Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle ve kural olarak dava yoluyla tahliye edilebilir. Kiraya veren yalnızca “sözleşme süresi bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır: kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt, TBK m.315), iki haklı ihtar (TBK m.352/2), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), kiraya verenin ya da yeni malikin gerçek konut/işyeri ihtiyacı (TBK m.350-351) ve on yıllık kiracının bildirimle çıkarılması (TBK m.347). Her sebebin kendi süre ve şekil şartları vardır; ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur.

Aşağıda kira ödememe, taahhüt, ihtiyaç ve diğer tahliye nedenleri ayrı başlıklarda ele alınır. Davacı sıfatı, ihtiyacın ispatı ve dava açma takvimi için tahliye davası rehberine geçebilirsiniz.

Bu Durumda mısınız?

• Kiracınız kira bedelini ödemiyor ve tahliye etmek istiyorsunuz.
• Kiracıya iki kez kira için ihtar çektiniz ve tahliye edip edemeyeceğinizi soruyorsunuz.
• Elinizde bir tahliye taahhütnamesi var ama kiracı boşaltmıyor.
• Kendinizin ya da bir yakınınızın konut/işyeri ihtiyacı doğdu.
• Kiracılı bir taşınmaz satın aldınız ve kendiniz kullanmak istiyorsunuz.
• Kiracınız on yıldan uzun süredir oturuyor ve sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsunuz.

Bu soruların cevabı somut belgelere ve sürelere göre değişir; adım atmadan önce bir avukata danışın.

Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir?

Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiraları kiracı lehine düzenlenmiştir: kiracı, yalnızca kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) belirtilen sebeplerin varlığında tahliye edilebilir. Bu sebepler iki gruba ayrılır: kiracıdan kaynaklanan sebepler (temerrüt, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü) ve kiraya verenden/yeni malikten kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa/imar, yeni malikin ihtiyacı). Ayrıca on yıllık uzama süresini dolduran kiracı, sebep gösterilmeksizin bildirimle çıkarılabilir.

Kural olarak tahliye dava yoluyla gerçekleşir; yalnızca yazılı tahliye taahhüdü ile kesinleşmiş kira alacağı hâllerinde ilamsız icra yolu da kullanılabilir. Her sebep için kanunun aradığı hak düşürücü süreler önemlidir: süresinde açılmayan tahliye davası, sebep haklı olsa dahi reddedilir.

Bu yazıdaki sebepler TBK rejimine ilişkindir; kentsel dönüşüm bunun DIŞINDADIR. Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse tahliye, aşağıdaki sebeplerden hiçbirine değil 6306 sayılı Kanun m.5’teki idari rejime dayanır: maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir, yıkılmazsa idarece bildirim yapılır ve tahliye ile yıkım mülki amirler eliyle yapılır — dava şartı yoktur ve TBK’daki hak düşürücü süreler işlemez. Kiracı bakımından sonuç da farklıdır: 6306 rejiminde kira yardımı ve taşınma yardımı gündeme gelir. Ayrıntısı kentsel dönüşüm ve kentsel dönüşüm kira yardımı yazılarımızdadır.

Kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden değerlendirilmesi de gündemdeyse, kira uyarlama davasının şartları ayrı yazıda açıklanmıştır.

Kira Ödenmezse: Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren doğrudan tahliye davası açamaz; önce kiracıya yazılı süre vererek ihtarda bulunması gerekir:

6098 sayılı TBK m.315 — Kiracının temerrüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarla verilecek süre en az otuz gündür ve ihtarda, sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Yargıtay, bu şartların titizlikle aranması gerektiğini vurgular:

“temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel (istenebilir) olması ve bu kira bedelinin verilen otuz (30) günlük sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4050, K. 2017/10844, T. 03.07.2017 — temerrüt; 30 günlük süre koşulu taşımayan ihtar geçersiz)

Yani ihtarnamede 30 günlük süre ya da fesih uyarısı yoksa ihtar geçersiz sayılır ve temerrüt nedeniyle tahliye davası bu gerekçeyle reddedilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödediği için iki kez haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir:

6098 sayılı TBK m.352/2 — İki haklı ihtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun şartı koyar ama ihtarın nasıl çekileceğini söylemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu boşluğu tek paragrafta doldurmuştur:

“Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur.”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1289, K. 2021/1314, T. 02.11.2021 — direnme uygun bulunarak dosya Özel Daireye gönderildi)

Buradan üç somut kural çıkar ve üçü de uygulamada sık atlanır:

1. Her ay için ayrı ihtar aranır. Ödenmeyen aylar üst üste gelse bile, kararın ifadesiyle “her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması” şarttır. Tek bir yazı iki ihtar yerine geçmez.
2. İhtarın içeriği serbest değildir. İhtar (a) hangi ayın kirasının ödenmediğini, (b) bedelin otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve (c) ödenmezse tahliye davası açılacağı ikazını içermelidir.
3. Zaman penceresi çifttir. İhtarların hem konusu olan aylar hem de tebliğleri aynı kira dönemi ve bir yıl içinde kalmalıdır; karar bunu “zorunludur” diyerek ifade eder.

Uygulamada en çok karıştırılan nokta ise, ihtardan sonra yapılan ödemenin durumu değiştirip değiştirmediğidir. Yargıtay bu konuda da nettir:

“İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6593, K. 2017/15862, T. 14.11.2017 — iki haklı ihtar; ihtar sonrası ödeme engel değil)

Yani kiracı, ihtardan sonra kirayı ödese bile iki haklı ihtar oluşmuş sayılır; buna karşılık kiranın yıllık ödendiği hâllerde bu sebep işlemez.

İkinci Yol: Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira ödenmediğinde dava açmak tek yol değildir. Alacaklı, kira alacağını tahsil etmekle tahliyeyi tek dosyada birleştirebilir: tahliye talepli ilamsız icra takibi. Uygulamada en çok kullanılan yol budur, çünkü hem parayı hem tahliyeyi aynı süreçte takip eder.

Usul kanunda ayrıca düzenlenmiştir (İİK m.269):

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.

Maddenin devamı üç kural daha koyar: borçlu itirazında “kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse” akdi kabul etmiş sayılır; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur; ve itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Maddeden çıkan dört kural, iki taraf için de belirleyicidir:

• Ödeme emri aynı zamanda ihtar işlevi görür ve tahliye istenebileceğini bildirir. Ayrıca noter ihtarnamesi çekmek şart değildir.
• İtiraz süresi yedi gündür ve itiraz icra dairesine yapılır.
• Kiracı, kira sözleşmesini ve imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Bu, ilamsız takipten farklı ve kiracı aleyhine bir kuraldır: “itiraz ediyorum” demek yetmez, neye itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır.
• Alacaklı için altı aylık tavan vardır: itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse, aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz.

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur; bundan sonra alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istemesi gerekir.

Hangi yolun seçileceği somut duruma göre değişir: yalnız tahliye isteniyorsa dava yolu, birikmiş kira alacağı da tahsil edilecekse icra yolu genellikle daha işlevseldir. Ödeme emrine itirazın genel usulü için icra takibi ve ödeme emrine itiraz, tebligat sonrası takvim için icra tebligatı geldi yazımıza bakınız.

Kira Ödememek Suç mu? Hapis Cezası Var mı?

Hayır. Kira borcunu ödememek bir suç değil, bir borca aykırılıktır. Anayasa bu konuda açık bir güvence içerir (Anayasa m.38):

Hiç kimse, yalnızca sözleşmeden doğan bir yükümlülüğü yerine getirememesinden dolayı özgürlüğünden alıkonulamaz.

Bu nedenle “kirayı ödemezsen hapse girersin” biçimindeki baskılar hukuki dayanaktan yoksundur. Kiraya verenin elindeki yaptırımlar tahliye ve alacağın icra yoluyla tahsilidir; kiracının ödememesi tek başına ceza sorumluluğu doğurmaz.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi (tahliye taahhüdü), kiraya verene ayrı bir tahliye imkânı verir:

6098 sayılı TBK m.352/1 — Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünde üç nokta kritiktir: taahhüt yazılı olmalı, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalı ve belli (kesin) bir tarih içermelidir. Taahhüde rağmen boşaltılmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu sebebin ayrıntıları için Tahliye Taahhütnamesi yazısına bakabilirsiniz.

İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı ya da taşınmazın yeniden inşa/imarı sebebiyle sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir:

6098 sayılı TBK m.350 — Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliyede kilit ölçüt, ihtiyacın gerçekliği ve samimiyetidir. Yargıtay bunu şöyle ortaya koyar:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/7751, K. 2019/493, T. 23.01.2019 — konut ihtiyacı; gerçek, samimi ve zorunlu olma şartı)

Buna göre geçici, henüz doğmamış ya da uzak bir tarihe bağlı ihtiyaç tahliye sebebi olamaz; ihtiyacın hem dava tarihinde var olması hem de yargılama boyunca sürmesi gerekir.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiracılı bir taşınmazı sonradan satın alan kişi de gereksinimi varsa kiracıyı çıkarabilir; ancak bunun için kanunun öngördüğü bildirim ve süreleri uygulamak zorundadır:

6098 sayılı TBK m.351 — Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malikin iki seçeneği vardır: ya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açar, ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar. Burada da gereksinimin gerçek ve samimi olması aranır.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

Uzun süredir oturan kiracı için kanun, kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır:

6098 sayılı TBK m.347 — Sözleşmenin sona ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Buna göre belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebep, kiracının herhangi bir kusuru olmadan işleyen tek yoldur.

Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Süreç

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (tahliye davaları dâhil) sulh hukuk mahkemesinde görülür; HMK m.4/1-(a), kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. Yetki bakımından dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Önemli bir usul şartı da dava şartı arabuluculuktur: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun m.18/B hükmü (7445 sayılı Kanunla 2023’te eklenmiştir), kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirmiştir. Yalnızca kiralananın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır. Bu nedenle tahliye davasından önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir; aksi hâlde dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Sürelere gelince: her tahliye sebebinin kendine özgü hak düşürücü süresi vardır (temerrütte 30 günlük ihtar süresi, ihtiyaç ve yeni malikte bir/altı aylık dava süreleri, iki haklı ihtar ve on yıllık kiracıda kira yılının bitiminden itibaren bir ay). Davanın toplam süresi ise mahkemenin iş yüküne, delil durumuna ve istinaf/temyiz aşamalarına göre değişir; bu nedenle kesin bir süre taahhüt edilemez.

Sözleşmenin kuruluşu, tarafların borçları ve yetki konusunda kira sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz.

Tahliye Davasında Avukatlık Ücreti

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 — Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları

Bu nedenle mahkemece hükmedilecek vekalet ücretinde tarifenin sulh hukuk kalemi esas alınır: 04.11.2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde sulh hukuk mahkemelerinde takip edilen davalar için maktu ücret 30.000,00 TL’dir.

Baroların tavsiye çizelgelerinde tahliye kalemi ise belirgin biçimde yüksektir:

Kaynak	Tahliye davası
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (bağlayıcı taban, sulh hukuk maktu)	30.000,00 TL
İstanbul Barosu	79.750 TL
İzmir Barosu	97.000,00 TL’den az olmamak üzere
Ankara Barosu	72.800,00 TL’den az olmamak üzere yıllık kira bedelinin %16’sı

Görüldüğü gibi bazı barolar tahliyede nispi bir oran da öngörür; yıllık kira bedeli büyüdükçe tavsiye edilen ücret de büyür.

Bu tutarlar bağlayıcı değildir. Avukatlık Kanunu m.164 yalnız Avukatlık Asgari Ücret Tarifesini alt sınır olarak tanır; baro çizelgeleri yönetim kurulu kararıyla meslektaşlara tavsiye edilir ve taraflar için bağlayıcı bir alt veya üst sınır oluşturmaz. Ayrıca mahkemece karşı tarafa yükletilecek vekalet ücreti tarifeye göre belirlenir; baro çizelgesi bu hesaba esas alınmaz.

Konunun tamamı için bkz. Dava Kaybedilirse Avukatlık Ücretini Kim Öder? ve Avukatlık Ücret Sözleşmesi.

Sık Yapılan Hatalar

• “Sözleşme bitti” sanıp doğrudan çıkarmaya çalışmak. Kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347); kanunda sayılan bir sebep gerekir.
• Temerrütte ihtarı eksik düzenlemek. İhtarda 30 günlük süre veya fesih uyarısı yoksa ihtar geçersizdir (TBK m.315).
• İhtiyacı belgelendirememek. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ya da geçici ihtiyaç tahliye sebebi olmaz (TBK m.350).
• Hak düşürücü süreleri kaçırmak. Süresinde açılmayan tahliye davası, sebep haklı olsa da reddedilir.
• Arabuluculuk aşamasını atlamak. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur (6325 sK m.18/B); atlanırsa dava reddedilir.
• Tahliye taahhüdünü teslimden önce almak. Kiralananın tesliminden önce alınan taahhüt geçersiz sayılabilir (TBK m.352/1).
• İki ay için tek ihtar çekmek. Aylar üst üste bile olsa her ay ayrı ihtar aranır; tek yazıyla iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay HGK, E. 2017/1289).
• İhtarı eksik içerikle yazmak. İhtarda hangi ayın kirası olduğu, otuz günlük ödeme süresi ve ödenmezse dava açılacağı ikazı bulunmalıdır (Yargıtay HGK, E. 2017/1289).

Özet

• Kiracı, yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle ve kural olarak dava yoluyla tahliye edilebilir; “sözleşme bitti” tek başına yetmez (TBK m.347).
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler: temerrüt (m.315 — 30 günlük ihtar), iki haklı ihtar (m.352/2), yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1).
• İki haklı ihtarda ihtarın kendisi de şarta bağlıdır: her ay için ayrı ihtar; içerikte hangi ay + 30 gün + dava ikazı; hem aylar hem tebliğ aynı kira yılı içinde (Yargıtay HGK, E. 2017/1289).
• Kiraya veren/yeni malik kaynaklı sebepler: gerçek ve samimi gereksinim (m.350-351), yeniden inşa/imar (m.350).
• On yıllık kiracı, üç ay önceden bildirimle sebep gösterilmeksizin çıkarılabilir (m.347).
• Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4) ve öncesinde arabuluculuk dava şartıdır (6325 sK m.18/B). Her sebebin hak düşürücü süresi kaçırılmamalıdır.

İlgili yazılar: Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Tahliye Davası Nedir? Kiracı Hangi Sebeplerle Çıkarılır? (TBK 350-352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? (TBK 117-125)