Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Kısa Cevap

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazı devreden kişinin işlem anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiasıyla açılan tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. Ayırt etme gücü yoksa kişinin fiilleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle devir geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa tapu kaydının yolsuz olduğu ileri sürülebilir. Sonuç, özellikle işlem tarihindeki sağlık durumu ve devir zincirine göre değerlendirilir.

Bu Durumda mısınız?

• Yakınınızın yaptığı taşınmaz devrinde, işlem tarihinde sağlıklı bir irade açıklayamadığını düşünüyorsunuz.
• Devirden önce veya sonra düzenlenmiş sağlık kayıtları ile raporlar arasında farklılık bulunuyor.
• Taşınmaz ilk alıcıdan başka kişilere devredildi ve son malikin durumunu merak ediyorsunuz.
• Devir yapan kişi yargılama devam ederken vefat etti.

Bu soruların cevabı işlem günündeki somut delillere ve tapu zincirine bağlıdır; dosyanızı bir avukatla değerlendirin.

Ayırt Etme Gücü ve Ehliyetsizlik Nedir?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali bakımından esas mesele, kişinin taşınmaz devrini yaptığı anda akla uygun biçimde davranma yeteneğinin bulunup bulunmadığıdır. Kanun, ayırt etme gücünü yaş küçüklüğü ile bazı sağlık veya bilinç durumları üzerinden tanımlar; bu nedenle soyut bir tanıdan çok, işlem anındaki durum önem taşır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.13 — Ayırt etme gücü

Madde 13- Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.

Ayırt etme gücünün bulunmamasının sonucu da kanunda açıktır:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.15 — Ayırt etme gücünün bulunmaması

Madde 15- Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz.

Bu iki hüküm birlikte okunduğunda, tapu devrinin geçerliliği için yalnız tapu senedindeki imza değil, imzayı atan kişinin işlem anındaki irade yeteneği de önem taşır. Bu, fiil ehliyeti başlıklı yazıdaki genel kuralların taşınmaz devrine uygulanmasıdır.

Tapu Kaydı Neden Yolsuz Sayılabilir?

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin devri hukuki sonuç doğurmuyorsa, buna dayanan tescilin hukuki sebebi tartışmalı hâle gelir. TMK, bağlayıcı olmayan işleme veya hukuki sebepten yoksun tescili yolsuz olarak niteler.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1024 — İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Sicilin düzeltilmesi isteminin kanuni dayanağı ise şöyledir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025 — Yolsuz tescilde

Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Bu yolun genel çerçevesi, tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıca açıklanmıştır.

İşlem Tarihi ve Sağlık Delilleri Neden Önemlidir?

Ehliyetsizlik iddiası, kişinin genel yaşam durumundan ziyade belirli devir işlemine ilişkindir. Bu sebeple mahkeme, işlem tarihine ilişkin sağlık belgelerini ve diğer delilleri birlikte inceler. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir uyuşmazlıkta, temlik tarihindeki ehliyetsizliğin Adli Tıp Kurumu raporuyla belirlendiğini dikkate almıştır.

“A.N.O.un çekişmeli taşınmazın temlik tarihi olan 15.7.2005 tarihinde hukuki ehliyete haiz olmadığı, 25.11.2008 tarihli Adli Tıp Kurumu raporu ile belirlenerek ve Medeni Kanunun 15. maddesinde ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle , kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olmasının o işlemi geçerli kılmayacağı … gözetilerek davanın kabul edilmiş olması kural olarak doğrudur.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2009/420, K. 2009/1538, T. 09.02.2009 — bozma)

Bu karar, doğrudan devralan bakımından iyiniyet iddiasının işlemi tek başına geçerli kılmayacağını vurgular. Sağlık değerlendirmesi, işlem belgeleri ve tanık anlatımları dosyanın özelliklerine göre birlikte ele alınır; bir raporun varlığı, başka delillerden bağımsız otomatik sonuç anlamına gelmez.

Vekâletnameyle Yapılan Satışta Hangi Tarihler İncelenir?

Vekil aracılığıyla yapılan satışta tek bir işlem tarihi bulunmayabilir. Vekâletnamenin düzenlenmesi, taşınmazın veya payın devri ve sonradan yapılan tıbbi muayene farklı günlere denk gelebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin aşağıdaki kararında hem vekâletnamelerin düzenlendiği hem de payların devredildiği tarihler bakımından ehliyet araştırması istenmiştir. Bu nedenle incelemenin hangi işlemi kapsadığı açık olmalıdır.

“Hal böyle olunca; öncelikle davayı yürüten hakimin vesayet makamına ihbarda bulunarak davacıya vasi atanmasının temin edilmesi ve atanacak vasinin de TMK’nın 462/8. maddesi hükmü uyarınca vesayet makamından davaya icazetin sağlanması bakımından izin alınarak vasi huzuruyla davanın sürdürülmesi ve davalı yanın … Üniversitesi Adli Tıp Anabilim Dalı Başkanlığından alınan rapora itiraz ettiği ve hukuki ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek önemine binaen öncelikle incelenmesi, varsa davacıya ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafilerinin vs. temin edilerek davacının vekaletnamelerin düzenlendiği ve çekişmeli payların temlik edildiği tarihlerde ehliyetli olup olmadığı yönünde Adlî Tıp Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması, davacının işlem tarihlerinde ehliyetli olduğunun saptanması halinde vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasının değerlendirilmesi gerekirken eksik soruşturma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/6586, K. 2019/2161, T. 25.03.2019 — bozma)

Kararda taşınmaz payları ayrı işlemlerle devredilmişti. Dosyadaki üniversite raporunda bir vekâletnamenin düzenlendiği tarihe ilişkin olasılık değerlendirmesi ile daha sonraki muayene gününe ilişkin tespit yer alıyordu. Daire, bu incelemeyle yetinilmesini uygun bulmadı. Böylece yalnız bir sağlık raporunun bulunmasının, bütün devir tarihlerinin yeterince araştırıldığı anlamına gelmediği ortaya konuldu.

Bu kararın dosya hazırlığına yansıması, belgeleri aşağıdaki gibi işlem bazında eşleştirmektir:

Belge veya tarih	Açıklığa kavuşturulacak konu
Her vekâletnamenin düzenlenme tarihi	Rapor, bu tarihteki ehliyeti ayrıca değerlendiriyor mu?
Her taşınmaz veya payın devir tarihi	İncelenen tarih, tapudaki gerçek işlem tarihiyle aynı mı?
Muayene ve rapor tarihi	Tespit yalnız muayene gününe mi ilişkin, geçmiş işlem gününü de kapsıyor mu?
Hasta gözlem kaydı, reçete ve önceki raporlar	Bu belgeler bilirkişiye gönderilen dosyada mevcut mu?

Örneğin tek raporun yalnız ikinci vekâletnamenin tarihini ele aldığı bir dosyada, ilk vekâletnameye ve ilk pay devrine ilişkin sorunun cevaplanıp cevaplanmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Bu, tıbbi bir sonuç çıkarmak değil, raporun davada tartışılan işlemlerin tamamını kapsayıp kapsamadığını denetlemektir.

Sağlık Belgeleri Bilirkişiye Nasıl Sunulmalıdır?

Yukarıdaki kararda doktor raporlarının yanında hasta gözlem kâğıtları, reçeteler ve görüntüleme kayıtlarının da toplanması istenmiştir. Belgeleri yalnız tanı adlarına göre sıralamak yerine tarihleri ve ilgili oldukları işlemle birlikte sunmak, incelemenin kapsamını görünür kılar. Hangi hastaneden kayıt istendiği, hangi kayıtların geldiği ve rapor hazırlanırken hangi belgelerin elde bulunduğu dosyadan izlenebilmelidir.

Bir belge rapordan sonra dosyaya girmişse, önceki raporun o belgeyi değerlendirmiş olduğu varsayılamaz. İtiraz hazırlanırken belgenin tarihi, içeriği ve rapordaki hangi değerlendirmeyle ilişkili olduğu ayrı ayrı gösterilebilir. Bu yöntem, aşağıda açıklanan rapor çelişkisini somutlaştırmaya da yardımcı olur; belgenin tıbbi anlamını ve işlem günündeki ehliyete etkisini belirleme işi ise uzman incelemesine aittir.

İşlem Ehliyeti ile Davanın Yürütülmesi Aynı Sorun mu?

Aynı kararda iki farklı mesele bulunur: geçmişteki satışın geçerliliği ve davacının mevcut davayı nasıl sürdüreceği. Daire, dosyadaki sağlık tespitleri nedeniyle vasi atanması ve davaya ilişkin iznin sağlanması üzerinde de durmuştur. Davanın yürütülmesine ilişkin bu usuli eksiklik ile geçmişteki devir işleminin geçerliliği ayrı başlıklarda incelenmiştir.

Bu nedenle dosyada vesayetle ilgili bir karar bulunması, işlem tarihindeki ehliyet sorusunu tek başına cevaplayan bir tıbbi tespit gibi kullanılmamalıdır. Hangi kişinin hangi sıfatla davaya katıldığı ile raporun hangi geçmiş işlemi değerlendirdiği ayrı ayrı anlaşılmalıdır. Kararın somut dosyada öngördüğü inceleme sırası da bu ayrımı gösterir.

Raporlar Arasında Çelişki Varsa Ne Olur?

Ehliyetsizlik iddiasında aynı kişi ve birbirine yakın tarihler için düzenlenen raporların farklı sonuçlara ulaşması, kararı yalnız bir rapora dayandırmayı güçleştirir. Yargıtay, bu konunun kamu düzenini doğrudan ilgilendirdiğini ve işlem günündeki ehliyetin raporlar arasındaki çelişki giderilerek belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

“Hukuki ehliyetsizlik gibi kamu düzenini doğrudan ilgilendiren bir olgunun hiçbir şüpheye mahal vermeksizin ortaya çıkarılması gerektiği gözetildiğinde, …’ın akit tarihi olan 27.06.2012 tarihinde fiil ehliyetine sahip olup olmadığının dosyada mevcut tüm raporlar arasındaki çelişkiler tartışılmak ve doyurucu bir gerekçeyle giderilmek suretiyle tespit edilmesi gerektiği tartışmasızdır.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/283, K. 2019/1843, T. 14.03.2019 — bozma)

Bu kararda Daire, dosyanın ilgili Adli Tıp Üst Kuruluna gönderilerek işlem günündeki fiil ehliyetinin saptanması gerektiği sonucuna ulaşmıştır. Bu nedenle aynı kişi hakkında farklı raporlar bulunuyorsa, tartışma yalnız raporların tarihinden değil, çelişkinin işlem gününe ilişkin değerlendirmeyi nasıl etkilediğinden doğar.

Ehliyetsizlik Kanıtlanamazsa Diğer İddialar Ne Olur?

Ehliyetsizlik ile vekâlet görevinin kötüye kullanılması aynı iddia değildir. Birincisi kişinin işlem sırasındaki ehliyetine, ikincisi vekilin yetkisini kullanma biçimine ve alıcının bu işlemdeki konumuna ilişkindir. Her ikisinin ileri sürüldüğü bir dosyada ehliyetsizlik hakkında kesin tıbbi kanaate ulaşılamaması, diğer iddiayı kendiliğinden çözüme kavuşturmaz. Yargıtayın 2026 tarihli kararı bu ayrımın somut bir örneğidir.

Kararda anlatılan yargılama sürecinde Adli Tıp raporları, tartışılan tarihlerdeki fiil ehliyeti konusunda tıbbi kanaat bildirilemediğini belirtmişti. İlk derece mahkemesi ehliyetsizlik iddiasının ispatlanamadığını kabul ederek diğer iddia yönünden de davayı reddetmişti. Yargıtay ise vekilin ve alıcının davranışlarını ayrıca değerlendirdi:

“Somut olaya gelince; davacının dava konusu taşınmazı satmasının gerektirir bir ihtiyacı olmadığı, arsa vasıflı taşınmaz üzerindeki muhdesatı kiraya verdiği, tanık beyanlarından özellikle eşinin 2013 yılında ölümünden sonra kandırılmaya müsait bir yapısının oluşmaya başladığının anlaşıldığı, vekil ve davalının aynı köyde yaşadıkları ve birbirlerini tanıkları, satış bedelinin davacıya ödendiğinin de kanıtlanamadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı ve davalının vekil ile el ve işbirliği içinde hareket ettiği sonucuna varılmaktadır.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/3656, K. 2026/1593, T. 02.03.2026 — bozma)

Daire, bu olguları birlikte değerlendirerek davanın kabulü gerekirken reddedilmesini isabetsiz bulmuştur. Kararın sonucu, yalnız yaşlılık veya yalnız satış bedelinin ödenmemesi üzerine kurulmamıştır. Satış ihtiyacı, taşınmazın kullanım biçimi, tanık anlatımları, vekil ile alıcının ilişkisi ve ödeme delilleri birlikte ele alınmıştır. Bu yüzden tek bir olguyu karardan ayırıp her dosya için yeterli kabul etmek doğru olmaz.

Bu karar, yukarıda açıklanan 25.03.2019 tarihli bozma kararındaki yargılama sürecinin devamıdır. İlk aşamada ehliyet araştırması ve temsil eksiklikleri; sonraki aşamada ise vekâlet ilişkisindeki davranışların değerlendirilmesi öne çıkmıştır. İki kararı birlikte okumak, tıbbi incelemeyle vekilin sadakatine ilişkin değerlendirmenin neden birbirinin yerine geçmediğini gösterir.

Dosya hazırlığında sağlık belgeleri ehliyet iddiasıyla; ödeme belgeleri, devir talimatları ve vekil ile alıcının ilişkisine dair deliller ise ilgili diğer iddiayla eşleştirilebilir. Delilin hangi iddiayı desteklemek için sunulduğu açık tutulmalıdır. Bu hukuki nedenin ayrıntıları vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısında açıklanmıştır.

Taşınmaz Başkasına Devredilmişse İyiniyet Sınırı

İşlemin doğrudan tarafı ile taşınmazı daha sonra edinen kişi aynı hukuki konumda değildir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kanunla korunur:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023 — İyiniyetli üçüncü kişilere karşı

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Bu nedenle taşınmazın kaç kez devredildiği, son malikin tescile hangi koşullarda dayandığı ve yolsuzluğu bilip bilmediği incelemenin merkezindedir. TMK m.1024, yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanamayacağını; m.1025 ise iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımını saklı tuttuğunu düzenler. Bu ayrım, her dosyada aynı sonucun çıkacağı anlamına gelmez.

Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi riski varsa, bu risk ile talebi destekleyen deliller tapu iptali davasında ihtiyati tedbir bakımından ayrıca değerlendirilir. Ehliyetsizlik iddiasının ileri sürülmesi, tedbir konusunda yapılacak incelemenin yerine geçmez.

Kişi Yargılama Sırasında Ölürse

Tapu devrini yapan kişinin yargılama sırasında ölmesi, tescilin kimin adına isteneceği bakımından ayrıca önem taşır. Yukarıdaki Yargıtay kararında, kayıt malikinin ölümü sonrasında tüm mirasçılar taraf olduğu hâlde ölen kişi adına tescile karar verilmesi isabetsiz bulunmuştur.

“Ancak,kayıt maliki A.N. nin yargılama sırasında öldüğü, tüm mirasçılarının da davada taraf olduğu gözetilerek mirasçıların payları oranında tapunun iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken şahsiyetin ölümle son bulacağına ilişkin Medeni Kanunun 28. maddesi hükmü ve ölü kişi adına sicil oluşturulamayacağı ilkesi göz ardı edilerek, ölü kişi adına tescil biçiminde davanın kabul edilmiş olması isabetsizdir.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2009/420, K. 2009/1538, T. 09.02.2009 — bozma)

Bu nedenle mirasçılık, taraf sıfatı ve talep sonucu birbirinden ayrı düşünülmemelidir.

Adım Adım Dosyayı Nasıl Değerlendirmelisiniz?

1. İşlem tarihini netleştirin. İddia, kişinin o tarihteki ayırt etme gücüne ilişkindir.
2. Tapu devir zincirini çıkarın. İlk devralan ile sonraki maliklerin durumu farklı hukuki değerlendirmelere yol açabilir.
3. Sağlık ve işlem belgelerini birlikte toplayın. Rapor, kayıt ve devir belgelerinin tarih ilişkisi önem taşır.
4. Yolsuz tescil ile üçüncü kişinin iyiniyetini ayırın. TMK m.1023, 1024 ve 1025 birlikte değerlendirilmelidir.
5. Mirasçılık durumunu talebe yansıtın. Devir yapan kişi vefat etmişse talebin muhatabı ve tescil sonucu ayrıca incelenmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Sonraki sağlık durumunu işlem gününün yerine koymak. Değerlendirme, devir anına ilişkindir.
• Birden fazla vekâletnameyi tek işlem gibi incelemek. Raporun hangi vekâletname ve hangi pay devri tarihini kapsadığı açık olmalıdır.
• İlk alıcı ile sonraki alıcıyı aynı kabul etmek. İyiniyetli üçüncü kişinin korunması ayrı bir kanuni sınırdır.
• Yalnız tapu kaydına bakmak. Devrin hukuki sebebi ve ehliyet iddiasını destekleyen deliller de incelenmelidir.
• Birbirini tutmayan raporları görmezden gelmek. İşlem tarihine ilişkin çelişki giderilmeden hüküm kurulması eksik inceleme sorununa yol açabilir.
• Ölüm hâlinde tescil sonucunu gözden kaçırmak. Ölü kişi adına sicil oluşturulamayacağı yönündeki Yargıtay değerlendirmesi dikkate alınmalıdır.
• Ehliyetsizliğin ispatlanamamasını bütün iddiaların cevabı saymak. Dosyada vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiası da varsa ona ilişkin deliller ayrıca değerlendirilmelidir.

Özet

• Ayırt etme gücü, kişinin akla uygun davranma yeteneğidir (TMK m.13).
• Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15).
• Geçerli hukuki sebebi olmayan tescil yolsuz olabilir; ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024-1025).
• Taşınmaz daha sonra devredilmişse iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ayrıca değerlendirilir (TMK m.1023).
• Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihi, sağlık delilleri ve devir zinciri birlikte ele alınır.