Hava Parası Nedir? Yasal mı, Geri Alınabilir mi?

Hava parası, bir konutun veya işyerinin kiracılık sıfatının ya da kullanım hakkının el değiştirmesi karşılığında, kira bedeli dışında istenen veya ödenen bedele uygulamada verilen addır. Hava parasını adıyla düzenleyen hüküm, yürürlükten kaldırılmış 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16. maddesiydi. Yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu (TBK) hava parası ifadesini kullanmaz; bu nedenle hava parasının yasal olup olmadığı ve geri alınıp alınamayacağı, ödemeyi kimin kimden istediğine göre ayrı hükümlerden cevaplanır.

Hava parasını kiraya veren istiyorsa ölçü, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söyleyen TBK m.346’dır. Hava parasını devreden kiracı devralandan istiyorsa ölçü, kira ilişkisinin devrini kiraya verenin yazılı rızasına bağlayan TBK m.323 ile alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenleyen TBK m.322’dir. Hava parasının iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümleriyle (TBK m.77, m.81, m.82) ve ödemenin belgesiyle birlikte değerlendirilir.

1. Hava Parası Nedir?

Hava parası, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin dışında kalan ve kiralananı kullanma imkânının karşılığı olarak ödenen paradır. Kanunda tanımlanmış bir kavram değildir; sözleşmede “devir bedeli”, “hak bedeli”, “peşin ödeme” veya “demirbaş bedeli” gibi farklı adlarla yazılabilir. Bu yüzden hava parasının hukuki niteliği, belgeye yazılan addan çok ödemenin kime yapıldığına ve neyin karşılığı olduğuna göre belirlenir.

Kira sözleşmesinin tanımı bu ayrımın başlangıç noktasıdır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu m.299). Kanunun kiracıya yüklediği karşı edim kira bedelidir; hava parası bu bedelin dışında kalan ek bir ödemedir.

Uygulamada hava parası iki farklı ilişkide ortaya çıkar:

• Kiraya verene ödenen hava parası: Kiraya veren, sözleşmeyi kurmayı veya sürdürmeyi kira bedeli dışında bir ödemeye bağlar.
• Devreden kiracıya ödenen hava parası: Mevcut kiracı, işyerini veya konutu bırakırken yeni kiracıdan kiracılık sıfatının ya da kullanım hakkının karşılığı olarak bedel ister.

İki ilişki farklı hükümlere tabidir ve aşağıdaki bölümler bu ayrıma göre kurulmuştur.

2. Hava Parası Yasal mı?

Hava parasını adıyla yasaklayan ve cezaya bağlayan hüküm bugün yürürlükte değildir. Yürürlükteki TBK ise hava parası ifadesini kullanmaz; ödemenin geçerliliği, kiraya verenin ek ödeme istemesini sınırlayan özel kira hükümleri ile sözleşme serbestisinin sınırlarını çizen genel hükümler üzerinden değerlendirilir.

2.1. Hava parası eski kanunda nasıl düzenleniyordu?

Hava parası, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da adıyla anılıyordu. Kanun, hava parası olarak veya her ne ad altında olursa olsun kanuna göre belirlenen kira bedelinden fazla para alanlar, onların adına hareket edenler, bunlara aracılık edenler ve kanunun 15. maddesine aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir yıla kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarında ağır para cezası öngörüyordu; tekrarında cezalar bir kat artırılıyordu (mülga 6570 sayılı Kanun m.16).

6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmıştır (6101 sayılı Kanun m.10). Bu nedenle 6570 sayılı Kanun m.16 bugün hava parası alan kişiye uygulanacak bir hüküm değildir. Hava parasını yasaklayan bir TBK maddesi numarasıyla gösterilemez; böyle bir maddeye atıf yapan anlatım yanlıştır.

2.2. Hava parası Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş mi?

Hava parası, Türk Borçlar Kanunu’nda adıyla düzenlenmemiştir. Kanunda bu sorunun cevabını veren hükümler şunlardır:

• Sözleşme serbestisi: Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler (TBK m.26).
• Kesin hükümsüzlük: Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür (TBK m.27/1).
• Kira bedeli dışında ödeme yasağı: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).
• Kirayla bağlantılı sözleşme: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu sözleşme geçersizdir (TBK m.340).
• Güvence sınırı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1).
• Alt kira, kullanım hakkının ve kira ilişkisinin devri: TBK m.322 ve m.323.

Bu hükümlerden m.346, m.340 ve m.342 kiraya verenin kiracıdan istediği ödemeyi sınırlar. m.322 ve m.323 ise kiracılar arasındaki devrin şartlarını düzenler; devreden kiracının devralandan bedel almasını adıyla yasaklamaz. Bu yüzden “hava parası her durumda yasaktır” ya da “hava parası her durumda serbesttir” biçimindeki genel cevaplar, ödemenin tarafını ayırmadığı için eksiktir.

3. Hava Parasını Kiraya Veren İsterse

Hava parasını kiraya veren istiyorsa kanunun cevabı açıktır: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (Türk Borçlar Kanunu m.346). Aynı madde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu özellikle sayar (m.346).

Kiraya veren, sözleşmeyi kurmayı veya sürdürmeyi kiracının bir mal satın almasına ya da başka bir borç üstlenmesine bağlıyorsa TBK m.340 da uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (m.340). Bu hükmün koşulları üç tanedir: kiracının yararının bulunmaması, borcun kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmaması ve kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesinin bu borca bağlanmış olması.

Kira sözleşmesinde hava parası öngören bir hüküm bulunması, sözleşmenin tamamını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur (Türk Borçlar Kanunu m.27/2).

Kiraya verenin kira bedeli dışındaki talepleri ve kira sözleşmesine yazılan diğer ek yükümlülükler için kira sözleşmesi yazımız ilgilidir.

3.1. Hava parası depozito adıyla alınırsa

Hava parası bazen depozito (güvence) adı altında istenir. Depozito, kira sözleşmesinden doğan borçların teminatıdır ve kanunda sınırı vardır: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (Türk Borçlar Kanunu m.342/1).

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder (m.342/2). Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (m.342/3).

Hava parası ile depozitoyu ayıran ölçü iadedir. Depozito sözleşme sona erdiğinde kiracıya dönecek bir teminattır; hava parası ise iade edilmek üzere verilmez. Adı depozito olarak yazılsa da iadesi öngörülmeyen bir ödeme, güvence hükmünün konusu değildir ve kira bedeli dışındaki ödeme olarak m.346 kapsamında değerlendirilir. Depozitonun geri alınması için depozito iadesi yazımıza bakabilirsiniz.

4. Hava Parası ve Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)

Hava parası çoğunlukla kira ilişkisinin devrinde, yani mevcut kiracının yerine yeni bir kiracının geçmesinde ödenir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez; kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (Türk Borçlar Kanunu m.323/1).

Bu fıkra iki ayrı kural taşır:

• Yazılı rıza şarttır. Kiraya verenin sözlü onayı veya devirden haberdar olması, maddenin aradığı yazılı rızanın yerine geçmez.
• İşyeri kiralarında rıza sınırlıdır. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. Konut kiralarında maddede böyle bir sınırlama yoktur.

Devrin sonuçları da maddede düzenlenmiştir. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (m.323/2). İşyeri kiralarında ise devreden kiracı hemen kurtulmaz: kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.323/3).

Devreden kiracı açısından bu, hava parasını alıp işyerinden ayrıldıktan sonra da kiraya verene karşı sorumluluğun sürebileceği anlamına gelir. Devralan kiracı açısından ise ödeme yapmadan önce kiraya verenin yazılı rızasının alınıp alınmadığı incelenmelidir; madde, bu rıza olmadan kiracının kira ilişkisini devredemeyeceğini söyler.

4.1. Hava parası ödenirken kiraya veren devre izin vermezse

Hava parası ödenecek işyeri devrinde kiraya veren rıza vermiyorsa, kanunun ölçüsü haklı sebeptir: kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz (Türk Borçlar Kanunu m.323/1). Kanun haklı sebebi tek tek saymaz; somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Bu nedenle devir talebinin ve kiraya verenin ret gerekçesinin yazılı olarak kayda geçirilmesi, sonraki uyuşmazlıkta hangi olguların ispat edileceğini belirler.

5. Hava Parası, Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (TBK m.322)

Hava parası bazen kiracının işyerinden tamamen çıkmadığı, kiralananı başkasına kullandırdığı durumlarda da istenir. Bu işlem kira ilişkisinin devri değil, alt kira ya da kullanım hakkının devridir. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir (Türk Borçlar Kanunu m.322/1).

Konut ve çatılı işyerlerinde kural farklıdır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez (m.322/2). Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur ve kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir (m.322/3).

Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark, kiracılık sıfatının kimde kaldığıdır. Alt kirada ve kullanım hakkının devrinde asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder. Kira ilişkisinin devrinde ise devralan, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer (m.323/2). Alt kira ilişkisinin ayrıntıları için alt kira yazımıza bakabilirsiniz.

6. Hava Parası ile Ticari İşletme Devri

Hava parası ile ticari işletmenin devri aynı işlem değildir. Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir. Aksi öngörülmemişse devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur; bu sözleşme yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir (Türk Ticaret Kanunu m.11/3).

Bu hüküm, ticari işletme devrinde ödenen bedelin demirbaş, işletme değeri ve ticaret unvanı gibi unsurları da karşılayabileceğini gösterir. Ancak Türk Ticaret Kanunu m.11/3 kiraya verenin rızasını düzenlemez. Kira ilişkisinin başkasına devri için yazılı rıza şartı TBK m.323/1’de ayrıca yer alır. Ticari işletmenin devrine ilişkin şartlar için ticari işletmenin devri yazımız ilgilidir.

7. Hava Parası, Depozito, Devir Bedeli ve Alt Kira Arasındaki Fark

Hava parası adıyla anılan ödemeler, kimin kime ödediğine ve neyin karşılığı olduğuna göre farklı hükümlere tabidir. Aşağıdaki tablo, sık karıştırılan dört ödemeyi aynı ölçütlerle ayırır:

Ödeme	Kim kime öder?	Neyin karşılığı?	Dayanak	Sözleşme bitince iade edilir mi?
Kiraya verenin istediği hava parası	Kiracı → kiraya veren	Sözleşmenin kurulması veya sür­dü­rül­mesi	TBK m.346, m.340	Kanunda adıyla düzen­len­me­miş­tir; iade sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değer­len­di­ri­lir
Depozito (güvence)	Kiracı → vadeli hesap / banka	Kira borçlarının teminatı	TBK m.342	Evet, m.342/3’teki koşullarla
Kira ilişkisinin devrinde ödenen bedel	Devralan → devreden kiracı	Kiracılık sıfatının devralana geçmesi	TBK m.323	Kanunda adıyla düzen­len­me­miş­tir
Alt kira ve kullanım hakkının devri	Alt kiracı → kiracı	Kiralananın kullanımı	TBK m.322	Alt kira söz­leş­me­sine göre

Tablonun gösterdiği ayrım, ödemenin sonucunu değiştirir. Aynı tutar kiraya verene ödendiğinde m.346’nın ek ödeme yasağı, depozito olarak verildiğinde m.342’nin üç aylık sınırı ve iade düzeni, devreden kiracıya ödendiğinde m.323’ün yazılı rıza şartı gündeme gelir.

8. Hava Parası Geri Alınabilir mi?

Hava parasının geri alınmasını adıyla düzenleyen bir kanun hükmü yoktur. İade talebi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır: haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür ve bu yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar (Türk Borçlar Kanunu m.77).

Aynı bölümde iadeyi sınırlayan iki hüküm vardır. Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir (m.78/1). Hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şey ise geri istenemez; açılan davada hâkim, bu şeyin Devlete mal edilmesine karar verebilir (m.81).

Kanun, hava parası ödemesinin bu hükümlerden hangisine girdiğini adıyla söylemez. Hangi hükmün uygulanacağı ödemenin tarafına ve karşılığına göre değerlendirilir: kiraya verene kira bedeli dışında yapılan ödemede m.346’nın ek ödeme yasağı, geçerli olmayan sebep bakımından m.77 ile birlikte ele alınır; devreden kiracıya yapılan ödemede ise devrin m.323’e göre gerçekleşip gerçekleşmediği ve ödemenin neyin karşılığı olduğu belirleyicidir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade talebinin koşulları için sebepsiz zenginleşme yazımıza bakabilirsiniz.

8.1. Hava parası iadesinde zamanaşımı

Hava parası iadesi sebepsiz zenginleşmeye dayanıyorsa süre sınırlıdır. Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (Türk Borçlar Kanunu m.82/1).

8.2. Hava parası ödemesinde belge ve ispat

Hava parasının geri istenmesinde ödemenin neyin karşılığı olduğunu gösteren belge belirleyicidir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (Türk Medeni Kanunu m.6). Bir hakkın doğumu, devri veya itfası gibi amaçlarla yapılan hukuki işlemler, kanunda belirtilen parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmalıdır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200/1). Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler, tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201).

Bu hükümler, ödemenin nasıl belgelendiğinin sonucunu iki yönde etkiler:

• Ödeme hava parası olarak belgelenirse ödemenin kira bedeli dışında yapıldığı belgeyle görünür; kiraya verene yapılan ödemede m.346 tartışması bu belge üzerinden kurulur.
• Ödeme demirbaş veya işletme satış bedeli olarak belgelenirse işlem ticari işletme veya eşya satışı olarak geçerli olabilir. Bu durumda ödemenin aslında hava parası olduğunu iddia eden taraf, senede karşı tanıkla ispat yasağı nedeniyle bu iddiayı tanıkla kanıtlayamaz (HMK m.201).

Bu nedenle ödemenin karşılığı, ödeme yapılmadan önce ve gerçeğe uygun biçimde yazılmalıdır. İşyeri devrinde ayrıca kiraya verenin yazılı rızası alınmalı ve devreden kiracının iki yıla kadar sürebilen müteselsil sorumluluğu (TBK m.323/3) devir bedeli belirlenirken hesaba katılmalıdır.

İşyeri kiralarında tahliye konuları için kiracı tahliyesi, kira gelirinin beyanı için kira geliri vergisi istisnası yazılarımız ilgilidir.