Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazı devreden kişinin devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiasıyla, bu devre dayanan tapu kaydının iptalinin ve taşınmazın eski malik ya da mirasçıları adına tescilinin istendiği davadır. Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere hukuki sonuç doğurmaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.15). Hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur ve bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024/2, m.1025/1). Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında sonuç, işlem günündeki sağlık durumuna, bunu gösteren belgelere ve taşınmazın sonradan el değiştirip değiştirmediğine göre belirlenir.

1. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Nedir?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, fiil ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı taşınmaz devrinin hukuki sonuç doğurmadığı iddiasına dayanır. Fiil ehliyetine sahip olan kimse kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir (TMK m.9). Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır (TMK m.10); ayırt etme gücü bulunmayanların, küçüklerin ve kısıtlıların fiil ehliyeti yoktur (TMK m.14). Genel kurallar için fiil ehliyeti nedir yazısına bakılabilir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali bakımından belirleyici soru, taşınmazı devreden kişinin devir anında akla uygun biçimde davranma yeteneğinin bulunup bulunmadığıdır. Kanun tanıyı değil yeteneği ölçüt alır: bir hastalığın varlığı tek başına ayırt etme gücünün yokluğunu göstermez; önemli olan, devir anında kişinin yaptığı işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayıp kavrayamadığıdır.

1.1. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Ayırt Etme Gücü

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde ayırt etme gücü, akla uygun biçimde davranma yeteneğidir. Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir (TMK m.13).

Madde, ayırt etme gücünü kural olarak var sayar ve yokluğunu belirli sebeplere bağlar. Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında ayırt etme gücünün bulunmadığını ileri süren taraf, bunu ispat eder: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6). Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15); yani ayırt etme gücünün yokluğu ispatlanırsa devir, sonradan onanabilecek bir işlem olarak değil, hiç hukuki sonuç doğurmamış bir işlem olarak ele alınır.

1.2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Kısıtlılık

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, devreden kişinin kısıtlı olduğu durumda farklı bir çerçevede incelenir. Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle işlerini göremeyen veya korunması ve bakımı için kendisine sürekli yardım gereken ya da başkalarının güvenliğini tehlikeye sokan her ergin kısıtlanır (TMK m.405/1). Ayırt etme gücüne sahip kısıtlılar, yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez (TMK m.16/1).

Kısıtlının taşınmazı vasi eliyle satılıyorsa ayrıca vesayet makamının izni gerekir: taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir ayni hak kurulması vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m.462/1). Aynı madde, dava açma ve sulh olma için de vesayet makamının iznini arar (TMK m.462/8). Kısıtlılık, vasi ve vesayet makamı hakkında genel bilgi için vesayet nedir yazısına bakılabilir.

Kısıtlılık kararının bulunması ile işlem anındaki ayırt etme gücü farklı sorulardır. Kısıtlama kararı devirden sonra verilmişse, devir günündeki ayırt etme gücü yine ayrıca ispat edilir. Kısıtlama kararı devirden önce verilmişse, işlemin yasal temsilcinin rızası ve vesayet makamının izni olmadan yapılıp yapılmadığı incelenir (TMK m.16, m.462).

2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Yolsuz Tescil

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinin kanuni dayanağı yolsuz tescil kurallarıdır. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2). Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı devir hukuki sonuç doğurmuyorsa (TMK m.15), buna dayanan tescil de hukuki sebepten yoksun kalır.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1). İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir ve düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde olabilir (TMK m.1027). Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasındaki “iptal” ve “tescil” ifadeleri bu iki işleme karşılık gelir. Yolsuz tescilin genel çerçevesi için yolsuz tescil, davanın usulü için tapu iptali ve tescil davası yazılarına bakılabilir.

3. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ile İrade Sakatlığı ve Vekâletin Kötüye Kullanılması Arasındaki Fark

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, aynı taşınmaz devrinde ileri sürülebilecek diğer iki yoldan dayanak, süre ve sonuç bakımından ayrılır. Ehliyetsizlikte kişinin işlem anında akla uygun davranma yeteneği yoktur. İrade sakatlığında kişi ehildir ama iradesi yanılma, aldatma veya korkutma ile oluşmuştur. Vekâletin kötüye kullanılmasında ise kişi ehildir ve iradesi sağlıklıdır; sorun, taşınmazı onun adına devreden vekilin davranışındadır. Aldatmaya dayanan yolun şartları ve süresi için hile nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

Ölçüt	Ehli­yet­siz­lik	İrade sakat­lığı	Vekâ­le­tin kötüye kul­la­nıl­ması
Dayanak	TMK m.13, m.15	Yanılma, aldatma, kor­kutma (TBK m.30, m.36, m.37)	Vekilin sadakat ve özen borcu (TBK m.506/3), dürüst­lük kuralı (TMK m.2)
Dev­re­de­nin durumu	Ayırt etme gücü yok	Ehil, iradesi sakat	Ehil; işlemi vekil yapmış
İşlemin sonucu	Hukuki sonuç doğur­maz (TMK m.15)	Taraf söz­leş­meyle bağlı değil­dir; bir yıl içinde bil­dir­mezse onamış sayılır (TBK m.39)	Vekilin yetkili işlemi kural olarak vekâlet vereni bağlar (TBK m.40/1); iddia karşı tarafın duru­muna göre ince­le­nir
Süre	TMK m.15 ve m.1025 süre öngör­mez	Bir yıl (TBK m.39/1)	TMK m.1025 süre öngör­mez; taz­mi­nat istemi için TBK m.146 veya m.72
Ne ispat edilir	İşlem günün­deki ayırt etme gücü	Yanılma, aldatma veya kor­kut­ma­nın varlığı	Vekilin dav­ra­nışı ve karşı tarafın bunu bilip bil­me­diği

Aşırı yararlanma da ayrı bir yoldur: karşılıklı edimler arasında açık oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleştirildiyse, zarar gören belirli süreler içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir (TBK m.28). Yaşlı veya hasta bir malikin taşınmazını düşük bedelle devrettiği olayda ayırt etme gücü yerindeyse iddia ehliyetsizliğe değil bu hükme ya da irade sakatlığına dayanabilir.

Ehliyetsizlik iddiası ile vekâletin kötüye kullanılması iddiası aynı dosyada birlikte ileri sürülebilir. Birincisi devredenin işlem anındaki ayırt etme gücüne, ikincisi vekilin yetkisini kullanma biçimine ilişkindir; ayırt etme gücünün yokluğunun ispatlanamaması vekâletin kötüye kullanılması iddiasını kendiliğinden sonuçlandırmaz. Bu yolun ayrıntıları vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısında açıklanmıştır.

4. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasında Süre

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası için kanunda bir süre öngörülmemiştir: ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiillerinin hukuki sonuç doğurmadığını söyleyen TMK m.15 ve sicilin düzeltilmesi davasını düzenleyen TMK m.1025 bir süre içermez. Bu, irade sakatlığındaki bir yıllık süreden (TBK m.39/1) ve aşırı yararlanmadaki süreden de farklıdır: aşırı yararlanmada zarar gören hakkını düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği, zor durumda kalmada bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir (TBK m.28/2).

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında sürenin yokluğu, zamanın hiçbir etkisi olmadığı anlamına gelmez. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712). Bu hüküm iyiniyeti şart koşar ve durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3/2). Devralanın, devredenin sağlık durumunu bilip bilmediği bu nedenle süre bakımından da incelenir. Olağan kazandırıcı zamanaşımının koşulları için kazandırıcı zamanaşımı ile tescil yazısına bakılabilir.

Tazminat istemleri ayrı sürelere tabidir. Haksız fiile dayanan tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.72/1). Ayrıntı için haksız fiil tazminatında zamanaşımı yazısına bakılabilir.

5. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde İspat: Sağlık Kayıtları ve Bilirkişi

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde ispat, devir günündeki ayırt etme gücüne yöneliktir. Kişinin genel sağlık geçmişi ancak o günü aydınlattığı ölçüde önem taşır. Doktor raporları, hasta gözlem kayıtları, reçeteler, görüntüleme sonuçları ve hastane yatış kayıtları kanun anlamında belgedir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.199) ve bu kayıtların devir tarihine yakınlığı, taşıdıkları bilginin değerini belirler.

Ayırt etme gücünün tıbbi yönü, çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren bir konudur. Mahkeme bu hâllerde taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir (HMK m.266). Bilirkişi raporu hâkimi bağlamaz: hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir (HMK m.282). Tanık anlatımları, tapu işlemi sırasındaki tutanaklar ve devredenin o dönemdeki diğer işlemleri de bu değerlendirmeye girer.

5.1. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Vekâletnameyle Yapılan Satış

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde vekâletnameyle yapılan satış iki ayrı tarih doğurur: vekâletnamenin düzenlendiği gün ve vekilin taşınmazı devrettiği gün. Vekâletname düzenlenirken devredenin ayırt etme gücü yoksa vekâlet verme işleminin kendisi hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Vekâletname ehil iken düzenlenmiş, devir ise vekâlet veren ehliyetini kaybettikten sonra yapılmışsa başka bir kural devreye girer.

Vekâlet sözleşmesi, sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça vekâlet verenin ehliyetini kaybetmesiyle kendiliğinden sona erer (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.513/1). Ancak vekilin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekâlet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur (TBK m.514). Vekilin, vekâlet verenin ehliyetini kaybettiğini bilip bilmediği bu nedenle ayrı bir inceleme konusudur.

Birden fazla vekâletname veya pay devri varsa her işlem ayrı gösterilmelidir:

Belge veya tarih	Açıklığa kavuş­tu­ru­la­cak konu
Her vekâ­let­na­me­nin düzenlenme tarihi	Rapor, bu tarihteki ayırt etme gücünü ayrıca değer­len­di­ri­yor mu?
Her taşınmaz veya payın devir tarihi	İncelenen tarih, tapudaki gerçek işlem tarihiyle aynı mı?
Muayene ve rapor tarihi	Tespit yalnız muayene gününe mi ilişkin, geçmiş işlem gününü de kapsıyor mu?
Hasta gözlem kaydı, reçete ve önceki raporlar	Bu belgeler bilirkişiye gönderilen dosyada mevcut mu?

Tek raporun yalnız ikinci vekâletnamenin tarihini ele aldığı bir dosyada, ilk vekâletnameye ve ilk pay devrine ilişkin sorunun cevaplanıp cevaplanmadığı ayrıca kontrol edilir. Bu, tıbbi bir sonuç çıkarmak değil, raporun davada tartışılan işlemlerin tamamını kapsayıp kapsamadığını denetlemektir.

5.2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Raporlar Arasında Çelişki

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde aynı kişi ve yakın tarihler için farklı sonuçlara ulaşan raporlar bulunabilir. Taraflar bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların tamamlattırılmasını, belirsizlik gösteren hususlar hakkında açıklama yapılmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilir (HMK m.281/1). Mahkeme de eksiklik veya belirsizliğin giderilmesi için bilirkişiden ek rapor alabilir ya da duruşmada sözlü açıklama isteyebilir (HMK m.281/2).

Rapora itiraz hazırlanırken belgelerin yalnız tanı adlarına göre değil, tarihleri ve ilgili oldukları işlemle birlikte sunulması, incelemenin kapsamını görünür kılar. Bir belge rapordan sonra dosyaya girmişse, önceki raporun o belgeyi değerlendirmiş olduğu varsayılamaz. İtirazın biçimi ve süresi için bilirkişi raporuna itiraz yazısına bakılabilir.

6. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde Üçüncü Kişinin İyiniyeti

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde taşınmazı doğrudan devralan kişi ile sonradan edinen kişi aynı konumda değildir. TMK m.15, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiillerinin hukuki sonuç doğurmamasını karşı tarafın iyiniyetine bağlamaz. Kanunun iyiniyeti koruduğu hüküm ise tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiye ilişkindir: bu kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023).

Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz ve ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m.1024/1, m.1024/3). Sicilin düzeltilmesi davasında da iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025/2). Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında taşınmazın kaç kez devredildiği, son malikin tescile hangi koşullarda dayandığı ve yolsuzluğu bilip bilmediği ayrı ayrı incelenir.

Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi riski varsa bu risk tapu iptali davasında ihtiyati tedbir talebiyle değerlendirilir. Tapuya tedbir şerhi konulmadan taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçerse, iade talebi TMK m.1023 karşısında tazminata dönebilir.

7. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasını Kim Açar?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasını, ayni hakkı yolsuz tescil yüzünden zedelenen kişi açar (TMK m.1025/1). Bu kişi taşınmazı devreden kişinin kendisidir; o ölmüşse mirasçılarıdır. Dava ehliyeti medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir (HMK m.51). Devreden kişi kısıtlanmışsa davayı vasi açar ve dava açma vesayet makamının iznine tabidir (TMK m.462/8).

Davalı, tapuda malik olarak kayıtlı kişidir; taşınmaz birden fazla el değiştirmişse sonraki malikler de davanın konusu hâline gelir ve her birinin iyiniyeti ayrı incelenir (TMK m.1023, m.1024). Kişilik ölümle sona erdiğinden (TMK m.28), devreden kişi yargılama sırasında ölürse davaya mirasçılar devam eder ve tescil talebi ölen kişi adına değil, mirasçıların durumuna göre kurulur. Bir tapu iptal davasının hangi hâllerde açılamayacağı için hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısına bakılabilir.

8. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptalinde İnceleme Sırası

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali iddiasında inceleme şu sırayla yürür:

1. İşlem tarihi belirlenir. İddia, devredenin o tarihteki ayırt etme gücüne ilişkindir (TMK m.13, m.15); vekâletname varsa düzenleme tarihi ayrıca çıkarılır.
2. Tapu devir zinciri çıkarılır. İlk devralan ile sonraki maliklerin durumu farklı kanun hükümlerine tabidir (TMK m.1023, m.1024).
3. Sağlık ve işlem belgeleri birlikte toplanır. Raporlar, hasta kayıtları ve devir belgeleri tarih sırasıyla eşleştirilir; bilirkişiye gönderilen dosyanın tam olup olmadığı kontrol edilir (HMK m.266, m.281).
4. Hukuki sebep ayrılır. İddianın ehliyetsizlik mi, irade sakatlığı mı, aşırı yararlanma mı, vekâletin kötüye kullanılması mı olduğu belirlenir; süreler buna göre değişir (TBK m.28, m.39).
5. Taraf durumu talebe yansıtılır. Devreden kısıtlıysa vasi ve vesayet makamı izni, ölmüşse mirasçılar davaya katılır (TMK m.462, m.28).