Kiracı erken çıkarsa, kalan sürenin bütün kiralarını değil, kural olarak kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir sürenin kirasını öder. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları bu makul süre için devam eder; kiracı bu süre dolmadan uygun bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325). Kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği yararları kira bedelinden indirmek zorundadır (aynı madde).
Bu yazıda kiracı erken çıkarsa hangi kiralardan sorumlu olduğunu, makul sürenin nasıl belirlendiğini, yeni kiracı bulmanın etkisini, depozitonun durumunu, sözleşmedeki erken çıkış cezasının geçerliliğini ve sözleşmeyi usulüne uygun sona erdirmenin yollarını açıklıyoruz.
1. Kiracı Erken Çıkarsa Kira Öder mi?
Kiracı erken çıkarsa kira ödemeye bir süre daha devam eder, ancak bu süre sözleşmenin kalan süresi değildir. Kanun, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçlarını, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlar (TBK m.325). Örneğin iki yıllık sözleşmenin ilk yılında çıkan kiracı, kalan bir yılın kirasının tamamından değil, konutun benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre kadar kiradan sorumludur.
1.1. Kiracı Erken Çıkarsa Makul Süre Ne Kadardır?
Kiracı erken çıkarsa uygulanacak makul süre için Kanun bir rakam öngörmez. Ölçüt, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği süredir (TBK m.325). Bu süre, kiralananın niteliğine, konumuna, kira bedeline ve yerel kira piyasasına göre değişir; uyuşmazlık hâlinde somut olayın koşullarına göre belirlenir.
1.2. Kiraya Verenin İndirim Yükümlülüğü
Kiracı erken çıkarsa kiraya veren, kira alacağından bazı kalemleri indirmek zorundadır. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325). Kiraya veren kiralananı boş bırakıp yeni kiracı aramaktan kaçınırsa, kaçındığı kira geliri de alacağından düşülür.
2. Kiracı Erken Çıkmak İçin Yeni Kiracı Bulursa
Kiracı erken çıkarken yerine yeni bir kiracı bulursa borçları erken sona erebilir. Kiracının, makul süre geçmeden kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer (TBK m.325).
Kiracı erken çıkarken bulduğu yeni kiracının bu sonucu doğurması için Kanun üç şart arar:
- Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek biri olmalıdır.
- Ödeme gücüne sahip olmalıdır.
- Kira ilişkisini devralmaya hazır olmalıdır.
Bu şartları taşıyan bir aday gösterildiğinde kiraya verenin adayı reddetmesi, kiracının borcunu uzatmaz; kiracının borçları sona erer (TBK m.325). Adayın ve kiraya verene yapılan teklifin yazılı olarak belgelenmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.
3. Kiracı Erken Çıkarsa Depozito
Kiracı erken çıkarsa depozito kendiliğinden kiraya verene geçmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m.342).
Kiracı erken çıkarsa depozitonun iadesinde belirleyici süre üç aydır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Güvence üç aylık kira bedelini de aşamaz (aynı madde). Depozitonun iadesi ve kesinti tartışmaları depozito iadesi yazımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
4. Kiracı Erken Çıkarsa Ceza Öder mi?
Kiracı erken çıkarsa sözleşmede yazan “erken çıkış cezası” her zaman uygulanmaz. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Bu hüküm, Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümünde yer alır.
Kiracı erken çıkarsa sorumluluğunun ölçüsü bu nedenle TBK m.325’teki makul süre kuralıdır. Sözleşmedeki “erken çıkarsa kalan kiraların tamamını öder” veya “üç kira bedeli ceza öder” gibi kayıtlar, kira bedeli ve yan gider dışında bir ödeme yükümlülüğü getirdiği ölçüde TBK m.346 karşısında değerlendirilir. Kira bedeli ve yan giderler, erken çıkışa kadar ve makul süre boyunca yine ödenir.
5. Kira Sözleşmesini Erken Çıkmadan Sona Erdirmenin Yolları
Kiracı erken çıkarsa doğacak sorumluluktan kaçınmanın en güvenli yolu, sözleşmeyi Kanundaki usule uygun sona erdirmektir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre yol değişir:
| Durum | Kiracının yapabileceği | Dayanak |
|---|---|---|
| Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirası | Süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi süre sonunda sona erdirmek; bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar | TBK m.347 |
| Belirsiz süreli kira | Her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirmek | TBK m.347 |
| Taşınmaz kirasında fesih dönemi | Yerel âdetteki kira döneminin, âdet yoksa altı aylık dönemin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshetmek | TBK m.329 |
| Önemli sebep | Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebep varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshetmek; parasal sonuçlarını hâkim belirler | TBK m.331 |
Kiracının belirli süreli sözleşmede süre sonunu beklemeden çıkması ise TBK m.325’teki erken iadedir. Önemli sebebe dayanan fesihte de fesih bildirim süresine uyulması gerekir ve hâkim olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler (TBK m.331). Kira sözleşmesinin kuruluşu ve süresi kira sözleşmesi, kiracının diğer hakları kiracının hakları yazılarımızda açıklanmıştır.
6. Kiracı Erken Çıkarsa Uyuşmazlık Nasıl Çözülür?
Kiracı erken çıkarsa kira alacağı veya depozito konusunda doğan uyuşmazlık için doğrudan dava açılamaz. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4).
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı erken çıkarsa ne olur?
Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m.325). Kiracı kalan sürenin tamamının değil, bu makul sürenin kirasından sorumludur.
Kiracı erken çıkarsa kalan tüm kiraları öder mi?
Kural olarak ödemez. Kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır (TBK m.325).
Kiracı erken çıkmak için yeni kiracı bulursa ne olur?
Kiracı, makul süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer (TBK m.325).
Kiracı erken çıkarsa depozito alabilir mi?
Depozito bankaya yatırılmışsa banka onu ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).
Kira sözleşmesindeki erken çıkış cezası geçerli mi?
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Konut ve çatılı işyeri kiralarında erken çıkış için öngörülen ayrı bir ceza, bu yasak karşısında değerlendirilir; kiracının erken çıkıştan doğan sorumluluğu TBK m.325'teki makul süre kuralıyla belirlenir.
Belirli süreli kira sözleşmesi nasıl erken bitirilir?
Konut ve çatılı işyeri kiracısı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi süre sonunda sona erdirebilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Süre bitmeden çıkmanın sonuçları ise TBK m.325'e göre belirlenir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı ne zaman çıkabilir?
Belirsiz süreli kira sözleşmesini kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir (TBK m.347). Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m.329).
Kiracı erken çıkarsa kiraya veren dava açabilir mi?
Açabilir, ancak önce arabulucuya başvurmalıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler