Önalım (şufa) davasında yatırılacak bedel 25 Aralık 2025’ten beri rayiç bedeldir: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve önalımcı bu bedelle alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırır (Türk Medeni Kanunu m.734/2). 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun iki şeyi daha değiştirdi. Şufa hakkının üst süresi iki yıldan bir yıla indi (m.733/4). Önalımın kullanılamadığı satışlara Devlet İhale Kanunu satışları eklendi (m.733/1). Hangi kuralın hangi olaya uygulanacağını TMK geçici m.1 belirler ve iki değişiklik için birbirinin tersini söyler. Süre değişiklikleri eski satışlara uygulanmaz, bedel değişikliği ise görülmekte olan davalara da uygulanır.
1. 7571 Sayılı Kanunla Önalımda Ne Değişti?
| Konu | 25/12/2025 öncesi | 25/12/2025 sonrası | Geçiş kuralı |
|---|---|---|---|
| Yatırılacak bedel | m.734/2’nin değişiklikten önceki metni | Hâkimin belirlediği rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderleri (m.734/2) | Önceden açılmış davalara da uygulanır (geçici m.1/2) |
| Üst süre | Satıştan itibaren iki yıl | Satıştan itibaren bir yıl (m.733/4) | Önceki satışlara uygulanmaz (geçici m.1/1) |
| Önalımın kullanılamadığı satışlar | Cebrî artırma | Cebrî artırma + Devlet İhale Kanunu satışları (m.733/1) | Önceki satışlara uygulanmaz (geçici m.1/1) |
Değişikliklerin yürürlük tarihi 25/12/2025’tir. Eski rejimle yazılmış kaynaklar hâlâ “iki yıl” der. Somut dosyada hangi rejimin uygulanacağı satış ve dava tarihlerine göre belirlenir.
2. Şufa Davasında Rayiç Bedel Kuralı
Şufa davasında rayiç bedel kuralı TMK m.734/2’dedir. Hükmün dört sonucu vardır:
- Ölçü rayiç bedeldir. Dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler. Tapudaki satış bedeli yatırılacak tutarı belirlemez.
- Tapu giderleri eklenir. Yatırılacak tutar, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin toplamıdır.
- Süre kesin süredir. Önalımcı bedeli hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalımcı adına payın tesciline karar verilemez. Dava esastan haklı olsa bile sonuç alınamaz.
- Para nemalandırılır. Bedel nemalandırılmak üzere yatırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Pratik etkisi büyüktür: yeni hüküm ölçüyü tapu kaydındaki satış bedelinden ayırıp rayiç bedele bağladı; tapuda düşük gösterilmiş bir bedel yatırılacak tutarı belirlemez. Şufa davası açmayı düşünen paydaşın, dava açmadan önce payın piyasa değerini ödeyebilecek durumda olması gerekir.
2.1. Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Kanun rayiç bedelin hâkim tarafından belirleneceğini söyler (TMK m.734/2). Payın piyasa değeri gibi özel veya teknik bilgi gerektiren konularda mahkeme, taraflardan birinin talebi üzerine ya da kendiliğinden bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir (HMK m.266). Rayiç bedelin belirlenmesinden sonra önalımcıya kesin süre verilir. Bedeli yatırma yükümlülüğü o andan itibaren işler.
3. Şufa Hakkı Süresi: İki Yıldan Bir Yıla
Şufa hakkı süresi, 7571 sayılı Kanunla kısaldı: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Fıkrada daha önce “iki yıl” ibaresi vardı; 7571 sayılı Kanunla “bir yıl” olarak değiştirildi ve değişiklik 25/12/2025’te yürürlüğe girdi.
| Süre | Başlangıcı | Uzunluğu |
|---|---|---|
| Kısa süre | Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarih (m.733/3) | 3 ay |
| Üst süre | Satış tarihi | 1 yıl (25/12/2025 öncesi satışlarda 2 yıl) |
Kısa sürenin başlangıcını belirleyen kural m.733/3’tedir: yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Kanun kısa süreyi bu bildirime bağladığı için telefonla haber vermek, mesaj göndermek veya paydaşın satışı başka yoldan duyması üç aylık süreyi başlatmaz. Noter bildirimi hiç yapılmamışsa geriye satış tarihinden işleyen üst süre kalır. Bildirim bu yüzden alıcının yararınadır; süreyi başlatan taraf odur. Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak sona erer.
4. Hangi Kural Hangi Olaya Uygulanır? (TMK Geçici m.1)
7571 sayılı Kanunla eklenen TMK geçici m.1, iki maddenin geçmişe etkisini farklı düzenler:
- m.733 değişiklikleri (süre ve Devlet İhale Kanunu satışları): Yürürlükten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur (TMK geçici m.1/1). Ölçüt satış tarihidir.
- m.734 değişikliği (rayiç bedel): Yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır (TMK geçici m.1/2). Ölçüt, davanın görülmekte olmasıdır.
Bu iki kural bir arada tipik bir karma tablo üretir. 2024’te yapılmış bir satış için 2025’te açılmış ve hâlâ görülen bir davada:
- süre bakımından eski rejim (iki yıllık üst süre) uygulanır,
- bedel bakımından yeni rejim (rayiç bedel) uygulanır.
25/12/2025’ten sonraki bir satışta ise her iki bakımdan da yeni rejim geçerlidir: bir yıllık üst süre ve rayiç bedel.
5. Cebrî Artırma ve Devlet İhale Kanunu Satışlarında Şufa
Şufa hakkının kullanılamadığı satışların kapsamı genişledi: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Cebrî artırma yasağı önceden de vardı; yeni olan Devlet İhale Kanunu satışlarının eklenmesidir. Geçici m.1/1 uyarınca bu genişleme yalnız 25/12/2025’ten sonraki satışlara uygulanır.
6. Şufa Davası Açarken Yapılacaklar
- Satışın tarihini belirleyin ve 25/12/2025 ile karşılaştırın: süre rejimini satış tarihi belirler (TMK geçici m.1/1).
- Noter bildirimi yapılıp yapılmadığını kontrol edin: Yapılmışsa üç aylık süre bildirim tarihinden işler (m.733/3-4).
- Satışın türüne bakın: Cebrî artırma veya Devlet İhale Kanunu satışıysa önalım kullanılamaz (m.733/1).
- Davayı alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açın (TMK m.734/1, HMK m.12/1). İhtarname hakkı kullanmış saymaz.
- Rayiç bedeli karşılayacak parayı hazırlayın: Hâkimin vereceği kesin süre kaçırılırsa pay adınıza tescil edilemez (m.734/2).
Önalım hakkının kimde olduğu, feragat ve şufanın önlenmesi için önalım (şufa) hakkı, paydaşa haber verilmeden yapılan satışın sonuçları için hisseli tapuda habersiz satış yazılarına bakın.
İlgili yazılar: Önalım (Şufa) Hakkı · Hisseli Tapuda Habersiz Satış · Hisseli Tapuda Hisse Satışı · Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım davasında hangi bedel yatırılır?
Dava konusu payın hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırılır (TMK m.734/2). Bu kural 7571 sayılı Kanunla 25/12/2025'te yürürlüğe girdi.
Tapuda düşük bedel gösterilmişse önalımcı payı o bedelle alabilir mi?
Hayır. Yatırılacak tutarın ölçüsü artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir (TMK m.734/2). Bu kural değişiklikten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m.1/2).
Şufa davası süresi ne kadar?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bir yıllık üst süre, 7571 sayılı Kanunla 'iki yıl' ibaresinin değiştirilmesiyle getirildi.
25 Aralık 2025'ten önceki bir satışta hangi süre uygulanır?
Değişiklikten önceki hükümler. 7571 sayılı Kanunla m.733'te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümlerin uygulanmasına devam olunur (TMK geçici m.1/1).
Görülmekte olan önalım davamda rayiç bedel kuralı uygulanır mı?
Evet. 7571 sayılı Kanunla m.734'te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır (TMK geçici m.1/2).
Satış bana bildirilmediyse şufa süresi işler mi?
Kanun üç aylık sürenin başlangıcını satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesine bağlar (TMK m.733/3-4). Noter bildirimi yoksa üç aylık süre başlamaz; satış tarihinden işleyen üst süre ise işler.
Bedeli süresinde yatırmazsam ne olur?
Yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2).
Yatırılan bedel ne olur?
Bedel nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734/2).
Rayiç bedel nasıl belirlenir?
Kanun rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceğini söyler (TMK m.734/2). Taşınmaz değeri gibi özel veya teknik bilgi gerektiren konularda mahkeme bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir (HMK m.266).
İcradan yapılan satışta önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Devlet İhale Kanunu satışları 7571 sayılı Kanunla eklendi ve 25/12/2025'ten sonraki satışlara uygulanır (geçici m.1/1).
Önalım hakkı dava dışında kullanılabilir mi?
Hayır. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1); ihtarname hakkı kullanmış saymaz ve süreyi durdurmaz.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler