Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir? Farkları

Kısa Cevap

Bir taşınmaz birden çok kişiye aitse, buna birlikte mülkiyet denir ve iki türü vardır: paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet). Paylı mülkiyette herkesin belli bir payı vardır (1/2, 1/3 gibi) ve paydaş payını tek başına devredebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş pay yoktur; malikler ortaktır, mal bir bütün hâlinde onlara aittir ve tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir. Miras kalan taşınmaz, paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyetine tabidir.

Bu Durumda mısınız?

• Bir taşınmaza birkaç kişiyle birlikte (miras, ortak alım) maliksiniz.
• Hisseli tapunuz var ve payınız üzerinde ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz.
• Miras kalan taşınmazı satmak veya paylaşmak istiyorsunuz ama diğer mirasçılar engel oluyor.
• Ortak taşınmazdan yararlandırılmıyorsunuz ya da diğer paydaş fazla yer kullanıyor.
• Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek istiyorsunuz.

Bu durumların çözümü tapu ve mülkiyet türüne göre değişir; somut olayda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Birlikte Mülkiyet Nedir? İki Tür

Türk hukukunda bir şeye birden çok kişinin malik olması iki biçimde mümkündür. Yargıtay bunu şöyle özetler:

“elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1830, K. 2021/1286, T. 21.10.2021 — birlikte mülkiyet / el atmanın önlenmesi; bozma)

Yani birlikte mülkiyet, ya paylı mülkiyet (herkesin bir payı olan) ya da elbirliği mülkiyeti (payların belirli olmadığı, malın bir bütün olduğu) şeklindedir. İkisinin hukuki sonuçları farklıdır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyette her malikin belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde geniş yetkilere sahiptir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.688 — Genel kurallar

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Buna göre paydaş, kendi payını başkasına satabilir, rehin verebilir; payı alacaklılarca haczedilebilir. Ancak paydaş, malın tamamı üzerinde tek başına tasarruf edemez.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyetinde durum farklıdır: burada belirlenmiş pay yoktur ve mal bir bütün olarak ortaklara aittir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.701 — Kaynakları ve niteliği

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Elbirliği mülkiyeti örneklerinden biri, miras ortaklığıdır: birden çok mirasçıya kalan tereke, paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyetine tabidir (TMK m.640).

Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı

Ölçüt	Paylı Mülkiyet	Elbirliği Mülkiyeti
Eski adı	Müşterek mülkiyet	İştirak hâlinde mülkiyet
Pay	Belirli (1/2, 1/3…)	Belirlenmiş pay yok
Malik sıfatı	Paydaş	Ortak
Payı devir/haciz	Mümkün	Mümkün değil
Tipik kaynağı	Ortak alım, kat mülkiyeti	Miras ortaklığı
Tasarrufta karar	Payda serbest; tamamda oybirliği	Kural olarak oybirliği

Tasarruf ve Yönetim: Oybirliği Kuralı

Elbirliği mülkiyetinde, malın tamamı üzerindeki işlemler için ortakların birlikte hareket etmesi gerekir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.702 — Hükümleri

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Paylı mülkiyette de malın tamamı üzerindeki olağanüstü tasarruflar (amacın değiştirilmesi, tamamının devri gibi) kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Kısacası, kendi payı dışında malın bütünü söz konusu olduğunda hem paylı hem elbirliği mülkiyetinde diğer maliklerin rızası gerekir.

Ortak Taşınmazdan Yararlanma ve El Atma

Yararlanma hakkının kaynağı ve sınırı kanunda yazılıdır:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.693 — Yararlanma, kullanma ve koruma

“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”

Maddenin üç ayrı katkısı vardır:

1. Hak sınırsız değildir. Paydaş, paylı maldan ancak diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde yararlanabilir. Yani “payım var, dilediğim gibi kullanırım” savunması maddenin lafzına aykırıdır.
2. Uyuşmazlıkta üçüncü bir yol vardır. Aşağıdaki el atmanın önlenmesi davası ile ortaklığın giderilmesi davası arasında bir seçenek daha bulunur: hâkim, yararlanma ve kullanma şeklini belirleyebilir. Bu belirleme, kullanımın zaman ya da yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde olabilir; yani ortaklık sona ermeden bir düzen kurulabilir.
3. Tek paydaş, ortak menfaati temsilen koruyabilir. Bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması için diğerlerinin onayı aranmaz.

Maddenin kapsamı kendi lafzından okunur: m.693 “paydaşlardan her biri” ve “paylı maldan” diyerek paylı mülkiyet rejimini düzenler. Elbirliği mülkiyetinde yararlanmanın bu maddeye göre mi belirleneceği maddenin lafzından çıkmadığı için bu yazıda bu yönde bir iddia kurulmamıştır; aşağıdaki Yargıtay kararı ise el atmanın önlenmesi davası bakımından her iki türü de anmaktadır.

⇒ Bu, sayfanın ilerideki bölümüyle birlikte okunmalıdır: ortaklığı sona erdirmek istemiyorsanız m.693’ün ikinci cümlesi, ortaklığı sona erdirmek istiyorsanız ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Yararlandırılmayan malik ayrıca el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Yargıtay bu hakkı hem paydaşa hem elbirliği ortağına tanır:

“Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi ortaklardan biri öteki ortakların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabilir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1830, K. 2021/1286, T. 21.10.2021 — birlikte mülkiyet / el atmanın önlenmesi; bozma)

Ancak bu davanın bir sınırı vardır: paydaş, payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer varsa el atmanın önlenmesi davası dinlenmez; bu durumda çözüm, kesin sonuç veren ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Elbirliği Mülkiyeti Paylıya Nasıl Çevrilir?

Ortaklar arasında tasarrufu güçleştiren elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüştürülebilir:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.644 — Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Haklı bir itiraz gelmez veya mirasçılardan biri süresinde paylaşma davası açmazsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir (TMK m.644/2). Böylece her mirasçı belirli bir paya kavuşur ve payı üzerinde tasarruf edebilir hâle gelir.

Bu davanın adım adım işleyişi, görevli ve yetkili mahkeme, tapu müdürlüğü (Kadastro Kanunu Ek m.3) yolu ve Yargıtay uygulaması için ayrıntılı rehberimize bakınız: Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi.

Sık Yapılan Hatalar

• İki türü karıştırmak. Paylıda belirli pay ve payı devir mümkün; elbirliğinde pay belirli değil, devir yok (TMK m.688, m.701).
• Elbirliğinde tek başına satış denemek. Topluluk sürdükçe bir pay üzerinde tasarruf edilemez; oybirliği gerekir (TMK m.702).
• Fiili taksimle el atmanın önlenmesi istemek. Çekişmesiz kullanılan yer varsa bu dava dinlenmez; taksim/ortaklığın giderilmesi gerekir (HGK).
• Miras taşınmazını paylı sanmak. Tereke, paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyetine tabidir (TMK m.640).
• Dönüştürme yolunu atlamak. Elbirliği, TMK m.644 ile paylı mülkiyete çevrilerek pay üzerinde tasarruf kolaylaşır.

Özet

• Birlikte mülkiyet iki türlüdür: paylı (müşterek) ve elbirliği (iştirak hâlinde).
• Paylı: belirli pay + payı devir/haciz mümkün (TMK m.688).
• Elbirliği: belirlenmiş pay yok, mal bir bütün, tasarrufta oybirliği (TMK m.701, m.702; HGK).
• Yararlanma: paydaş/ortak el atmanın önlenmesini isteyebilir; fiili taksim varsa çözüm ortaklığın giderilmesidir (HGK).
• Dönüştürme: elbirliği, TMK m.644 ile paylı mülkiyete çevrilebilir.

İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Aynen Taksim ve Satış (TMK 698-699) · Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · Muvazaa Nedir? Muvazaalı İşlem ve Muris Muvazaası (TBK 19) · Zilyetlik Nedir? Türleri, Korunması ve Davaları