli yapının malikinin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar, sözleşme, tapu ve idari işlemlerini kendisi yerine yürütmesi için bir kişiye verdiği yetki belgesidir. Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu m.502). Vekaletname bu ilişkide vekilin üçüncü kişilere karşı hangi işlemleri yapabileceğini gösterir.

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi, salt çoğunluk kararının ispatında da kullanılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara ilişkin olarak anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Karara katılmayan maliklere yapılan ilanlı bildirimde de karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri muhtarlığa teslim edilebilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Kararın nasıl alındığı ve karara katılmayan malikin durumu kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda anlatılır.

Kentsel dönüşümde uyuşmazlıkların çözümü için lisanslı danışmanlık ve müzakere kuruluşlarına başvurulduğunda da vekil kullanılabilir. Bu kuruluşların yürüttüğü müzakere sürecine taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya vekilleri aracılığıyla katılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/B).

2. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesi Noterde mi Verilir?

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi noterde düzenleme şeklinde verilir. Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnameler Noterlik Kanunu’nun düzenleme faslındaki hükümlere göre yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Kentsel dönüşümde vekilin arsa payını devretmesi, kat irtifakı kurdurması veya ipotek tesis etmesi tapuda işlem gerektirdiği için vekaletname de bu şekle tabidir. Malikin kendi yazdığı ve yalnız imzasını noterde onaylattığı metin bu şekli karşılamaz.

2.1. Kentsel Dönüşüm İçin Vekaletname Nasıl Verilir?

Kentsel dönüşüm için vekaletname, yetkilerin önceden tek tek belirlenmesi ve noterde düzenlenmesiyle verilir. İşlem şu sırayla yürür:

1. Malik, vekilin hangi işlemleri yapacağını listeler. Vekâletin kapsamı açıkça gösterilmezse görülecek işin niteliğine göre belirlenir; taşınmaz devri, ipotek, dava açma ve sulh için ise özel yetki gerekir (Türk Borçlar Kanunu m.504).
2. Vekaletname noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Vekaletnamede taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla gösterilir.
3. Anlaşan maliklerin vekaletname örnekleri, salt çoğunluk kararını göstermek üzere İdareye sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

3. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesinde Yazılması Gereken Yetkiler

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde yetkilerin tek tek yazılması gerekir, çünkü genel ifadeli bir vekaletname taşınmaz devrini kapsamaz. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir ve vekâlet, vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemleri yapma yetkisini de kapsar. Ancak vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (Türk Borçlar Kanunu m.504).

Bu kural kentsel dönüşümde şu işlemler için ayrı yetki yazılmasını gerektirir:

• Arsa payının devri: Müteahhide devredilecek arsa payının oranı vekaletnamede gösterilir; taşınmaz devri özel yetki ister.
• İpotek ve diğer sınırlı ayni haklar: Yapım kredisi için ipotek kurulacaksa bu yetki ayrıca yazılır; taşınmazı bir hak ile sınırlandırmak da özel yetki ister.
• Dava ve sulh: Vekilin kentsel dönüşümle ilgili dava açması veya sulh olması isteniyorsa bu yetkiler de ayrıca sayılır.

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde yetkinin daraltılması da mümkündür. Temsil olunan, hukuki işlemden doğan temsil yetkisini her zaman sınırlayabilir (Türk Borçlar Kanunu m.42). Örneğin yalnız karar tutanağını imzalama ve belediye işlemlerini takip etme yetkisi verilip devir yetkisi verilmeyebilir. Vekil de vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.505).

4. Kentsel Dönüşümde Müteahhide Vekaletname Verilir mi?

Kentsel dönüşümde müteahhide vekaletname verilebilir; ancak müteahhide verilen vekaletname de özel yetki kuralına tabidir. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (Türk Borçlar Kanunu m.504). Bu yüzden müteahhide yalnız yapı ruhsatı, yıkım, belediye ve tapu müdürlüğündeki tevhit ve ifraz gibi işlemleri yürütme yetkisi verilip arsa payı devri ve ipotek yetkisi verilmeyebilir. Arsa payının hangi aşamada devredileceği kat karşılığı sözleşmesinde kararlaştırılır; bu konu kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızda anlatılır.

Müteahhit vekil olarak vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözetmek zorundadır. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.506). Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle de yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.508). Kat karşılığı sözleşmesinde müteahhit hem sözleşmenin karşı tarafı hem de malikin vekili olduğunda, iki sıfattan doğan borçlar ayrı ayrı değerlendirilir; sözleşme borçları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızdadır.

Müteahhit değişirse eski müteahhide verilen vekaletname yeni müteahhide geçmez. Vekil vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür; işi başkasına ancak kendisine yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde yaptırabilir (Türk Borçlar Kanunu m.506). Müteahhidin işi bırakması hâlinde başvurulabilecek yollar kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazımızda karşılaştırılır.

5. Kentsel Dönüşüm Vekaletname Örneği

Kentsel dönüşüm vekaletname örneği aşağıda iki ayrı taslak olarak verilmiştir: birincisi malikin güvendiği bir kişiye tüm dönüşüm işlemleri için verilen vekaletname, ikincisi müteahhide verilen ve devir yetkisi taşımayan sınırlı vekaletnamedir. Köşeli parantez içindeki alanlar taşınmazın tapu kaydına ve verilmek istenen yetkiye göre doldurulur. Metinler noterde düzenlenecek vekaletnamenin taslağıdır; hangi yetkinin verileceği somut projeye göre yeniden değerlendirilmelidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM VEKALETNAMESİ (malik adına işlem yapacak kişiye)
(noterde düzenleme şeklinde yapılacak metnin taslağı)

Vekil eden : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres]
Vekil      : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres]
Taşınmaz   : [İl/İlçe/Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel,
             [Bağımsız bölüm no], arsa payı [pay/payda]

Yukarıda yazılı taşınmazla ilgili olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında:

1. Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşa başvurmaya, tespite ilişkin
   belgeleri almaya,
2. Maliklerin toplantılarına katılmaya, salt çoğunluk karar tutanağını
   adıma imzalamaya,
3. [Müteahhit unvanı veya "maliklerin salt çoğunluğunun seçeceği müteahhit"]
   ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde imzalamaya ve sözleşmeyi
   tapu siciline şerh ettirmeye,
4. Arsa payımdan [pay/payda] oranındaki payı sözleşmedeki aşamalara göre
   müteahhide devretmeye (taşınmaz devri için özel yetki),
5. Tevhit, ifraz, cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması
   işlemlerinde tapu müdürlüğünde adıma işlem yapmaya,
6. Belediye, İdare ve Başkanlık nezdinde yıkım, yapı ruhsatı ve yapı
   kullanma izni işlemleri için dilekçe vermeye ve belge almaya,
7. Kira yardımı ve diğer destekler için başvuru yapmaya,
8. [Varsa] Bu işlerle ilgili dava açmaya ve sulh olmaya (özel yetki).

Başkasını tevkil yetkisi: [Var / Yok]
Vekaletnamenin sona erme tarihi: [Tarih]

SINIRLI VEKALETNAME (müteahhide - devir ve ipotek yetkisi YOKTUR)
(noterde düzenleme şeklinde yapılacak metnin taslağı)

Vekil eden : [Ad Soyad] - T.C. [Kimlik No] - [Adres]
Vekil      : [Müteahhit unvanı] - Vergi No: [No] - [Adres]
Taşınmaz   : [İl/İlçe/Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel,
             [Bağımsız bölüm no], arsa payı [pay/payda]

[Tarih] tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası amacıyla ve
yalnız aşağıdaki işlemlerle sınırlı olarak:

1. Yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni için belediye ve
   İdare nezdinde başvuru yapmaya, dilekçe vermeye, belge almaya,
2. Tevhit, ifraz ve cins değişikliği işlemlerinde tapu müdürlüğünde
   adıma işlem yapmaya,
3. Abonelik ve altyapı başvurularını yapmaya.

Bu vekaletname arsa payının veya bağımsız bölümün devri, ipotek ya da
başka bir sınırlı ayni hak kurulması, dava açma ve sulh yetkisi VERMEZ.
Başkasını tevkil yetkisi yoktur.
Vekaletnamenin sona erme tarihi: [Tarih]

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinde “başkasını tevkil” yetkisi bilinçli olarak seçilmelidir. Vekil, kendisine yetki verildiği hâllerde işi başkasına yaptırabilir (Türk Borçlar Kanunu m.506); yetki verilmemişse vekaletnameyi başkasına devredemez.

6. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesinin Süresi ve Geri Alınması

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi süreli verilebilir ve süresi dolmadan da her zaman geri alınabilir. Temsil olunan, hukuki işlemden doğan temsil yetkisini her zaman sınırlayabilir veya geri alabilir ve bu hakkından önceden feragat edemez (Türk Borçlar Kanunu m.42). Vekâlet veren ve vekil sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.512). Aynı hüküm vekile de uygulanır: vekil de vekâleti bırakabilir.

Kentsel dönüşüm vekaletnamesinin geri alındığı, yetkiyi öğrenmiş üçüncü kişilere bildirilmelidir. Temsil olunan verdiği yetkiyi üçüncü kişilere açıkça veya dolaylı biçimde bildirmişse, yetkiyi tamamen veya kısmen geri aldığını onlara bildirmediği takdirde bunu iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri süremez (Türk Borçlar Kanunu m.42). Kentsel dönüşümde bu kişiler müteahhit, diğer malikler veya işlemi yapacak kurumlar olabilir. Vekaletnamenin amacı dışında kullanılarak yapılan tapu devrine karşı yollar vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazımızda, vekâlet ilişkisinin genel kuralları vekalet sözleşmesi yazımızda anlatılır.

7. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesi Veren Malik Ölürse

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi veren malik ölürse vekâlet kural olarak kendiliğinden sona erer. Sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça vekâlet sözleşmesi, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflası ile kendiliğinden sona ermiş olur (Türk Borçlar Kanunu m.513). Hukuki işlemden doğan temsil yetkisi de, aksi kararlaştırılmadıkça veya işin özelliğinden anlaşılmadıkça, temsil olunanın ölümüyle sona erer (Türk Borçlar Kanunu m.43).

Kentsel dönüşümde malikin ölümü bu yüzden süreci mirasçılara taşır. Vekâletin sona ermesi vekâlet verenin menfaatlerini tehlikeye düşürüyorsa vekil, vekâlet verenin mirasçısı ya da temsilcisi işleri kendi başına görebilecek duruma gelinceye kadar vekâleti ifaya devam etmekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.513). Bu durumda mirasçılar kentsel dönüşüm işlemlerini ya kendileri yürütür ya da yeni bir vekaletname verir. Paylaşımın arsa payına göre nasıl kurulduğu kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımızda anlatılır.

8. Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesinde Noter Harcı

Kentsel dönüşüm vekaletnamesi için noter harcı istisnası, vekaletnamenin 6306 sayılı Kanun’daki istisna kapsamına girip girmediğine bağlıdır. Kanun, dönüşüme konu yapılara ilişkin sayılan ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini ve bu yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar ile damga vergisinden istisna eder (6306 sayılı Kanun m.7/9). Vekaletname bu hükümde adıyla sayılmaz; istisnanın uygulanması, vekaletnamenin dönüşüme ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılan bir işlem sayılmasına bağlıdır. İstisnanın tarafları ve kapsadığı işlemler kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyeti yazımızda ayrıntılı anlatılır.

Kentsel dönüşüm sürecinin riskli yapı tespitinden yeni yapının teslimine kadar bütün aşamaları kentsel dönüşüm nedir yazımızda açıklanmıştır.