Tapu İptali Davasında İhtiyati Tedbir

Kısa Cevap

Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir, dava konusu taşınmaz üzerinde yargılama bitmeden meydana gelebilecek değişikliklerin hakkın elde edilmesini zorlaştıracağı veya ciddi zarar doğuracağı endişesinde istenen geçici hukuki korumadır. Tedbirin verilmesi otomatik değildir: talep eden, sebebi ve tedbir türünü açıkça göstermeli, esastaki haklılığını yaklaşık olarak ispatlamalıdır. Tedbir kararı verilirse süresinde uygulanması ve dava öncesi talepte esas davanın açılması önem taşır.

Bu Durumda mısınız?

• Tapu iptali ve tescil davası açmayı planlıyor, taşınmazın dava devam ederken devredilmesinden endişe ediyorsunuz.
• Açılmış tapu davasında taşınmaza ilişkin geçici koruma talep etmeyi düşünüyorsunuz.
• Mahkeme tedbir için teminat belirledi ve bu kararın ne anlama geldiğini merak ediyorsunuz.
• Aleyhinize verilen tedbir kararının uygulanması veya itiraz süresi gündemde.

Tedbirin türü, kapsamı ve delil eşiği uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenir; dosyanızı bir avukatla değerlendirin.

Tapu İptali Davasında Tedbirin Amacı Nedir?

Tapu iptali ve tescil davasında tedbir, mahkemenin davanın esası hakkında verdiği nihai karar değildir. Amaç, uyuşmazlık konusu taşınmazla ilgili mevcut durumda dava sürerken doğabilecek değişimin hakkın elde edilmesini zorlaştırması veya ciddi zarar yaratması riskini geçici olarak önlemektir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 — İhtiyati tedbirin şartları

MADDE 389- (1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Bu hükümdeki üç olasılık, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, tamamen imkânsız hâle gelmesi veya gecikmeden doğan sakınca ya da ciddi zarardır. Yalnız taşınmazın varlığı değil, bu tehlikenin somut olayda nasıl ortaya çıktığı da tedbir talebinde açıklanmalıdır.

Yaklaşık İspat ve Açık Talep Neden Gereklidir?

Tedbir isteyen taraf, sadece risk bulunduğunu söylemekle yetinemez. Kanun; tedbir sebebinin ve türünün açıkça yazılmasını, ayrıca esastaki haklılığın yaklaşık olarak ispatlanmasını ister.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.390 — İhtiyati tedbir talebi

MADDE 390- (1) İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce, esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeden; dava açıldıktan sonra ise ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep edilir.

(2) Talep edenin haklarının derhâl korunmasında zorunluluk bulunan hâllerde, hâkim karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir.

(3) Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, tapu iptali ve tescil talebini de içeren bir dosyada yaklaşık ispatın tam kanaat anlamına gelmediğini şöyle açıklamıştır:

“ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK’nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup”

(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/836, K. 2024/448, T. 07.03.2024 — kabul)

Bu ölçüt, dava sonucunun tedbir aşamasında kesin olarak belirlendiği anlamına gelmez. Mahkeme, geçici koruma gerekip gerekmediğini, talepte gösterilen deliller ve risk üzerinden değerlendirir.

Tedbirin Kapsamı ve Teminat

Tedbir kararında neyin üzerinde ve hangi türde koruma verildiğinin açıkça yazılması gerekir. Mahkeme, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek nitelikte çeşitli tedbirlere karar verebilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.391 — İhtiyati tedbir kararı

MADDE 391- (1) Mahkeme, tedbire konu olan mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebilir.

(2) İhtiyati tedbir kararında;

a) İhtiyati tedbir talep edenin, varsa kanuni temsilcisi ve vekilinin ve karşı tarafın adı, soyadı ve yerleşim yeri ile talep edenin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,

b) Tedbirin, açık ve somut olarak hangi sebebe ve delillere dayandığı,

c) Tereddüde yer vermeyecek şekilde, neyin üzerinde ve ne tür bir tedbire karar verildiği,

ç) Talepte bulunanın, ne tutarda ve ne türde bir teminat göstereceği,

yazılır.

Teminat kuralı da HMK m.392’de yer alır:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.392 — İhtiyati tedbirde teminat gösterilmesi

MADDE 392- (1) İhtiyati tedbir talep eden, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorundadır. Talep, resmî belgeye, başkaca kesin bir delile dayanıyor yahut durum ve koşullar gerektiriyorsa, mahkeme gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına da karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan kimsenin teminat göstermesi gerekmez.

Anılan BAM kararında, resmî şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ve ödeme belgeleri yönünden teminatın kaldırılmasına karar verilmiştir. Bu, her tapu davasında teminatsız tedbir verileceği anlamına gelmez; kanunun aradığı belge, delil ve koşullar somut olarak değerlendirilir.

Tedbir İstenen Taşınmaz Belirli Değilse Ne Olur?

Bir sözleşmenin bulunması, davalının adına kayıtlı her taşınmaz üzerine tedbir konulmasına yeterli değildir. HMK m.389’daki uyuşmazlık konusu ile istenen koruma arasında bağ kurulmalıdır. İstanbul BAM 15. Hukuk Dairesi, yüklenicilik sözleşmesinden doğan bir davada devri istenen taşınmazların belirli olmamasını da dikkate alarak tedbire itirazın reddini uygun bulmamıştır.

“Somut olayda, taraflar arasında akdedilen yüklenicilik sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması, sözleşme uyarınca sözleşme bedeli olarak davacıya devredileceği belirtilen taşınmazların belirli olmaması ve dava konusu edilen taşınmazların da belirli olmaması dikkate alındığında HMK’nın 389.maddesi şartlarının mevcut olmadığı anlaşılmakta olup, mahkemece bu husus dikkate alınarak ihtiyati tedbir kararına itirazın kabulüne karar verilmesi gerekirken, itirazın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.”

(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2021/746, K. 2021/649, T. 29.03.2021 — istinaf başvurusunun kabulü, ara kararın kaldırılması)

Bu dosyada ilk derece mahkemesi taraflar arasındaki sözleşme ilişkisini ve yalnız iki taşınmaza tedbir konulmasını yeterli görmüştü. Daire ise sözleşmede devredilecek taşınmazlarla davanın konusu arasındaki belirsizliği dikkate aldı. Dolayısıyla tedbir uygulanan taşınmaz sayısının az olması, talebin konusundaki belirsizliği tek başına gidermez.

Karar, her adi yazılı sözleşmeye dayalı talebin mutlaka reddedileceği şeklinde de okunmamalıdır. Daire, sözleşmenin biçimini ve taşınmazların belirlenememesini aynı somut değerlendirmede ele almıştır. Uyuşmazlığın hukuki sebebi, dayanak belgeler ve belirli taşınmazla kurulan ilişki birlikte incelenmelidir.

Talep hazırlanırken şu eşleştirme yararlıdır:

• Tapu kaydı: Korunması istenen parsel, bağımsız bölüm veya pay hangisidir?
• Dava konusu: Bu taşınmazın tescili hangi sözleşme veya hukuki sebebe dayanılarak istenmektedir?
• Delil bağlantısı: Sunulan belge, doğrudan bu taşınmazla ilgili iddiayı mı desteklemektedir?
• Koruma kapsamı: Devrin önlenmesi gibi istenen tedbirin hangi işlem riskini karşılayacağı açıklanmış mıdır?

Örneğin ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali iddiasındaki sağlık ve işlem belgeleri ile sözleşmeye dayalı tescil talebindeki belgeler aynı değildir. Her iki dosyada da tedbir isteyen, kendi iddiasını ve somut taşınmazla ilişkisini ortaya koymalıdır.

Teminat Her Zaman Dava Değerinin Yüzde On Beşi midir?

HMK m.392, ihtiyati tedbir için genel bir yüzde on beş oranı koymaz. Teminatın amacı, talep eden haksız çıkarsa karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayabilecekleri zararları güvence altına almaktır. İstanbul BAM 17. Hukuk Dairesi, yalnız dava değerinin bir oranı üzerinden yapılan hesabı somut dosyada yeterli bulmamıştır.

“HMK’nun 392/1 fıkrasında, ihtiyati tedbir talep eden tarafın haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorunda olduğu belirtilmiş ise de, anılan maddede, dava konusunun değerine göre teminatın takdir edileceğine dair bir ifadeye yer verilmemiştir. Bu nedenle Mahkemenin, dava değerinin tespitinin yargılama sırasında belirlenecek olması sebebiyle karar verilen teminat bedelinin bu aşamada makul olduğu gerekçesi yerinde olmamıştır.”

(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, E. 2023/1283, K. 2023/1166, T. 02.11.2023 — istinaf başvurusunun teminat yönünden kısmen kabulü)

Kararda dava değeri 100.000 TL gösterilmiş, ilk derece mahkemesi bunun yüzde on beşi olan 15.000 TL teminat belirlemişti. Daire, paranın alım gücü ve taşınmazın konumu gibi hususları da değerlendirerek teminatı 100.000 TL olarak yeniden belirledi. Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyen koruma, yeniden belirlenen teminata bağlandı.

Bu tutarlar 2023 tarihli dosyanın sonucudur; güncel bir teminat tarifesi değildir. Kararın ortaya koyduğu ayrım, tedbirin gerekli olup olmadığı ile hangi güvence karşılığında uygulanacağı sorularının ayrı değerlendirilmesidir. Teminata yönelik itiraz kabul edildiğinde, bütün korumanın zorunlu olarak ortadan kalkacağı da söylenemez; bu dosyada teminat yeniden belirlenerek koruma kurulmuştur.

Teminatı düşük bulan taraf bakımından, beklenen zararın hangi olaylardan kaynaklanacağını açıklamak önemlidir. Teminatsız koruma isteyen taraf bakımından ise HMK m.392’deki resmî belge, kesin delil veya durum ve koşullara ilişkin gerekçenin gösterilmesi gerekir. Yaklaşık ispatın sağlandığı savı ile teminattan muafiyetin gerekçesi bu nedenle ayrı başlıklarda sunulabilir.

Taşınmazın Devredilmesi Tedbir Talebini Nasıl Etkiler?

Tapu iptali ve tescil talebinde, uyuşmazlık doğrudan taşınmazın aynına ilişkindir. Bu sebeple yargılama sırasında taşınmazın devredilmesi, mahkemenin vereceği kararın uygulanabilirliği yönünden değerlendirilir. Ancak devir olasılığı tek başına yeterli sayılmaz; HMK m.389’daki risk ile yaklaşık ispatın somut olayda birlikte bulunması gerekir.

“Tapu iptali ve tescil istemli taşınmazın aynına ilişkin iş bu davada sözleşme ve dava konusu taşınmazın yargılama sırasında devredilmesi ve elden çıkarılması durumunda telafisi güç ya da imkansız durum ve zararlar ortaya çıkabileceği, verilebilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği ve davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilindedir.”

(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/1453, K. 2024/835, T. 02.05.2024 — istinaf başvurusunun esastan reddi, kesin)

Bu dosyada Daire, dava konusu bağımsız bölümün üçüncü kişilere devir ve temlikini önlemeye yönelik, teminat karşılığı tedbirin koşullarını oluşmuş kabul etmiştir. Karar, tedbir kapsamının uyuşmazlık konusu taşınmazla bağlantılı ve açık biçimde kurulmasının önemini gösterir.

Süreler: Uygulama ve Esas Davayı Açma

Tedbir kararı alındıktan sonra kararın uygulanması ayrıca istenmelidir. Kanun bu işlem için bir haftalık süre verir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.393 — İhtiyati tedbir kararının uygulanması

MADDE 393- (1) İhtiyati tedbir kararının uygulanması, bu kararın, tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır. Aksi hâlde, kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi, tedbir kararı kendiliğinden kalkar.

Tedbir, dava açılmadan önce alınmışsa, uygulamayı istemek tek başına yeterli değildir. Esas dava için de ayrı bir süre bulunur:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.397 — İhtiyati tedbiri tamamlayan işlemler

MADDE 397- (1) İhtiyati tedbir kararı dava açılmasından önce verilmişse, tedbir talep eden, bu kararın uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki davasını açmak ve dava açtığına ilişkin evrakı, kararı uygulayan memura ibrazla dosyaya koydurtmak ve karşılığında bir belge almak zorundadır. Aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar.

(2) İhtiyati tedbir kararının etkisi, aksi belirtilmediği takdirde, nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder.

Bu süreler, tedbir talebinin yerinde olup olmadığından ayrı usuli işlemlerdir. Sürelerin başlangıcı ve kararın tefhim ya da tebliğ tarihi dosya üzerinden dikkatle saptanmalıdır.

Tedbir Kararına İtiraz

Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbir kararı itiraza açıktır. İtiraz, şartlar, mahkemenin yetkisi veya teminat yönünden yapılabilir ve kural olarak uygulamayı kendiliğinden durdurmaz.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.394 — İhtiyati tedbir kararına karşı itiraz

MADDE 394- (1) Karşı taraf dinlenmeden verilmiş olan ihtiyati tedbir kararlarına itiraz edilebilir. Aksine karar verilmedikçe, itiraz icrayı durdurmaz.

(2) İhtiyati tedbirin uygulanması sırasında karşı taraf hazır bulunuyorsa, tedbirin uygulanmasından itibaren; hazır bulunmuyorsa tedbirin uygulanmasına ilişkin tutanağın tebliğinden itibaren bir hafta içinde, ihtiyati tedbirin şartlarına, mahkemenin yetkisine ve teminata ilişkin olarak, kararı veren mahkemeye itiraz edebilir.

İtirazla ilgili genel usul ve diğer geçici koruma kuralları için ihtiyati tedbir yazısına da bakabilirsiniz.

Teminat Ne Zaman İade Edilir, Tazminat Süresinden Farkı Nedir?

Teminatın iadesi ile haksız ihtiyati tedbir nedeniyle tazminat istenmesi farklı işlemlerdir. HMK m.392/2, hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmaması üzerine teminatın iadesini düzenler. Haksız tedbir nedeniyle tazminat davasının zamanaşımı ise HMK m.399/3’te ayrıca belirlenmiştir. Bir aylık iade süresi, tazminat davasının zamanaşımı yerine kullanılamaz.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.392/2 — Teminatın iadesi

(2) Asıl davaya ilişkin hükmün kesinleşmesinden veya ihtiyati tedbir kararının kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davasının açılmaması üzerine teminat iade edilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.399 — Tazminat

MADDE 399- (1) Lehine ihtiyati tedbir kararı verilen taraf, ihtiyati tedbir talebinde bulunduğu anda haksız olduğu anlaşılır yahut tedbir kararı kendiliğinden kalkar ya da itiraz üzerine kaldırılır ise haksız ihtiyati tedbir nedeniyle uğranılan zararı tazminle yükümlüdür.

(2) Haksız ihtiyati tedbirden kaynaklanan tazminat davası, esas hakkındaki davanın karara bağlandığı mahkemede açılır.

(3) Tazminat davası açma hakkı, hükmün kesinleşmesinden veya ihtiyati tedbir kararının kalkmasından itibaren, bir yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Anayasa Mahkemesi, bir tapu iptali davasından gelen itiraz başvurusunda bu iki süreyi ayırmıştır. Mahkemenin kendi gerekçesindeki açıklama şöyledir:

“13. Buna göre kuralın haksız ihtiyati tedbirden kaynaklanan tazminat davalarının açılma süresine yönelik hüküm içermediği açıktır. Başka bir deyişle kuralda tazminat davasının açılabileceği sürenin değil teminatın iadesine ilişkin sürenin başlayacağı tarihin düzenlendiği anlaşılmaktadır.”

(Anayasa Mahkemesi, E. 2025/255, K. 2025/248, T. 11.12.2025 — itiraz başvurusunun açıkça dayanaktan yoksunluk nedeniyle reddi)

AYM, HMK m.392/2’deki hükmün kesinleşmesine ilişkin ibareyi iptal etmemiştir. Başvuruyu, gerekçesi ile kuralın anlam ve kapsamı arasındaki uyumsuzluk nedeniyle ilk incelemede reddetmiştir. Karar, teminatın iadesini düzenleyen bir sürenin tazminat davası açma süresiymiş gibi yorumlanmaması gerektiğini açıklar. Kararın resmî tam metni üzerinden gerekçe ve hüküm birlikte okunabilir.

İşlem	Kanundaki süre	Sürenin ilgili olduğu konu
Teminatın iadesi	HMK m.392/2’de bir ay	Belirtilen başlangıçtan sonra tazminat davası açılmaması üzerine güvencenin iadesi
Haksız tedbirden tazminat davası	HMK m.399/3’te bir yıl	Hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren tazminat isteminin zamanaşımı

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: teminatın iade edilmiş olması, tek başına tazminat davasının zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Öte yandan teminatın bulunması da zarar iddiasını kendiliğinden ispatlamaz; HMK m.399, haksız ihtiyati tedbir nedeniyle uğranılan zararın tazminini düzenler. Dosyada tedbirin kalkma veya hükmün kesinleşme tarihi ile tazminat davasının açılıp açılmadığı birlikte kontrol edilmelidir.

Adım Adım Ne Yapılmalıdır?

1. Uyuşmazlık konusu taşınmazı ve istenen tedbir türünü açıkça belirleyin. HMK m.390/3, sebep ve türün dilekçede gösterilmesini ister.
2. Gecikmede doğacak sakıncayı somutlaştırın. HMK m.389’daki risklerden hangisinin bulunduğunu dosya olaylarıyla açıklayın.
3. Yaklaşık ispata yarayan delilleri sunun. Tedbir aşamasındaki ölçüt tam ispat değildir; fakat dayanak delil gerektirir.
4. Teminat kararını ayrıca inceleyin. Kural teminattır; istisna ancak kanundaki koşullar varsa gerekçeyle uygulanır.
5. Bir haftalık uygulama süresini ve dava öncesi talepte iki haftalık dava açma süresini takip edin. Bu işlemler yapılmazsa tedbir kendiliğinden kalkabilir.
6. Tedbir sona erdiğinde teminat ve tazminat takvimini ayırın. HMK m.392/2’deki iade ile m.399/3’teki zamanaşımı farklı konuları düzenler.

Sık Yapılan Hatalar

• Tedbiri davanın esasıyla karıştırmak. Tedbir, nihai tapu iptali ve tescil hükmü değildir.
• Risk ve delili soyut bırakmak. HMK m.389 ile m.390/3, somut bir tedbir sebebi ve yaklaşık ispat arar.
• Tedbirin kapsamını belirsiz istemek. Talepte hangi taşınmaz için ne tür koruma istendiği tereddüde yer vermeyecek biçimde belirtilmelidir.
• Kararın uygulanmasını bir hafta içinde istememek. Bu durumda karar kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1).
• Dava öncesi tedbirden sonra esas davayı açmayı geciktirmek. İki haftalık süre kaçırılırsa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).
• İtirazın uygulamayı otomatik durduracağını sanmak. Kanun aksine karar verilmedikçe itirazın icrayı durdurmayacağını düzenler (HMK m.394/1).
• Yüzde on beşi sabit teminat tarifesi sanmak. HMK m.392’de böyle bir genel oran yoktur; muhtemel zarar ve somut koşullar değerlendirilir.
• Teminat iadesi süresini tazminat zamanaşımıyla karıştırmak. HMK m.392/2 ve m.399/3 farklı süreler düzenler.

Özet

• Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir, dava konusu taşınmaz yönünden geçici korumadır (HMK m.389).
• Talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça belirterek haklılığını yaklaşık olarak ispatlamalıdır (HMK m.390/3).
• Tedbirin kapsamı açık olmalı; teminat kuralı ve istisnası HMK m.392’de düzenlenmiştir.
• Kararın uygulanması bir hafta içinde istenmelidir (HMK m.393/1).
• Dava açılmadan alınan tedbirde, uygulama isteminden itibaren iki hafta içinde esas dava açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).
• Teminatın iadesindeki bir ay ile haksız tedbirden tazminat isteminin bir yıllık zamanaşımı birbirinden farklıdır (HMK m.392/2, m.399/3).