İhalenin Feshi Davası: Sebepleri, Süresi ve Sonuçları

Kısa Cevap

İhalenin feshi, cebri icra yoluyla yapılan bir satışın kanuna aykırı biçimde gerçekleştirildiği gerekçesiyle icra mahkemesinden şikâyet yoluyla iptalinin istenmesidir. Dayanağı İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesidir. Talep kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır; usulsüz tebligat hâlinde bu süre öğrenme tarihinden başlar.

Bu Durumda mısınız?

Aşağıdaki tablolar ihalenin feshinin tipik zeminidir:

• İcradan bir taşınmaz veya araç satın aldınız, ancak satıştan sonra ihalenin feshi talep edildi.
• Malınız icra yoluyla satıldı ve satış ilanının size usulüne uygun tebliğ edilmediğini düşünüyorsunuz.
• İhalede takdir edilen değerin gerçek değerin çok altında olduğunu ve bunun ihaleyi sakatladığını değerlendiriyorsunuz.
• İhaleye fesat karıştırıldığından ya da artırma sırasında usulsüzlük yapıldığından şüpheleniyorsunuz.
• İhaleye pey sürerek katıldınız ve ihalenin usulüne uygun yapılmadığını ileri sürmek istiyorsunuz.

Bu tabloların ortak yönü, ihalenin geçerliliğinin usule uygunluğa bağlı olmasıdır. Hangi usulsüzlüğün ne zaman ve kim tarafından ileri sürülebileceği, sonucu belirler.

İhalenin Feshi Nedir?

İhalenin feshi, cebri icra yoluyla yapılan satışın usulüne uygun yapılmadığı iddiasıyla iptalini sağlayan bir şikâyet yoludur. İcra müdürlüğünün, satışı düzenleyen kanun ve yönetmelik hükümlerine aykırı hareket etmesi hâlinde ilgili, ihalenin feshini icra mahkemesinden isteyebilir. Talep ayrı bir dava dilekçesiyle değil, şikâyet yoluyla ileri sürülür. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, bu yolun sınırlarını şöyle çizer:

“İİK 134/II maddesine göre ihalenin feshi yalnız şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilir. Satışa (paraya çevirme) hazırlık işlemleri öncesinde ve arttırmaya hazırlık işlemlerinde veya arttırma sırasında yapılmış usulsüzlük ya da kanuna aykırılıklar nedeniyle ihalenin feshi istenebilir.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/13006, K. 2023/328, T. 19.01.2023 — bozma)

Görüldüğü gibi feshin konusu, ihaleye giden sürecin herhangi bir aşamasındaki usulsüzlüktür: hazırlık işlemleri, artırma şartları ve ihalenin bizzat yapılışı bu kapsamdadır. İhale, icra takibi ve ödeme emri ile başlayan cebri icra yolunun malın paraya çevrildiği son aşamasıdır.

İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi sebepleri dört ana başlıkta toplanır: ihaleye fesat karıştırılmış olması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılması sırasındaki usulsüzlükler ve alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması. Bu son sebep kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bunu şöyle açıklar:

“Satılan malın esaslı vasıflarında hata, ihalenin feshi nedeni olarak İİK’nın 134. maddesinin 7. fıkrasında düzenlenmiştir. Alıcının hataya düşmesi artırma şartnamesi veya ilanının kanuna uygun yapılmaması veya artırmayı yapan memurun bir yolsuzluk yapması hallerinde ortaya çıkar.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/354, K. 2025/1056, T. 12.02.2025 — bozma)

Sebep, satış ilanının usulsüz tebliğidir. Satış ilanının borçluya, alacaklıya ve resmî sicilde kayıtlı ilgililere tebliği zorunludur; bu tebligattaki usulsüzlük tek başına ihaleyi sakatlar:

“Dairemizin süreklilik arz eden içtihatlarına göre, satış ilanının usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebidir.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/11052, K. 2011/28127, T. 12.12.2011 — bozma)

Kamu düzenine aykırılık ise ayrı bir yerde durur. Usulsüzlük kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırılık boyutundaysa, aşağıda ele alınan “kişisel zarar” koşulu aranmaz:

“İhalenin, kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olarak yapıldığı durumlarda, şikayetçinin, ihalenin feshini istemekte kişisel yararı olduğunu ispat edemese dahi, ihalenin feshine karar verilmesi gerekir. Bu hallerde ihalenin feshinde kamunun da yararı bulunmaktadır.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/29221, K. 2017/6425, T. 25.04.2017 — bozma)

Dayandığı Kanun Maddesi

İhalenin feshi, İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrası, kimlerin ve ne kadar süre içinde feshi isteyebileceğini belirler. Bu fıkra 2021 ve 2025 yıllarında değiştirilmiş olup güncel metin şöyledir:

“İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.”

(İcra ve İflas Kanunu m.134)

Bu metin, hem feshi isteyebilecekleri sınırlı sayıda saymakta hem de yedi günlük süreyi ve icra mahkemesi yolunu tek çerçevede birleştirmektedir.

Yedi Günlük Süre ve Ittıla

İhalenin feshinde süre kesindir ve kural, ihale tarihinden başlar. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu kuralı ve istisnasını birlikte ifade eder:

“İİK nun 134/2.maddesi uyarınca ihalenin feshi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir. İİK nun 134/6.maddesi gereğince satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti öğrenme tarihinden başlar.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2010/30347, K. 2011/10787, T. 23.05.2011 — bozma)

Kanun, öğrenmenin en geç ne zaman gerçekleşmiş sayılacağını da belirler: “İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir” (İİK m.134). Yani ihale gününe kadarki işlemler için öğrenmenin en geç ihale günü gerçekleştiği varsayılır; satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da usulsüz tebliğ edilmişse yedi günlük süre bu öğrenme tarihinden işler. Güncel düzenlemede bu sürenin dış sınırı da vardır: süre, her hâlde ihalenin elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?

Feshi isteyebilecekler kanunda sınırlı sayıda gösterilmiştir: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. Bu çevre 2021 (7343 sayılı Kanun) ve 2025 (7571 sayılı Kanun) değişiklikleriyle netleştirilmiştir. Bu kişiler dışında kalanların talebi bakımından güncel metin açık bir sonuç öngörür:

“Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.”

(İcra ve İflas Kanunu m.134)

Bu, eski uygulamadan önemli bir farktır. Ayrıca güncel düzenlemede, sayılan kişiler dışında kalanların fesih talebi nispi harca tabidir ve talepte bulunulurken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi gerekir. Bu nedenle feshi isteyecek kişinin, öncelikle bu sınırlı çevrenin içinde olup olmadığını değerlendirmesi gerekir.

Zarar Unsuru: Usulsüzlük Tek Başına Yetmez

İhalenin feshinde her usulsüzlük tek başına iptal sonucu doğurmaz; kural olarak feshi isteyenin bir zararının bulunması gerekir. Kanun bunu açıkça arar: “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur” (İİK m.134). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu ölçütü somutlaştırır:

“Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde zarar unsurunun oluşmadığının kabulü gerekir.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/26358, K. 2015/28817, T. 19.11.2015 — bozma)

Yani satış bedeli, taşınmaza biçilen değerin üzerinde gerçekleşmişse, ilgilinin zarar gördüğünden söz edilemez ve salt bir usulsüzlük iddiası fesih için yetmez. Bu kuralın istisnası, yukarıda anılan kamu düzenine aykırılık hâlidir; orada kişisel zarar aranmaz.

Kıymet Takdiri: Otomatik Fesih Sebebi Değildir

Uygulamadaki bir yanılgı, taşınmaza biçilen değerin düşüklüğünün her hâlde ihaleyi sakatladığını sanmaktır. Yargıtay, kıymet takdirine ilişkin eksikliklerin ancak belirli bir koşulla ileri sürülebileceğini belirtir:

“Öte yandan, kıymet takdirine ilişkin eksikliklerin ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilmesi için süresinde icra mahkemesine itiraz edilmiş olması zorunludur.”

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2014/13335, K. 2014/14955, T. 26.05.2014 — bozma)

Bu nedenle kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde, değerin düşük olduğu düşünülüyorsa itirazın o aşamada ve süresinde yapılması gerekir. Süresinde itiraz edilmemiş bir kıymet takdiri, kural olarak ihalenin feshi aşamasında yeniden tartışılamaz. Bu yönüyle kıymet takdiri usulsüzlüğü, satış ilanının usulsüz tebliğinden ayrılır; ikincisi başlı başına fesih sebebiyken, ilki süresinde itiraz koşuluna bağlıdır.

Talebin Reddi ve Para Cezası

İhalenin feshi talebinin reddi, feshi isteyen için maddi bir sonuç doğurabilir. Güncel düzenlemede icra mahkemesi, işin esasına girerek talebi reddederse fesih isteyeni “feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder” (İİK m.134). Bu para cezası 2021 değişikliğinden önce sabit bir oran iken, bugün bir üst sınırı ifade etmektedir; mahkeme yüzde ona kadar takdir yetkisine sahiptir.

Önemli bir ayrım, talebin nasıl reddedildiğidir. Mahkeme işin esasına girmeden, örneğin talep edenin hukuki yararı bulunmadığı için talebi usulden reddederse para cezasına hükmedilemez. Para cezası, yalnızca işin esasına girilerek verilen ret kararlarına özgüdür.

İhale Alıcısının Durumu

İhalenin feshi talep edildiğinde, malı satın alan alıcının durumu belirsizlik taşır ve kanun bu süreçte belirli kurallar koyar. Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, fesih talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya kendilerine verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Buna karşılık, fesih süreci sonuçlanana kadar ihale bedeli alacaklılara ödenmez:

“İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.”

(İcra ve İflas Kanunu m.134)

Bunun pratik sonucu şudur: fesih talebi reddedilir ve karar kesinleşirse ihale geçerli kalır ve mülkiyet alıcıda pekişir; talep kabul edilirse ihale iptal olur ve ödenen bedel alıcıya iade edilir. Bu nedenle icradan mal alan kişi, fesih riski sonuçlanana kadar hem bedeli ödeme hem de belirsizlik yükünü taşır.

Görevli Mahkeme ve Adım Adım Ne Yapmalısınız?

İhalenin feshi talebi, yukarıda belirtildiği üzere yalnız şikâyet yoluyla ve icra mahkemesinden istenir. Süreç şu adımları izler:

1. Feshi isteme hakkınız olup olmadığını belirleyin. Yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek katılanlar isteyebilir.
2. Süreyi hesaplayın. Kural yedi gündür; size satış ilanı tebliğ edilmemiş veya usulsüz tebliğ edilmişse süre öğrenme tarihinden başlar, ancak dış sınır bir yıldır.
3. Fesih sebebini belirleyin ve bu sebep nedeniyle menfaatinizin zarar gördüğünü ortaya koyun. Kamu düzenine aykırılık hâlinde kişisel zarar aranmaz.
4. Talebi icra mahkemesine şikâyet yoluyla yöneltin. Sayılan kişiler dışındaysanız nispi harç ve yüzde beş teminat gerekeceğini hesaba katın.
5. Reddi hâlinde işin esasına girilirse ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasıyla karşılaşabileceğinizi değerlendirin.

Sık Yapılan Hatalar

Yedi günlük süreyi ihale tarihinden değil, ilandan saymak. Kural olarak süre ihale tarihinden başlar; yalnız usulsüz tebligat hâlinde öğrenme tarihi esas alınır.

Feshi isteyebilecekler arasında olmadan talepte bulunmak. Kanunda sayılan kişiler dışında kalanların talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Her usulsüzlüğün fesih getireceğini sanmak. Kamu düzenine aykırılık dışında, feshi isteyenin zararının bulunması gerekir; muhammen bedelin üzerinde satışta zarar oluşmaz.

Kıymet takdirini fesih aşamasına saklamak. Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemişse, düşük değer iddiası ihalenin feshinde kural olarak dinlenmez.

Ret kararının para cezası riskini gözden kaçırmak. İşin esasına girilerek reddedilen talep, ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası doğurabilir.

Özet

• İhalenin feshi, cebri icra satışının kanuna aykırılığı nedeniyle icra mahkemesinden şikâyet yoluyla iptalidir; dayanağı İİK m.134’tür.
• Başlıca sebepler ihaleye fesat, hazırlık ve artırma aşamasındaki usulsüzlükler ile alıcının esaslı vasıflarda hataya düşürülmesidir; satış ilanının usulsüz tebliği başlı başına fesih sebebidir.
• Süre kural olarak ihale tarihinden yedi gündür; usulsüz tebligatta öğrenme tarihinden başlar ve dış sınır bir yıldır.
• Feshi yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicildeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek katılanlar isteyebilir; diğerlerinin talebi dosya üzerinden kesin reddedilir.
• Kamu düzenine aykırılık dışında feshi isteyenin zararı bulunmalıdır; muhammen bedelin üzerinde satışta zarar oluşmaz.
• İşin esasına girilerek reddedilen talepte ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası verilebilir; usulden rette para cezası uygulanmaz.