Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Kısa Cevap

Tapuda taşınmaz “mirasçıları adına elbirliği” olarak görünüyorsa, kendi payınızı tek başınıza satamaz, ipotek ettiremez veya adınıza tescil ettiremezsiniz; çünkü elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş bir payınız yoktur ve terekeye birlikte tasarruf edilir (TMK m.640, m.701). Bu tıkanıklığın çözümü TMK m.644: tek bir mirasçı, sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir; mahkeme diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve süresinde haklı bir itiraz gelmez ya da paylaşma davası açılmazsa dönüştürmeye karar verir. Aynı sonuç, dava açmadan tapu müdürlüğünde de alınabilir (Kadastro Kanunu Ek m.3). Dönüşüm gerçekleşince artık belirli bir payınız olur ve bu payı satabilir, rehnedebilir; alacaklılarınız da haczettirebilir (TMK m.688). Bu dava, ortaklığı tümüyle bitiren “ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)” davasından ve tüm mirasçıların anlaşmasını gerektiren miras taksim sözleşmesinden farklıdır.

Sorun: Elbirliği Mülkiyeti Payınızı Neden Kilitler?

Bir kişi öldüğünde geride birden çok mirasçı kalıyorsa, tereke kendiliğinden mirasçılar arasında bir ortaklığa dönüşür. Bu ortaklıkta mirasçılar terekeye tek tek değil, hep birlikte maliktir. Türk Medeni Kanunu bunu miras ortaklığı olarak düzenler.

TMK m.640 — Miras ortaklığı

Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Bu ortaklık, elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyettir. Onu paylı mülkiyetten ayıran can alıcı fark, payların belirlenmemiş olmasıdır.

TMK m.701 — Elbirliği mülkiyetinin kaynakları ve niteliği

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Yani belirli bir taşınmazın “şu kadar hissesi benim” diyebileceğiniz bir dilimi yoktur; hakkınız malın tamamına yayılmıştır. Yargıtay bu niteliği yerleşik biçimde şöyle özetler:

Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet türünde malikler, mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır.

(Yargıtay 1. HD, E. 2021/3258, K. 2022/150, T. 12.01.2022 — onama)

Bunun pratik sonucu, terekeye ait haklar üzerinde tasarruf için oybirliğinin aranmasıdır.

TMK m.702 — Elbirliği mülkiyetinin hükümleri

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Belirli bir payınız olmadığı ve tasarruf oybirliği gerektirdiği için, tapuda elbirliği hâlinde görünen bir taşınmazda tek başınıza kendi hissenizi satamaz, ipotek veremez veya alıcı adına tescil ettiremezsiniz. Payınızı satın almak isteyen bir alıcı da, tapuda ayrılmış bir hisse bulamadığı için işlemi tamamlayamaz.

”Miras Payımı Devredebiliyorum” — Ama Bu Yetmez

Bu noktada sık yapılan bir karışıklık var. Miras hukuku, bir mirasçının terekedeki miras payının tamamını devretmesine izin verir. Fakat bu, belirli bir taşınmazdaki hisseyi satmak değildir ve devralana o taşınmazda doğrudan bir mülkiyet de vermez.

TMK m.677 — Miras payı üzerinde sözleşme

Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.

Görüldüğü gibi miras payının devri, üçüncü kişiye yalnızca “paylaşma sonunda payımı bana ver” diyebileceği bir alacak hakkı sağlar; taşınmazda tescil edilebilir bir hisse vermez. Yargıtay, elbirliği çözülmeden bu devre dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemeyeceğini vurgular:

…miras payını devralan kişi terekeye göre üçüncü şahıs durumunda olduğundan mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe iptal ve tescile karar verilemez. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin payı taşınmazın tamamı üzerinde söz konusudur.

(Yargıtay 8. HD, E. 2011/4406, K. 2012/2164, T. 26.03.2012 — bozma)

Kısacası kilidi açan tek anahtar, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmektir. Bunun yasal yolu TMK m.644’tür.

TMK m.644: Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Kanun, ortaklığı tümüyle sona erdirmeden yalnızca mülkiyetin türünü değiştirmek için özel bir dava öngörür.

TMK m.644 — Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.

Bu hükmün üç kritik özelliği var:

• Tek mirasçı harekete geçirebilir. Diğer mirasçıların önceden rızasını almanıza gerek yoktur; sadece bir mirasçının istemi davayı başlatır.
• Diğer mirasçılar dinlenir. Mahkeme onlara çağrıda bulunur ve itirazlarını bildirmeleri için bir süre verir.
• Sonuç sınırlıdır. Mülkiyet elbirliğinden paylıya çevrilir; malın kendisi bölünmez, satılmaz. Ortaklık bir tür değişikliğiyle sürmeye devam eder.

Son fıkra sayesinde bu yol yalnızca taşınmazlar için değil, terekeye dahil diğer hak ve alacaklar (örneğin bir mevduat hesabı) için de kullanılabilir.

Davanın Adım Adım İşleyişi

TMK m.644, bir mirasçının istemiyle işleyen, karşı tarafın “davalı” gibi karşı çıkışına değil, verilen sürede bir itiraz veya paylaşma davası gelip gelmediğine bakan bir usule dayanır. Yargıtay, sürecin belkemiğini şöyle tarif eder:

TMK’nın 644. maddesi gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

(Yargıtay 7. HD, E. 2021/3013, K. 2021/2184, T. 21.10.2021 — bozma)

Adımlar şöyle özetlenebilir:

1. İstem. Bir mirasçı, sulh hukuk mahkemesine başvurarak belirlediği taşınmaz(lar) üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini ister.
2. Çağrı ve süre. Sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği bir süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Sürenin uzunluğunu kanun sabit bir sayıya bağlamamıştır; hâkim belirler.
3. İtiraz süzgeci. İki durumdan biri gerçekleşirse dönüştürme yapılmaz: (a) elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülürse, ya da (b) mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma (taksim) davası açarsa.
4. Karar. Bunlardan hiçbiri olmazsa mahkeme, taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir ve pay oranları mirasçılık belgesine göre belirlenir.

Çağrı yazısının (davetiyenin) içeriği bu davada özel önem taşır; Yargıtay, uyarının açıkça yazılmasını zorunlu görür ve eksikliğini bozma sebebi sayar:

Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.

(Yargıtay 7. HD, E. 2021/3013, K. 2021/2184, T. 21.10.2021 — bozma)

Ayrıca hükmün infaza elverişli olması gerekir: kararda payların oranı gösterilmeli, salt mirasçılık belgesine atıfla yetinilmemelidir.

Bu tür davalarda mirasçılık belgesine atıf yapılmakla yetinilmemeli; hüküm sonucunda infazda tereddüte neden olunmayacak şekilde elbirliği halindeki mülkiyetin veya payın mirasçılık belgesindeki paylar oranında paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilmelidir.

(Yargıtay 14. HD, E. 2016/12272, K. 2020/409, T. 15.01.2020 — bozma)

(Yukarıdaki 14. Hukuk Dairesi, miras ve eşya hukuku dairelerinin yeniden yapılandırılmasıyla kapanmıştır; kararları bu alanda yerleşik içtihat olarak anılmaya devam etmektedir. Aynı çizgi, hâlen görevli 7. ve 1. Hukuk Daireleri ile 8. Hukuk Dairesi kararlarında da sürmektedir.)

Yalnızca Taşınmazlar İçin Değil: Para ve Alacaklar

Bu yol çoğunlukla taşınmazlar için kullanılsa da kapsamı daha geniştir. TMK m.644’ün son fıkrası, terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesinde de aynı hükümlerin uygulanacağını söyler. Böylece terekedeki bir banka mevduatı, bir alacak veya benzeri bir hak da aynı usulle (bir mirasçının istemi, diğerlerine çağrı, süresinde itiraz veya paylaşma davası gelmemesi) paylar oranında bölünebilir. Uygulamada davacıların, aynı davada hem bir taşınmazı hem de mevduat hesabındaki parayı dönüştürme kapsamına aldığı görülmektedir.

İstem, terekedeki malların tamamı için olabileceği gibi yalnızca bir kısmı için de olabilir; kanun “malların tamamı veya bir kısmı” ifadesiyle bu seçime açıkça izin verir. Yani birden çok taşınmaz varsa yalnızca birini dönüştürmek isteyebilir, gerisini elbirliği hâlinde bırakabilirsiniz. Elbirliği mülkiyeti sona erdikten sonra paylaştırmanın nasıl yapılacağı ise, kanunun kuralı gereği paylı mülkiyet hükümlerine tabidir (TMK m.703).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev bakımından dava, taşınmazın değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bunun iki dayanağı vardır: TMK m.644 doğrudan “sulh hâkimi”ni görevlendirir ve HMK m.4 bu tür davaları değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakır.

HMK m.4 — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,

görürler.

Uygulamada mahkemeler zaman zaman taşınmazın yüksek değerine bakıp “asliye hukuk mahkemesi görevli” diyerek görevsizlik kararı verse de, Yargıtay bunu bozar; çünkü TMK m.644 sulh hâkimini açıkça görevlendirmiştir:

6100 sayılı HMK’nın 4. maddesinin (b) bendinde taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ilişkin davaların, (ç) bendinde de bu kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hakimini görevlendirdiği davaların sulh hukuk mahkemelerinde görüleceği, TMK’nın 644/1. maddesinde de bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet edeceği belirtilmiştir. Kanunun açık hükmüne rağmen mahkemece görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiş…

(Yargıtay 7. HD, E. 2021/136, K. 2021/836, T. 20.09.2021 — bozma)

Yetki bakımından dava, uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Dönüştürme, taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açtığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi devreye girer.

HMK m.12 — Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.

Birden çok ilde taşınmaz varsa, dava taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir ve o mahkeme diğer taşınmazlar bakımından da yetkili olur; Yargıtay, farklı yerlerdeki taşınmazlar için çıkan yetki uyuşmazlıklarını bu ölçüte göre çözer.

Mahkeme Yolu mu, Tapu Yolu mu?

Elbirliğinden paylı mülkiyete geçmek için mutlaka dava açmak zorunda değilsiniz. 2009 yılında Kadastro Kanunu’na eklenen Ek m.3 (5831 sayılı Kanun), aynı işlemi tapu sicil müdürlüğü eliyle yapmanın yolunu açtı.

Kadastro Kanunu Ek m.3 — Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi

Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.

Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.

Görüldüğü gibi tapu yolunun mantığı, mahkeme yoluyla neredeyse aynıdır: bir mirasçı istemde bulunur, tapu müdürü diğer mirasçılara çağrı çıkarır, süresinde itiraz gelmez veya paylaşma davası açılmazsa taşınmaz paylı mülkiyete çevrilip hissedarlık esaslarına göre tescil edilir.

Önemli olan nokta, bu iki yolun birbirinin alternatifi olmasıdır. Tapu yolu, mahkeme yolunu ortadan kaldırmaz; mahkemeye başvurmadan önce tapuya başvurmuş olmanız da gerekmez. Yargıtay, “önce idareye başvurmadan dava açılamaz” gerekçesiyle davayı reddeden mahkemeyi bozarken bunu açıkça belirtir:

…bu hüküm TMK ‘nun 644. maddesini yürürlükten kaldırmamıştır. … Davacının dava konusu edilen taşınmazların elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini dava yoluyla istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

(Yargıtay 6. HD, E. 2009/6239, K. 2009/9545, T. 09.11.2009 — bozma)

Pratik seçim genellikle şuna bağlıdır: diğer mirasçıların ciddi bir itirazının olmayacağını düşünüyorsanız tapu yolu daha hızlı ve ekonomik olabilir; itiraz veya anlaşmazlık bekliyorsanız süreç zaten mahkemeye taşınacağından doğrudan dava açmak daha isabetli olabilir.

Bu Dava, Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Değildir

En sık karıştırılan iki dava budur. Ayrım basit ama sonuçları çok farklıdır:

• TMK m.644 (elbirliği → paylı dönüştürme): Ortaklık sürer; yalnızca mülkiyetin türü değişir. Taşınmaz bölünmez, satılmaz. Amaç, satılabilir/rehnedilebilir belirli bir payın oluşmasıdır.
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Ortaklık tümüyle sona erer. Mal ya aynen bölünür ya da satılıp bedeli paylaştırılır; herkes ferdi (tek başına) mülkiyete geçer.

Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasının bu “ferdi mülkiyete geçiş” niteliğini net biçimde ortaya koyar:

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

(Yargıtay 14. HD, E. 2016/12272, K. 2020/409, T. 15.01.2020 — bozma)

Uygulamada bu ayrımın hangi davanın açıldığı konusunda ciddi sonuçları vardır; talebini yanlış nitelendiren veya usulüne uygun ıslah yapmadan davayı diğerine çeviren mahkemelerin kararları bozulmaktadır. Kısacası, “payımı satabilmek için pay sahibi olmak istiyorum” diyorsanız hedefiniz TMK m.644’tür; “bu maldan tamamen çıkıp bedelimi almak istiyorum” diyorsanız hedefiniz izale-i şuyudur. (İzale-i şuyu davasının ayrıntısı için aşağıdaki ilgili yazıya bakınız.)

Miras Taksim Sözleşmesiyle Farkı

Üçüncü bir yol da, mirasçıların kendi aralarında anlaşarak paylaşmasıdır. Kanun buna geniş bir serbesti tanır.

TMK m.646 — Paylaşmada genel olarak

Yasal mirasçılar, gerek kendi aralarında, gerek atanmış mirasçılarla birlikte mirası aynı kurallara göre paylaşırlar.

Aksine düzenleme olmadıkça mirasçılar, paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırırlar.

Miras taksim (paylaşma) sözleşmesinde tüm mirasçıların iradesi gerekir; herkes neyi alacağı konusunda anlaşır. TMK m.644 yolunun farkı ise tam olarak buradadır: anlaşma sağlanamıyorsa, tek bir mirasçı diğerlerinin rızası olmadan da elbirliğini paylı mülkiyete çevirtebilir. Yani TMK m.644, mirasçıların masada anlaşamadığı hâllerde tıkanıklığı tek taraflı açan bir çıkış kapısıdır. Ayrıca m.644 malın kimde kalacağını belirlemez; yalnızca payları belirli hâle getirir. Kim neyi alacak sorusu ya sonradan yapılacak bir taksimle ya da izale-i şuyu davasıyla çözülür.

Not: Mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürme yükümü yoksa her zaman paylaşmayı da isteyebilir.

TMK m.642 — Paylaşmayı isteme hakkı

Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylı Mülkiyete Dönüşünce Ne Kazanırsınız?

Dönüşümün asıl değeri, elbirliği mülkiyetinin sona erip yerine paylı mülkiyetin geçmesidir.

TMK m.703 — Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi

Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Paylı mülkiyette artık tapuda görünür, belirli bir payınız (örneğin 1/4) olur ve bu pay üzerinde tek başınıza tasarruf edebilirsiniz.

TMK m.688 — Paylı mülkiyette genel kurallar

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Bu tek fıkra, dönüşümün neden bu kadar önemli olduğunu özetler. Paylı mülkiyete geçtikten sonra:

• Payınızı satabilirsiniz — diğer paydaşların iznine gerek kalmadan, doğrudan tapuda devredebilirsiniz.
• Payınızı teminat gösterebilirsiniz — pay rehnedilebilir (taşınmazda ipotek).
• Alacaklılarınız payınızı haczettirebilir — pay artık haczedilebilir bir malvarlığı unsurudur.

Dönüşümün bir başka pratik sonucu da, daha önce elbirliği döneminde yapılmış miras payı devri sözleşmelerinin akıbetidir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra devir artık doğrudan belirli pay üzerinden yapılabildiği için, mirasçılar arasında önceden yapılmış olan miras payı devri sözleşmesi işlevini yitirir:

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinden sonra mirasçılar arasındaki miras payının devri sözleşmesi hükümsüz hale gelir.

(Yargıtay 8. HD, E. 2014/14915, K. 2015/22891, T. 21.12.2015 — bozma)

Payınızı Sattığınızda: Önalım Hakkına Dikkat

Paylı mülkiyete geçtikten sonra payınızı satmakta serbest olsanız da, diğer paydaşların (yani diğer mirasçıların) bir üstünlük hakkı vardır: yasal önalım (şüf’a).

TMK m.732 — Önalım hakkı sahibi

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Yani payınızı bir yabancıya sattığınızda, diğer paydaşlar aynı koşullarla o payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu, satışı engellemez; ancak alıcı adayının bilmesi ve dikkate alması gereken önemli bir kısıttır. Önalım, yalnızca paylı mülkiyette işleyen bir kurumdur; işte elbirliği döneminde bulunmayıp dönüşümden sonra devreye giren tipik bir sonuçtur.

Dava Hazırlığında Sık Karşılaşılan Tuzaklar

Uygulamadaki Yargıtay bozmaları, bu davada nerelere dikkat edilmesi gerektiğini de gösterir:

• Mirasçılık belgesindeki paylar doğru kurulmalı. Hüküm, payları mirasçılık belgesine göre ve infazda tereddüde yer vermeyecek biçimde göstermelidir. Özellikle ölüm tarihi 1 Ocak 2002’den önceyse, o tarihte yürürlükte olan (mülga) 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi hükümleri uygulanır; örneğin sağ kalan eşin intifa hakkı gibi eski rejime özgü haklar korunur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, dönüşüm istemiyle dava açılmasının böyle bir intifa hakkını sona erdirmeyeceğini vurgulamıştır:

…mirasçılar tarafından elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istemiyle dava açılmasıyla intifa hakkının sona ereceğine ilişkin düşüncenin kabulü de olanaklı değildir.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2010/6-285, K. 2010/326, T. 16.06.2010 — bozma)

• Çağrı (davetiye) meşruhatlı olmalı. Diğer mirasçılara gönderilen davetiyede, süresinde itiraz edilmez veya paylaşma davası açılmazsa dönüştürmeye karar verileceği açıkça yazılmalıdır. Bu uyarının eksikliği tek başına bozma sebebidir.
• Güncel tapu kaydı esas alınmalı. İmar, ifraz veya kadastro değişikliğiyle parselin ada/parsel bilgisi değişmiş olabilir; dava dilekçesinde taşınmazı güncel tapu kaydındaki bilgileriyle göstermek, hükmün infazında tereddüdü önler.
• Doğru davayı seçin. Amaç payı satılabilir kılmaksa TMK m.644; maldan tümüyle çıkmaksa izale-i şuyu; herkesin anlaştığı bir paylaşımsa taksim sözleşmesidir. Talebin yanlış nitelendirilmesi süreci uzatır.

Sonuç ve Değerlendirme

Tapuda “elbirliği” ibaresi, payınızı satmanızın önündeki hukuki engelin adıdır; kaynağı, elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş bir payınızın bulunmaması ve terekeye birlikte tasarruf zorunluluğudur (TMK m.640, m.701, m.702). Bu engeli aşmanın en doğrudan yolu, ortaklığı sona erdirmeden yalnızca mülkiyetin türünü değiştiren TMK m.644 dönüştürmesidir. Bu yol güçlüdür: tek bir mirasçının istemiyle işler, diğerlerinin rızasını şart koşmaz ve sonucunda TMK m.688 uyarınca satılabilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir belirli bir pay doğar. Aynı sonuç, itiraz beklenmiyorsa tapu müdürlüğünde de (Kadastro Kanunu Ek m.3) alınabilir.

Gerçekçi sınırları da görmek gerekir: m.644, malın kimde kalacağını çözmez; sadece payları belirli kılar. Kim neyi alacak sorusu için ya taksim ya izale-i şuyu gerekir. Payınızı sattığınızda diğer paydaşların önalım hakkı devreye girer (TMK m.732). Ölüm tarihi 2002 öncesiyse eski Kanun ve onun tanıdığı haklar (intifa gibi) dikkate alınmalıdır. Somut olayınızda hangi yolun (dönüştürme, taksim yoksa izale-i şuyu) sizin için en uygun olduğu, mirasçı sayısına, taşınmazın niteliğine ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlığın derinliğine göre değişir; bu tercih, dava açmadan önce bir avukatla değerlendirilmelidir.

İlgili yazılar: Miras Paylaşımı ve Yasal Miras Payları · Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası · Miras Taksim Sözleşmesi