Tapu Tahsis Belgesi Nedir? Tapu Yerine Geçer mi, Tapuya Nasıl Çevrilir?

Tapu tahsis belgesi (halk arasında “tahsis tapu”), mülga 2981 sayılı Kanun’a göre Hazine, belediye, il özel idaresi veya Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait arsa ya da arazi üzerinde gecekondu yapmış hak sahibine, o yerin tahsis edildiğini gösteren belgedir. Tahsis tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilirdi (2981 sayılı Kanun m.10/a). Belge tapu yerine geçmez: kanun onu, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra verilecek tapuya esas teşkil eden belge olarak tanımlıyordu. Tapuya çevirme bu nedenle plan ve imar uygulamasına bağlıydı; tahsis planın ölçülerine göre yapıldığı ve düzenleme ortaklık payı alınabildiği için belgedeki alanın tamamı da tapuya aynen geçmeyebiliyordu. 6306 sayılı Kanun m.23 ise 2981 sayılı Kanun’un yürürlükten kaldırıldığını belirtir; bugün bu Kanuna dayanan yeni bir tahsis başvurusu yolu yoktur. Aşağıda aktarılan 2981 sayılı Kanun hükümleri, mevcut belgelerin hangi düzende verildiğini açıklar.

1. Tapu Tahsis Belgesi Nedir? Tahsis Tapu Ne Demek?

Tapu tahsis belgesi, gecekondu sahibine kamu arazisi üzerindeki yerinin tahsis edildiğini gösteren idari belgedir. Mülga 2981 sayılı Kanun m.10/a’ya göre Hazine, belediye veya il özel idaresine ait ya da Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, Kanunun 12. maddesine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca hak sahibine tahsis edilirdi. Bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir ve ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verilirdi (2981 sayılı Kanun m.10/a).

Tahsis tapu ifadesi, belgenin adındaki “tapu” sözcüğü yüzünden yanıltıcıdır. Mülga Kanunun tapu tahsis belgesi için kurduğu dört aşamalı sıra şöyleydi:

Aşama	Ne olur	Dayanak
Tespit	Gecekondu Kanunun 12. maddesine göre tespit ettirilir	2981 sayılı Kanun m.10/a, m.12
Tahsis	Kayıt maliki kamu kuruluşu yeri hak sahibine tahsis eder	m.10/a
Beyan	Tahsis tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir	m.10/a
Tapu	Islah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra tapu verilir	m.10/a

Belge üçüncü aşamanın, tapu dördüncü aşamanın ürünüdür.

2. Tapu Tahsis Belgesi Tapu Yerine Geçer mi?

Tapu tahsis belgesi tapu yerine geçmez. Mülga Kanun iki belgeyi ayrı ayrı anıyordu: tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder (2981 sayılı Kanun m.10/a). Belge, ileride verilecek tapunun dayanağıdır. Mülkiyetin kendisi ise tapu kütüğüne tescille kazanılır (Türk Medeni Kanunu m.705).

Bu ayrımın pratik sonucu, tapu tahsis belgesi olan kişinin tapuda malik olarak görünmemesidir. Tahsisin kaydı mülkiyet sütununda değil beyanlar hanesindedir; beyanlar sütunu bilgilendirici kayıtları içerir (TMK m.1012). Taşınmazın kayıt maliki, tahsisi yapan kamu kuruluşu olarak kalır. Tapu kaydındaki sütunların farkı için tapuda şerh yazısına bakın.

3. Tapu Tahsis Belgesi Olanların Yasal Hakları

Tapu tahsis belgesi olanlar için öngörülen haklar, mülga 2981 sayılı Kanun’un 13. maddesinde, “tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında” yapılacak uygulamalar olarak düzenlenmişti:

• Planla oluşan parselde arsa veya hisse: Islah imar planlarıyla meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak, ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilirdi (2981 sayılı Kanun m.13/b).
• Muhafaza edilemeyen gecekondu: Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilirdi (m.13/b). Bulundukları yerde korunamayan hak sahiplerine ayrıca enkaz bedeli ödenirdi.
• Bedel: Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu veya 3016 sayılı Kanun’a göre tespit edilirdi (m.13/b); tahsis bedelsiz değildi.

Bu hakların ön koşulu hak sahipliğiydi. Arsa tahsis edilecek kişinin kendisinin, eşinin veya reşit olmayan çocuğunun, oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya, bir eve, apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan yapıya sahip bulunmaması gerekirdi (m.13/a). Daha önce gecekonduları yıkılanlar Kanunun uygulanmasında hiçbir hak talep edemezdi (m.13/d). Hak sahibi olmadığı hâlde tapu verilen kişilerin tapuları ise resen iptal edilirdi (m.10/b).

4. Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Nasıl Çevrilir?

Tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi, belgenin kendisine değil planlama aşamasına bağlıydı. Mülga Kanun iki yol öngörüyordu (2981 sayılı Kanun m.10/a):

1. Plandan sonra tapu: Islah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahibine tapu verilirdi; belge bu tapuya esas teşkil ederdi.
2. Belge yerine doğrudan tapu: Islah imar planı veya kadastro planlarıyla belirlenen alanlarda, tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapuları verilebiliyordu.

Tapuya çevirme için sorulacak ilk soru bu yüzden “belge var mı” değil, “taşınmazın bulunduğu alanda ıslah imar planı yapıldı mı ve parsel oluşturuldu mu” sorusudur. Planın varlığı ile imar uygulamasının, yani parsellerin oluşturulup tescil edilmesinin tamamlanması ayrı aşamalardır. Islah imar planları mümkün olduğu kadar fiilî durum dikkate alınarak yapılır ve tescilleri ivedilikle yapılırdı (m.13/c). Kanun yürürlükten kalktığı için bugün tamamlanmamış bir aşamanın nasıl sonuçlanacağı, aşağıda anlatıldığı gibi işlemin tarihine ve dosyadaki aşamalara göre belirlenir.

4.1. Tapu Tahsis Belgesindeki Alan ile Tapudaki Alan Farkı

Tapu tahsis belgesinde yazan yüzölçümü, tapuya aynen geçmeyebilir. İki hüküm bu farkı açıklar:

• Arsa veya hisse, ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde tahsis edilirdi (2981 sayılı Kanun m.13/b). Planla oluşan imar parseli, belgedeki alandan büyük veya küçük olabilir.
• Islah imar planıyla düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde, valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabiliyordu (m.10/c).

Tapu tahsis belgesi sahibi bu nedenle belgedeki alan ile planla oluşan parsel arasındaki farkın dayanağını idareden yazılı olarak istemelidir. Düzenleme ortaklık payının genel işleyişi için DOP (düzenleme ortaklık payı) yazısına bakın.

5. 2981 Sayılı Kanun Yürürlükte mi?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. maddesi, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun’un yürürlükten kaldırıldığını belirtir (6306 sayılı Kanun m.23). Bugün bu Kanuna dayanan yeni bir tapu tahsis belgesi başvurusu yolu yoktur. Yukarıda anılan 2981 sayılı Kanun hükümleri, eski belgelerin hangi düzen içinde verildiğini açıklamak için aktarılmıştır.

Kanunun kaldırılması ile eski belgelerin akıbeti ayrı sorulardır. Eski bir belgeye dayanan talepte işlemin hangi tarihte yapıldığı, hangi aşamaların (tespit, tahsis, plan, parsel) tamamlandığı ve talebe uygulanacak düzenleme ayrı ayrı belirlenir. 6306 sayılı Kanun, 2981 sayılı Kanunu yalnız m.23 ile anar ve eski belgelerin akıbetini düzenleyen ayrı bir geçiş hükmü içermez; bu yüzden tamamlanmamış aşamaların nasıl sonuçlanacağı somut dosyaya göre değişir.

Tapu tahsis belgesinin güncel bir kanunda anıldığı yer imar barışı düzenlemesidir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa ve aynı taşınmaz için 2981 sayılı Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınıp bu belgeye esas arsa bedelleri ödenmişse, imar barışı kapsamındaki satışta ayrıca satış bedeli alınmaz (3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16/7). Bu satış için talep süresi 31/12/2022’de dolmuştur. Ayrıntısı için imar barışı yazısına bakın.

6. Tapu Tahsis Belgesi: m.10/a ile m.10/b Farkı

Tapu tahsis belgesi soruları çoğu zaman 2981 sayılı Kanun m.10’un iki bendini tek bir süreç gibi ele alır. Oysa iki bent iki ayrı yol kuruyordu:

	m.10/a	m.10/b
Arazi	Hazine, belediye, il özel idaresi veya Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait arsa ve arazi	İmar mevzuatına aykırı toplu binaların bulunduğu hisseli veya özel par­se­las­yona dayalı arsa ve arazi
İşlem	Tespit, tahsis, beyanlar hanesine kayıt, tapu tahsis belgesi	Hisse miktarları ve fiilî kullanım dikkate alınarak hak sahip­le­ri­nin tespiti ve tescili
Plan şartı	Tapu, ıslah imar planı veya kadastro planından sonra verilir	Islah imar planının yapılıp yapıl­ma­dı­ğına bakıl­mak­sı­zın tescil
Talep	Kayıt maliki kamu kuruluşunun tahsisi	Valilik veya belediyenin talebi

m.10/b yolunda, özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucunda fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil saha gibi hizmet alanlarına ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin edilir; okul ve ibadet yeri gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerler bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilirdi (2981 sayılı Kanun m.10/b). Hisseli bir arazide “tapu tahsis belgesi” beklentisiyle hareket eden kişinin önce kendi dosyasının hangi bende dayandığını öğrenmesi gerekir. Hisseli tapunun genel sorunları için hisseli tapu yazısına bakın.

7. Tapu Tahsis Belgesi Olan Taşınmazı Satın Almak

Tapu tahsis belgesi olan bir taşınmazı satın almadan önce belgenin mülkiyet belgesi olmadığı akılda tutulmalıdır. Taşınmaz satışı resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m.237/1); belgenin elden devri veya adi yazılı bir “devir sözleşmesi”, tapuda mülkiyet devri sonucunu doğurmaz. Satın alma öncesinde incelenmesi gereken kayıtlar birbirinin yerine geçmez:

İnceleme sorusu	Bakılacak kayıt
Tahsis hangi taşınmaza ilişkin?	Belge, güncel tapu kaydı, ada-parsel bilgisi
Tahsis beyanlar hanesine işlenmiş mi?	Güncel tapu kaydının beyanlar hanesi
İşlem m.10/a’daki belge düzeninde mi, m.10/b’deki tespit ve tescil düzeninde mi?	Tahsis ve tespit işlem dosyası
Islah imar planı yapılmış ve parsel oluş­tu­rul­muş mu?	Belediye veya valilikteki plan ve uygulama kayıtları
Arsa bedeli ödenmiş mi?	İdarenin tahakkuk ve tahsilat kayıtları
Hak sahipliği şartları dosyada nasıl değer­len­di­ril­miş?	İdari işlem dosyası (m.13/a)

Tapu tahsis belgesinin kaybı hâlinde de aynı kayıtlar esas alınır: tahsis beyanlar hanesinde gösterildiği için güncel tapu kaydı, belgeyi düzenleyen idaredeki işlem dosyasıyla birlikte tahsisin varlığını ve kapsamını gösterir. Alım öncesi genel kontrol listesi için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısına bakın.

İlgili yazılar: İmar Barışı · DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) · Tapuda Şerh · Tapu İptali ve Tescil Davası