Kira Sözleşmesinin Feshi: Kim, Ne Zaman, Nasıl Fesheder?

Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ile kiraya veren için aynı kurala bağlı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve sebep göstermeksizin fesih hakkını ancak on yıllık uzama süresinden sonra kazanır (Türk Borçlar Kanunu m.347). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimi yapabilir (m.347/2). Her iki tarafın konut ve çatılı işyeri kirasındaki fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır (m.348).

Bu yazıda kira sözleşmesinin feshini üç soru üzerinden açıklıyoruz: kim feshediyor (kiracı mı, kiraya veren mi), hangi sözleşme feshediliyor (belirli mi, belirsiz süreli mi) ve hangi sebebe dayanılıyor (süre, temerrüt, özen borcu, önemli sebep). Ardından bildirimin biçimini ve fesihten sonra kiracının çıkmaması hâlinde izlenecek ayrı yolu ele alıyoruz.

1. Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin tek taraflı yazılı bildirimiyle kira ilişkisini ileriye dönük olarak sona erdirmesidir. Fesih, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesinden farklıdır: genel hükümlerde açık veya örtülü biçimde süre belirlenmiş bir kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; taraflar açık bir anlaşma olmaksızın ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (Türk Borçlar Kanunu m.327).

Kira sözleşmesinin feshinde konut ve çatılı işyeri kiraları bu genel kuraldan ayrılır. Bu kiralarda belirli süreli sözleşme süre sonunda kendiliğinden bitmez; kiracı bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanamaz (m.347/1). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354). Kira sözleşmesinin kuruluşu ve süresi kira sözleşmesi yazımızda açıklanmıştır.

2. Kira Sözleşmesinin Feshi Şartları: Kim, Hangi Sözleşmeyi Feshedebilir?

Kira sözleşmesinin feshi şartları, feshedenin kim olduğuna ve sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişir. Aşağıdaki tablo konut ve çatılı işyeri kiraları içindir:

Sözleşme	Kiracı	Kiraya veren	Dayanak
Belirli süreli	Süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimle süre sonunda sona erdirir; bildirim yoksa sözleşme bir yıl uzar	Süre bitimine dayanarak sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep gös­ter­mek­si­zin son verebilir	m.347/1
Belirsiz süreli	Her zaman, genel hükümlere göre fesih bil­di­ri­miyle	Kiranın baş­lan­gı­cın­dan on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bil­di­ri­miyle	m.347/2
Genel hükümlerde fesih hakkı doğan durumlar	Sona erdirebilir	Sona erdirebilir	m.347/3
Bildirimin biçimi	Yazılı	Yazılı	m.348

Tablonun üçüncü satırı, on yıl sınırının kiraya verenin bütün fesih haklarını kapatmadığını gösterir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda (kira bedelinin ödenmemesi, özen borcuna aykırılık, önemli sebep gibi) kiraya veren de sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/3). Bu hâller aşağıda ayrı başlıklarda açıklanmıştır.

2.1. Kira Sözleşmesinin Feshi Belirli Süreli Sözleşmede: 1 Yıllık Kira

Belirli süreli kira sözleşmesinin feshi, kiracı bakımından süre sonuna bağlanmış bir bildirimdir. Bir yıllık konut kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunursa sözleşme süre sonunda sona erer; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (m.347/1). Aynı kural sonraki uzama yıllarında da geçerlidir: her uzama yılının sonu için kiracı yine en az on beş gün önce bildirimde bulunabilir.

Kira sözleşmesinin feshi bir yıllık sözleşmede kiraya veren için bu biçimde işlemez. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347/1). Süre sonunda kiracıyı çıkarmak isteyen kiraya veren, ya Kanunda sayılan dava sebeplerinden birine (gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar) dayanır ya da on yıllık uzama süresinin dolmasını bekler.

Kiracı süre bitmeden çıkarsa bu, belirli süreli sözleşmenin usulüne uygun feshi değil, kiralananın erken geri verilmesidir. Bu durumda kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (m.325). Makul sürenin nasıl belirlendiği ve yeni kiracı bulmanın etkisi kiracı erken çıkarsa yazımızdadır.

2.2. Kira Sözleşmesinin Feshi Belirsiz Süreli Sözleşmede: Fesih Bildirim Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshinde iki süreye birlikte uyulur: fesih dönemi ve fesih bildirim süresi. Taşınmaz kirasında taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (m.329).

Kira sözleşmesinin feshinde fesih dönemleri, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Taraflar daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırabilir. Sözleşmede veya Kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa bildirim geçersiz olmaz, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (m.328). Taşınır kiralarında ise fesih, üç gün önceden yapılacak bildirimle her zaman mümkündür (m.330).

Konut ve çatılı işyeri kiracısı belirsiz süreli sözleşmeyi her zaman bu genel hükümlere göre feshedebilir; kiraya veren için aynı fesih hakkı kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar (m.347/2).

3. Kiracının Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiracının kira sözleşmesinin feshi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin feshine göre daha geniş bir haktır. Kiracı belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitiminden en az on beş gün önceki bildirimle süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmeyi ise her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir (m.347). Kiracının bu hakkını kullanmak için bir sebep göstermesi gerekmez; aranan, sürelere ve yazılı şekle uymasıdır (m.348).

Kiracının kira sözleşmesinin feshinde en sık karışan konu, fesih ile erken çıkıştır. Süre sonu için yapılan bildirim sözleşmeyi borç bırakmadan sona erdirir. Süre sonunu veya fesih dönemini beklemeden anahtarı teslim etmek ise fesih sayılmaz; kiracının borçları makul süre boyunca devam eder (m.325). Kiracının diğer hakları kiracının hakları yazımızda açıklanmıştır.

3.1. Kira Sözleşmesinin Feshi Aile Konutunda: Eşin Rızası

Kira sözleşmesinin feshi aile konutunda kiracının tek başına yapabileceği bir işlem değildir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir (m.349/1-2).

Kira sözleşmesinin feshi aile konutunda kiraya veren bakımından da ek bir yükümlülük doğurabilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (m.349/3). Yalnız kiracıya gönderilen bildirim bu durumda Kanunun aradığı bildirim değildir. Aile konutu şerhi ve eşin hakları aile konutu şerhi yazımızda ele alınmıştır.

4. Kira Sözleşmesinin Feshi: Mal Sahibi (Kiraya Veren) Ne Zaman Feshedebilir?

Mal sahibi kira sözleşmesinin feshini konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak Kanunun saydığı hâllerde yapabilir. Kiraya veren belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez (m.347/1). Kiraya verenin kullanabileceği yollar dört gruba ayrılır:

• On yıllık süre: Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi sonunda, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra sebep göstermeksizin bildirim (m.347/1-2).
• Kiracının borca aykırılığı: Kira bedelinin ödenmemesi (m.315) veya özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık (m.316) hâlinde fesih ihtarı.
• Önemli sebep: Kira ilişkisini kiraya veren için çekilmez kılan önemli sebep (m.331).
• Dava yoluyla sona erdirme: Gereksinim, yeniden inşa ve imar (m.350), yeni malikin gereksinimi (m.351), tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (m.352).

Son grup, fesih bildiriminden farklıdır: bu hâllerde sözleşme kiraya verenin bildirimiyle değil, açılan dava veya icra takibiyle sona erer. Bu dava sebepleri ve süreleri tahliye davası yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

4.1. Kira Sözleşmesinin Feshi On Yıllık Uzama Sonunda

Kira sözleşmesinin feshi on yıllık uzama süresinden sonra kiraya veren için sebep gerektirmez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2).

Bu iki kural farklı başlangıç noktalarını esas alır: belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcı. On yıllık sürenin somut sözleşmede nasıl hesaplandığı 10 yıllık kiracının tahliyesi yazımızda açıklanmıştır.

4.2. Kira Sözleşmesinin Feshi Kira Ödenmezse: Temerrüt Feshi

Kira sözleşmesinin feshi kira ödenmediğinde, kiraya verenin yazılı olarak süre vermesiyle başlar. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür; süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (m.315).

Temerrüt feshi, süre içinde ödeme yapılmaması koşuluna bağlıdır. Kiracı verilen sürede borcu öderse fesih ihtarı sonuç doğurmaz. Ödenmeyen kira için temerrüt feshi, iki haklı ihtar ve tahliye talepli icra takibi arasındaki seçim kira ödemeyen kiracı yazımızda karşılaştırılmıştır.

4.3. Kira Sözleşmesinin Feshi Özen Borcuna Aykırılıkta

Kira sözleşmesinin feshi, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması hâlinde de mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (m.316/2).

Kira sözleşmesinin feshi bu durumda üç hâlde süre verilmeden yapılabilir: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması. Bu hâllerde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (m.316/3).

4.4. Kira Sözleşmesinin Feshi Ev Satılınca: Yeni Malik

Kira sözleşmesinin feshi, kiralananın satılmasıyla kendiliğinden gerçekleşmez. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (m.310). Yeni malik, önceki kiraya verenin yerine geçer ve fesih bakımından da aynı sınırlara tabidir.

Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (m.351). Bu yol bir fesih bildirimi değil, dava yoluyla sona erdirmedir; ayrıntısı ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımızdadır.

5. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi

Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi hem kiracıya hem kiraya verene tanınmış olağanüstü bir fesih hakkıdır. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (m.331/1).

Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshinde iki özellik vardır. Birincisi, fesih “her zaman” yapılabilir; belirli süreli sözleşmede sürenin sonunu, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemini beklemek gerekmez. İkincisi, yasal fesih bildirim süresine yine uyulur ve feshin parasal sonuçları kendiliğinden ortadan kalkmaz: hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (m.331/2). Madde, önemli sebepleri tek tek saymaz; sebebin kira ilişkisini feshedene “çekilmez” kılması aranır.

Kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü bir değişiklik hâlinde aşırı ifa güçlüğü hükmüne de dayanabilir. Bu hükümde borçlunun ilk hakkı sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemektir; uyarlama mümkün olmazsa dönme hakkı doğar ve sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır (m.138). Uyarlamanın şartları kira uyarlama davası yazımızda açıklanmıştır.

6. Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır? Yazılı Bildirim ve Noter

Kira sözleşmesinin feshi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimle yapılır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (m.348). Sözlü bildirim, telefonla yapılan haber veya anahtarın teslimi bu şekil şartını karşılamaz.

Noterden kira sözleşmesinin feshi, Kanunun aradığı bir şart değildir. Madde yalnız yazılı şekli arar; bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesini şart koşmaz (m.348). Bununla birlikte, bildirim sürelerinin (kiracı için süre bitiminden en az on beş gün önce, taşınmazda üç aylık fesih bildirim süresi) hesaplanabilmesi için bildirimin karşı tarafa hangi tarihte ulaştığının belgelenebilmesi önem taşır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin unsurları ihtarname örneği yazımızda açıklanmıştır.

6.1. Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarnamesinde Bulunması Gerekenler

Kira sözleşmesinin feshi için hazırlanan ihtarnamede, Kanunun bağladığı sonuçlar dikkate alınarak şu bilgiler yer alır:

• Taraflar ve kiralanan: Bildirimi yapan ile muhatabın adı ve kiralananın adresi. Aile konutunda kiracı olmayan eş sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, bildirimin ona da ayrıca gönderilmesi gerekir (m.349/3).
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve türü: Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemleri başlangıç tarihine göre hesaplanır (m.328/1); belirli süreli sözleşmede bildirim, süre bitimine göre değerlendirilir (m.347/1).
• Sözleşmenin sona ereceği tarih: Belirli süreli sözleşmede süre sonu, belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminin sonu. Döneme veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (m.328/2).
• Dayanılan fesih hakkı: Süre sonu bildirimi mi (m.347), önemli sebep mi (m.331), temerrüt mü (m.315) yapıldığı. Temerrüt ihtarında ödenmeyen kira veya yan gider, verilen süre ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir (m.315).
• Kiracının eşinin rızası: Aile konutunu kiracı feshediyorsa eşin açık rızası (m.349/1).

Bu liste, her sözleşmeye uyacak hazır bir metin değildir; hangi unsurun gerekli olduğu dayanılan fesih hakkına göre değişir.

7. Kira Sözleşmesinin Feshi ile Karıştırılan Yollar: Fesih Bildirimi, Fesih İhtarı, Dava ve Tahliye

Kira sözleşmesinin feshi, günlük dilde “tahliye” ile aynı anlamda kullanılsa da hukuken farklı işlemlerdir. Fesih bildirimi sözleşmeyi sona erdirir; tahliye ise kiralananın fiilen boşaltılmasıdır. Aşağıdaki tablo, sık karıştırılan dört yolu başlatan işlem, süre ve merci bakımından ayırır:

Yol	Başlatan işlem	Süre ve başlangıcı	Sözleşmeyi ne sona erdirir	Dayanak
Fesih bildirimi	Tarafın yazılı bildirimi	Kiracı: süre bitiminden en az on beş gün önce; taşınmazda üç aylık bildirim süresi, fesih döneminin sonu için	Bildirimin kendisi	m.347 · m.329 · m.348
Fesih ihtarı (temerrüt)	Kiraya verenin yazılı süre vermesi	En az otuz gün; bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işler	Süre içinde ödeme yapılmaması	m.315
Dava yoluyla sona erdirme	Kiraya verenin dava açması (tahliye taahhüdünde icra da)	Sebebe göre değişir; örneğin tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay (m.352/1)	Dava sonucunda verilen hüküm	m.350 · m.351 · m.352
Tahliye	Sözleşme sona erdikten sonra boşaltma talebi	Sona erme sebebine göre	Sözleşmeyi sona erdirmez, kiralananın boşal­tıl­ma­sını sağlar	HMK m.4

Kira sözleşmesinin feshi ile dava yoluyla sona erdirme arasındaki fark özellikle kiraya veren için önemlidir. Gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayanan kiraya veren, fesih bildirimi göndermekle sözleşmeyi sona erdiremez; Kanun bu hâllerde sözleşmenin belirli sürelerde açılacak dava ile sona erdirilmesini öngörür (m.350). Bu dava sebeplerine ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354).

8. Kira Sözleşmesinin Feshinden Sonra Kiracı Çıkmazsa

Kira sözleşmesinin feshi geçerli olsa da kiracı kiralananı boşaltmıyorsa kiraya veren kiracıyı kendisi çıkaramaz; boşaltma için yargı yoluna başvurur. Sulh hukuk mahkemeleri, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a).

Kira sözleşmesinin feshinden doğan uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tahliyenin hangi yolla ve ne kadar sürede yapılabileceği kiracı tahliyesi yazımızda anlatılmıştır.