Alt Kira Sözleşmesi Nedir? Şartları ve Alt Kiracının Hakları

Alt kira, kiracının kiraladığı konutu, işyerini veya başka bir kiralananı tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir. Alt kirada asıl kiracı, kiraya verenle yaptığı kira sözleşmesinin tarafı olarak kalır ve alt kiracıyla ayrı bir alt kira sözleşmesi kurar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızası şarttır (Türk Borçlar Kanunu m.322/2); diğer kiralarda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kiraya verebilir (m.322/1).

Bu yazıda alt kira nedir ve alt kiracı ne demek sorularını, alt kira için rıza şartını, alt kira sözleşmesinde bulunması gereken unsurları, alt kiracının kiraya verene karşı konumunu, izinsiz alt kiranın Kanundaki yerini ve alt kiranın kira ilişkisinin devrinden farkını açıklıyoruz.

1. Alt Kira Nedir?

Alt kira, kiracının kiralananı kendi adına başka bir kişiye kiraya verdiği ilişkidir. Kanun bunu kiracının yetkisi olarak düzenler: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir (Türk Borçlar Kanunu m.322/1). “Tamamen veya kısmen” ifadesi, dairenin bütününün yanında bir odanın ya da işyerinin bir bölümünün alt kiraya verilmesini de kapsar.

Alt kirada iki ayrı kira sözleşmesi bulunur. Birincisi kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki kira sözleşmesidir. İkincisi asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Alt kira sözleşmesinde bu tanımdaki “kiraya veren” konumunda asıl kiracı bulunur.

1.1. Alt Kiracı Ne Demek?

Alt kiracı, kiralananı mülk sahibinden veya kiraya verenden değil, asıl kiracıdan kiralayan kişidir. Alt kiracının kira bedelini ödeyeceği ve kiralananın teslimini isteyeceği kişi asıl kiracıdır; kiraya verenle alt kiracı arasında bir kira sözleşmesi kurulmamıştır. Kanun, alt kiracıyı yine de kiraya verenin haklarından tamamen ayrı tutmaz: alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322/3). Bu konum aşağıda ayrı bir bölümde açıklanmıştır.

1.2. Alt Kira ile Kullanım Hakkının Devri

Alt kira ile kullanım hakkının devri, TBK m.322’de aynı şartlara bağlanan iki ayrı işlemdir. Alt kirada kiracı kiralananı başkasına “kiraya verir”, yani alt kiracıyla bir kira sözleşmesi kurar. Kullanım hakkının devrinde kiracı kiralananı kullanma hakkını başkasına devreder; madde bu işlemi alt kirayla aynı fıkralarda düzenler (m.322/1-2). İki işlemde de asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder ve kiraya verenin kiracısına karşı haklarını kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği öngörülmüştür (m.322/3).

2. Alt Kira İçin Kiraya Verenin Rızası

Alt kira için kiraya verenin rızasının gerekip gerekmediği, kiralananın türüne göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza şarttır; diğer kiralarda Kanun rıza aramaz, kiraya verene zarar verecek bir değişiklik yapılmamasını arar.

2.1. Alt Kira Konut ve Çatılı İşyerinde: Yazılı Rıza Şartı

Alt kira konut ve çatılı işyerinde ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılabilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2). Madde rızanın yazılı olmasını açıkça arar. Kiraya verenin sözlü onayı veya alt kiracının varlığından haberdar olması, bu fıkranın aradığı yazılı rızayla aynı şey değildir.

Yazılı rıza iki biçimde ortaya çıkabilir: asıl kira sözleşmesine konan ve alt kiraya izin veren bir hüküm ya da belirli bir alt kira için kiraya verenin ayrıca imzaladığı izin yazısı. Asıl kira sözleşmesi alt kirayı yasaklıyorsa veya alt kiradan hiç söz etmiyorsa ve kiraya veren ayrıca yazılı izin de vermemişse, konut ve çatılı işyerinde m.322/2’nin aradığı yazılı rıza yoktur. Asıl kira sözleşmesinin diğer hükümleri için kira sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

2.2. Alt Kira Diğer Kiralarda: Zarar Verecek Değişiklik Koşulu

Alt kira, konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda kiraya verenin rızasına bağlı değildir. Bu kiralarda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir (TBK m.322/1). Burada ölçü rıza değil, alt kiranın kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açıp açmadığıdır.

Ürün kirasında kural yine farklıdır. Ürün kirasında kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım ve işletme hakkını da devredemez; ancak kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir ve bu sözleşmelere alt kiraya ilişkin kurallar kıyas yoluyla uygulanır (TBK m.366).

2.3. Alt Kira ve İşyeri Kira Devrinde Rıza Farkı

Alt kira için verilecek rıza ile kira ilişkisinin devri için verilecek rıza, işyeri kiralarında farklı sınırlara tabidir. Kira ilişkisinin devrinde kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). TBK m.322’de alt kira için böyle bir cümle yoktur; konut ve çatılı işyerinde yalnız yazılı rıza aranır (m.322/2). Bu nedenle işyerindeki “haklı sebep olmadıkça rıza verilmek zorunda” kuralı, maddenin lafzına göre kira ilişkisinin devrine aittir; alt kiraya aynen taşınamaz.

3. Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden ayrı ve asıl kiracı ile alt kiracı arasında yapılan bir kira sözleşmesidir. Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12/1); TBK m.322 de alt kira sözleşmesi için ayrıca bir şekil öngörmez. Yazılı olması Kanunca aranan belge, konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin rızasıdır (m.322/2). Bununla birlikte alt kira sözleşmesinin yazılı yapılması, sonradan doğacak uyuşmazlıkta tarafların neyi kararlaştırdığının ispatını kolaylaştırır.

“Alt kira sözleşmesi örneği” arayan okuyucu için hazır metinden önemlisi, sözleşmenin asıl kira ilişkisiyle çelişmemesidir. Alt kira sözleşmesinde Kanuna bağlanan şu unsurların açıkça yazılması gerekir:

• Kiraya verenin yazılı rızası: Konut ve çatılı işyerinde rıza belgesinin tarihi ve kapsamı alt kira sözleşmesinde anılmalı, belgenin bir örneği sözleşmeye eklenmelidir (TBK m.322/2).
• Alt kiraya verilen bölüm: Kiralananın tamamı mı yoksa bir bölümü mü alt kiraya verildiği açıkça belirtilmelidir; Kanun her iki durumu da kapsar (m.322/1).
• Kullanım amacı: Alt kiracının kullanımı, asıl kiracıya tanınan kullanımı aşmamalıdır. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur (m.322/3). Konutu işyeri olarak kullanmak gibi asıl sözleşmeye aykırı bir amaç, alt kira sözleşmesine yazılmamalıdır.
• Süre: Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334/1). Bu yükümlülük asıl kiracıya aittir. Alt kira süresi asıl kira süresinden uzun kurulursa, asıl kiracı kiraya verene karşı iade borcu ile alt kiracıya karşı üstlendiği süre arasında kalır.
• Kira bedeli ve ödeme yeri: TBK m.322 alt kira bedeline ilişkin bir sınır öngörmez. Bedel ve ödemenin asıl kiracıya yapılacağı sözleşmeye yazılmalıdır. Kira bedeli dışında istenen ödemeler için hava parası yazımıza bakabilirsiniz.

4. Alt Kiracının Hakları ve Kiraya Verene Karşı Konumu

Alt kiracının hakları, asıl kiracıyla yaptığı alt kira sözleşmesinden doğar. Kira bedelini ödeme, kiralananı teslim alma ve kullanma ilişkisi asıl kiracıyla kuruludur. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Alt kira sözleşmesinde bu yükümlülük, alt kiracıya karşı kiraya veren konumundaki asıl kiracıya düşer.

Alt kiracı ile kiraya veren arasında bir sözleşme olmamasına rağmen Kanun, üç noktada alt kiracıyı kiraya verenle doğrudan karşı karşıya getirir.

4.1. Alt Kiracı Sözleşmeye Aykırı Kullanırsa Kiraya Veren Doğrudan Başvurabilir

Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).

Fıkra iki sonucu birlikte bağlar. Birincisi, asıl kiracının sorumluluğu alt kira nedeniyle ortadan kalkmaz; alt kiracının aykırı kullanımından kiraya verene karşı asıl kiracı sorumludur. İkincisi, kiraya veren yalnız kiracısına değil, alt kiracıya karşı da kiracısına karşı sahip olduğu hakları kullanabilir. Bu sonuç, maddenin lafzına göre alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması koşuluna bağlıdır.

4.2. Alt Kiracının Eşyası Üzerinde Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336/1). Bu hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (m.336/2).

Alt kiracı açısından bu hükmün sınırı açıktır: kiraya verenin alt kiracının eşyası üzerindeki hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunun tutarıyla sınırlıdır. Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz (m.336/3). Kiraya verenin, kiracının mülkiyetinde olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya üzerindeki üçüncü kişi hakları hapis hakkından önce gelir (TBK m.337/1).

4.3. Alt Kiracı ve İlamsız Tahliye

Alt kiracı, kiraya verenin asıl kiracı hakkında başlattığı ilamsız tahliye takibinde kiracıdan başka bir kişidir. İcra ve İflas Kanunu’nun kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesine ilişkin hükümlerine göre, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişi bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge gösteremezse derhal tahliye olunur (İcra ve İflas Kanunu m.276).

Aynı madde bir istisna öngörür. Bu kişi resmî belge gösteremese de icra dairesine sunulan kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir zamandan beri orayı kullandığını beyan eder ve bu beyan icra memurunun yerinde yapacağı inceleme ile doğrulanırsa, memur tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir (İİK m.276). Borçlunun üstsoyu ve altsoyu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları, iş ortakları ve borçluya bağlı olarak kiralananda oturdukları anlaşılan diğer kişiler ise bu hükmün uygulanmasında üçüncü kişi sayılmaz (m.276). Kanun bu maddede alt kiracıyı adıyla anmaz ve alt kiracının işgalde haklı olduğunu hangi belgeyle göstereceğini ayrıca düzenlemez; maddenin aradığı belge “resmî” bir belgedir. Tahliye takibinin işleyişi için tahliye talepli icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.

5. Alt Kira İzinsiz Yapılırsa Ne Olur?

Alt kira izinsiz yapılırsa ortaya çıkan sonuç, TBK m.322’de adıyla düzenlenmemiştir. Madde, konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza olmadıkça kiracının kiralananı başkasına kiralayamayacağını söyler (m.322/2), ancak bu kurala aykırılığın yaptırımını aynı maddede ayrıca saymaz. Maddenin düzenlediği sonuç, alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması hâlinde asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu ve kiraya verenin alt kiracıya karşı da başvurabilmesidir (m.322/3).

Kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği sebepleri sayan maddeler de izinsiz alt kirayı adıyla anmaz. TBK m.350 gereksinim ile yeniden inşa ve imar sebebini, m.351 kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimini, m.352 ise yazılı tahliye taahhüdünü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarı ve kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasını düzenler. Bu sebeplerin ayrıntısı kiracı tahliyesi yazımızdadır.

İzinsiz alt kiranın değerlendirileceği genel hükümler şunlardır:

• Özenle ve sözleşmeye uygun kullanma borcu: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılıkta kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur (TBK m.316/1-2).
• Önemli sebeple fesih: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler (TBK m.331).

Kanun bu iki hükmün hiçbirinde alt kirayı adıyla anmaz. İzinsiz alt kiranın m.316’daki sözleşmeye aykırı kullanma veya m.331’deki önemli sebep kapsamına girip girmediği, asıl kira sözleşmesinin hükümleri ve somut kullanım biçimi birlikte değerlendirilerek belirlenir. Kira sözleşmesinin fesih yolları kira sözleşmesinin feshi yazımızda açıklanmıştır.

6. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Fark

Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri, kiracının kiralananı başkasına bırakmasının üç ayrı yoludur. Ayırıcı ölçüt, kira sözleşmesinde kiracının kim olduğudur: alt kirada ve kullanım hakkının devrinde asıl kiracı taraf kalır; kira ilişkisinin devrinde ise devralan kiracının yerine geçer (TBK m.323/2).

Ölçüt	Alt kira	Kullanım hakkının devri	Kira ilişkisinin devri
Kira söz­leş­me­sinde kiracı	Asıl kiracı kalır	Asıl kiracı kalır	Devralan kiracının yerine geçer
Konut ve çatılı işyerinde rıza	Yazılı rıza (m.322/2)	Yazılı rıza (m.322/2)	Yazılı rıza (m.323/1)
İşyerinde rızadan kaçınma	Maddede sınır yok	Maddede sınır yok	Haklı sebep olmadıkça kaçınılamaz (m.323/1)
Kiraya verenin üçüncü kişiye başvurusu	Aykırı kullanımda alt kiracıya karşı (m.322/3)	Aykırı kullanımda devralana karşı (m.322/3)	Devralan zaten kiracıdır (m.323/2)
Eski kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu	Sürer (m.322/3)	Sürer (m.322/3)	Kurtulur; işyerinde sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl müteselsil sorumluluk (m.323/2-3)

Tablonun gösterdiği fark, taraflar için sonucu değiştirir. Alt kirada kiraya veren ile alt kiracı arasında kira sözleşmesi kurulmaz; Kanunun ikisini doğrudan karşı karşıya getirdiği hâller aykırı kullanımda kiraya verenin alt kiracıya başvurması (m.322/3) ve hapis hakkıdır (TBK m.336/2). Kira ilişkisinin devrinde ise devralan kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer (m.323/2). Devir karşılığında ödenen bedel ve hava parasının hangi işlemde nasıl değerlendirildiği hava parası yazımızda açıklanmıştır.

7. Alt Kira Gelirinde Vergi ve Stopaj

Alt kira geliri, asıl kiracı için gayrimenkul sermaye iradıdır. Gelir Vergisi Kanunu, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahiplerinin yanında kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratları da gayrimenkul sermaye iradı sayar (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.70).

Alt kira sözleşmesinde stopaj, kira bedelini ödeyen alt kiracının kim olduğuna bağlıdır. Ticaret şirketleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ve maddede sayılan diğer kişiler, GVK m.70’te yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yaptıkları ödemelerden, istihkak sahibinin gelir vergisine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdur (193 sayılı Kanun m.94/5-a). Kira gelirinin beyanı ve istisnası için kira geliri vergisi istisnası yazımıza bakabilirsiniz.

8. Alt Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Alt kira uyuşmazlığında, ister asıl kiracı ile alt kiracı arasında ister kiraya veren ile asıl kiracı arasında olsun, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık için doğrudan dava açılamaz. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa alt kira uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesinde görülür. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları görür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a). Kiracının kira ilişkisindeki diğer hakları için kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.