Kentsel Dönüşümde Parası Olmayan Malik Ne Yapacak?

Kısa Cevap

Kentsel dönüşümde inşaat bedelini karşılayamayan malikin önünde iki ayrı yol vardır ve ikisi de kanunda yazılıdır.

Anlaşan tarafta kalmak. 6306 sayılı Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların malikleri için bir yardım ve finansman kataloğu kurar: geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı, yapım için yardım, konut sertifikası, kredi, bankadan kullanılacak kredide faiz desteği, güçlendirme kredisi ve yoksul ya da dar gelirliler için borçlandırma suretiyle konut edindirme. Bu kalemlerin tamamı takdiridir, yani kanun “verilir” değil “verilebilir” der.

Katılmamak. Bu yol payı karşılıksız bırakmaz ama süreci de durdurmaz. Karar hisseler oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış gerçekleşmezse pay, bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.

Kritik nokta şudur: yardım kalemlerinin ortak şartı anlaşma ile tahliyedir. Bu nedenle katılmamak yalnız payın satışına değil, ödeme gücü olmayan malik için asıl önemli olan yardım kalemlerinin dışında kalmaya da yol açar.

Bu Durumda mısınız?

• Binanız riskli yapı ilan edildi ama müteahhide ödeyecek paranız yok.
• Diğer maliklerle anlaşma sağlandı, siz katılmadınız ve şimdi ne olacağını bilmiyorsunuz.
• Size noterden teklif geldi veya muhtarlıkta ilan yapıldığını duydunuz.
• Arsa payınızın açık artırmayla satılacağı söylendi ve takdir edilen bedeli düşük buluyorsunuz.
• Emekli veya dar gelirlisiniz; kira yardımı dışında bir imkân arıyorsunuz.

Bu süreçte süreler kısadır ve ilan yoluyla bildirim de geçerli sayıldığından, tebligatı aldığınızda vakit kaybetmeden bir avukata danışmanız gerekir.

Kanunun Ödeme Gücü Olmayan Malike Verdiği Kalemler

Bu sorunun cevabı çoğu kaynakta eksik kalır, çünkü tartışma yalnız arsa payının satışı üzerinden yürütülür. Oysa kanun, parayı bulamayan malik için ayrı bir kalemler listesi taşır. Listenin ilk halkası tahliyeyi düzenleyen maddededir:

6306 sayılı Kanun m.5 — Tahliye ve yıktırma

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.

Buradaki yapım için yardım ibaresi maddeye 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla eklenmiştir ve usul ile esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği ayrıca yazılmıştır. Yani kalem kanunda vardır, ölçüsü ikincil düzenlemededir.

İkinci halka, uygulama işlemlerini düzenleyen maddededir ve doğrudan konut edindirmeye bakar:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir.

Kalem	Dayanak	Kime
Geçici konut veya işyeri tahsisi	m.5/1	Anlaşma ile tahliye edilen yapının maliki, kiracısı, yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahibi
Kira yardımı	m.5/1	Aynı grup; ikamet şartı için aşağıya bakınız
Yapım için yardım	m.5/1 (2023 eki)	Aynı grup; usul ve esaslar Cumhurbaşkanı kararına bırakılmıştır
Konut, işyeri, arsa veya konut sertifikası	m.6/3	Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapının maliki ve bir yıldır ikamet eden kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi
Kredi	m.6/3	Konutunu kendi imkânlarıyla yapmak veya edinmek isteyenler dâhil
Faiz desteği	m.7/6	Bankadan kredi kullanan hak sahipleri
Güçlendirme kredisi	m.6/8	Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki güçlendirilebilir yapılar
Borçlandırma suretiyle konut	m.6/3	775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli sayılanlar

Tablodaki her kalem “verilebilir” biçiminde yazılmıştır. Bu, idareye takdir yetkisi tanıyan bir anlatımdır ve tutarlar kanunda rakamla yer almaz. Güncel tutar ve şartlar başvuru anında ilgili idareden teyit edilmelidir.

Ortak ön koşul: anlaşma ile tahliye

Yukarıdaki iki alıntının da aynı ibareyle başlaması tesadüf değildir. m.5/1 “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine” der; m.6/3 “Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine” der. Kalemlerin kapısı budur.

Bunun ödeme gücü olmayan malik bakımından sonucu şudur: karara katılmamak yalnız arsa payının satışına yol açan bir seçim değildir, aynı zamanda kanunun parasızlığa karşı sunduğu araçların dışında kalmak anlamına gelir. Katılmayan malik payının bedelini alır; ama geçici konut, kira yardımı, yapım yardımı, konut sertifikası ve faiz desteği kalemlerinin dayandığı şartı sağlamaz. Karşılaştırma yapılırken hesaba yalnız payın satış bedeli değil, bu kalemlerin değeri de katılmalıdır.

Kira yardımı malik olmakla değil, o yapıda oturmakla kazanılır

Yardım kalemleri arasında en çok bilinen kira yardımının otomatik bir malik hakkı olduğu sanılır. Danıştay bu kanıyı düzelten bir norm denetimi yapmış ve kılavuzdaki ikamet şartını hukuka uygun bulmuştur:

“Bu durumda; riskli yapı olarak tespit edilen ve yapılan anlaşma sonucu yıktırılmasına karar verilen yapının maliklerine kira yardımı yapılabilmesi için, söz konusu yapıda riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte ikamet etme şartı getiren 2017 yılına ait Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzunun 5.3 ve 5.6 maddelerinde üst normlara ve hukuka aykırılık bulunmamaktadır.”

(Danıştay 6. Daire, E. 2019/2541, K. 2021/6206, T. 27.04.2021 — kılavuz maddelerinin ve kira yardımı isteminin reddine ilişkin işlemin iptali istemi; davanın reddi)

Kararın pratik sonucu nettir: dairesini kiraya vermiş ve başka yerde oturan malik, riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte o yapıda ikamet etmediği için kira yardımı dışında kalabilir. Ödeme gücü olmayan malik için bu, plan kurarken en başta doğrulanması gereken kalemdir. Süreler, tutarlar ve defaten ödeme katları için kentsel dönüşüm kira yardımı yazımıza bakabilirsiniz.

Kararın sınırı da kayda geçmelidir: denetlenen metin 2017 yılına ait kılavuzdur. Kılavuzlar dönemsel olarak yenilendiğinden, başvuru anında yürürlükteki kılavuzun ilgili maddesi ayrıca kontrol edilmelidir.

Krediyle Kalmak: Faiz Desteği ve Konut Finansmanı Sayılması

Parası olmayan malikin en çok kullandığı yol, bedeli banka kredisiyle karşılamaktır. Kanun bu yolu iki ayrı hükümle destekler.

Birincisi faiz desteğidir:

6306 sayılı Kanun m.7 — Dönüşüm gelirleri

Bu Kanun kapsamında sağlanması öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak veya edinilecek konut ve işyerlerine ilişkin olarak, hak sahiplerince bankalardan kullanılacak krediler ile Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere İdarece İller Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kullanılacak kredilere, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

İkincisi, aynı fıkranın çoğu kaynakta atlanan son cümlesidir ve krediye hukuki bir nitelik yükler:

Bu fıkra uyarınca hak sahiplerince bankalardan kullanılacak krediler, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57 nci maddesi ile 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 32 nci maddesinde belirtilen konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır.

Bu nitelendirme sonuç doğurur. Kredi konut finansmanı sayıldığı için, tüketici mevzuatının konut finansmanına özgü hükümleri bu kredilere de uygulanır. Erken kapatma hâlinde alınabilecek tazminatın sınırları ve değişken faizli sözleşmelerde tazminat istenememesi bunların başında gelir; ayrıntı için kredinin erken kapatılması ve erken ödeme tazminatı yazımıza bakınız. Kredi sözleşmesi imzalanırken kredinin bu nitelikte kurulup kurulmadığının belgeye geçirilmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkta belirleyici olur.

Faiz desteğinin ölçüsü kanunda yazmaz. Madde, işlemlere ve verilecek desteğe ilişkin usul ve esasların Cumhurbaşkanınca belirleneceğini öngörür; bu nedenle oran ve süre dönemsel düzenlemelerden okunur.

Yıkım Yerine Güçlendirme: Güçlendirme Kredisi

Her riskli yapı yıkılmak zorunda değildir ve güçlendirme, yeniden yapıma göre çok daha düşük bir bedelle sonuçlanabilir. Kanun bu seçeneği ayrıca finanse eder:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.

Hükmün iki sınırı vardır ve ikisi de metnin içindedir. Yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olmalıdır; güçlendirilebilirliği teknik olarak tespit edilmiş olmalıdır. Bu iki şart sağlanıyorsa, ödeme gücü olmayan malik için tartışılması gereken ilk seçenek yeniden yapım değil güçlendirmedir, çünkü bedel farkı ve tahliye süresi bakımından yükü karşılaştırılamayacak ölçüde hafiftir.

Hiç Ödeme Gücü Yoksa: Borçlandırma ve Oturma Hakkı

Kanun, hiçbir ödeme yapamayacak durumdaki hak sahipleri için ayrı bir rejim öngörür. İlki bedelin peşin istenmemesidir:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri

20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere ve diğer hak sahiplerine verilecek olan konut veya işyerleri; Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir.

İkincisi, 7471 sayılı Kanunla 2023’te eklenen ve basında sıklıkla “oturum izni” diye anılan düzenlemedir. Kanunun kullandığı kavram oturum izni değil, Türk Medeni Kanunu anlamında oturma hakkıdır:

Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulu yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.

Terim farkı önemlidir, çünkü oturum izni yabancılar hukukuna ait bir kavramdır ve burada anlatılan şeyle ilgisi yoktur. Buradaki oturma hakkı, taşınmaz üzerinde kurulan ve kişiye bağlı bir ayni haktır.

Hükmün uygulanabilmesi için dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Uygulama Başkanlıkça yürütülüyor olmalıdır.
2. Hak sahibi 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli kabul edilmelidir.
3. Verilecek bağımsız bölüm paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olmalıdır.
4. Hak sahibinin üzerine kayıtlı, ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir taşınmazı bulunmamalıdır.

Şartlar sağlanırsa oturma hakkı yalnız hak sahibine değil, evliyse eşine de tanınır. Ayrıca aynı cümle, eski taşınmazdaki ipotek ve haciz gibi yüklerin yeni bağımsız bölümün tamamına değil sadece hak sahibinin hissesine taşınacağını düzenler; borçlu malik bakımından bu ayrı bir korumadır.

Karar Hangi Çoğunlukla Alınır?

Bu sorunun cevabı çoğu kaynakta eskimiş hâliyle dolaşır. Güncel metin şöyledir:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Karar salt çoğunlukla alınır ve çoğunluk hisseler oranında hesaplanır, kişi sayısına göre değil. Yaygın biçimde tekrarlanan “üçte iki çoğunluk” bilgisi maddenin önceki lafzına aittir.

Ayrıca çoğunluk, “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” sahip olunan hisseler üzerinden belirlenir. Bu nedenle arsa payınızın büyüklüğü, sürecin hem oylama hem paylaşım aşamasında konumunuzu doğrudan etkiler.

Katılmayanın Arsa Payı Ne Olur?

Kanunun ödeme gücü olmayan malik bakımından en çok bilinen hükmü budur:

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

İki güvence maddenin içindedir. Birincisi, satış Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere yapılır; yani pay yok pahasına elden çıkarılamaz. İkincisi, alıcı serbest piyasa değil, anlaşma sağlayan diğer paydaşlardır ve satış açık artırma usulüyle gerçekleşir.

Kanun, açık artırmanın sonuçsuz kalması ihtimalini de boşta bırakmaz:

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.

Bu hüküm, dar gelirli malik bakımından fiilî bir güvencedir: payın alıcısı çıkmasa dahi bedeli ödenerek idare tarafından satın alınır. Buradan çıkan pratik sonuç şudur: karara katılmamak, süreci durduran bir veto değildir. Katılmama, payın satışına giden yolu açar ve karşılığında rayiç bedel alınır.

Rayiç Değeri Düşük Bulursanız: Dava ve İki Usul Tuzağı

Ödeme gücü olmayan malikin katılmama yolunu seçtiğinde karşılaştığı asıl uyuşmazlık, payın satılıp satılmayacağı değil kaç paraya satıldığıdır. Dava yolu açıktır ve süresi kanunda yazılıdır:

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.

Bu süre, idari yargıdaki altmış günlük genel süreden kısadır. Genel süreye güvenerek beklemek hak düşürücü sonuç doğurur. İdari yargılamanın genel çerçevesi için idari yargılama usulü yazımıza bakılabilir.

Danıştay, arsa payının rayiç değerin altında satıldığı gerekçesiyle açılan bir davada, alt derece mahkemelerinin atladığı bir usul eksikliği üzerinde durmuştur:

“Uyuşmazlıkta, davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun uyarınca, paydaşlar arasında açık artırma sonucunda, paydaşlardan …‘e açık artırma usulü ile toplam 1.595.857,90-TL (her bir arsa payı 797.928,95-TL) bedel karşılığında satıldığı görülmekte olup; yapılacak yargılama sonucunda en yüksek teklifi vererek davacıların arsa payını satın alan …‘in menfaatinin etkileneceği açık olduğundan; anılan kişiye ihbar yapılması gerekmekte iken; bu husus gözetilmeksizin yapılan yargılama sonucunda dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

(Danıştay 4. Daire, E. 2024/3908, K. 2025/1508, T. 10.03.2025 — arsa payı satış işleminin iptali; bozma, oyçokluğu)

Birinci usul noktası budur: payı açık artırmada satın alan kişinin menfaati yargılamadan etkileneceği için davanın ona ihbar edilmesi gerekir. Bu yapılmazsa lehinize sonuçlanan bir iptal kararı bile temyizde bozulabilir ve süreç başa döner. Dava dilekçesinde alıcının kimliğini ve ihbar talebini baştan belirtmek, yılları geri kazandırır.

İkinci usul noktası bilirkişi raporunun kendisiyle ilgilidir. Daire, bozma sonrasında yapılacak değerlendirmeye ilişkin olarak şunu kaydetmiştir:

“Öte yandan; Dairemiz bozma kararı sonrasında Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirmede; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal satışların bilirkişiler tarafından diğer Mahkeme dosyalarından temin edildiği belirtilmekte ve anılan taşınmazların ayrıntılı bilgileri ve satış tarihlerine yer verildiği görülmekle birlikte; söz konusu taşınmazların satışına dair tapu bilgilerinin teyidinin sağlanması amacıyla dosyaya sunulmadığı; bu bağlamda, herhangi bir tereddüte mahal vermemek amacıyla öncelikle söz konusu satışlara ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilerek Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirme sonrasında, gerekirse ek bilirkişi raporu alınarak, buna göre uyuşmazlığın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.”

(Aynı karar)

Yani rapordaki emsal satışların başka mahkeme dosyalarından alınmış olması yeterli görülmemiş, tapu kaydıyla teyit edilmeleri istenmiştir. Değer tespitine itiraz eden malik için bunun anlamı şudur: emsal iddiasını rapora bırakmayın, dayandığınız satışların tapu bilgilerini dosyaya kendiniz sunun.

Kararın kapsamı ve sınırı. Karara konu satış 17 Ocak 2023 tarihlidir ve o dosyada uygulanan karar yeter sayısı üçte iki çoğunluktur. Bu yazıdaki salt çoğunluk ölçütü kanunun güncel lafzına dayanır, karardaki tarihsel orana değil. Buna karşılık kararın ihbar ve emsal teyidine ilişkin iki tespiti usule ilişkindir ve çoğunluk oranından bağımsız olarak geçerlidir. Karar oyçokluğuyla verilmiştir; iki ayrı karşı oy kayda geçmiştir.

Kararı Dava Ederken: Hangi Kanuna Göre Denetlenir?

Karara katılmayan malik, kat malikleri kurulu kararının iptalini istediğinde sık karşılaşılan bir hata, uyuşmazlığı yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tartışmaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve alınan kararlar 6306 kapsamındaysa denetimin iki kanun birlikte yapılması gerektiğine karar vermiştir:

“dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerde bulunan riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların 6306 sayılı Kanuna ilişkin olması hususları göz önüne alındığında mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ek olarak 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği hükümleri de değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/654, K. 2022/163, T. 22.02.2022 — kat malikleri kurulu kararının iptali; direnme kararının değişik gerekçeyle bozulması)

Kararda, uyuşmazlığa yalnız Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanması gerektiği yönündeki görüşün Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmediği ayrıca kayda geçirilmiştir. Pratik sonucu: iptal davasında dayanaklarınızı yalnız Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı ve çoğunluk kurallarıyla sınırlamayın; 6306 ve uygulama yönetmeliğinin usul kuralları da denetim ölçütüdür.

Kararın kapsamı: iki sınır. Karara konu olay 2014 tarihlidir ve o dönemde uygulanan karar yeter sayısı bugünkünden farklıdır; çoğunluk oranı 6306 m.6’da sonradan değiştirilmiştir. Ayrıca karar, kararın hangi kanuna göre denetleneceğine ilişkindir; arsa payının satışının esasına dair bir ölçüt getirmez.

Size Nasıl Bildirilir? Süreyi Kaçırmayın

Salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirir.

Kritik ayrıntı şudur: muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yani size elden bir tebligat ulaşmamış olsa bile süre işlemeye başlayabilir. Kanun ayrıca, bildirimde on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususunun da bildirileceğini öngörür. Riskli yapı ilanının ardından muhtarlığı düzenli izlemek, bu nedenle pratik bir zorunluluktur.

Hiçbir Şey Yapmamanın Bedeli

Ödeme gücü olmayan maliklerde en sık görülen tepki beklemektir. Kanun bu tepkiyi ücretsiz bırakmaz.

Birincisi, yıkım masrafı malikte kalır:

6306 sayılı Kanun m.5 — Tahliye ve yıktırma

Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.

Buradaki gönderme 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna yapılmıştır. Yani masraf sıradan bir alacak değil, kamu alacağı usulüyle takip edilen bir borca dönüşür. Bunun sonuçları için vergi borcu ödenmezse ne olur yazımızdaki takip araçlarına bakılabilir.

İkincisi, anlaşma sağlanamazsa süreç kamulaştırmaya taşınabilir:

6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama işlemleri

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Aynı fıkra, bu kamulaştırmaların 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3/2 anlamında iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağını ve ilk taksit ödemesinin, anılan fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılacağını öngörür. Kamulaştırma yolunda bedelin tamamı peşin gelmez; bu, nakde ihtiyacı olan malik için hesaba katılması gereken bir ayrıntıdır.

Elinizdeki Seçenekler

Seçenek	Sonuç	Yardım kalemlerine erişim
Anlaşmaya katılmak	Yeni yapıda bağımsız bölüm hakkı; bedel farkı sözleşmeye göre	Açık: geçici konut, kira yardımı, yapım yardımı, konut sertifikası, kredi, faiz desteği
Güçlendirme talebi (şartları varsa)	Yapı yıkılmaz; bedel yeniden yapıma göre düşüktür	Güçlendirme kredisi (m.6/8)
Borçlandırma yolu (775’e göre yoksul veya dar gelirli)	Konut peşin bedelsiz, borçlandırma suretiyle verilebilir	Şartları varsa oturma hakkı (m.6/3)
Katılmamak	Arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır	Kapalı: kalemler anlaşma şartına bağlıdır
Açık artırmada satılmama	Pay, rayiç bedeli ödenerek İdare veya TOKİ tarafından satın alınır	Kapalı
Hareketsiz kalmak	Yıkım masrafı hisse oranında 6183’e göre tahsil edilir; acele kamulaştırma gündeme gelebilir	Kapalı
İşleme karşı dava	Tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargı	Dava, yardım kalemlerinin yerine geçmez

Karara katılmayan tek malikin konumu için kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz, riskli yapı belirtmesinin tapudaki sonuçları için tapuda riskli yapı belirtmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Riskli yapı tespitini ve tebligat tarihini kayda geçirin; otuz günlük dava süresi bu tarihten işler.
2. Muhtarlık ilanlarını takip edin. İlanın son günü bildirim sayılır.
3. Güçlendirme mümkün mü, önce bunu sorun. Yapı riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaysa güçlendirme kredisi gündeme gelebilir.
4. Yardım kalemlerini başvurudan önce doğrulayın. Kira yardımında riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte o yapıda ikamet edip etmediğinizi kontrol edin.
5. Kredi kullanacaksanız sözleşmenin konut finansmanı olarak kurulduğunu ve faiz desteğine başvuru şartlarını teyit edin.
6. Yoksul veya dar gelirli statüsü söz konusuysa borçlandırma ve oturma hakkı şartlarını birlikte değerlendirin.
7. Teklifi inceleyin. Karşılaştırmayı yalnız bedel farkı üzerinden değil, kaybedilecek yardım kalemlerini de sayarak yapın.
8. Karara katılmayacaksanız rayiç değer tespitini takip edin; itiraz edecekseniz emsal satışların tapu bilgilerini şimdiden toplayın.
9. Dava açacaksanız payı satın alan kişiye ihbar talebinizi dilekçeye baştan yazın.

Sık Yapılan Hatalar

• Katılmamayı ücretsiz bir seçenek sanmak. Yardım ve kredi kalemlerinin tamamı anlaşma ile tahliye şartına bağlıdır.
• Kira yardımını otomatik malik hakkı sanmak. Danıştay, riskli yapı kimlik numarası tarihinde ikamet şartını hukuka uygun bulmuştur.
• Güçlendirme seçeneğini hiç sormamak. Şartları varsa özel hesaptan güçlendirme kredisi verilebilir.
• Dava süresini altmış gün sanmak. Kanun m.6/9 bu işlemler için otuz gün öngörür.
• Değer davasında alıcıyı dışarıda bırakmak. Payı satın alana ihbar yapılmaması bozma sebebi olmuştur.
• Emsal iddiasını bilirkişiye bırakmak. Emsal satışların tapu kaydıyla teyidi istenmiştir.
• Beklemenin bedelsiz olduğunu düşünmek. Yıkım masrafı hisse oranında 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
• “Üçte iki çoğunluk” bilgisine güvenmek. Güncel metin hisseler oranında salt çoğunluk demektedir.

Özet

• Kanun, ödeme gücü olmayan malike ayrı bir kalemler listesi tanır: geçici konut tahsisi, kira yardımı, yapım için yardım, konut sertifikası, kredi, faiz desteği, güçlendirme kredisi ve borçlandırma suretiyle konut.
• Bu kalemlerin ortak şartı anlaşma ile tahliyedir; katılmamak yalnız payı değil kalemlere erişimi de kapatır.
• Kentsel dönüşüm kredisi, kanunun kendi ifadesiyle konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır ve tüketici korumasından yararlanır.
• Yoksul veya dar gelirli hak sahibine, şartları varsa kendisine ve eşine oturma hakkı tanınır; basındaki “oturum izni” ifadesi kanunun terimi değildir.
• Karar hisseler oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayanın arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere satılır, satılamazsa idare veya TOKİ satın alır.
• Değer tespitine itiraz otuz gün içinde yapılır; davada alıcıya ihbar ve emsal satışların tapu teyidi iki belirleyici usul noktasıdır.
• Hareketsiz kalmak korumaz: yıkım masrafı hisse oranında 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.