Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Tapu İptali

Kısa Cevap

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiası, vekâletnameyle yapılan bir taşınmaz işleminde vekilin temsil yetkisini vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözetmeden kullandığı ileri sürüldüğünde gündeme gelir. İnceleme; yetkinin kapsamı, sadakat ve özen yükümlülüğü, işlem belgeleri ile tapu kaydının üçüncü kişi bakımından etkisini birlikte gerektirir.

Bu Durumda mısınız?

• Taşınmazınızla ilgili işlem vekâletname kullanılarak yapılmış olabilir.
• Vekâletnamede satış veya devir için özel yetki bulunup bulunmadığını kontrol ediyorsunuz.
• İşlemin vekâletin amacıyla veya talimatlarla bağdaşmadığını düşünüyorsunuz.
• Taşınmazın sonradan üçüncü bir kişiye devredilip devredilmediğini araştırıyorsunuz.

Bu soruların her biri, vekâletname ve tapu işlemi belgelerinin tarih sırası içinde okunmasını gerektirir.

Taşınmaz Devri İçin Özel Yetki

Kanun, vekâletin kapsamını görülecek işin niteliğine göre belirler; bazı işlemler için ise özel yetki arar.

TBK m.504

MADDE 504- Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar.

Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Bu nedenle yalnız “vekâletname var” demek yeterli bir başlangıç değildir. Metindeki temsil yetkisi, işlem türü ve işlem tarihi birlikte karşılaştırılmalıdır.

Sadakat ve Özen Borcu

TBK m.506

MADDE 506- Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür.

Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.

İddianın merkezinde, vekilin bu yükümlülüklerle bağdaşmayan bir davranışta bulunup bulunmadığı yer alır. Bunun cevabı, vekâlet ilişkisinin amacı ve olayın yazılı kayıtları üzerinden aranır.

Hukuk Genel Kurulu, bu iddianın hangi vakıada gündeme gelebileceğini şöyle açıklamıştır:

Vekil bu yükümlülüğünü yerine getirmediği, özellikle vekâleti kasten vekil edenin zararına, kendisinin veya başka birinin yararına kullandığı takdirde vekâlet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olabilir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/946, K. 2023/1154, T. 29.11.2023 — bozulmasına)

Bu açıklama, her satış bedeli tartışmasının kendiliğinden aynı sonucu doğurmadığını; temsil ilişkisinin amacı, işlem şartları ve taraflar arasındaki bağlantının birlikte incelenmesi gerektiğini gösterir.

İç İlişki ile Dış Temsil Yetkisini Ayırmak

Vekâlet sözleşmesi, vekil ile vekâlet veren arasındaki iç ilişkiyi; temsil yetkisi ise vekilin üçüncü kişiyle yaptığı işlemin dış yüzünü ilgilendirir. Bir vekâletnamede geniş temsil yetkisi bulunması, iç ilişkideki sadakat ve özen yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle incelemede iki soru ayrı tutulur: Vekil, tapu işlemi için yetkili miydi? Yetkisini vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun biçimde mi kullandı?

Hukuk Genel Kurulu, vekâletin nasıl yerine getirileceğine ilişkin açık hüküm bulunmasa veya işlem dış temsil yetkisi sınırları içinde kalsa dahi vekilin sadakat ve özen yükümlülüğünün devam ettiğini kabul etmektedir. Bu yaklaşım, yalnız noterlik belgesinin başlığına bakmanın yeterli olmadığını gösterir.

Tapu Kaydı ve Üçüncü Kişinin Konumu

Taşınmaz, vekilin işlemi sonrasında başka bir kişiye devredilmişse tapu siciline güvene ilişkin kurallar da önem kazanır.

TMK m.1023

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

TMK m.1024

Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Bu hükümler, üçüncü kişinin durumunun ayrı bir inceleme başlığı olduğunu gösterir. İyiniyet değerlendirmesi, sicil kaydı ve somut işlemin koşullarıyla birlikte yapılır.

Üçüncü Kişi Bakımından İnceleme Neden Ayrıdır?

Vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası ile son kayıt malikinin durumu aynı soru değildir. Hukuk Genel Kurulu, vekil ile sözleşme yapan kişinin vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını bilmediği veya gerekli özeni gösterse de bilemeyeceği durumda, vekil ile yaptığı işlemin vekâlet vereni bağlayacağını; buna karşılık üçüncü kişinin vekille çıkar ve iş birliği içinde olması veya kötü niyetli bulunması hâlini ayrı değerlendirmiştir.

Bu nedenle tapu işlem zincirinde her devir için taraflar, tarih, bedel, ödeme kaydı ve taraflar arasındaki ilişkinin ayrı gösterilmesi önem taşır. İlk işlemdeki iddia, sonraki her devralanın durumunu kendiliğinden belirlemez.

Kararın İnceleme Ölçütü

Hukuk Genel Kurulunun 2023 tarihli kararında, vekil ile kayıt maliki arasındaki el ve iş birliği iddiasının ispatı bakımından vekile de husumet yöneltilebilmesinin, olayın aydınlatılması ve ispat yönünden işlev görebileceği belirtilmiştir. Bu karar, davanın taraflarının her somut olayda tapu kaydı ve ileri sürülen vakıalar üzerinden belirlenmesi gerektiğine işaret eder; tek başına herkese uygulanacak otomatik bir taraf listesi oluşturmaz.

Geniş Satış Yetkisi, Vekili Sadakat Borcundan Kurtarır mı?

Vekâletnamede bedeli ve alıcıyı seçme konusunda geniş yetki bulunması, vekilin vekâlet verenin zararına sınırsız biçimde hareket edebileceği anlamına gelmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararında bu ayrım, yalnız yetki belgesine değil yetkinin kullanım biçimine bakılması gerektiği belirtilerek açıklanmıştır:

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/3656, K. 2026/1593, T. 02.03.2026 — bozulmasına)

Bu nedenle işlem dosyasında iki ayrı belge grubu oluşturulabilir. İlk grupta vekâletname ve resmi satış belgeleri bulunur; bunlar yetkiyi ve yapılan işlemi gösterir. İkinci grupta ödeme kayıtları, talimatlar, yazışmalar ve satış ihtiyacını açıklayan veriler yer alır; bunlar yetkinin hangi amaçla kullanıldığını değerlendirmeye yardımcı olur. İlk grubun eksiksiz olması, ikinci gruptaki çelişkileri kendiliğinden gidermez.

Alıcı ile Vekilin İş Birliği Hangi Olgularla Değerlendirilir?

Alıcının vekili tanıması, tek başına bütün satışları geçersiz kılan bir ölçüt olarak okunmamalıdır. Aynı kararda Yargıtay; satış ihtiyacının bulunmamasını, taşınmazın gelir getirmesini, vekâlet verenin durumunu, tarafların birbirini tanımasını ve bedelin ödendiğinin kanıtlanamamasını birlikte değerlendirmiştir. Kararın somut olay gerekçesi şöyledir:

Somut olaya gelince; davacının dava konusu taşınmazı satmasının gerektirir bir ihtiyacı olmadığı, arsa vasıflı taşınmaz üzerindeki muhdesatı kiraya verdiği, tanık beyanlarından özellikle eşinin 2013 yılında ölümünden sonra kandırılmaya müsait bir yapısının oluşmaya başladığının anlaşıldığı, vekil ve davalının aynı köyde yaşadıkları ve birbirlerini tanıkları, satış bedelinin davacıya ödendiğinin de kanıtlanamadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı ve davalının vekil ile el ve işbirliği içinde hareket ettiği sonucuna varılmaktadır.

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/3656, K. 2026/1593, T. 02.03.2026 — bozulmasına)

Daire bu gerekçeyle davanın reddini bozmuştur. Karardan çıkarılabilecek inceleme yöntemi, tek bir şüpheyi sonuç yerine koymak değil; ödeme, talimat ve taraflar arasındaki bağlantıyı aynı işlem üzerinde sınamaktır. Örneğin ödeme yapıldığı savunuluyorsa paranın kime, ne zaman ve hangi satış karşılığında verildiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Tanıklık da kişinin doğrudan bildiği olayla ilişkilendirilmelidir.

Dosyada ehliyetsizlik de ileri sürülmüş olması, bu iki hukuki sebebin birbirine karıştırılmasını gerektirmez. Kararda ehliyetsizlik ispatlanamadığı yönündeki yargılama aşamasından sonra vekâletin kötüye kullanılması ayrıca değerlendirilmiştir. İşlem tarihindeki ayırt etme gücüne ilişkin inceleme için ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

İşlem Zinciri Tablosu

Aşama	İncelenecek temel soru
Vekâletname	Taşınmaz devri için özel yetki ve kapsam nedir?
İlk devir	İşlem, bedel ve ödeme kaydı nasıl görünmektedir?
İç ilişki	Talimat, amaç ve vekâlet verenin yararı nasıl ortaya konuluyor?
Sonraki devirler	Her devralanın kaydı ve iyiniyet iddiası nedir?
Tapu kaydı	Güncel malik, şerhler ve işlem tarihleri nelerdir?

İnceleme İçin Belge Haritası

Belge veya veri	Temel soru
Vekâletname	Taşınmaz devri için özel yetki var mı?
Tapu işlem belgesi	İşlemin tarihi, tarafları ve niteliği nedir?
Talimat ve yazışmalar	Vekâlet ilişkisinin amacı nasıl açıklanıyor?
Bedel ve ödeme kayıtları	İşlemle nasıl ilişkilendiriliyor?
Güncel tapu kaydı	Sonraki hak sahipleri ve kayıtlar neler?

Benzer tescil uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için tapu iptali ve tescil davası, vekâlet ilişkisinin temel yapısı için vekâlet sözleşmesi yazıları da okunabilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Vekâletnamenin tamamını okumadan tek bir yetki ifadesine dayanmak.
• Taşınmaz devri için özel yetki gerekip gerekmediğini göz ardı etmek.
• Sadakat ve özen borcunu işlem belgeleriyle ilişkilendirmeden soyut biçimde ileri sürmek.
• Üçüncü kişinin tapu kaydına dayanıp dayanmadığını ayrı değerlendirmemek.
• İlk devir ile sonraki devirleri tek bir işlem gibi ele almak.

Özet

• Taşınmaz devrinde vekâletnamenin kapsamı ve özel yetki önem taşır.
• Vekil, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmekle yükümlüdür.
• Sonraki üçüncü kişinin durumu, TMK m.1023 ve m.1024 çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
• Sonuç, vekâletname, tapu kaydı ve somut olayın belgeleri birlikte incelenerek belirlenir.