Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı: Süre, Miktar ve Başvuru

Kısa Cevap

Kentsel dönüşüm kira yardımı, riskli yapısı anlaşma ile tahliye edilen kişilere yeni konutu teslim alana kadar yapılan aylık ödemedir. Süre, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay; riskli ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere belirlenir. Başvurunun, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Yardımdan malikler kadar kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri de yararlanabilir.

Bu Durumda mısınız?

• Binanız riskli yapı ilan edildi, tahliye ettiniz ve ne kadar süreyle ödeme alacağınızı bilmiyorsunuz.
• Kiracısınız; kira yardımının yalnızca ev sahiplerine ödendiği söylendi ve bunun doğru olup olmadığını araştırıyorsunuz.
• Tahliyeden aylar geçti; başvuru süresini kaçırıp kaçırmadığınızı kontrol etmek istiyorsunuz.
• Müteahhit veya banka size faiz desteği öneriyor, ama kira yardımını da kaybetmek istemiyorsunuz.
• Kapıcı dairesinde ya da gecekonduda oturuyordunuz; hakkınızın olup olmadığını soruyorsunuz.

Süreler ve tutarlar dönemsel olarak değiştiğinden, adım atmadan önce bir avukata danışın.

Kira Yardımının Kanuni Dayanağı

Yardımın kaynağı, riskli yapıların tahliyesini düzenleyen maddedir. Madde, yardımın kimlere yapılabileceğini sayar:

6306 sayılı Kanun m.5 — Tahliye ve yıktırma

(Değişik cümle:29/11/2018-7153/22 md.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.

Buradaki üç unsur belirleyicidir:

1. Anlaşma ile tahliye: Yardım, anlaşma yoluyla tahliye edilen yapılar için öngörülmüştür. Kanun, uygulamalarda öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesini esas kabul eder.
2. Yararlananlar: Yalnız malikler değil; kiracılar ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri de sayılmıştır. Kiracının kapsam dışı olduğu yolundaki yaygın kanı yanlıştır.
3. Seçenek: Kira yardımı ile geçici konut/işyeri tahsisi birbirinin alternatifidir.

Kanun m.5, yapıyı malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullananlar bakımından da bir imkân tanır: uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Süre: 18 Ay mı, 48 Ay mı?

Sürenin cevabı yapının bulunduğu alanın niteliğine göre değişir ve Uygulama Yönetmeliğinde yazılıdır:

Yönetmeliğin birinci fıkrası şu çerçeveyi kurar: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay olarak belirlenmiş; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumun belirlemesine bırakılmıştır. Aylık kira bedelini Başkanlık belirler. İnşaat hâlinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden yalnızca o yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri yararlanır. Maliklere, mümkün olması hâlinde kira yardımı yerine tahliyeden teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

Yapının konumu	Kira yardımı süresi
Riskli alan dışındaki riskli yapı	18 ay (sabit)
Riskli alan ve rezerv yapı alanı	48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir

Aradaki fark önemlidir: 18 aylık süre yönetmelikte doğrudan yazılıdır; 48 ay ise bir üst sınırdır ve gerçekte ne kadar ödeneceği ilgili kurumun kararına bağlıdır. “Riskli alanda 48 ay alacağım” beklentisi bu yüzden garanti değildir.

Aylık tutar ise kanunda ya da yönetmelikte rakamla yazmaz; Başkanlıkça belirlenir ve dönemsel olarak değişir. Bu nedenle güncel tutar, başvuru anında ilgili idareden teyit edilmelidir.

Kim, Ne Kadar Alır? Defaten Ödeme Katları

Yönetmelik, aylık ödeme dışında bazı gruplara defaten (tek seferde) ödeme öngörür ve bunu “belirlenen aylık kira bedelinin katı” olarak ifade eder:

Kat oranları hakkında güncellik uyarısı. Aşağıdaki kat oranları Uygulama Yönetmeliğinden gelir; Kanunda rakam yoktur. Bu yönetmelik 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33158) yayımlanan bir yönetmelikle değiştirilmiştir. Kat oranları çok sık değişen kalemlerdendir; başvuru öncesinde yürürlükteki yönetmelik metninden teyit ediniz.

Yönetmeliğin üçüncü fıkrasına göre; kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcılar ile sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar; kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

Kim	Defaten ödeme
Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcı	Aylık kira bedelinin beş katı
Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden / işyeri işleten	Beş katı
Kiracı olarak ikamet eden veya işyeri işleten	İki katı
Taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılan	İki katı

Gecekondu sahipleri için ayrı bir rejim vardır:

Yönetmeliğin ikinci fıkrasının (b) bendine göre gecekondu sahiplerine; riskli yapılarda belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilir.

Başvuru: Bir Yıllık Süre ve Merci

Bu bölüm, sayfanın en kritik kısmıdır. Yardım kendiliğinden ödenmez; başvuru gerekir ve başvurunun süresi vardır:

Yönetmeliğin dördüncü fıkrası şunu söyler: kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Başkanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere dayanılarak; riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe — Başkanlıkça yetki devri yapılmışsa İdareye — yapılır.

Buradan üç sonuç çıkar:

• Süre bir yıldır ve başlangıcı tahliye ya da yıkım tarihidir. Yeni binanın teslim tarihi değil.
• Merci alana göre değişir: riskli alan/rezerv yapı alanında ilgili kurum; riskli yapılarda Müdürlük (yetki devri varsa İdare). Yanlış mercie yapılan başvuru süre içinde düzeltilmezse hak kaybına yol açabilir.
• Belgeye dayanır: başvuru, Başkanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden yapılır; eksik evrakla yapılan başvuru işleme alınmayabilir.

Ödemenin nasıl yapılacağı da yönetmelikte düzenlenmiştir: riskli yapılarda talebin Müdürlükçe (veya yetki devri varsa İdarece) uygun görülmesi üzerine ödeme doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına ya da ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına yapılır. Ayrıca finansman durumu uygunsa kira yardımının bir yıla kadar olan kısmı peşin ödenebilir.

Hisseli taşınmazda: yardımı tek kişide toplamak için noter şartı

Aynı bağımsız bölüm üzerinde birden çok hissedar varsa, her hissedarın kendi kira yardımı hakkı doğar. Hissedarlar, yardımı içlerinden birinde toplamak isterse haklarını diğerine devredebilir; ancak bunun için verilecek muvafakatname/feragatnamenin noterden düzenlenmesi zorunludur. Bu zorunluluğun idarenin keyfî bir talebi olmadığı, Danıştay tarafından karara bağlanmıştır:

“bu düzenleme ile hakkında diğer paylı malik lehine feragat edenlerin, muvafakatname ve feragatnamelerinin, noterden düzenlenmesine yönelik getirilen zorunluluğun ise, söz konusu belgelerde yer alan imzalarda sahteliğinin ve dolayısıyla muhtemel hak kayıplarının önlenmesine yönelik amaçtan kaynaklandığı”

(Danıştay 4. Daire, E. 2023/11463, K. 2024/1174, T. 22.02.2024 — davanın reddi)

Daire, Kira Yardım Kılavuzu’nda yer alan bu “noterden” şartının iptali istemiyle açılan davayı reddetmiş; şartın, dayanak Kanun ve Yönetmeliğin uygulanmasını sağlamak amacıyla idareye tanınan takdir yetkisi sınırları içinde kaldığı ve hukuka aykırı olmadığı sonucuna varmıştır. Pratik sonucu şudur: hisseli bir taşınmazda hissedarların kendi aralarında anlaşmış olması ve yardımın tamamının bir kişiye ödenmesini istemeleri tek başına yetmez. Adi yazılı bir muvafakatname ile yapılan başvuru reddedilebilir; belgeyi noterde düzenletin.

Kira Yardımı mı, Faiz Desteği mi? İkisi Birlikte Olmaz

Uygulamada en çok hak kaybına yol açan nokta budur. Yönetmelik iki desteği birbirini dışlayan biçimde kurmuştur:

Yönetmeliğin yedinci fıkrası açıktır: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz; kira yardımından yararlananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlananlar kira yardımından yararlanamaz.

Dolayısıyla bu bir tercih meselesidir ve tercih geri alınamaz nitelikte sonuç doğurur. Karar verirken iki sürenin farklı olduğunu da hesaba katmak gerekir:

Destek	Başvuru süresi	Dayanak
Kira yardımı	Tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl	Yönetmelik m.16/4
Faiz desteği	Tahliye/yıkımdan itibaren en geç 3 yıl içinde bankaya başvuru	Yönetmelik m.16/6

Faiz desteğinin şartı yönetmelikte şöyle ifade edilir: gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara kredi almak üzere başvurulmuş olması gerekir. Protokolsüz bir bankadan alınan kredi bu desteğin dışında kalır.

Taşınma Yardımı (Kanun m.6/A Uygulamaları)

Kanunun 6/A maddesine göre yürütülen uygulamalarda ayrı bir kalem daha vardır: maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine, belirlenen aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir. Bu, kira yardımından ayrı bir kalemdir ve yalnızca 6/A kapsamındaki uygulamalara özgüdür.

Parası Olmayan Malikin Elindeki Kalemler

Dönüşümde en sık sorulan sorulardan biri, müteahhide ödenecek fark ya da yeni yapının maliyeti karşılanamadığında ne yapılacağıdır. Kanun burada tek bir çözüm değil, birkaç ayrı kalem öngörür ve hepsinin usulünü aynı fıkrada Cumhurbaşkanına bırakır (KentselDonusumK m.5):

Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Bu tek cümlede dört ayrı kalem sayılıdır:

1. Anlaşma — idare ile yapılacak anlaşma.
2. Yardım yapılması — yukarıda ele alınan kira yardımı ve yapım için yardım.
3. Enkaz bedeli ödenmesi — yıkılan yapının enkaz değerinin ödenmesi; uygulamada en az bilinen kalemdir.
4. Faiz desteği — bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere destek.

Dördü de “yapılabilir”/“belirlenir” kipindedir: bunlar mutlak haklar değil, şartları ve tutarları idari düzenlemeyle belirlenen imkânlardır. Bu nedenle güncel tutar ve şartlar için başvuru anındaki düzenlemeye bakmak gerekir; bu yazıda rakam vermiyoruz.

Kredi ayağında kanun ayrıca hak sahipleri lehine bir istisna kurar: dönüşüme ilişkin olarak hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilebileceği düzenlenmiştir (KentselDonusumK m.7). Aynı maddedeki mali istisnalar (noter ve tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi) maliyeti doğrudan düşürür; kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerini de kapsayan kredi vergisi istisnası dâhil ayrıntısı tapuda riskli yapı belirtmesi yazımızdadır.

Son çare: süreçten çıkmak. Maliyeti hiç karşılayamayan malik için kanuni sonuç, payının satılmasıdır: uygulama kararına katılmayanın arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır ve bedeli malike ödenir. Bu bir yaptırım değil, fiilen bir çıkış kapısıdır — ancak sonuçları ve süreleri ağırdır; ayrıntısı kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızdadır.

⏱ Ayrıca yıkım için verilen süreyi de hesaba katmak gerekir: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (KentselDonusumK m.5). Mali çözüm arayışı bu takvimin içinde yürür.

Sık Yapılan Hatalar

• Hisseli dairede adi yazılı muvafakatname vermek. Kira yardımı hakkının diğer hissedara devri noterden düzenlenmiş belgeyle yapılır; adi yazılı belgeye dayanan başvuru reddedilebilir (Danıştay 4. D, E. 2023/11463).

• Enkaz bedelini hiç talep etmemek. Kanun m.5 enkaz bedeli ödenmesini ayrı bir kalem olarak sayar.

• Kiracı olduğu için başvurmamak. Kanun m.5 kiracıları açıkça sayar; kiracıya defaten iki kat ödeme öngörülmüştür.

• Süreyi teslim tarihinden başlatmak. Bir yıllık başvuru süresi tahliye veya yıkım tarihinden işler.

• 48 ayı garanti sanmak. 48 ay bir üst sınırdır; gerçek süreyi ilgili kurum belirler. Sabit olan tek süre riskli yapılardaki 18 aydır.

• Faiz desteğiyle kira yardımını birlikte planlamak. Yönetmelik bunu açıkça yasaklar; biri alındığında diğeri alınamaz.

• Protokolsüz bankadan kredi çekmek. Faiz desteği yalnızca Başkanlıkla protokol imzalamış bankalar üzerinden işler.

• Yanlış mercie başvurmak. Riskli alan ile riskli yapı için başvuru mercileri farklıdır.

Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım süreci ile malik çoğunluğu kurallarının tamamı için kentsel dönüşüm yazımıza; riskli yapı kararına karşı açılacak dava için iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.

Özet

• Kira yardımının dayanağı 6306 sayılı Kanun m.5, ayrıntısı Uygulama Yönetmeliği m.16’dır.
• Süre: riskli yapılarda 18 ay; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere kurumca belirlenir.
• Kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri de yararlanır; kiracıya defaten iki kat, kapıcı dairesinde ikamet edene beş kat ödeme öngörülmüştür.
• Başvuru, tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde ve alana göre değişen mercie yapılır.
• Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz; faiz desteğinde süre üç yıl ve banka protokol şartı vardır.