Tapuya İhtiyati Tedbir Nasıl Konulur, Nasıl Kalkar?

Tapuya ihtiyati tedbir, tapu iptali ve tescil davası sürerken dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya üzerinde yeni hak kurulması gibi değişikliklerin davacının hakkını elde etmesini zorlaştırmasını önlemek için mahkemenin verdiği geçici koruma kararıdır (HMK m.389). Tapuya ihtiyati tedbir, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenir (m.390/1). Talep eden tedbir sebebini ve türünü açıkça yazmalı, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmeli (m.390/3) ve kural olarak teminat göstermelidir (m.392). Karar verilince uygulaması bir hafta içinde istenir (m.393/1); dava öncesi tedbirde esas dava iki hafta içinde açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar (m.397/1).

1. Tapuda İhtiyati Tedbir Nedir?

Tapuda ihtiyati tedbir, taşınmazın aynına ilişkin bir uyuşmazlıkta mahkemenin dava konusu taşınmaz hakkında verdiği ve tapu kütüğüne şerh edilen geçici korumadır. Mahkeme, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilen hâllerde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verebilir (HMK m.389/1).

Tapuda ihtiyati tedbir davanın esasını çözmez. Tapu iptali ve tescil hükmü yargılamanın sonunda verilir; tedbir yalnız o hükmün uygulanabilir kalmasını sağlar. Mahkeme, tedbire konu olan mal veya hakkın muhafaza altına alınması, bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebilir (HMK m.391/1). Tapu iptal davasında en sık istenen tür, dava konusu taşınmazın devir ve temlikinin önlenmesidir.

Tapuda ihtiyati tedbirin tapu kaydına yansıması şerh yoluyla olur. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararlarına dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.1010/1). Şerhlerin genel işleyişi için tapuda şerh yazısına, davanın kendisi için tapu iptali ve tescil davası rehberine bakılabilir.

2. Tapuya İhtiyati Tedbir Hangi Şartlarla Konulur?

Tapuya ihtiyati tedbir için iki şart birlikte aranır: HMK m.389’daki tehlikenin bulunması ve talep edenin davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi (HMK m.389/1, m.390/3). Tehlike, taşınmazın mevcut durumunda meydana gelebilecek bir değişmenin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştırması, tamamen imkânsız kılması ya da gecikmenin bir sakınca veya ciddi zarar doğurmasıdır.

Tapu iptali ve tescil davasında bu tehlike somut olarak anlatılmalıdır. Taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye satılması, üzerine ipotek kurulması veya bölünmesi, davacının sonunda elde edeceği tescil hükmünü uygulanamaz hâle getirebilir. Dilekçede yalnız taşınmazın var olduğunu söylemek yetmez; hangi değişmenin neden hakkın elde edilmesini zorlaştıracağı açıklanır.

2.1. Tapuya İhtiyati Tedbirde Yaklaşık İspat

Tapuya ihtiyati tedbirde yaklaşık ispat, esastaki tam ispattan daha düşük bir ölçüdür. Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m.390/3). Kanun, tedbir aşamasında davanın sonucunun kesinleşmesini aramaz; iddiayı destekleyen delillerin sunulmasını ister.

Deliller davanın hukuki sebebine göre değişir. Örneğin ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali iddiasında devir tarihindeki sağlık kayıtları, sözleşmeye dayalı tescil talebinde ise sözleşme ve ödeme belgeleri öne çıkar. Her iki dosyada da tedbir isteyen, kendi iddiasını ve dava konusu taşınmazla kurduğu bağı belgelerle göstermelidir.

2.2. Tapuya İhtiyati Tedbir Yalnız Dava Konusu Taşınmaza Konulur

Tapuya ihtiyati tedbir, uyuşmazlık konusu hakkında verilir (HMK m.389/1) ve kararda tereddüde yer vermeyecek şekilde neyin üzerinde ve ne tür bir tedbire karar verildiği yazılır (m.391/2-c). Bu nedenle tapu iptal davasında tedbir, tescili istenen parsel, bağımsız bölüm veya pay ile sınırlıdır. Davalının adına kayıtlı başka taşınmazlar, dava konusu değilse bu tedbirin kapsamına girmez.

Talep hazırlanırken şu eşleştirme yapılır:

• Tapu kaydı: Korunması istenen parsel, bağımsız bölüm veya pay ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla gösterilir.
• Dava konusu: Bu taşınmazın tescilinin hangi sözleşmeye veya hukuki sebebe dayanılarak istendiği açıklanır.
• Delil bağlantısı: Sunulan belgenin doğrudan bu taşınmazla ilgili iddiayı desteklediği gösterilir.
• Tedbir türü: Devir ve temlikin önlenmesi gibi istenen tedbirin hangi işlem riskini karşılayacağı yazılır.

Para alacağını güvenceye almak için borçlunun taşınır ve taşınmaz mallarına konulan koruma ise ihtiyati tedbir değil ihtiyati hacizdir ve rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunu şart koşar (İcra ve İflas Kanunu m.257/1). Ayrım aşağıdaki karşılaştırma tablosunda ayrıca gösterilmiştir.

3. Tapuya İhtiyati Tedbir Nasıl Konulur?

Tapuya ihtiyati tedbir, mahkemeden alınan tedbir kararının icra dairesi aracılığıyla uygulanması ve tapu kütüğüne şerh edilmesiyle konulur. Tapuya tedbir koydurmak için izlenen sıra şudur:

1. Tedbir talebi: Dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeye, dava açıldıktan sonra yalnız asıl davanın görüldüğü mahkemeye dilekçe verilir (HMK m.390/1). Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1); taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).
2. Dilekçenin içeriği: Tedbir sebebi ve türü açıkça yazılır, haklılık yaklaşık olarak ispat edilir (m.390/3).
3. Mahkemenin kararı: Talep edenin haklarının derhâl korunmasında zorunluluk varsa hâkim karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir (m.390/2). Kararda tarafların kimliği, tedbirin hangi sebebe ve delillere dayandığı, neyin üzerinde ve ne tür tedbir verildiği ile teminatın tutarı ve türü yazılır (m.391/2).
4. Teminatın gösterilmesi: Mahkeme teminat alınmamasına karar vermedikçe talep eden, kararda gösterilen teminatı gösterir (m.392/1).
5. Uygulama talebi: Kararın uygulanması, tedbir isteyene tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilir (m.393/1). Uygulama, kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinden istenir; mahkeme kararında belirterek yazı işleri müdürünü de görevlendirebilir (m.393/2).
6. Tapu kütüğüne şerh: Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararına dayanan tasarruf kısıtlaması tapu kütüğüne şerh edilir (TMK m.1010/1).
7. Dava öncesi tedbirde esas dava: Tedbir dava açılmadan önce verilmişse, uygulamanın istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılır ve dava açıldığına ilişkin evrak, kararı uygulayan memura ibraz edilerek dosyaya konulur (m.397/1).

Tapuya ihtiyati tedbir talebi reddedilirse ret kararı gerekçeli olarak verilir ve bu karara karşı kanun yoluna başvurulabilir. Yüzüne karşı aleyhine tedbir kararı verilen taraf da kanun yoluna başvurabilir; bu başvurular öncelikle incelenir ve kesin olarak karara bağlanır (HMK m.391/3).

3.1. Tapuya İhtiyati Tedbir Şerhinin Etkisi

Tapuya ihtiyati tedbir şerhinin etkisi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşıdır. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/2). Kanun bu etkiyi şerhe bağladığı için tedbir kararının alınması yetmez; kararın bir hafta içinde uygulatılması gerekir. Süresinde uygulama istenmezse tedbir kararı kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1).

Tapuya ihtiyati tedbir şerhi ile geçici tescil şerhi aynı kurum değildir. Geçici tescil şerhi, iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerektiğinde, bütün ilgililerin rızası veya hâkim kararıyla verilir ve şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1011).

4. Tapuya Tedbir Koydurma Ücreti: Teminat ve Harç

Tapuya tedbir koydurma ücreti tek bir tarife kalemi değildir; iki ayrı yükten oluşur: mahkemenin belirlediği teminat ve yargı harcı. Asıl yük teminattır ve tutarı dosyaya göre mahkemece belirlenir. Kanunda tapuya tedbir için sabit bir ücret veya oran yoktur.

Teminat: İhtiyati tedbir talep eden, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorundadır (HMK m.392/1). Teminatın tutarı ve türü tedbir kararında yazılır (m.391/2-ç). Bir davada verilecek teminatın tutarını ve şeklini hâkim serbestçe tayin eder; teminatı gerektiren durum ve koşullar değişirse hâkim teminatın azaltılmasına, artırılmasına, değiştirilmesine ya da kaldırılmasına karar verebilir (HMK m.87).

Teminatta sabit oran yoktur. HMK m.392/1 teminatı dava değerinin belirli bir yüzdesine bağlamaz; ölçüt, tedbir haksız çıkarsa doğabilecek muhtemel zarardır. Bu nedenle dava değeri üzerinden hesaplanan bir oran, başka bir dosyada kullanılan tutar veya piyasada söylenen yüzdeler bağlayıcı tarife değildir. Devir ve temlikin önlenmesi, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânını yargılama boyunca kısıtlar; muhtemel zarar bu etki göz önünde tutularak değerlendirilir.

Teminatsız tedbir: Talep resmî belgeye, başkaca kesin bir delile dayanıyor yahut durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme, gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verebilir (HMK m.392/1). Bu bir istisnadır ve talepte ayrıca gerekçelendirilmelidir. Yaklaşık ispatın sağlandığı ile teminattan muafiyetin gerektiği ayrı iddialardır; biri diğerini kendiliğinden kanıtlamaz.

Adli yardım: Adli yardımdan yararlanan kimsenin teminat göstermesi gerekmez (HMK m.392/1). Adli yardım kararı, yargılama ve takip giderleri için teminat göstermekten muafiyet de sağlar (HMK m.335/1-b).

Harç: Mahkemeye yapılan başvurunun harcı Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarifeye göre belirlenir: yargı işlemlerinden bu tarifede yazılı olanlar yargı harçlarına tabidir (Harçlar Kanunu m.2). Yargı harçları, değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev’i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (m.15); tarifedeki maktu harçlar ilgili işlem yapılmadan önce peşin ödenir (m.27). Tarife tutarları her yıl yeniden belirlendiği için harç tutarı burada verilmez; başvuru tarihinde yürürlükte olan tarifeye bakılmalıdır.

5. Tapu Üzerindeki İhtiyati Tedbir Nasıl Kalkar?

Tapu üzerindeki ihtiyati tedbir altı yoldan biriyle sona erer: süresinde uygulama istenmemesi, dava öncesi tedbirde esas davanın süresinde açılmaması, itiraz, karşı tarafın teminat göstermesi, durum ve koşulların değişmesi ve nihai kararın kesinleşmesi. Tedbir kalkmış veya kaldırılmışsa bu husus ilgili yerlere bildirilir (HMK m.397/3).

5.1. Tapudaki İhtiyati Tedbirin Kendiliğinden Kalkması

Tapudaki ihtiyati tedbir iki hâlde, ayrıca karar gerekmeden kendiliğinden kalkar:

• Uygulama bir hafta içinde istenmezse: İhtiyati tedbir kararının uygulanması, kararın tedbir isteyene tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır. Aksi hâlde, kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi tedbir kararı kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1).
• Dava öncesi tedbirde iki hafta içinde dava açılmazsa: Tedbir dava açılmasından önce verilmişse, tedbir talep eden uygulamayı istediği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davasını açmak, dava açtığına ilişkin evrakı kararı uygulayan memura ibrazla dosyaya koydurtmak ve karşılığında bir belge almak zorundadır. Aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).

Bu iki süre farklı olaylardan başlar. Bir haftalık süre kararın tefhim veya tebliğinden, iki haftalık süre ise uygulamanın istendiği tarihten işler. Tarihler dosyadaki tebliğ ve talep kayıtlarından ayrı ayrı belirlenir.

5.2. Tapudaki İhtiyati Tedbire İtiraz

Tapudaki ihtiyati tedbire itiraz, karşı taraf dinlenmeden verilmiş tedbir kararlarına karşı açık olan yoldur (HMK m.394/1). Karşı taraf uygulama sırasında hazır bulunuyorsa uygulamadan, bulunmuyorsa uygulama tutanağının tebliğinden itibaren bir hafta içinde; tedbirin şartlarına, mahkemenin yetkisine ve teminata ilişkin olarak kararı veren mahkemeye itiraz edebilir. Esas hakkında dava açıldıktan sonra itiraz hakkında bu davaya bakan mahkeme karar verir (m.394/2).

İtiraz dilekçeyle yapılır; itiraz eden, itiraz sebeplerini açıkça göstermek ve dayanağı olan tüm delilleri dilekçesine eklemek zorundadır. Mahkeme ilgilileri dinlemek üzere davet eder, gelmezlerse dosya üzerinden karar verir ve tedbir kararını değiştirebilir veya kaldırabilir (m.394/4). Aksine karar verilmedikçe itiraz icrayı durdurmaz (m.394/1); itiraz üzerine verilen karara karşı kanun yoluna başvurulabilir, ancak bu başvuru da tedbirin uygulanmasını durdurmaz (m.394/5).

Tedbirin uygulanması sebebiyle menfaati açıkça ihlal edilen üçüncü kişiler de tedbiri öğrenmelerinden itibaren bir hafta içinde tedbirin şartlarına ve teminata itiraz edebilir (m.394/3).

5.3. Tapudaki İhtiyati Tedbirin Teminat Karşılığı Kaldırılması

Tapudaki ihtiyati tedbirin aleyhine verildiği kişi, mahkemece kabul edilecek teminatı gösterirse mahkeme duruma göre tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına karar verebilir (HMK m.395/1). Bu teminatın tutarı tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına göre, türü ise HMK m.87’ye göre belirlenir (m.395/2). Bu yol, tedbir şartlarının bulunduğu kabul edilse bile malikin taşınmaz üzerinde tasarruf imkânını yeniden elde etmesini sağlar.

5.4. Tapudaki İhtiyati Tedbirin Durum Değişikliğiyle Kaldırılması

Tapudaki ihtiyati tedbir, durum ve koşulların değiştiği sabit olursa talep üzerine teminat aranmaksızın değiştirilebilir veya kaldırılabilir (HMK m.396/1). Örneğin tedbirin dayandığı tehlike ortadan kalkmışsa bu yol kullanılır. Bu karara karşı başvuruda itiraza ilişkin m.394’ün üçüncü ve dördüncü fıkraları kıyasen uygulanır (m.396/2).

5.5. Tapudaki İhtiyati Tedbirin Nihai Kararla Sona Ermesi

Tapudaki ihtiyati tedbirin etkisi, aksi belirtilmediği takdirde nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder (HMK m.397/2). Tedbir kararında başka bir süre belirtilmemişse dava ister kabul ister ret ile sonuçlansın, tedbir hükmün kesinleşmesine kadar ayakta kalır. Tedbir kalkmış veya kaldırılmışsa bu husus ilgili yerlere bildirilir (m.397/3).

6. Tapuya İhtiyati Tedbirde Teminatın İadesi ve Haksız Tedbir Tazminatı

Tapuya ihtiyati tedbir için yatırılan teminatın iadesi ile haksız tedbir nedeniyle tazminat istenmesi ayrı işlemlerdir ve farklı sürelere bağlıdır. Asıl davaya ilişkin hükmün kesinleşmesinden veya tedbir kararının kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmazsa teminat iade edilir (HMK m.392/2). Haksız ihtiyati tedbirden kaynaklanan tazminat davası açma hakkı ise aynı başlangıçlardan itibaren bir yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar (HMK m.399/3).

Lehine ihtiyati tedbir kararı verilen taraf, talep anında haksız olduğu anlaşılırsa ya da tedbir kararı kendiliğinden kalkarsa veya itiraz üzerine kaldırılırsa, haksız tedbir nedeniyle uğranılan zararı tazminle yükümlüdür (HMK m.399/1). Bu tazminat davası, esas hakkındaki davanın karara bağlandığı mahkemede açılır (m.399/2).

İşlem	Kanun­daki süre	Baş­lan­gıç	Sonuç
Temi­na­tın iadesi	Bir ay (HMK m.392/2)	Hükmün kesin­leş­mesi veya ted­bi­rin kalk­ması	Bu sürede taz­mi­nat davası açıl­mazsa teminat iade edilir
Haksız tedbir taz­mi­natı	Bir yıl (HMK m.399/3)	Hükmün kesin­leş­mesi veya ted­bi­rin kalk­ması	Süre dolunca taz­mi­nat davası açma hakkı zama­na­şı­mına uğrar

Bu ayrımın sonucu şudur: teminatın bir ay sonunda iade edilmiş olması, tazminat davası açma hakkının sona erdiği anlamına gelmez. Tazminat istemi bir yıllık zamanaşımı içinde ayrıca ileri sürülebilir; ancak teminat iade edildikten sonra bu istem artık teminatla güvence altında değildir.

7. Tapuya İhtiyati Tedbir ile Karıştırılan Yollar

Tapuya ihtiyati tedbir; ihtiyati haciz, geçici tescil şerhi ve tapu iptal davasının kendisiyle sık karıştırılır. Dördü farklı amaçlara hizmet eder ve farklı şartlara bağlıdır:

Yol	Dayanak	Ne için istenir	Şart
Tapuya ihti­yati tedbir	HMK m.389-399 · TMK m.1010	Dava konusu taşın­mazda hakkın elde edil­me­sini korumak	HMK m.389 teh­li­kesi ve yak­la­şık ispat (m.390/3), kural olarak teminat (m.392)
İhti­yati haciz	İcra ve İflas Kanunu m.257	Para ala­ca­ğını güven­ceye almak için borç­lu­nun mal­la­rını hac­zet­tir­mek	Rehinle temin edil­me­miş ve vadesi gelmiş para borcu (vadesi gel­me­miş borçta kanun­daki hâller)
Geçici tescil şerhi	TMK m.1011	İddia edilen bir aynî hakkı güvence altına almak	İlgi­li­le­rin rızası veya hâkim kararı; hak son­ra­dan ger­çek­le­şirse şerh tari­hin­den etkili
Tapu iptali ve tescil davası	Davanın hukuki sebe­bine göre (TMK, TBK)	Tapu kay­dı­nın düzel­til­mesi ve mül­ki­ye­tin tescili	Esas­taki iddi­a­nın ispatı; tedbir bu davanın yanında istenen geçici koru­ma­dır

İhtiyati haczin şartları ve uygulaması için ihtiyati haciz yazısına, ihtiyati tedbirin tapu dışındaki genel işleyişi için ihtiyati tedbir yazısına bakılabilir. Tapu iptal davasının hangi hâllerde açılamayacağı ise hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında ele alınmıştır.